Дело № 2-1502/2024 Председательствующий Белхароев Т.А.

Апелляционное определение

 

№ 33-402/2026

29 января 2026 г.

г. Магас

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Ингушетия в составе:

председательствующего Кориговой М.А.,

судей Цурова Х.М. и Плиевой И.М.,

при секретаре судебного заседания Дзаитове Н.Х.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Назрань о признании права собственности на нежилое здание

по апелляционной жалобе главы администрации г. Назрань на решение Магасского районного суда Республики Ингушетия от 8 июля 2024 г., которым исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Кориговой М.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Назрань, в котором просит признать право собственности на нежилое здание «Кафе быстрого питания» общей площадью 1991,8 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 06:05:0100008:130 площадью 0,4 га, расположенное по адресу: 

<

адрес> категория земельного участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – общественное питание; указать в решении суда, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи о возникновении права собственности на указанное нежилое здание и постановки его на кадастровый учет.

В обоснование искового заявления указано, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100008:130 площадью 0,4 га, расположенный по адресу: Республика 

<

адрес> На этом участке он за счет своих средств и сил построил нежилое здание «Кафе быстрого питания», что соответствует градостроительному плану земельного участка RU06302000-002, выданному администрацией г. Назрань. Общая площадь здания составляет 1991,8 кв.м, площадь застройки 773 кв.м. Согласно заключению от 23 октября 2023 г. проектная документация для объекта капитального строительства «Кафе быстрого питания» соответствует результатам инженерных изысканий, заданию на проектирование, требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям к обеспечению надёжности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям технических регламентов. Во внесудебном порядке им получено заключение эксперта № 89/23 от 12 сентября 2023 г., согласно которому возведенный объект соответствует проектной документации, технологии строительного производства, требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории Российской Федерации, является безопасным для эксплуатации.

К зданию проведены все необходимые коммуникации, получены технические условия на подключение к газопроводу, электричеству, водопроводу, заключены договоры с энергоснабжающими организациями, регулярно производится оплата потребленных энергоресурсов.

Между тем он не может получить необходимую документацию для регистрации права на объект недвижимости, поскольку строительство велось без строительного надзора.

Решением Магасского районного суда Республики Ингушетия от 8 июля 2024 г. исковое заявление удовлетворено.

В своей апелляционной жалобе глава администрации г. Назрань просит отменить решение суда, полагая его незаконным.

Стороны, представители третьих лиц Инспекции государственного строительного надзора и Управления Росреестра по Республике Ингушетия, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца ФИО2, просившего в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 4 000 кв.м с кадастровым номером 06:05:0100008:1304.

Постановлением администрации г. Назрань от 26 сентября 2022 г. № 397 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100008:1304, расположенного на землях населенного пункта Центрального административного округа 

<

...>, в производственной зоне общего типа (ПЗ/04 согласно ПЗЗ г. Назрань) с «для строительства административного здания и производственных помещений» на «общественное питание».

На указанном земельное участке согласно техническому паспорту в 2023 г. возведено нежилое здание общей площадью 1991,8 кв.м, 3 этажа, в том числе 1 подземный, для использования в качестве кафе.

Истец заключил с АО «Газпром газораспределение Назрань» договор № 73/22 от 19 декабря 2022 г. о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения к указанному нежилому объекту, у него имеются технические условия от 1 ноября 2022 г. № 46, 7 июля 2023 г. № 55 на водоснабжение нежилого объекта, технические условия ПАО «Россети Северный Кавказ» - «Ингушэнерго» для присоединения к электрическим сетям филиала, договор энергоснабжения от 19 декабря 2022 г. № 0602043002059.

Истцом вносится плата за коммунальные услуги.

В материалы дела представлена проектная документация кафе быстрого питания, составленная ООО «ПроктТехноПлюс».

Заключением строительно-технической экспертизы по безопасной эксплуатации здания кафе быстрого питания № 89/23, выполненным ООО «Центр экспертных исследований и проектирования» установлено, что расположение объекта недвижимости – здания кафе быстрого питания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 06:05:010008:1304 на момент исследования не противоречит требованиям Градостроительного регламента, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Категория земельного участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного строительства – общественное питание.

Рассматриваемый объект недвижимости на момент исследования соответствует проектной документации, технологии строительного производства и требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории Российской Федерации. Является безопасным для эксплуатации.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на день обращения истца в суд постройка соответствует установленным требованиям и ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Несоблюдение установленных требований при строительстве может послужить основанием для признания постройки самовольной в порядке, предусмотренном ст. 222 Гражданского кодекса РФ, и повлечь обусловленные этим обстоятельством соответствующие гражданско-правовые последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (ч.4). Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации: проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; выдает разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (ч.11).

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44) разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Из приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения при ее возведении градостроительных и строительных норм и правил и ввиду возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, правил землепользования и застройки.

В силу п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах возведенное ФИО1 нежилое здание, учитывая отсутствие в деле доказательств угрозы жизни и здоровью граждан в результате его возведения либо нарушения прав и законных интересов других лиц, не может быть признан самовольной постройкой, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта не может быть принято как бесспорное доказательство, подтверждающее законность исковых требований, судебная коллегия полагает несостоятельным.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Между тем, указывая на свое несогласие с заключением строительно-технической экспертизы по безопасной эксплуатации здания кафе быстрого питания № 89/23, ответчиком не представлены доказательства, опровергающие правильность выводов экспертизы. Ходатайство о проведении судебной экспертизы также не заявлено.

Иные доводы апелляционной жалобы являлись предметом судебного разбирательства, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат указание на обстоятельства, которые бы влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании и применении норм материального права.

В связи с изложенным судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Магасского районного суда Республики Ингушетия от 8 июля 2024 г., которым удовлетворено исковое заявление ФИО1 к администрации г. Назрань о признании права собственности на нежилое здание, оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 12 февраля 2026 г.

Председательствующий

Судьи

С подлинного за надлежащими подписями

копия верна:

Судья Коригова М.А.