Дело № 2-59/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

15 января 2020 года г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Манжиковой Т.П.,

при секретаре Манжеевой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, 

у с т а н о в и л:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – Министерство) обратилось в суд с указанным иском к ФИО1, ссылаясь на следующие обстоятельства.

С 1 января 2016 года на основании Закона РК от 20 ноября 2015 года № 147-М-З «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия» полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты РК переданы в Министерство по земельным и имущественным отношениям РК.

12 апреля 2016 года ФИО1 обратился в Министерство с заявлением «о продлении договора аренды на земельный участок», с приложением копии свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства степенью готовности 18% с кадастровым номером №. На основании распоряжения от 18 апреля 2016 года № 689-р, между Министерством и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от 18 апреля 2016 года № 291/2016-д/а, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного на территории г. Элисты РК, с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на срок с 18 апреля 2016 года по 17 апреля 2019 года. 

18 апреля 2019 года в адрес Министерства поступило заявление представителя ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности, о перезаключении договора аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты. При этом по истечении трехлетнего срока действия аренды земельного участка, документы, подтверждающие факт завершения строительства по Договору от 18 апреля 2016 года № 291/2016-д/а, срок действия которого истекал 17 апреля 2019 года, в Министерство не были представлены. 

Министерство письмом от 30 апреля 2019 года № ОУ-10/3716 отказало в удовлетворении заявления, поскольку право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ФИО1 ранее было реализовано, однако строительство объекта недвижимости не закончено. 

В судебном заседании представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям РК ФИО3 заявленные требования поддержал, просит удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражений по заявленным требованиям не имеет, удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда. 

Выслушав пояснения и доводы, лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

При этом п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подп. 10 п. 2 указанной статьи).

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства – жилой дом, назначение нежилое, площадь застройки – 46,8 кв.м., степень готовности объекта 18%, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 18 февраля 2015 года 

На основании распоряжения Министерства от 18 апреля 2016 года № 689-р, однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, между Министерством и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от 18 апреля 2016 года № 291/2016-д/а, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного на территории г. Элисты РК, с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на срок с 18 апреля 2016 года по 17 апреля 2019 года. 

18 апреля 2019 года ФИО1 обратился в Министерство по земельным и имущественным отношениям РК с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка № 291/2016-д/а от 18 апреля 2016 года.

В сообщении от 30 апреля 2019 года Министерство указало, что ответчику вышеуказанный земельный участок был предоставлен в аренду сроком на 3 года однократно для завершения строительства. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют основания для перезаключения договора аренды от 18 апреля 2016 года № 291/2016-д/а на новый срок без проведения торгов, предусмотренные п.п. 9 п. 2 ст. 39.6, п.п. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. 

Судом установлено и следует из пояснений ответчика ФИО1, что им реализовано право на однократное заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства, строительство жилого дома на земельном участке не завершено.

В соответствии с п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года № 1299 утверждены Правила, которые устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

В подп. «з» п. 7 Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта № 01-201/2019 от 18 декабря 2019 года, составленного ИП ФИО4, рыночная стоимость недвижимого имущества – объект незавершенного строительства – жилой дом (фундамент), расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 18 декабря 2019 года, определенная в рамках затратного подхода, со степенью готовности 18%, составляет 135 700 руб. 

Данное экспертное заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим существенных противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов, выполнено по результатам непосредственного осмотра объекта незавершенного строительства дипломированным специалистом (экспертом), прошедшим профессиональную подготовку для проведения подобного рода исследования, который включен в реестр членов Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от 30 июля 2014 года за № 1393.

Каких-либо обоснованных возражений на заключение эксперта, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов экспертизы, стороной ответчика не приведено и не представлено. 

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что действие договора аренды, который был заключен между сторонами в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, прекращено, и данный срок в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ является пресекательным, однако строительство объекта ответчиком завершено не было, суд приходит к выводу, что указанный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 135 700 руб. 

В силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию ответчика в бюджет г. Элисты Республики Калмыкия как с физического лица в размере 300 руб. (за требования имущественного характера, не подлежащие оценке).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью 46,8 кв.м., со степенью готовности объекта 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», установив начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 135 700 рублей. 

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета г. Элисты государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий: Т.П. Манжикова