№ 2-214/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

с. Кушнаренково 17 мая 2018 года

Кушнаренковский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Белорусовой Г.С.,

при секретаре Мухаметьяновой Ю.Р.,

с участием истца представителя истца Х. - ФИО1, действующего на основании доверенности серии № от ДАТА, 

представителя ответчика ООО «ПСК «СтройИнновации» ФИО2, действующего на основании доверенности от ДАТА,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Х. к Обществу с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «СтройИнновации» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Х. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «СтройИнновации» (далее ООО «ПСК «СтройИнновации») о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, просил признать договор купли-продажи от ДАТА № на здание, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>. м., количество этажей: 1, кадастровый №,адрес объекта: 

<

адрес>, на здание, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>. м., количество этажей: 1, кадастровый №,адрес объекта: 

<

адрес>, недействительным (ничтожным), прекратитьправа собственности ООО «ПСК «СтройИнновации» на указанные объекты недвижимости и аннулироватьзаписи о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от ДАТА, № от ДАТА;обязать ответчика ООО «ПСК «СтройИнновации» возместить истцу Х. судебные расходы: госпошлину в размере 900 рублей, транспортные расходы, моральный вред в размере 30 000 рублей и материальный вред в размере 30 000 рублей.

В обоснование иска указал, что ДАТА по договору купли-продажи Х. приобрёл у С. земельный участок с кадастровым № общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., адрес объекта: 

<

адрес>, с/с Старокамышлинский, 

<

адрес>, ранее отчужденный в составе земельного участка № по воле юридического лица - ОАО «Первушинский» в качестве и объеме, предусмотренным договором купли-продажи,

Земельный участок с кадастровым номером № был преобразован в земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв. м., адрес: 

<

адрес>. На принадлежащем Х. земельном участке с кадастровым № конкурсным управляющим ОАО «Первушинский», Ш. проданы «нежилые здания»: здание, назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый №; здание, назначение: нежилое, площадь. 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей: 1, адрес местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №.

Нежилые здания принадлежат на праве собственности ООО «ПСК СтройИнновации».

В последующем земельный участок с кадастровым № был преобразован земельный участок с кадастровым номером №

Кадастровые работы на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № выполнены кадастровым инженером - Г.

Техническое описание здания не является правоустанавливающим документом.

На момент приобретения Х. земельного участка, никаких объектовнедвижимости на земельном участке зарегистрировано не было. В чью- либо собственность не оформлены. Какие-либо свидетельства о государственной регистрации права собственности ОАО «Первушинский», либо иного лица на указанные объекты, до ДАТА года не оформлялись, налоги на имущество за указанные объекты в бюджет не начислялись и не вносились. Если бы на момент покупки Х. вышеуказанного земельного участка на нем бы находились какие-либо строения, переход права по договору купли-продажи недвижимого имущества №б/н от ДАТА., не прошел бы государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>. В свою очередь, Х., как покупатель, не мог, и не обязан был знать о наличии в Обществе какой-либо внутренней документации, в которой могли быть отражены какие-то объекты, реально отсутствующие на земельном участке и не зарегистрированные на нем, т.к. воля юридического лица по продаже земельного участка без каких-либо ограничений, связанных с нахождением и распоряжением каких-либо объектов недвижимости на нем, была выражена исполнительным органом Общества - его директором. В свою очередь, в случае, если последующий руководитель Общества, либо конкурсный управляющий в ходе конкурсного производства, посчитал бы, что данная сделка не отвечает интересам Общества и требованиям Закона, и пожелал бы ее оспорить, он имел право подать иск о признании ее недействительной по признакам оспоримости, либо ничтожности в соответствующий суд. И только при наличии вступившего в силу судебного решения, и применения последствий недействительной сделки, в данном случае конкурсный управляющий Ш. смог бы зарегистрировать на принадлежащем Обществу земельном участке объект недвижимости. Не совершив указанные действия, конкурсный управляющий не мог устранить, допущенные директором нарушения, путем собственных противоправных действий, что фактически является самоуправством. В данном конкретном споре необходимо учитывать, что и И. и Ш. являются представителями одного юридического лица, выразившего единожды свою волю при продаже земельного участка С. и данный процесс основан не на споре между бывшим директором Общества и конкурсным управляющим, который считал бы, что директор незаконно продал земельные участки, достоверно зная, что на них имеются какие-то объекты недвижимости, но не приняв для этого никаких мер из того широкого объема полномочий, которые предоставлены конкурсному управляющему. Данный спор между Х. и ООО «ПСК «СтройИнновации», где первый приобрел на законных основаниях земельный участок, на котором не было зарегистрировано никаких объектов недвижимости и ограничений, но в последующем, ООО «ПСК «СтройИнновации» совместно с Ш. вопреки требованиям закона, не имея на то никаких оснований, помимо воли собственника земельного участка, зарегистрировали на чужом земельном участке три несуществующих объекта недвижимости и продали их в нарушение требований ч. 3 ст. 552 ГК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Ни у ОАО «Первушинский», ни у конкурсного управляющего Ш. никаких законных, договорных, либо иных оснований на пользование земельным участок, принадлежащим истцу, не было.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается действия граждан и юридических, осуществляемые прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление прав (злоупотребление правом).

Действия конкурсного управляющего ОАО «Первушинский» Ш. по регистрации права собственности на объекты недвижимости на земельном участке Х. не законны по основаниям указанным выше. В соответствии с п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником.

Признать сделку незаконной мог только суд по иску конкурсного управляющего Общества Ш., чего не произошло, хотя знал об имеющихся на земельном участке объектах недвижимости, не оспаривалась.

При этом, С. пробрел у ОАО «Первушинский» всего один земельный участок с кадастровым № и именно по договору купли - продажи от ДАТА, который, в последующем земельный участок с кадастровым номером №, продан Х.

ДАТА. Х. по договору купли-продажи приобрел у С. земельный участок с кадастровым № общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., ранее С. из приобретенного у ОАО «Первушинский» по договору купли - продажи от ДАТА земельного участка с кадастровым № общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м.

Таким образом, в собственности у Х. оказался земельный участок с кадастровым №, ранее отчужденный земельного участка кадастровым № по воле юридического лица - ОАО «Первушинский» в качестве и объеме, предусмотренным договором купли-продажи.

Сделка ООО «ПСК «СтройИнновации» - конкурсного управляющего ОАО «Первушинский» ничтожна, т.к. напрямую противоречит федеральному законодательству.

В соответствии с ч. 2 ст. 552 ГК РФ, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, только в том случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

Кроме того, как следует из установленного п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов - все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Таким образом, даже если бы Х. в момент приобретения земельного участка и знал бы, о находившихся на нем объектах недвижимости, это ни в коем случае не умоляло бы его прав на владение и распоряжение, как самим земельным участком, так и расположенными на нем объектами недвижимости, тем более, учитывая, что у всех указанных объектов недвижимости был единый собственник - ОАО «Первушинский».

Ни ОАО «Первушинский», ни конкурсный управляющий Ш. не являлись собственниками земельного участка кадастровым №.

Истец Х. на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования Х. поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «ПСК «СтройИнновации» ФИО2 в судебном заседании возражал против иска Х., просил в его удовлетворении отказать, указывая, что спорные объекты недвижимости были приобретены ответчиком у ОАО «Первушинский» на основании договора купли-продажи от ДАТА, в установленном порядке имущество было зарегистрировано в Управлении Росреестра по РБ. Условия пользования земельным участком на котором расположены здания законом или договором не установлены, поэтому согласие собственника земельного участка при совершении оспариваемой сделки не требовалось.

Третье лицо арбитражный управляющий Ш., представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, причина неявки суду не известна.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца Х., третьего лица арбитражного управляющего Ш. и представителя третьего лица Управления Росреестра по РБ.

Заслушав стороны, исследовав представленные материалы дела суд приходит к выводу о том, что исковые требования Х. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Как усматривается из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым № право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано за ОАО «Первушинский» на основании заявления И., действовавшего на основании доверенности от имени ТУ Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом по РБ. Основанием регистрации права собственности на земельный участок послужили: выписка из реестра федерального имущества от ДАТА №, государственный акт на право владения, постоянного пользования землей, кадастровый план земельного участка от ДАТА №.

Далее вышеуказанный земельный участок был продан ОАО «Первушинский» С. на основании договора купли-продажи от ДАТА.

С. продал истцу Х. 

<

данные изъяты> земельный участок с кадастровым № на основании договора купли-продажи от ДАТА.

В последующем из земельного участка под кадастровым номером № был выделен земельный участок под кадастровым номером №, на который ДАТА зарегистрировано право собственности Х.

На земельном участке под кадастровым номером № в ДАТА были зарегистрированы здание нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. под кадастровым номером № (свинарник литер М) и здание нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, под кадастровым номером № (свинарник литер Л) за ОАО «Первушинский», на основании распоряжения ТУ Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом по РБ № от ДАТА

В последующем указанные нежилые здания были проданы ОАО «Первушинский» ООО «ПСК «СтройИнновации» на основании договора купли-продажи № от ДАТА.

Заявляя иск о признании вышеуказанной сделки по купле-продаже нежилых зданий под кадастровым номером № (свинарник литер М) и под кадастровым номером № (свинарник литер Л) между ОАО «Первушинский» и ООО «ПСК «СтройИнновации» истец ссылается на подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Однако на момент осуществления сделки купли-продажи ДАТА земельный участок находился в собственности истца Х., а продаваемые нежилые здания находились в собственности ОАО «Первушинский», таким образом, ссылка истца на то, что в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно не обоснована.

Также суд считает необоснованным довод истца о признании сделки купли-продажи ДАТА недействительным на том основании, что у ОАО «Первушинский» не было каких-либо прав на земельный участок, находящийся под нежилыми зданиями с кадастровыми номерами №

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При этом в судебном заседании установлено, что ОАО «Первушинский» и С. ДАТА заключая договор купли-продажи земельного участка под кадастровым номером №, на котором находились нежилые здания с кадастровыми номерами №, не установили каких-либо условий пользования земельным участком, находящимся под объектами недвижимости. 

При этом законом также не установлено каких-либо условий пользования земельным участком в случае, если он продается без находящихся на нем объектов недвижимости. При этом законом установлено, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Согласно выписке из реестра федерального имущества от ДАТА №, как на момент оформления права собственности ОАО «Первушинский», права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, так и на момент продажи указанного земельного участка С., объекты недвижимости свинарник, литера Л и свинарник литера М были внесены в реестр федерального имущества и состояли на балансе ОАО «Первушинский». 

Таким образом, в судебном заседании установлено, что была осуществлена продажа земельного участка без объектов недвижимости на нем расположенных, а не продажа объектов недвижимости без земельного участка. На момент продажи спорных объектов недвижимости ОАО «Первушинский» ООО «ПСК «СтройИнновации» земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, в собственности ОАО «Первушинский» не находился. 

На основании изложенного суд не находит оснований для удовлетворения иска Х. к ООО «ПСК «СтройИнновации» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Х. к Обществу с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «СтройИнновации» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кушнаренковский районный суд Республики Башкортостан.

Судья Г.С. Белорусова

Мотивированное решение изготовлено ДАТА

Судья Г.С. Белорусова