Дело №

УИД 39RS0022-01-2024-001783-12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2025 года г. Черняховск

Черняховский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Ульрих Е.Р., при секретаре судебного заседания Джалой О.Н., 

с участием истца ФИО1, представителя истца – ФИО2, представителя ответчика администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» - ФИО3, третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» о признании права собственности в порядке приобретательной давности на нежилое здание, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО «Черняховский муниципальный округ 

<

адрес>» о признании за ним права собственности в порядке приобретательной давности на нежилое здание, общей площадью № кв.м, расположенное на местности в соответствии с координатами характерных точек.

В обоснование требований указал, что более двадцати лет непрерывно, открыто, добросовестно, как своим собственным пользуется спорным нежилым зданием, расположенным вблизи домов №, №, № по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Здание довоенной постройки, расположено на местности с вышеуказанными координатами. Собственник здания неизвестен. За время пользования спорным объектом никто требований относительно прав владения и пользования не предъявлял и не претендует в настоящее время. Истец проводит в здание ремонтные работы, содержит нежилое здание в пригодном для эксплуатации состоянии. Земельный участок под зданием не сформирован.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просит признать за ним права собственности в порядке приобретательной давности на нежилое здание, общей площадью 28,7 кв.м, расположенное на местности в соответствии с координатами характерных точек:

Номер 

контура

Тип контура

Номера 

характерных точек

Координаты Х

Координаты У

З1 (1)

наземный 

1

№

№ 

№

№

№

№

№ 

№

№

№

№ 

№ 

№

№

№

№ 

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№ 

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО2 настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований по доводам, изложенным в иске, дополнив, что восстановил разрушенное строение в 1993 году, став им пользоваться как хозяйственной постройкой. Истец также пояснил, что разрешение на возведение хозпостройки на фундаменте разрушенного здания довоенной постройки, не получал. 

Представитель ответчика администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения требований, пояснив, что здание возведено на земельном участке, не предполагающем его использование для такого строения согласно действующему градостроительному регламенту. Истцу выдано предписание о сносе данной постройки, которое не исполнено. 

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО4, являющийся собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, КН №, а также АО «Янтарьэнерго» в пользу которого установлено ограничение права пользования ЗУ КН №.

Третье лицо ФИО4 возражал против удовлетворения требований, полагая, что спорное строение не соответствует санитарным нормам и правилам. Истец проживает в соседнем многоквартирном доме. 

Третье лицо АО «Янтарьэнерго» в письменном ходатайстве просило рассматривать дело без участия представителя.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, и дав оценку всем доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (п. 1).

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Действующим законодательством предусматривается градостроительное зонирование, посредством установления правил землепользования и застройки, включающих в себя градостроительные регламенты.

Положениями п. 1 ст. 30 ГрК РФ предусмотрено, что правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

В соответствии с п.4 ст. 85 ЗК РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В силу ч. 1 ст. 36 ГрК РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно ч. 8, 9 ст. 36 ГрК РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Согласно ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из положений ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ, реконструкция объекта капитального строительства возможна только после получения разрешения на строительство, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектами планировки и межевания территории.

Согласно разъяснению законодательства, приведенному в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 реконструкция объекта недвижимости, вид разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры или предельные параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путем приведения его в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (абзац шестой пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, часть 9 статьи 36 ГрК РФ). ГрК РФ). 

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Судом установлено, что ФИО1 пользуется с 1993 года хозпостройкой, площадью № кв.м, являющейся капитальным строением, самовольно реконструированной истцом, расположенной вблизи домов №, №В, № по 

<

адрес> в 

<

адрес> согласно координатам характерных точек:

Номер 

контура

Тип контура

Номера 

характерных точек

Координаты Х

Координаты У

№

№ 

№

№

№ 

№

№

№

№

№ 

№

№

№

№ 

№ 

№

№

№

№ 

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№ 

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

Свидетели Свидетель №2, Свидетель №1 подтвердили, что истец пользуется спорным строением с 1993 года после того как его восстановил на фундаменте старого здания постройки до 1945 года. Использует объект для хранения вещей, овощных заготовок. 

Из технического плана здания, составленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО6, следует, что расположение объекта на местности определено характерными точками объекта недвижимости. Здание является нежилым – хозяйственной постройкой, с материалами наружных стен: кирпичные, мелкие бетонные блоки, деревянные. Год постройки объекта 1945, площадь строения составляет 28,7 кв.м. Спорный объект недвижимости находится в кадастровом квартале №. Земельный участок под нежилым зданием не сформирован, в здании два этажа, в том числе один подземный, оборудован смотровой ямой.

Из технического заключения на спорное нежилое здание, выданное ООО «Земпроект», следует, что нежилое здание восстановлено и обслуживается ФИО1, проживающим по адресу: 

<

адрес>. Нежилое здание используется для удовлетворения бытовых и хозяйственных нужд. Фундамент – кирпичный, Стены – кирпичные, перекрытия – бетонные, полы – бетонные, двери – металлические. Красные линии застройки соблюдены, границы соседних земельных участков не нарушены. Нежилое здание построено на кирпичном фундаменте, присутствует прочная связь с землей. Стены возведены из кирпича. Подвальный этаж нежилого здания до 1945 года постройки. Присутствует наружная и внутренняя отделка стен. Крыша устроена односкатная из деревянных стропил, обшита ОСБ-плитой, кровля выполнена из профнастила. Полы выполнены из бетона, наливные по стяжке. Ворота выполнены в металлической раме. Нежилое здание находится в работоспособном, пригодном для использования состоянии. Строительные работы выполнены согласно ГрК РФ и действующим строительным нормам и правилам. Конструкции нежилого здания находятся в работоспособном техническом состоянии и соответствуют существующим нормам: Закону РФ № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 13-102-2003 «Правила обследования сооружений», СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями № 1, 2)». Выполненные строительные работы, не нарушают прав других граждан и не создают угрозы их жизни и здоровью, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания, не нарушают права и законные интересы граждан.

По информации ППК Роскадастр, нежилое здание на кадастровом учете не состоит, сведения о нем в ЕГРН отсутствуют (л.д. 41).

Из сообщения агентства по имуществу Калининградской области от 12.11.2024 нежилое здание к региональной собственности не относится, в реестре государственного имущества не значится (л.д. 43).

Также спорный объект не относится к муниципальной собственности, в соответствующем реестре не значится (письмо от 19.11.2024 – л.д. 45).

Согласно акту осмотра объекта от 09.07.2024 (л.д. 80), проведенного сотрудниками администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», территория к югу от земельного участка с КН 39:13:010112:11, по адресу: 

<

адрес> В занята гаражами: гараж № прямоугольной формы, стены кирпичные, крыша двухскатная, размеры в плане 9,2 м х 5,5 м; гараж № прямоугольной формы, стены кирпичные, оштукатуренные, крыша односкатная, размеры в плане 5 м х 3 м; гараж № прямоугольной формы, стены деревянные, крыша односкатная, размеры в плане 5 м х 3 м; гараж № прямоугольной формы, стены кирпичные из шлакоблоков, крыша односкатная, размеры в плане 6,2 м х 3 м. Права на указанные гаражи и земельные участки под их обслуживание в ЕГРН не зарегистрированы. К акту приложена фототаблица.

Как указал истец, он просит признать право собственности на объект, изображенный на фототаблице под номером 2.

Земельный участок под спорным зданием не сформирован, в собственности истца не находится.

В соответствии с градостроительным регламентом, установленным постановлением Правительства Калининградской области от 30.04.2021 № 224 «Об утверждении Правил землепользования и застройки МО «Черняховский городской округ», спорный объект расположен в территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-4)» (сообщение ответчика– л.д. 105).

Согласно перечню основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (территориальной зоны Ж-4), установленных градостроительным регламентом вид разрешенного использования, он включает в себя: индивидуальное жилищное строительство, блокированная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства, предоставление коммунальных услуг, административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, площадки для занятий спортом, улично-дорожная сеть, благоустройство территории, ведение огородничества, ведение садоводства. Вспомогательными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются служебные гаражи, хранение автотранспорта.

Суд приходит к выводу, что спорное строение, являющееся самовольной постройкой, используемое истцом как хозпостройка, не относится ни к одному из перечисленных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано, если одновременно соблюдены три условия: построена на земельном участке лицом, которое имеет право на ее возведение (реконструкцию) на данном земельном участке; объект соответствует действующим требованиям; безопасен для жизни и здоровья людей, не наносит вред окружающей среде. 

В данном случае земельный участок под спорным зданием не оформлен, а сам объект не соответствует действующим требованиям градостроительного регламента о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства. 

Факт давностного владения истцом спорным объектом, являющегося самовольной постройкой правового значения в настоящем споре не имеет.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» о признании права собственности в порядке приобретательной давности на нежилое здание, общей площадью 28,7 кв.м, расположенное вблизи домов №, №, № по 

<

адрес> в 

<

адрес> на местности в соответствии с нижеприведенными координатами характерных точек: 

Номер 

контура

Тип контура

Номера 

характерных точек

Координаты Х

Координаты У

№

№ 

№

№

№ 

№

№

№

№

№ 

№

№

№

№ 

№ 

№

№

№

№ 

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№ 

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Р.Ульрих

Решение в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2025 года.

Судья Е.Р.Ульрих