16RS0051-01-2020-001064-76

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

2 июля 2020 года Дело 2-1821/2020

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи Ахметгараева А.А., 

при секретаре судебного заседания Яркиной Е.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 -ФИО4,

третьего лица ФИО5, 

третьего лица ФИО6, 

третьего лица ФИО7,

представителя третьих лиц ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 - ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани о признании предварительного договора купли продажи квратиры и доли земельного участка основным договором купли-продажи квартиры и доли земельного участка, признании права собственности на квартиру и долю земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

первоначально ФИО1 (далее также ФИО1, истец) обратилась в суд с иском к к ФИО3, Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани (далее также ФИО3, ИКМО г. Казани, ответчики) о признании права собственности на жилое помещение - квартиру 

<

адрес изъят>.

Иск мотивирован тем, что 26 июля 2011 года между истцом и ФИО14 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (строительный 

<

номер изъят>), общей площадью 50 кв.м и 1/20 доли земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> по адресу: 

<

адрес изъят>. Стоимость квартиры и доли земельного участка оплачена истцом в полном объеме. По условиям договора ФИО14 обязалась передать квартиру и подготовить документы для заключения основного договора до 30 декабря 2011 года. В 2011 году ФИО14 возвела на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером 

<

номер изъят> многоквартирный жилой дом. ФИО1 вселилась в квартиру 

<

номер изъят> в этом доме и проживает в данной квартире в настоящее время. Однако основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, регистрация права собственности на квартиру не произведена. ФИО14 умерла. При жизни ФИО14 предприняла меры по легализации многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес изъят>, однако завершить регистрацию права собственности на квартиры не смогла. Единственным наследником ФИО14 является ФИО3 Поскольку иного способа для регистрации права собственности на квартиру не имеется, ФИО1 обратилась с настоящим иском. По мнению истца, построенный жилой дом не нарушает права третьих лиц и соответствует требованиям закона, что подтверждается заключением ООО «Идея» по результатам судебной экспертизы в рамках гражданского дела № 2-1939/2018 по иску ФИО15 о признании права собственности на квартиры в этом же доме.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО16, ФИО17, ФИО5, ФИО6, ФИО18, ФИО7, ФИО19, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 увеличила предмет иска, просила признать предварительный договор купли-продажи квартиры (строительный номер 

<

номер изъят>) и 1/20 доли земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> по адресу: 

<

адрес изъят> от 26 июля 2011 года основным договором купли-продажи квартиры и доли земельного участка; признать право собственности на 

<

адрес изъят>, общей площадью 47,5 кв.м и на 1/20 долю земельного участка с кадастровом номером 

<

номер изъят>, расположенные по адресу: 

<

адрес изъят>.

В судебном заседании истица и ее представитель исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3 не возражал против удовлетворения заявленных истцом требований по документам, представленным ответчиком, пояснив, что при технической инвентаризации спорной квартире присвоен 

<

номер изъят>, площадь квартиры составляет 47,5 кв.м; подтвердил обстоятельства заключения предварительного договора и получения денежных средств по нему.

Представитель ИК МО г. Казани ФИО20 в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения, согласно которым разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в отношении 

<

адрес изъят> не выдавались; просила рассмотреть дело без ее участия. 

Третьи лица ФИО5 ФИО6, ФИО7, представитель третьих лиц ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 - ФИО13 просили удовлетворить требования истца, пояснив, что они также заключили предварительные договоры купли-продажи квартир и доли земельного участка, однако многоквартирный дом после его возведения не был оформлен ФИО14, в связи с чем покупатели квартир не могут зарегистрировать право собственности на квартиры.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 46 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 октября 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Судом установлено, что ФИО14 на праве собственности принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес изъят>, с кадастровым номером 

<

номер изъят>. 

Указанный земельный участок образован в результате заключения соглашения о перераспределении земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>, от 10 августа 2015 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости видом разрешенного использования земельного участка является многоквартирные жилые дома в 3-5 этажей.

На данном земельном участке ФИО14 возведен многоквартирный жилой дом общей площадью 967,6 кв.м.

В связи с тем, что на строительство данного объекта не было получено разрешение в установленном законом порядке и самовольного характера строительства, ФИО14 обращалась с иском о признании права собственности на квартиры в доме 

<

адрес изъят>, а также о внесении актуальных изменений относительно назначения жилого дома, поскольку объект поставлен на кадастровый учет как объект индивидуального жилищного строительства. В ходе рассмотрения этого дела ИК МО г. Казани обратился с встречным иском к ФИО14 о признании объекта капитального строительства самовольным строением и его сносе.

Решением Советского районного суда г. Казани от 25 октября 2016 года (в редакции определения от 28 ноября 2016 года) иск ФИО14 удовлетворен частично; за ней признано право собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес изъят>, общей площадью квартир 945,7 кв.м, в том числе на 12 находящихся в указанном жилом доме квартир.

ФИО14 в удовлетворении исковых требований в части внесения сведений в ГКН о многоквартирном жилом доме, а также ИК МО г. Казани в удовлетворении встречного иска к ФИО14 о признании объекта капитального строительства самовольным строением и его сносе отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 30 января 2017 года данное решение в части удовлетворения иска ФИО14 о признании права собственности на многоквартирный жилой дом и на квартиры в этом доме отменено, в этой части принято новое решение об отказе в иске. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что доказательств осуществления проектирования спорного объекта недвижимости, получения заключений уполномоченных органов по проекту, а также доказательств своевременного – до начала строительства, обращения за получением необходимых разрешений и согласований в компетентный орган местного самоуправления материалы дела не содержат; ФИО14 не предпринимала достаточных и необходимых мер для легализации спорного объекта недвижимости и не доказала соблюдение установленного законом порядка строительства и порядка получения соответствующего разрешения на строительство.

Кроме этого суд апелляционной инстанции указал, что ООО «Центр экспертизы недвижимости» и эксперт ФИО21, подготовившие экспертное заключение 

<

номер изъят> на основании определения суда, не являются лицами, аттестованными для проведения экспертизы проектной документации, которая, к тому же, не проводилась ввиду отсутствия такой документации. Заключение эксперта о соответствии спорного строения требованиям ГОСТ 31937-2011 не указывает на соответствие этого строения строительным нормам и правилам, применяемым при строительстве многоквартирных жилых домов. 

Также суд апелляционный инстанции указал, что лица, в фактическом владении которых находятся спорные квартиры и которые претендуют на приобретение их в собственность, не лишены возможности обратиться в суд с самостоятельными исками в защиту своих прав. ФИО14 представителем этих лиц не является, документов о наличии у неё соответствующих полномочий в деле не имеется. Следовательно, обращаясь в суд с настоящим иском она действовала исключительно в своих интересах, как застройщик самовольно возведённого объекта недвижимости.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, ФИО14 умерла 

<

дата изъята>. Наследником ФИО14 и собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес изъят> является ФИО3, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону.

В связи со смертью лица, осуществившего строительство многоквартирного дома у истца отсутствует возможность получить правоустанавливающие документы на самовольно возведенный этим лицом объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель.

Суд исходит из того, что возможность сохранения и эксплуатации самовольной постройки в отсутствие разрешения на строительство связывается с соблюдением предельных параметров разрешенного строительства, параметров безопасности строения.

Градостроительным уставом г. Казани, утвержденным Решением Казанского Совета народных депутатов от 22 апреля 2004 года №51-19, определены виды разрешенного использования недвижимости, предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства в различных зонах (статья 60).

В силу части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты, устанавливающие в том числе предельные параметры разрешенного строительства, обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

По гражданскому делу 2-1939/2018 по иску ФИО15 к ФИО14, ИК МО г. Казани о признании права собственности на квартиры в этом же многоквартирном доме, была проведена судебная экспертиза. При этом экспертом было проведено исследование всего многоквартирного дома на предмет наличия нарушений строительных, градостроительных норм и правил и возможности эксплуатации здания. 

Согласно заключению эксперта ООО «Идея» нарушений строительных, градостроительных норм и правил при возведении жилого дома по 

<

адрес изъят> на момент проведения обследования не выявлено. Сохранение и эксплуатация жилого дома в существующих на 28 июня 2016 года несущих и ограждающих конструкциях угрозы жизни и здоровью граждан не создает.

Спорный жилой дом возведен в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>, видом разрешенного использования которого является многоквартирные жилые дома в 3-5 этажей, что соответствует исследуемому объекту.

Экспертом исследованы: конструкции фундамента, проведены лабораторные исследования с целью определения физико-механических характеристик грунтов в основании фундамента; стены здания с определением характеристик прочности конструкционных материалов; перекрытия здания с расчетом нагрузки для междуэтажных перекрытий; лестницы здания; крыша здания с расчетом несущей способности конструкции крыши; балконы здания с расчетом несущей способности балок наружного балкона. По результатам исследований и расчётов эксперт пришел к выводу о том, что указанные элементы здания находятся в нормативном техническом состоянии. 

Также экспертом установлено, что исходя из площади земельного участка и параметров здания, при возведении данного объекта выдержаны требования относительно коэффициента застройки участка (50%) и высоты здания.

Согласно выводам эксперта, класс функциональной пожарной опасности исследуемого объекта – Ф1.3 «Многоквартирные жилые дома»; степень огнестойкости здания – II; класс конструктивной пожарной опасности – С0. При этом застройка смежных участков выполнена аналогичными строениями. Исходя из этого экперт пришел к выводу о том, что минимальное расстояние между зданиями в данном случае исходя из требований СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты» должно быть более 6 метров. При этом фактическое расстояние между зданиями значительно превышает данное значение. 

Заключение эксперта ООО «Идея» соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответы на поставленные судом вопросы являются ясными, не допускают неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальности, стаж работы.

При проведении экспертного исследования эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные, произвел натурный осмотр объекта исследования; привел расчеты в обоснование своих выводов.

Оценив заключение эксперта ООО «Идея» по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по настоящему делу. 

С учетом указанного суд приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости соответствует строительным, пожарным нормам и правилам, не создает угрозу для жизни и здоровья как проживающих в нем лиц, так и для окружающих, соответствует виду разрешения использования земельного участка.

При таких условиях требование истца о признании права собственности на квартиру 

<

адрес изъят> подлежит удовлетворению.

При определении площади данной квартиры суд исходит из технического паспорта квартиры по состоянию на 17 марта 2016 года, согласно которому площадь данной квартиры по ЖК РФ составляет 47,5 кв.м, по СНиП - 50,6 кв.м.

В части требований о признании права собственности на долю земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, у собственника помещения в многоквартирном доме право долевой собственности в отношении земельного участка, на котром расположен многоквартирный дом, возникает в силу закона.

Жилой дом 

<

адрес изъят> расположен на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер изъят>, который согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости принадлежит на праве собственности ФИО3

Поскольку судом принимается решение о признании за истцом права собственности на квартиру в этом доме, требование истца признании права собственности на долю земельного участка не противоречит закону.

Определяя долю истца на земельный участок, суд исходит из следующего.

Жилой дом 

<

адрес изъят> состоит из 12 квартир. 

С учетом размера общей площади всех квартир, площади каждой квартиры, доля в праве общей собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, распределяются в следующем размере:

Номер квартиры 

Общая площадь квартиры по данным технического паспорта 

Общая площадь всех квартир 

размер доли в праве общей собственности на общее имуществопропорционально размеру общей площади жилого помещения 

размер доли в праве общей собственности на земельный участок 

1 

94,4 кв.м 

967,6 кв.м 

9,7% 

97/1000 

2 

92,3 кв.м 

9,5% 

19/200 

3 

49,3 кв.м 

5,1% 

51/200 

4 

50,8 кв.м 

5,3% 

53/1000 

5 

93,4 кв.м 

9,6% 

12/125 

6 

95 кв.м 

9,8% 

49/500 

7 

49,8 кв.м 

5,2% 

13/250 

8 

50,6 кв.м 

5,2% 

13/250 

9 

94,7 кв.м 

9,8% 

49/500 

10 

98,4 кв.м 

10,2% 

51/500 

11 

98,8 кв.м 

10,2% 

51/500 

12 

100,1 кв.м 

10,4% 

13/125 

Таким образом, за истцом подлежит признанию право собственности на 13/250 долей земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> с прекращением прав собственности ФИО3 на указанные доли.

В силу положений статей 35, 55, 56, 57, 67, 131, части 2 статьи 195 и части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям с учётом исследованных в судебном заседании доказательств и заявленных в ходе рассмотрения дела доводов и ходатайств. При этом выбор способа защиты, предусмотренного статей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является субъективным правом истца и не может оспариваться ни судом, ни иными участниками судебного разбирательства. Однако, если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Основанием для обращения с настоящим иском является то обстоятельство, что регистрация права собственности на спорный объект во внесудебном порядке невозможна ввиду неполучения разрешения на строительства и, следовательно, самовольного характера строительства. При этом многоквартирный дом, в составе которого находится спорная квартира, возведен на земельный участке, принадлежащем лицу, осуществившем строительство (ФИО14) на праве собственности, ею предпринимались меры по легализации строения, сохранение и эксплуатация объекта возможны, так как сам объект обязательным нормативным требованиям в области строительства соответствует, его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В этой связи суд отмечает, что в данном случае права истца подлежат защите путем признания права собственности на спорные объекты, поскольку исходя из указанных обстоятельств лишь факт признания предварительного договора основным договором не будет являться основанием для признания за истцом права собственности на спорные объекты.

Учитывая, что судом принимается решение о признании за истцом права собственности на спорную квартиру и долю земельного участка, пропорционально размеру общей площади данной квартиры, суд отказывает в удовлетворении иска в части требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры (строительный номер 

<

номер изъят>) и 1/20 доли земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> по адресу: 

<

адрес изъят> от 26 июля 2011 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру 

<

адрес изъят>, общей площадью 47,5 кв.м по ЖК РФ, 50,6 кв.м по СНиП и 13/250 долей земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО3 на 13/250 долей земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> и регистрации за ФИО1 права собственности на квартиру 

<

адрес изъят>, общей площадью 47,5 кв.м по ЖК РФ, 50,6 кв.м по СНиП, на 13/250 долей земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 9 июля 2020 года, судья