Дело № 3а-56/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2021 г. г. Курган

Курганский областной суд в составе: 

судьи Менщикова С.Н.,

при секретаре Корецкой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости») о признании незаконным решения № № от 14 июля 2021 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого помещения общей площадью 27,2 кв.м., с кадастровым номером 45:25:030807:2346, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 177 000 руб. В обоснование указывает, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19 июля 2021 г. кадастровая стоимость нежилого помещения установлена в размере 474 910 руб. Приводит доводы о том, что обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив все необходимые документы, в том числе отчет об оценке № от 24 июня 2021 г., подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Зеленая планета» (далее – ООО «Зеленая планета») ФИО2, в соответствии с которым рыночная стоимость помещения определена по состоянию на 14 июня 2021 г. в размере 177 000 руб. Оспариваемым решением в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи с нарушениями федеральных стандартов оценки, допущенных при составлении отчета. Не соглашаясь с приведенными в решении нарушениями, административный истец указывает, что выводы о том, что состояние внутренней отделки «требует косметического ремонта» и «отделка в среднем состоянии» носят субъективное мнение, что не соответствует требованиям законодательства; замечания № 1 и № 2 сделаны судя по фото; у объекта-аналога № 2 в объявлении написано «земля в собственности» но по информации от контактного лица указанного в объявлении выяснилось, что земля в собственности под всей базой по адресу: 

<

...>, а под вышеуказанным объектом-аналогом № 2 выделенной земли нет и она не является объектом купли-продажи по данному предложению; у объекта-аналога № 3 земельный участок находится на праве аренды, при продаже объекта недвижимости он не может быть объектом купли-продажи, и не входит в стоимость данного предложения. Определения единого объекта недвижимости нет. Учитывая изложенное, ФИО1 полагает, что отчет об оценке № от 

<

...> полностью соответствует федеральным стандартам оценки, в связи с чем замечания к отчету не обоснованы, отчет не содержит двусмысленного толкования, соответствует всем требованиям, предъявляемым действующим законодательством, соблюдены требования к форме отчета и квалификация оценщика. Считает, что административным ответчиком не приведено доводов относительно использования недостоверных сведений, расчетных ошибок, либо нарушений требований законодательства об оценочной деятельности оценщиком, составившим отчет, в связи с чем отказ не основан на законе. Кроме того, решение административного ответчика непосредственно затрагивает права административного истца, как собственника объекта недвижимости. 

В судебное заседание ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Его представитель – ФИО3 доводы административного иска поддержал. 

Представители административного ответчика ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» - ФИО4 и заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области – ФИО5 с административным исковым заявлением не согласились. 

Оценщик ООО «Зеленая планета» ФИО2, допрошенный в качестве свидетеля, пояснил, что отчет об оценке выполнен в соответствии с действующим законодательством и соответствует нормативным документам, которые предъявляются к документам данного характера. В части описания объекта оценки все приведено в соответствии с законодательством. Указано состояние объекта, и отражено, что состояние требует капитального ремонта, полы частично разрушены, имеются трещины в штукатурке. В то время, как объекты-аналоги не требуют какого-либо вмешательства. В объявлении указано о наличии земельного участка в собственности. По результатам телефонного интервьюирования было выяснено, что земельный участок находится в собственности под всей базой, а помещение, которое используется в качестве объекта-аналога, не имеет земельного участка, в связи с чем оно не входит в состав объекта и не может быть продано. 

Оценщик ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» ФИО6, допрошенная в качестве свидетеля, пояснила, что в адрес ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» поступило заявление от ФИО1 с просьбой установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости. К заявлению был приложен отчет об оценке. В ходе рассмотрения данного отчета был выявлен ряд нарушений, которые послужили основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости. 

Представитель заинтересованного лица Правительства Курганской области в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил. 

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области, Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменных отзывах просили рассмотреть дело без своего участия. 

В соответствии со статьями 150 и 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав участвующих в деле лиц, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). 

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10). 

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12). 

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

На территории Курганской области таким бюджетным учреждением является ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости».

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22-1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22-1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области - 1 января 2021 г.

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Курганской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, а соответствующее решение бюджетного учреждения может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 27,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности.

Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 июля 2021 г., подготовленной ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 45:25:030807:2346 утверждена актом от 11 марта 2021 г. по состоянию на 3 марта 2021 г. в сумме 474 910 руб., дата начала применения кадастровой стоимости – 3 марта 2021 г. 

Полагая кадастровую стоимость помещения завышенной, административный истец 25 июня 2021 г. обратился в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости, приложив к нему отчет об оценке № от 

<

...>, подготовленный оценщиком ООО «Зеленая планета» ФИО2, в соответствии с которым установлена рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 14 июня 2021 г. в размере 177 000 руб. 

Решением ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» № № 14 июля 2021 г. ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости помещения в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № от 24 июня 2021 г. ООО «Зеленая планета».

Судом установлено, что заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости поступило в ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» 25 июня 2021 г., 14 июля 2021 г. административным ответчиком принято решение об отказе в его удовлетворении. 

Таким образом, решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления.

Основанием для принятия ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» оспариваемого решения послужили 3 замечания, выявленные в ходе рассмотрения заявления ФИО1, а именно: 

1. Оценщик применяет понижающую корректировку стоимости объектов-аналогов на состояние внутренней отделки (0,85) со ссылкой на издание «Справочник оценщика недвижимости-2020» под редакцией ФИО7 На страницах 68, 77 отчета указано, что внутренняя отделка объекта оценки требует косметического ремонта. Состояние отделки объектов-аналогов определено как «отделка в среднем состоянии». Согласно матрице коэффициентов, приведенной в отчете, описание состояния внутренней отделки «требуется косметический ремонт» и «отделка в среднем состоянии» соответствует удовлетворительному состоянию, понижающая корректировка не требуется. 

2. Состояние отделки объекта-аналога № 2 определено оценщиком как «отделка в среднем состоянии». Применена понижающая корректировка согласно изданию «Справочник оценщика недвижимости-2020» под редакцией ФИО7 в размере 0,85. Однако объявление о продаже объекта, размещенное на указанном оценщиком сайте, содержит фотографию помещения. Судя по фото, помещение без внутренней отделки. Корректировка согласно приведенной в отчете матрице коэффициентов составляет 1,23.

3. В таблице 11.2 «Основание объектов-аналогов…», таблице 11.10 «Расчет стоимости» оценщик указал, что объекты-аналоги выставлены на продажу без земельных участков, корректировка не требуется. Статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют процесс перехода права на землю при продаже зданий, сооружений или другой находящейся на нем недвижимости и гласит, что вместе с правом собственности на здание, сооружение или другую недвижимость собственнику переходит и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится. В скриншоте объявления о продаже объекта-аналога № 3 указано, что объект выставлен на продажу с земельным участком 12 соток, использующемся на праве аренды. Требуется корректировка единого объекта недвижимости (ЕОН) на величину рыночной стоимости права аренды земельного участка. Скриншот объявления о продаже объекта-аналога № 2 содержит информацию о том, что на продажу выставлено помещение, земельный участок в собственности. Требуется корректировка единого объекта недвижимости (ЕОН) на величину рыночной стоимости земельного участка. 

Оснований не согласиться с указанными замечаниями у суда не имеется. 

В силу статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

Согласно пункту 5 федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Относительно первого замечания следует отметить, что на странице 77 отчета об оценке указано, что у объектов-аналогов № 1, 2 и 3 состояние внутренней отделки среднее. При этом отсутствуют выводы о том, что имеется ввиду под «средним состоянием» и «требует косметического ремонта» и отсутствует соотношение данных формулировок с градацией в «Справочнике оценщика недвижимости-2020» под редакцией ФИО7, которым пользуется оценщик. 

Второе замечание также является обоснованным ввиду следующего. 

У объектов-аналогов № 1 и № 3 отсутствуют фотографии внутри здания, в связи с чем, не ясно на основании каких данных оценщик сделал выводы о состоянии внутренней отделки объектов аналогов № 1 и № 3. По данным скриншотов объявлений не представляется возможным установить эту информацию, так как в объявлениях представлены только фотографии фасадов зданий. В отношении объекта-аналога № 1 в объявлении всего два фото – внешний вид здания и местоположение на карте. В отношении объекта-аналога № 3 представлены только фотографии прилегающей территории и внешнего вида зданий, похожих на гаражные. Фото внутреннего состояния помещений отсутствуют. Ремонт объекта оценки старый, но при этом целостность покрытий нарушена только частично, неудовлетворительный внешний вид носит больше эстетический характер, но после уборки помещение может быть пригодным для эксплуатации, так же как объекты оценки. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что корректировка на состояние внутренней отделки применена быть не может, поскольку факт хорошего состояния внутренней отделки объектов-аналогов будет не доказан.

Третье замечание также является обоснованным, поскольку объект капитального строительства не может быть объектом гражданского оборота без учета прав на земельный участок, на котором данный объект капитального строительства расположен и который необходим для использования данного объекта капитального строительства. Не смотря на то, что земельный участок находится в долгосрочной аренде, корректировка на величину рыночной стоимости права аренды земельного участка оценщиком не применена. 

Изложенные замечания свидетельствуют о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3 и статьи 11 Федерльного закона № 135-ФЗ.

Таким образом, вопреки доводам административного иска, оценщиком ООО «Зеленая планета» ФИО8 при составлении отчета об оценке нарушены положения пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах у административного ответчика имелись основания для вынесения решения об отказе ФИО1 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие Федеральному закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки участвующими в деле лицами не заявлено, оснований для назначения экспертизы по инициативе суда не усматривается.

Поскольку оспариваемое решение, которым установлено наличие в отчете об оценке ООО «Зеленая планета» № от 24 июня 2021 г. недостатков является законным, оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым № равной его рыночной стоимости, установленной в указанном отчете об оценке, не имеется. 

Учитывая изложенное, в удовлетворении административного иска ФИО1 следует отказать. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения № № от 14 июля 2021 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 27,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлении кадастровой стоимости указанного нежилого помещения равной его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 2 сентября 2021 г.

Судья С.Н. Менщиков