дело № 3а-434/2025

(16OS0000-01-2024-001360-40)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 27 августа 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» (ранее – общество с ограниченной ответственностью «АКЦЕПТ») является собственником:

- нежилого помещения площадью 413,8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 4 марта 2015 года;

- нежилого помещения площадью 379,1 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 4 марта 2015 года;

- нежилого помещения площадью 1 515,8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 4 марта 2015 года;

- нежилого помещения площадью 1 559,6 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 4 марта 2015 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р, и составляет соответственно 43 518 250 рублей 55 копеек, 40 296 696 рублей 57 копеек, 130 513 374 рубля 01 копейка, 133 581 370 рублей 25 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 37 379 500 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года; нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 31 253 900 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года; нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 88 246 900 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года; - нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 58 366 400 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

Одновременно административным истцом заявлено требование о возложении на административных ответчиков обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о вновь установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1 административный иск поддержала.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признала.

Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: 

<

адрес>, включен в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год, 2016 год, 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год, 2021 год, 2022 год, 2023 год, 2024 год, 2025 год, утвержденные соответственно распоряжениями Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 27 ноября 2014 года № 2611-р, от 25 ноября 2015 года № 2847-р, от 25 ноября 2016 года № 3066-р, от 24 ноября 2017 года № 2718-р, от 24 ноября 2018 года № 3972-р, от 25 ноября 2019 года № 3711-р, от 16 ноября 2020 года № 3495-р, от 22 ноября 2021 года № 3555-р, от 25 ноября 2022 года № 3605-р, от 28 ноября 2023 года № 3366-р, от 19 ноября 2024 года № 3710-р, поэтому помещения, находящиеся в этом здании, относятся к объектам недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость. 

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 3773-24 от 23 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «АКЦЕПТ», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 34 379 500 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 31 253 900 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 88 246 900 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 58 366 400 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1679/07-4 от 25 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 3773-24 от 23 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательных результатов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Расчетная часть отчета имеет ряд недостатков, влияющих на итоговую стоимость объектов оценки. Величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 37 379 500 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 31 253 900 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 88 246 900 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 58 366 400 рублей определена в нем неверно.

Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом применены сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 37 428 649 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 33 407 268 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 104 295 005 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 70 662 817 рублей. 

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости согласился. Вместе с этим, заявление об уточнении административных исковых требований не подавал.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 1679/07-4 от 25 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектами оценки по сегменту рынка; неверно применены корректировки на торг, долю земельного участка, эффективность помещений и коридорный коэффициент, данные по арендным ставкам; проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента. 

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объектов оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации, сдаче в аренду объектов недвижимости (таблица 7, 19, 36 л.д. 153-155, 167-169, 185-187 т. 2).

При определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости сравнительным подходом, а также стоимости арендной ставки экспертом применены корректировки на торг, местоположение, площадь, этажность, качество отделки объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 16, 17, 28, 29, 42 л.д. 161-165, 175-179, 191-193 т. 2). 

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорных объектов недвижимости являлись: назначение – нежилое; разрешенное использование – торговое; расположение – 

<

адрес>, дата предложения – до 1 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости» (Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2021 г., 2022 г. ФИО3). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан, и, соответственно, по 

<

адрес>.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 следует, что корректировка на долю земельного участка применена с учетом того, что доля земельного участка, приходящаяся на помещения, пропорциональна площади, занимаемой помещениями в общей площади здания. Данные коэффициенты могут применяться при распределении стоимости единого объекта недвижимости между объектами, входящими в его состав, то есть отдельными помещениями. Полученный результат по трем помещениям входит в диапазон Мониторинга цен объектов недвижимости. Данные мониторинга не учитывают индивидуальные особенности объектов оценки, ценообразующие факторы, введение повышающих либо понижающих корректировок приводит к отклонению действительной рыночной стоимости конкретного объекта оценки от данных Мониторинга. Представленные собственником объектов оценки данные являются достоверным источником арендных ставок и операционных расходов, применение фактических данных не запрещено методологией доходного подхода. При этом определение арендных ставок и операционных расходов на основе состояния рынка будет иметь прогнозный характер, что даст погрешность в расчетах по данному подходу.

Также экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 в пояснениях указано, что эффективность помещений – коэффициент фактического использования арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений, показывает рыночную (фактическую) степень заполняемости арендопригодных площадей, учитывает сложившиеся на рынке вакансии арендопригодных площадей и недосборы арендной платы. Значение коридорного коэффициента различно в зависимости от стандартов постройки и типов доходной недвижимости. Это отношение площади основных помещений к вспомогательной площади здания. Таким образом, это различные понятия. 

В ходе проведения экспертного исследования эксперт руководствовался Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, не предусматривающими необходимости отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих указанную в заключении судебной экспертизы рыночную стоимость принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» на праве собственности объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административным истцом, административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было. 

При оценке заключения № 1679/07-4 от 25 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

В пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 1679/07-4 от 25 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости 27 декабря 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено административным истцом также к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должны отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данным административным ответчикам должно быть отказано. 

В то же время, не подлежат удовлетворению требования общества с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» о возложении обязанности на административных ответчиков внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о вновь установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку согласно статье 23 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ соответствующая обязанность у органа регистрации прав возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом и в порядке, предусмотренном указанной нормой.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость:

- нежилого помещения площадью 413,8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 37 428 649 рублей по состоянию на 1 января 2023 года;

- нежилого помещения площадью 379,1 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 33 407 268 рублей по состоянию на 1 января 2023 года;

- нежилого помещения площадью 1 515,8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 104 295 005 рублей по состоянию на 1 января 2023 года;

- нежилого помещения площадью 1 559,6 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 70 662 817 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отказать.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о возложении обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о вновь установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 9 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая