Дело № 2-537/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2017г.

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

Судьи Ибрагимовой Е.А.,

При секретаре Зариповой А.Р.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к ФИО1 ФИО9, ФИО1 ФИО10 о взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» обратилось с указанным иском, мотивируя следующим. В соответствии с условиями кредитного договора от 12.04.2010г. №э, заключенного между ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» и ответчиками Банк предоставил кредит в размере 3 900 000 руб. на срок 180 месяцев для целевого использования, а именно приобретения дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а также комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>. По состоянию на 12.10.2106г. имущество оценено в размере 6 464 000 руб. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. Законным владельцем закладной, соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2». В течение длительного времени ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, ответчиками не производятся. Пунктом 6.1 договора предусмотрена неустойка в размере 0,2% за каждый день просрочки в случае нарушения сроков оплаты кредита и процентов по кредиту. Ответчикам было направлено требование о погашении задолженности, которое осталось без удовлетворения. По состоянию на 23.09.2016г. задолженность составляет 3 709 404 руб. 50 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 3 175 615 руб. 82 коп., проценты за пользование кредитом 316 305 руб. 32 коп., пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом 103 584 руб. 92 коп., пени по просроченному долгу 113 898 руб. 42 коп. Имущество, заложенное по договору ипотеки, подлежит реализации путем продажи с публичных торгов. Поэтому начальную продажную стоимость следует указать исходя из оценки, указанной в Закладной, в размере 5 171 200 руб. Просит взыскать солидарно с ответчиков ФИО1 ФИО11. и ФИО1 ФИО12. задолженность в сумме 3 709 404 руб. 50 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 3 175 615 руб. 82 коп., проценты за пользование кредитом 316 305 руб. 32 коп., пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом 103 584 руб. 92 коп., пени по просроченному долгу 113 898 руб. 42 коп. Обратить взыскание на дом, комнату и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость в 5 171 200 руб. Взыскать с ответчиков в равных долях сумму государственной пошлины в размере 32 747 руб. 

Представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» в судебном заседании не участвовал. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Ответчик ФИО1 ФИО13. в судебное заседание не явилась, извещалась.

Ответчик ФИО1 ФИО14 и представитель ответчиков ФИО2 ФИО15 исковые требования признали частично. Согласны с наличием задолженности по кредиту, с размером задолженности и процентов, не согласны с размером неустойки. Сумма неустойки превышает почти в 10 раз годовую ставку рефинансирования. Также не согласны с установленной экспертизой начальной продажной цены заложенного имущества. Полагают, что цена заложенного имущества должна быть около 15 млн. руб. При оценке жилого дома следует принимать во внимание стоимость 1 кв.метра жилой площади, сложившейся в Ленинском районе г. Ульяновска. Просят применить ст.333 ГК РФ к размеру неустойки, размер пени привести в соответствие со ст.395 ГК РФ.

Представитель третьего лица ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» в судебное заседание не явился, извещался.

Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, заслушав эксперта, суд приходит к следующему.

Установлено, что между ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» (займодавец) и ФИО1 ФИО16, ФИО1 ФИО17 (заемщики) был заключен договор займа №э от 12.04.2010г.

В соответствии с договором займа ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» предоставило заемщикам заем в размере 3 900 000 руб. под 10,72 % годовых на срок 180 месяцев для приобретения жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка по этому же адресу.

В соответствии с условиями договора займа, погашение займа и процентов должно производиться ежемесячными платежами в соответствии с графиком платежей. 

За нарушение сроков возврата займа заемщик уплачивает займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.5.2 договора).

Согласно п.1.4 договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека жилого дома и земельного участка.

20.11.2015г. было заключено Соглашение об изменении содержания закладной, дополнено предметом ипотеки – дом (комната) общей площадью 69,5 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, были удостоверены Закладной.

В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2».

Согласно п.4.4.1 договора займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору при просрочке осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна и в других случаях.

Согласно п. 4.4.3 договора займа займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при неисполнении требований займодавца, установленных в п.4.4.1 договора.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, платежи в погашение суммы займа и процентов не вносятся на протяжении более одного года.

Требования, направленные в адрес ответчиков о погашении задолженности, остались без удовлетворения.

На 23.09.2016 года задолженность заемщиков по договору займа составляет 3 709 404 руб. 50 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 3 175 615 руб. 82 коп., проценты за пользование кредитом 316 305 руб. 32 коп., пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом 103 584 руб. 92 коп., пени по просроченному долгу 113 898 руб. 42 коп.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, что предусмотрено ст. 309 ГК РФ.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Обязанность заемщика возвратить сумму займа регламентирована ст. 810 ГК РФ, в соответствии с которой, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Статьей 811 ГК РФ предусмотрены последствия нарушения заемщиком договора займа. 

Так, в соответствии с п. 1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Установлено, что ответчики Г-вы не исполняли надлежащим образом свои обязательства по договору займа и допустили образование задолженности. 

В связи с чем исковые требования о взыскании с ответчиков задолженности по кредитному договору в части суммы основного долга и процентов по договору подлежат удовлетворению.

С Г-вых подлежит взысканию в солидарном порядке задолженность по состоянию на 23.09.2016г. по основному долгу в размере 3 175 615,82 руб., по процентам за пользование кредитом - 316 305,32 руб. 

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом в размере 103 584 руб. 92 коп., и пени по просроченному долгу в размере 113 898 руб. 42 коп.

Неустойка начислена в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Стороной ответчиков заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, тот факт, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки, приблизив ее до ставки рефинансирования, а именно в 7 раз.

С учетом изложенного, пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом составит 14 797,85 руб., и пени по просроченному долгу составит 16 271,20 руб.

Указанные суммы пени также подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

Суд считает обоснованными и требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом, земельный участок, комнату.

Пунктом 4.4.3 договора займа стороны предусмотрели возможность обращения взыскания на объекты недвижимости при неисполнении требований заимодавца.

Согласно п.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст.3 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Заключением судебной экспертизы рыночная стоимость жилого дома по адресу: 

<

адрес> определена в 4 043 000 руб., рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> определена в 4 735 000 руб., рыночная стоимость дома (комнаты) по этому же адресу – в 3 256 000 руб.

Оснований не доверять данному заключению экспертизы у суда не имеется. Эксперт при проведении экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности, имеет специальную подготовку, специальное образование. Экспертное заключение является мотивированным, обоснованным.

Эксперт ФИО6 была допрошена в судебном заседании, пояснила, что при оценке в первую очередь используется сравнительный метод. Ею для оценки жилого дома (в отношении оценки которого не согласна сторона ответчика) брались аналоги жилых домов по Ленинскому району, площадью, приближенной к оцениваемому дому, с тем же техническим состоянием, этажности, наличием подвала, мансарды, месторасположением. Рыночная стоимость объекта не определяется по стоимости одного квадратного метра жилья в районе. Затратный метод в данном случае не используется, так как на настоящее время на рынке недвижимости цены упали, и рыночная цена объекта недвижимости может быть меньше стоимости затрат на его создание. При проведении оценки ею были применены все необходимые коэффициенты, на что подробно указано в исследовательской части заключения экспертизы (страницы 3,5,23,92,118,119).

Суд полагает необходимым определить первоначальную продажную стоимость залогового имущества по заключению судебной экспертизы в размере 80% от его рыночной стоимости, для погашения перед истцом суммы задолженности по основному долгу, процентов за пользование кредитом, пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, пени по просроченному долгу, судебных расходов.

Так, начальная продажная стоимость дома (комнаты) общей площадью 69,5 кв.м, будет составлять 2 604 800 руб.; жилого дома общей площадью 198,9 кв.м - 3 234 400 руб.; земельного участка общей площадью 529 кв.м - 3 788 000 руб.

Взыскание на заложенное имущество производится путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях подлежат взысканию в пользу истца и расходы, понесенные им по уплате государственной пошлины при подаче иска, в размере 16 373 руб. 50 коп. с каждого.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» в солидарном порядке с ФИО1 ФИО18, ФИО1 ФИО19 задолженность по кредитному договору от 12.04.2010г. №э в общей сумме 3 522 990,19, в том числе: 3 175 615,82 руб. – задолженность по основному долгу, 316 305,32 руб. – проценты за пользование кредитом, 14 797,85 руб. – пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 16 271,20 руб. – пени по просроченному долгу. 

В удовлетворении исковых требований о взыскании остальной части пени отказать.

Взыскать в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» с ФИО1 ФИО20 и ФИО1 ФИО21 в возмещение расходов по оплате госпошлины в размере 16 373,50 руб. с каждого.

Обратить взыскание на заложенное имущество – дом (комнату) общей площадью 69,5 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: Ульяновская область, 

<

адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1 ФИО22 и ФИО1 ФИО23 в размере ? доли каждому, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 604 800 руб.; - жилой дом, общей площадью 198,9 кв.м, кадастровый № (ранее кадастровый №, № расположенный по адресу: Ульяновская область, 

<

адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1 ФИО24 и ФИО1 ФИО25 в размере ? доли каждому, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3 234 400 руб.; - земельный участок общей площадью 529 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1 ФИО26 и ФИО1 ФИО27 в размере ? доли каждому, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3 788 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска.

Судья: Е.А. Ибрагимова