Дело № 2-131/2025 (2-1512/2024)

УИД 27RS0013-01-2024-003155-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года г. Амурск, Хабаровский край

Амурский городской суд Хабаровского края 

в составе председательствующего судьи Бурдаковой О.И., 

с участием:

представителя истца ФИО4,

ответчика ФИО5

представителя третьего лица -ООО «Берег» ФИО6,

третьего лица ФИО7,

при секретаре судебного заседания Василенко Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края к ФИО5 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (далее по тексту также администрация, истец) обратилась в Амурский городской суд Хабаровского края с иском к ФИО5 о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, указав в обоснование иска, что администрацией на основании договора № 41 от 15.03.2019 из земель категории «земли населенных пунктов» передан в аренду ООО «Берег» для комплексного освоения территории земельный участок площадью 67601 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». В период нахождения указанного земельного участка в аренде ООО «Берег» в рамках комплексного освоения территории произведен раздел земельного участка с кадастровым номером №, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 025,0 кв.м.

В дальнейшем на основании части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером № на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлен в аренду без проведения торгов ответчику ФИО5, поскольку на данном земельном участке в ЕГРН зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. В рамках муниципального земельного контроля ДД.ММ.ГГГГ произведен осмотр земельных участков, расположенных в районе улиц 

<

адрес>», в том числе осмотрен земельный участок с кадастровым номером №. В ходе осмотра установлено, что объект незавершенного строительства на участке отсутствуют. Следовательно, права ответчика на данный объект зарегистрирован необоснованно. Фактически зарегистрированный объект незавершенного строительства не является объектом недвижимости, не обладает свойствами объекта гражданских прав, а значит и записи о праве собственности на это имущество не могут быть сохранены в реестре по причине их недостоверности. Регистрация прав на указанный объект является имитацией существования объекта с целью получения преимуществ для приобретения земельного участка в собственность. Нахождение на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО5, предоставляет ей право пользования данным земельным участком и соответственно ограничивает права администрации на распоряжение данным земельным участком, делает невозможным продажу, сдачу в аренду и совершение иных действий. С учетом изложенного, просят признать отсутствующим право собственности ФИО5 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Определением Амурского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета споры (далее третьи лица), привлечены кадастровый инженер ФИО7 и общество с ограниченной ответственностью «Берег» (далее ООО Берег») (л.д. №).

В судебное заседание третье лицо – Управление Росреестра по Хабаровскому краю своего представителя в суд не направило, о месте и времени судебного заседания названное третье лицо извещено надлежащим образом.

В соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица - Управления Росреестра по Хабаровскому краю.

Представитель истца ФИО4 в суде заявленное требование поддержал, подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства, дополнительно пояснил, что основанием для проведения проверки явилось обращение жителя города, который сверил информацию о зарегистрированных объектах незавершенного строительства с их наличием в квартале «

<

данные изъяты>». Обнаружив фактическое отсутствие объектов незавершенного строительства, он обратился в правительство края, которое в свою очередь передало заявление на рассмотрение в администрацию. В ходе проверки данный факт подтвердился. При осмотре земельных участков квартала «

<

данные изъяты>» установлено, что строительные работы не велись, фундаменты отсутствуют, земля поросла травой. На некоторых участках имелся в небольшом количестве строительный мусор. В ДД.ММ.ГГГГ земельные участки, находящийся в городе на 

<

адрес>, администрацией сданы в аренду ООО «Берег» для комплексного освоения. Участок, согласно плану города, предназначался для малоэтажного жилищного строительства. ООО «Берег», взяв в аренду этот участок, размежевало большой участок на 22 мелких, направило в администрацию уведомление по каждому участку, что там будут возводиться объекты. Строительства на земельных участках до сих пор не начато. Между тем ООО «Берег» продало один из объектов незавершённого строительства с кадастровым номером № ФИО8, что позволило ответчику приоритетное право оформления в собственность земельного участка. До настоящего время строительство на земельном участке, принадлежащем ФИО8, не начато. 

В судебном заседании ответчик ФИО8 исковые требования не признала, пояснив, что объект незавершенного строительства на момент приобретения представлял собой плиту. Впоследствии муж решил построить дом на новом фундаменте, а этот снести. Кто производил работы по демонтажу ей не известно. Этим вопросом занимался ее муж, документы, подтверждающие указанные обстоятельства, предоставить не может. В настоящее время на земельном участке строительство не ведется, новый фундамент не возведен.

В судебном заседании третье лицо ФИО7 пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ООО «Берег» заключен договор на выполнение кадастровых работ. На земельном участке № квартала «

<

данные изъяты>» по 

<

адрес>, имелась опалубка с обрешеткой, которую он закоординировал. Представитель заказчика ФИО заверил, что фундамент будет залит. Степень готовности объекта незавершенного строительства в 30 %. определен со слов представителя ООО «Берег».

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Берег» ФИО6 пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ является директором ООО «Берег». Осенью ДД.ММ.ГГГГ на земельных участках квартала «

<

данные изъяты>» обществом осуществлялась продажа объектов незавершенного строительства. Один из таких объектов продан ФИО5 На момент продажи объект незавершённого строительства представлял собой фундамент размером 9х12 м, толщиной 17 см, возведенный на грунте. Мужу собственницы этот фундамент не понравился и тот попросил его демонтировать. Как монтаж фундамента, так и его демонтаж производили рабочие по устной договоренности, назвать лиц, выполняющих работу, указать не может, письменные договоры на выполнения работ не составлялись. При этом работы по демонтажу выполнены безвозмездно, семья К-вых никаких расходов не понесла. Фотографии, схемы и другие документы, подтверждающие строительство объекта, отсутствуют.

В судебном заседании свидетель ФИО1 пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Берег» в квартале «

<

данные изъяты>» был приобретен объект незавершенного строительства, который представлял собой фундамент в виде плиты. ДД.ММ.ГГГГ, установив, что фундамент возведен с дефектами, решили его демонтировать. Работы по демонтажу выполнены за счет ООО «Берег», который некачественно выполнил работы. Письменных претензий к обществу не предъявляли. Фотографиями объекта незавершенного строительства не располагают.

Заслушав стороны, третьих лиц, свидетеля, Исследовав материалы гражданского дела, представленные истцом и истребованные судом доказательства, оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд приходит к следующему:

В соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод либо законных интересов. 

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений право собственности может быть зарегистрировано в едином государственном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

В силу названных норм понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в реестре.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией (арендодателем) и ООО «Берег» в лице генерального директора ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории, согласно которому арендодатель представляет во временное владение и пользование арендатору из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 67601 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>», разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления земельного участка: комплексное освоение территории. Срок действия настоящего договора определяется с ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 5 лет (т.1 л.д.№). 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и генеральным директором ООО «Берег», в лице генерального директора ФИО3, заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 025,00 кв.м из земель категории: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства в районе 

<

адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно материалам реестрового дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Берег» уведомило администрацию о планируемом обществом индивидуальном жилищном строительстве на земельном участке с кадастровым номером №. По результатам рассмотрения уведомления администрация приняла решение о соответствии указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта установленным параметрам и допустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства на земельном участке, о чем ДД.ММ.ГГГГ направило ООО «Берег» уведомление № (л.д. №). 

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО7 в результате кадастровых работ в связи с созданием объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, подготовлен технический план объекта незавершённого строительства. По результатам измерения площадь объекта составила 114,0 кв.м. Степень готовности объекта незавершенного строительства составила 30%. (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Берег» обратилось в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрацию права собственности ООО «Берег» на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> (л.д. №).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Берег» в лице директора ФИО6 продало ФИО5 спорный объект за 10 000 рублей (л.д.№).

Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО5 на объект незавершенного строительства, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. №).

Как следует из акта № от ДД.ММ.ГГГГ осмотра земельных участков и фотографий к нему, на земельных участках, в том числе на участке № в районе 

<

адрес> отсутствуют какие-либо ограждения, строения, фундаменты, здания; растут деревья, трава, кустарники (л.д. №). 

Таким образом, судом установлено на земельном участке с кадастровым номером № объект незавершенного строительства, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> отсутствуют, что не оспаривается ответчиком.

Как следует из пояснения кадастрового инженера ФИО9, на земельном участке № по указанному выше адресу работы по сооружению фундамента на момент проведений кадастровых работ произведены не в полном объеме, поскольку требовалась заливка фундамента. 

Указанные обстоятельства, в соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 свидетельствуют об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что являлось препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в реестре.

Доказательств, подтверждающих завершение работ по сооружению фундамента, ответчиком не представлено. 

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. 

Поскольку спорный объект, права на который в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладают соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Договоры аренды, заключенные между ООО «Берег» и администрацией ДД.ММ.ГГГГ, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, прекратили свое действие. Права администрации как собственника земельного участка нарушены, поскольку наличие регистрации объекта незавершенного строительства, фактически отсутствующих, ограничивает возможность реализации администрацией имеющихся у нее полномочий относительно земельного участка. 

Поскольку объекты незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в ЕГРН как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, объект незавершенного строительства на земельном участке фактически отсутствует, имеются основания для признания права собственности ответчика отсутствующим.

Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объекты незавершенного строительства. 

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. С ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию 3000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края к ФИО5 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки, 

<

адрес>, ИНН №, на объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № (на участке №).

Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки, 

<

адрес>, ИНН №, государственную пошлину в бюджет Амурского муниципального района в размере 3000 рублей.

Копию решения суда направить сторонам.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Амурский городской суд Хабаровского края в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья О.И. Бурдакова

Решение в мотивированном виде составлено 3 марта 2025 года