Дело № 2а-1078/2024 64RS0004-01-2024-000508-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2024 года город Балаково Саратовской области

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Орловой О.И., 

при секретаре судебного заседания Кормилкиной Е.С.,

с участием: 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителей административных ответчиков представителей административных ответчиков ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – администрации БМР), Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – КРМС) о признании незаконным решения об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности заключить договор, 

установил:

ФИО1 обратилась к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании незаконным решения об отказе в заключении договора купли-продажи арендованного земельного участка с кадастровым номером № категория земельного участка – «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», площадью 10 000 кв.м. (далее – земельного участка), изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, возложить на Комитет обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи в отношении указанного земельного участка в порядке, установленном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), без проведения торгов. 

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Комитетом по распоряжению муниципальным собственностью и земельными ресурсами АБМР (далее – КРМС) был заключен договор № аренды земельного участка сроком на 49 лет, зарегистрирован в установленном порядке, цена договора Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в РОСРЕЕСТРЕ. Оплата по договору внесена арендатором в полном объеме авансовым платежом до 2025 года. В декабре 2023 года администрация БМР выставила счет за аренду за 2023 год. 

С 2021 года ФИО1 неоднократно пыталась реализовать свое право на выкуп земельного участка в собственность. Так, ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление в администрацию БМР о выкупе земельного участка в порядке, определяемом подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов. 

На заявление вынесено решение об отказе от ДД.ММ.ГГГГ N 01-28/1073, мотивом отказа послужило то обстоятельство, что земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденным решением Совета Натальинского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – ПЗЗ), с учетом изменений, утвержденных решением Совета Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №, входит в состав территориальной зоны ИТ-3 (зона головных объектов инженерной инфраструктуры). Применительно к данной зоне градостроительным регламентом установлены следующие виды разрешенного использования: хранение автотранспорта (2.7.1), коммунальное обслуживании (3.1), объекты придорожного сервиса (4.9.1), связь (6.8), автомобильный транспорт (7.2). 

Получив отказ от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО1 обжаловала в судебном порядке данный отказ, ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией Саратовского областного суда в ходе рассмотрения апелляционной жалобы ФИО1 по административному делу №а-№) было принято апелляционное определение об отмене решения Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ и принятии по административному делу нового решения о частичном удовлетворении административных исковых требований ФИО1, обязующего административного ответчика повторно рассмотреть поданное ранее заявление с учетом апелляционного определения. 

После чего администрацией БМР вынесен очередной отказ в заключении договора купли-продажи арендованного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – решение об отказе). 

Данный отказ является незаконным, поскольку должностные лица администрации БМР, зная о наличии судебного решения, повторно ссылаются на обстоятельства, которые они ранее указывали в постановлении, признанном незаконным судом, а также ссылаются на недостоверные документы и не имеющие юридического значения обстоятельства, которые были ими предоставлены в суд апелляционный инстанции, рассмотрены судом и которым была дана правовая оценка, изложенная в тексте апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ. 

В частности, в решении об отказе имеется ссылка на результаты осмотров земельного участка, содержащие подложные сведения, которым в суде апелляционной инстанции уже была дана правовая оценка. 

Также в решении об отказе указано, что Комитетом по управлению имуществом администрации БМР установлено, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой, что не дает ФИО1 законных оснований для обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. 

При этом административным ответчиком игнорируется тот факт, что признание сделки недействительной (ничтожной) может быть осуществлено только в судебном порядке, а ходатайство о признании этого обстоятельства, заявленное в суде апелляционной инстанции, было рассмотрено и отклонено судом. 

Таким образом сделка договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени зарегистрирована в росреестре, никем не оспорена, обязательства по ней исполняются сторонами добровольно в полном объеме. 

Отсутствие претензий со стороны администрации БМР к арендодателю ФИО1 подтверждается, в том числе, счетом за арендную плату на 2023, выставленным ФИО1 КУИ АБМР ДД.ММ.ГГГГ. 

В решении об отказе также отражено, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с ПЗЗ отнесен к территориальной зоне СХ-8 «Зона сельскохозяйственного использования», однако вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» не установлен. Указанное утверждение является ложным и противоречит дальнейшему содержанию Решения об отказе, в котором указан перечень видов разрешенного использования для территориальной зоны № в котором имеется такой вид как «обеспечение с/х производства», что напрямую подразумевает использование земельного участка для сельскохозяйственного производства и соответствует виду разрешенного использования, указанному в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ и уведомлении КРМС по арендной плате за земельный участок на 2024 № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Административный истец считает, что действия должностных лиц администрации БМР по отказу в исполнении апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ и требований законодательства РФ выходят за рамки должностных полномочий указанных лиц и органов государственной власти, являются одной из форм злоупотребление правом, что свидетельствует о недобросовестном поведении стороны сделки, и в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ лишает администрацию БМР право заявлять о недействительности заключенной им же сделки - договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал требования по вышеуказанным основаниям, с учетом письменно изложенных дополнений обоснования требований. Заявленный административными ответчиками в качестве основания для отказа административному истцу в выкупе земельного участка в порядке, установленном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов, довод о несоразмерности площади выкупаемого земельного участка с площадью, необходимой для эксплуатации находящегося на этом участке и принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости с кадастровым номером 64:05:010301:130, противоречит требованиям закона. 

Аналогичная позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 6 данного 

<

адрес> земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков и не ограничен площадью, необходимой для использования объекта недвижимости, правомерно размещенного на таком участке.

По смыслу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения арендатор, использующий земельный участок по целевому назначению для сельскохозяйственного производства и отвечающий критериям, установленным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, имеет право приобрести в собственность такой земельный участок, в том числе при наличии на указанном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости, правомерно размещенных и предназначенных для использования в сельскохозяйственном производстве.

Требования к предельным размерам и местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов Российской Федерации в соответствии со статьей 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Площадь земельного участка, который может быть выкуплен арендатором в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, определяется на основании установленных законодательством требований к образованию земельных участков соответствующей категории и не ограничена площадью участка, необходимого для использования объекта, правомерно размещенного на таком участке с учетом его разрешенного использования.

Административный истец полагает, что как гражданин является субъектом правоотношений, регулируемых нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Администрация БМР указывает нарушение ФИО1 порядка использования спорного земельного участка, а также на ничтожность договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по мотиву несоразмерности площади переданного им в аренду земельного участка с площадью расположенного на участке объекта недвижимости, приобретенного истцом ФИО1 на праве собственности. При этом административный ответчик ссылается на сделанные должностными лицами ответчика осмотры спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым на участке произрастает дикая травянисто-кустарная растительность, сельскохозяйственное производство не осуществляется, признаков осуществления сельскохозяйственного производства не установлено. Указанные осмотры, проведенные должностными лицами административного ответчика, не обладающими полномочиями на осуществление государственного земельного надзора, не содержат сведений о нарушении правил землепользования и требований об устранении таких нарушений. Осмотры осуществлялись без участия представителей истца и содержат недостоверные сведения, искажающие реальную информацию об использовании земельного участка арендатором в соответствии с условиями договора аренды. Недостоверные акты были составлены в интересах ответчика должностными лицами, не уполномоченными на осуществление государственного земельного надзора, с целью придания законной мотивации при принятии решения об отказе в реализации права на выкуп земельного участка, заявленного истцом.

Согласно Положению о государственном земельном надзоре, утвержденному постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, государственный земельный надзор осуществляется 3 уполномоченными органами: Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальными органами.

Заведующая сектора земель сельских поселений отдела землеустройства АБМР 

<

данные изъяты> не имеет никакого отношения ни к одному из выше перечисленных государственных органов и не обладает полномочиями по осуществлению государственного земельного надзора. 

В связи с чем ссылка ответчика на выше указанные обстоятельства не имеет правового значения и не должна приниматься во внимание. 

Кроме того, апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам от ДД.ММ.ГГГГ по делу №a-9795/2023 указанному акту дана критическая оценка и он не принят в качестве доказательства, подтверждающего нарушение ФИО1 земельного законодательства.

Ответчиком ведет речь о ничтожности сделки по передаче истцу в аренду спорного земельного участка в силу того, что к заявлению ФИО1 о предоставлении земельного участка в аренду арендодателю Администрации БМР не было предоставлено документов, подтверждающих необходимость в предоставлении земельного участка с кадастровым номером №. При этом ответчик укрывает собственные мотивы, имевшиеся у него при заключении договора аренды спорного земельного участка с имевшимися у указанного земельного участка характеристиками - площадью участка, видом целевого назначения, разрешенного использования, и имеющимися обременениями в виде расположенных на земельном участке объектов недвижимости, не принадлежащих ответчику.

В связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ФИО1 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, заключенному с ЗАО Птицефабрика «Балаковская» с теми же характеристиками, включая площадь в 10000 кв. метров, определенную арендодателем для использования, находящегося на земельном участке объекта.

Согласно выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № было установлено ограничение прав в виде аренды с ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО Птицефабрика «Балаковская». Основанием государственной регистрации указан договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ № и постановление администрации БМР Саратовской области от 02.08.20Юг №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ №. 

Указанные документы свидетельствуют о наличии правовых отношений по аренде спорного земельного участка с предыдущим собственником объекта недвижимости здания с кадастровым номером №, ЗАО Птицефабрика «Балаковская». При этом площадь преданного в аренду участка и его характеристики полностью соответствовали параметрам, указанным в договоре аренды №, заключенном с ФИО1, ставшей собственником указанного здания в 2018.

В силу статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Администрация БМР, заявляя о ничтожности сделки, не берет во внимание собственные действия, подтверждающие исполнение ей условий договора аренды № и отсутствие претензий к арендатору. 

Доказательством исполнения обязательств являются копии уведомлений об арендной плате за земельный участок на 2019 от ДД.ММ.ГГГГ № и на 2020 от ДД.ММ.ГГГГ №, подписанная председателем КРМС, в которых содержатся сведения о характеристиках арендованного земельного участка, которые в настоящий момент ответчик пытается трактовать как нарушение Закона.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным дела от ДД.ММ.ГГГГ по делу №a-9795/2023 доводу ответчика о ничтожности договора аренды дана правовая оценка, в которой он не принят судом во внимание, поскольку договор аренды не оспорен и не расторгнут, является действующим.

Основным доказательством наличия права аренды у ФИО1 является факт государственной регистрации договора аренды № в установленном законом порядке в ЕГРН.

Ответчик знал обо всех условиях и обстоятельствах заключенного им договора с момента его подписания с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем на настоящий момент ответчиком пропущены установленные законом сроки исковой давности на оспаривание договора аренды как недействительной сделки, в связи с чем доводы ответчика о недействительности (ничтожности) сделки не подлежат принятию судом во внимание.

Представители административных ответчиков администрации БМР и КРМС в судебном заседании возражали против удовлетворения административных исковых требований по следующим основаниям. Апелляционным определением Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-№ на Администрацию БМР возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора купли-продажи земельного участка: категория земель - «Земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования — «Для сельскохозяйственного производства» с кадастровым номером 64:05:010301:14 площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Балаковский 

<

адрес>. 

Администрация БМР через КРМС повторно рассмотрела заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № № о предоставлении в собственность за плату земельного участка кадастровым номером 64:05:010301:14 для сельскохозяйственного производства.

В заявлении о предоставлении земельного участка указано:

основание предоставления земельного участка без проведения торгов - подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ РФ,

вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, - право собственности,

цель использования земельного участка - для сельскохозяйственного производства.

Согласно осмотров земельного участка, проведенных в 2021 и в 2023, признаки осуществления деятельности с/х производства отсутствуют. На испрашиваемом земельном участке расположено нежилое одноэтажное здание насосной станции площадью 33,2 кв.м.

В соответствии с ПЗЗ земельный участок по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ входил в состав территориальной зоны ИТ-3 «Зона головных объектов инженерной инфрастуктуры». 

Решением Совета Натальинского МО от ДД.ММ.ГГГГ № и заключением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области внесены изменения в ПЗЗ и испрашиваемый земельный участок отнесен к территориальной зоне № «Зона сельскохозяйственного использования», однако вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» не установлен.

В территориальной зоне №Зона сельскохозяйственного использования» предусмотрены основные виды разрешенного использования:

сельскохозяйственное использование; растениеводство; выращивание зерновых и иных с/х культур;

овощеводство; выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных

культур;

выращивание льна и конопли;

-животноводство; скотоводство; звероводство; птицеводство; свиноводство, пчеловодство; рыбоводство;

хранение и переработка сельскохозяйственной продукции;

ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках; выпас с/х

животных;

деловое управление; общее пользование водными объектами.

Условно разрешенные виды использования территориальной зоны:

питомники, ритуальная деятельность.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

садоводство; научное обеспечение сельского хозяйства;

обеспечение сельскохозяйственного производства;

благоустройство территории.

Таким образом, ни одно разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении ФИО1 о предоставлении земельного участка

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в электронном виде, полученным на официальном сайте Федеральной налоговой службы РФ https://egrul.nalog.ru/index.html, ФИО1 не является индивидуальным предпринимателем.

В соответствии с Генеральным планом Натальинского муниципального образования, утвержденным решением Совета Натальинского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии со сведениями, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок кадастровым номером № расположен вне границ населенных пунктов.

Согласно п. 3 статьи 4 федерального закона от 07.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

На земельном участке кадастровым номером № находится объект капитального строительства - нежилое одноэтажное здание насосной станции площадью 33,2 кв.м.

Следовательно, требование ФИО1 о предоставлении в собственность земельного участка кадастровым номером № с возведенным на нем зданием насосной станции для сельскохозяйственного производства для личного подсобного хозяйства противоречит действующему законодательству и Правилам землепользования и застройки Натальинского муниципального образования.

Кроме того, предоставление земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду этому гражданину по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином либо передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину осуществляется при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Следовательно, обязательными условиями предоставления указанного участка являются отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации. А также действие договора аренды земельного участка.

КРМС установлено, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № является недействительной (ничтожной) сделкой, что не дает ФИО1 законных оснований для обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой в силу закона ввиду следующих обстоятельств.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к главе Балаковского муниципального района с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ (входящий номер администрации №, дело № от ДД.ММ.ГГГГ, входящий номер КРМС № от ДД.ММ.ГГГГ) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №. расположенного по адресу: Саратовская область, 

<

адрес> 

<

адрес>, площадью 10000 кв.м. 

Согласно заявлению основание предоставления земельного участка – подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1, подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 17 пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ. Вид права: аренда. Цель использования земельного участка - размещение объекта недвижимости. Заявитель указала, что на испрашиваемом земельном участке расположено принадлежащее ей здание насосной станции. К заявлению приложены выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Согласно приложенной выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание - одноэтажное здание насосной станции, площадью 33,2 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: Саратовская область, Балаковский 

<

адрес>, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ООО «Триада» передала в собственность, а покупатель ФИО1 приняла нежилое сооружение (пометохранилище) объемом 499127 куб.м., нежилое одноэтажное здание насосной станции объемом 33,2 кв.м. 

Согласно копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № № ЗАО продавец «Птицефабрика «Балаковская» передала в собственность, а покупатель ООО «Триада» приняло нежилое сооружение (пометохранилище) объемом 499127 куб.м., нежилое одноэтажное здание насосной станции объемом 33,2 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ между арендодателем в лице КРМС и арендатором ФИО1 заключен договор аренды земли № (далее – Договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Саратовская область, р-н Балаковский, 

<

адрес>, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью, площадью 10 000 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора последний заключен сроком на 49 лет с даты его подписания.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на Участке расположено нежилое одноэтажное здание насосной станции, площадью 33,2 кв.м. 

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанное здание зарегистрировано за ФИО1

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу статьи 39.20 ЗК РФ земельный участок для эксплуатации здания предоставляется свободным с учетом площади, необходимой для эксплуатации здания находящегося в собственности заявителя.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС15-П394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости приобретает право на использование части земельного участка, которая занята таким объектом и необходима для его использования.

Согласно письму администрации Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ в момент заключения договора аренды земли №, то есть ДД.ММ.ГГГГ, согласно Правилам землепользования и застройки Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденным решением Совета Натальинского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Саратовская 

<

адрес>, р-н 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 10 000 кв. м., был расположен в территориальной зоне «Зона головных объектов инженерной инфраструктуры (ИТЗ)». 

Применительно к данной территориальной зоне градостроительным регламентом установлены следующие основные виды разрешенного использования: объекты гаражного назначения (2.7.1), коммунальное обслуживание (3.1), объекты придорожного сервиса (4.9.1), связь (6.8), автомобильный транспорт (7.2); вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание (3.1), деловое управление (4.1), земельные участки (территории) общего пользования (12.0); условно разрешенные виды использования: обеспечение внутреннего правопорядка (8.3), общее пользование водными объектами (11.1).

По сведениям из ЕГРН нежилое здание, принадлежащее ФИО1 на праве собственности, представляет собой одноэтажное здание насосной станции, площадью 33,2 кв.м., кадастровый №

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным, приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» размещение зданий насосных станций относится к коду 3.1.1 (предоставление коммунальных услуг), включенного в состав вида разрешенного использования, установленного ко

<

адрес>.1 - коммунальное обслуживание, предполагающее размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

Согласно ПЗЗ (в редакции от 28.12.2017) коммунальное обслуживание (3.1) является основным видом разрешенного использования для зоны головных объектов инженерной инфраструктуры (ИТ 3).

В соответствии с частью 6 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития.

Согласно пункту 1 части 9 статьи 35 ГрК РФ зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Следовательно, в отношении земельного участка подлежит применению пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, в соответствии с которым градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Часть 1 статьи 11.9 ЗК РФ устанавливает, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Неотъемлемой частью ПЗЗ являются градостроительные регламенты, которыми установлены следующий процент застройки предоставляемых земельных участков физическим и юридическим лицам на территории Натальинского муниципального образования - для объектов коммунального обслуживания - 70 %.

Таким образом, для объекта недвижимости площадью 33,2 кв.м. размер земельного участка должен составлять 47,42857 кв.м.

Соответственно, площадь земельного участка 10000 кв.м. под объектом недвижимости площадью 33,2 кв.м не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров.

Площадь земельного участка с кадастровым номером № в размере 10000 кв.м. более чем в 301 раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости и более чем в 210 раз превышает площадь земельного участка согласно ПЗЗ.

Таким образом, принимая во внимание, что каких-либо документов, подтверждающих необходимость в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 10000 кв.м., к заявлению ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении права аренды сроком на 49 лет не приложено, договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со статьёй 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, нарушающей требования закона, и при этом посягающей на публичные и охраняемые законом интересы.

Согласно фотоматериалам, выполненным при осмотре данного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками отдела землеустройства КРМС, на земельном участке с кадастровым номером № произрастает дикая травянистая, древесно-кустарниковая растительность, сельскохозяйственное производство не осуществляется. На участке расположено здание, принадлежащее на праве собственности ФИО1 Следовательно, свободная площадь земельного участка, не занятая объектом недвижимости, каким-либо образом гражданином не используется, какие-либо объекты недвижимого имущества на нём отсутствуют.

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ на нем расположены одноэтажное нежилое здание насосной станции, столбы ЛЭП, деревянный навес, произрастает дикорастущая древесно-кустарниковая растительность. Признаков осуществления сельскохозяйственного производства не установлено.

В нарушение действующего законодательства в договоре аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ указан вид разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), не соответствующий действовавшим на момент заключения данного договора ПЗЗ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), неотъемлемой частью которых являются градостроительные регламенты.

Согласно сведениям в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка, образованного в 2005 году до утверждения ПЗЗ, указан «для сельскохозяйственного производства».

Приведение вида разрешенного использования в соответствие с измененным градостроительным регламентом осуществляется в заявительном порядке.

В соответствии с абзацем 7 Письма Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №@ «О государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета» если у объекта недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН, изменились характеристики, указанные в частях 4, 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ (например, описание местоположения, площадь и т.п.), в отношении этого объекта в орган регистрации прав представляются документы для осуществления государственного кадастрового учета изменений, в том числе технический план такого объекта.

В отношении спорного земельного участка изменились характеристики, установленные пунктом 3 части 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок) и пунктом 4 части 5 данного Федерального закона (вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования), помещения).

Отсутствие срока приведения в соответствие с градостроительным регламентом измененных характеристик земельного участка при отсутствии опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, и необращение КРМС в Росреестр о внесении изменений в сведения о спорном земельном участке не свидетельствует о действии ранее установленных категории земель и вида разрешенного использования и не освобождает от обязательности применения ПЗЗ, градостроительных регламентов при заключении договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ.

Существенным для признания договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (ничтожной) сделкой является ответ на вопрос, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания). При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Земельный участок ПЗЗ, неотъемлемой частью которых являются градостроительные регламенты, на момент заключения договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ относился к территориальной зоне «Зона головных объектов инженерной инфраструктуры (ИТЗ)».

ПЗЗ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) процент застройки предоставляемых земельных участков физическим и юридическим лицам на территории Натальинского муниципального образования составляет для объектов коммунального обслуживания - 70 % (п. 3 статьи 34).

Таким образом, для объекта недвижимости площадью 33,2 кв.м. размер земельного участка должен составлять 47,42857 кв.м.

Соответственно, площадь земельного участка 10000 кв.м. под объектом недвижимости площадью 33,2 кв.м. не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров.

Площадь земельного участка превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости и более чем в 210 раз превышает площадь земельного участка согласно ПЗЗ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ.).

Таким образом, принимая во внимание, что документов, подтверждающих необходимость в предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10000 кв. м. к заявлению ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении права аренды сроком на 49 лет не приложено, договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой.

Поскольку договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № является недействительной (ничтожной) сделкой, он не повлек для ФИО1 законных оснований для обращения с заявлением о предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов.

Суд вправе самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную сделку при рассмотрении иска, истечение срока исковой давности по иску о признании сделки недействительной не препятствует суду дать надлежащую правовую оценку сделки с точки зрения правомерности ее заключения и действительности.

Саратовский областной суд отказался квалифицировать договор аренды № как недействительную сделку при рассмотрении апелляционной жалобы ФИО1 по делу №a-№) на основании того, что обжалуемый по тому делу отказ администрации БМР не содержал такого основания для отказа в заключении договора купли-продажи, договор не расторгнут.

Действующее законодательство не предусматривает расторжение ничтожных договоров.

Обжалуемое по настоящему делу решение администрации БМР исх. № от ДД.ММ.ГГГГ содержит такое основание для отказа в заключении договора купли-продажи как ничтожность договора аренды №.

Таким образом, Администрация БМР вправе основывать свои возражения на том, что исковые требования административного истца основаны на ничтожной сделке.

Административный истец необоснованно отождествляет различные виды разрешенного использования, а именно: вид разрешенного использования, указанный в заявлении ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, на котором, по ее мнению, должен быть предоставлен земельный участок в собственность - для сельскохозяйственного производства и иные виды разрешенного использования, установленные для территориальной зоны № Правилами землепользования и застройки Натальинского МО.

Пунктом 7 части 1 статьи 39.17 ЗК РФ установлено, что в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка.

Исходя из пункта 2.6 Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов», утвержденного постановлением администрации Балаковского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Административный регламент) для получения муниципальной услуги заявитель направляет (представляет) в администрацию БМР, в том числе заявление о предоставлении земельного участка в собственность, в котором обязательно указывается, в том числе цель использования земельного участка.

Согласно подпункту 14 пункта 2.11.2 Административного регламента, одним из оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги, является следующее: «разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории».

Кроме этого, согласно пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В данном случае в заявлении ФИО1 указана цель использования земельного участка, не соответствующая разрешенному использованию земельного участка, что нарушает требования Земельного кодекса РФ и Административного регламента, в связи с чем соответственно земельный участок не мог быть передан в собственность ФИО1

Поэтому в целях рассмотрения вопроса предоставления земельного участка в собственность необходимо привести в соответствие фактическое использование земельного участка, цель его предоставления в собственность и вид разрешенного использования земельного участка.

По смыслу подпункта 6 пункта статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу в аренду (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Земельный участок был предоставлен ФИО1 для эксплуатации здания насосной станции, находящегося на земельном участке и принадлежащем административному истцу на праве собственности.

В заявлениях ФИО1 о предоставлении в аренду и в собственность земельного участка отсутствует обоснование необходимости его предоставления испрашиваемой площади (10 000 кв. м).

В соответствии с подпунктами 1, 3 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» полевой участок (земельный участок за пределами границ населенного пункта, предназначенный для личного подсобного хозяйства) используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

При указанных обстоятельствах, земельный участок с кадастровым номером № не может быть предоставлен административному истцу в собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Таким образом, ФИО1 дан правомерный и обоснованный отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов.

Иные лица извещены о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), лица, участвующие в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, их представители, а также иные участники судебного разбирательства извещаются о времени и месте судебного заседания. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Руководствуясь частью 6 статьи 226 КАС РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося неявившихся лиц, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле сторон, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, признание незаконными действий и решений должностного лица возможно только при несоответствии обжалуемого решения нормам действующего законодательства, сопряженным с нарушением прав и законных интересов гражданина.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов. 

В силу подпункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. 

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. 

В силу пункта 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ. 

Согласно пункту 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ. 

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. 

В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 

Согласно подпункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. 

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). 

В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. 

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ устанавливается правилами землепользования и застройки. 

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

При этом земельное законодательство в качестве одного из основных принципов закрепляет принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Этот принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и установленным для них целевым назначением (пункт 2 статьи 7 и абзац 2 статьи 42 ЗК РФ).

Законом Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗСО «О преобразовании муниципальных образований Балаковского муниципального района Саратовской области и внесении изменений в отдельные законодательные акты Саратовской области» предусмотрено, что Подсосенское муниципальное образование преобразовалось во вновь образованное Натальинское муниципальное образование Балаковского муниципального района Саратовской области.

В соответствии с приложением № Закона Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ №-ЗСО «О преобразовании муниципальных образований Балаковского муниципального района Саратовской области и внесении изменений в отдельные законодательные акты Саратовской области» 

<

адрес> входит в состав Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию БМР с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для размещения объекта недвижимости.

Данный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на кадастровый учет (с описанием границ земельного участка), категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения»; виды разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства». До настоящего времени сведения, внесенные о земельном участке, являются «актуальными, ранее учтенными».

Исходя из пункта 1.1 Положения о комитете по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденного решением Собрания Балаковского муниципального района Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Положение о Комитете), данный комитет является отраслевым (функциональным) органом администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, уполномоченным осуществлять нрава собственника имущества Балаковского муниципального района и права собственника имущества муниципального образования город Балаково.

Одной из основных его задач является обеспечение экономически эффективного управления, распоряжения муниципальным имуществом Балаковского муниципального района и муниципального образования город Балаково, а также рационального использования государственной (до разграничения) и муниципальной земли в пределах, полномочий, определенных законодательством Российской Федерации и настоящим Положением (часть 1 пункта 2.1 Положения о Комитете).

В силу пункта 2.2 Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов», утвержденного постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №, данная муниципальная услуга предоставляется органом местного самоуправления - администрацией БМР и осуществляется КРМС.

ДД.ММ.ГГГГ между арендатором ФИО1 и арендодателем КРМС был заключен договор № аренды земельного участка (номер государственной регистрации: №, дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с данным договором арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенный по адресу: Саратовская область, № 

<

адрес>, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадью 10 000 кв.м.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен между сторонами сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 5.1.1, 5.2.2 договора арендатор имеет право и обязан использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, утвержденного в установленном порядке.

Арендная плата за земельный участок производилась ФИО1 в определенном договоре аренды порядке, что не оспаривается арендодателем.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было подано заявление в администрацию БМР о выкупе земельного участка в порядке, определяемом подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов. 

На заявление вынесено решение об отказе от ДД.ММ.ГГГГ N №, которое апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №а-№ признано незаконным, на администрацию БМР возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора купли-продажи земельного участка.

Исполняя апелляционное определение, Администрация БМР через КРМС повторно рассмотрела заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № № о предоставлении в собственность за плату земельного для сельскохозяйственного производства, вынеся отказ в заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № по мотиву нарушения порядка предоставления в аренду ФИО1 земельного участка и ничтожности в силу закона договора аренды в силу несоответствия размера предоставленного земельного участка размеру расположенного на нем объекта недвижимого имущества, использования земельного участка не по целевому назначению, отсутствия у ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя, главы КФХ.

По данным Росреестра земельный участок на момент предоставления его административному истцу по договору аренды относился к категории земель - «земли сельскохозяйственного назначения», с видом разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства».

На земельном участке расположено нежилое одноэтажное здание насосной станции площадью 33,2 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1 по сведениям ЕГРН.

В статье 7 ЗК РФ закреплено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленными для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства. 

Градостроительное зонирование предоставляет собой зонирование территории муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1 ГрК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящим в состав правил землепользования и застройки. 

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ граница территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). 

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. 

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. 

В силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. 

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как следует из Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П-0412(далее - Классификатор), под ко

<

адрес>.0 в Классификаторе указан вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование», который предусматривает ведение сельского хозяйства. 

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. 

По состоянию на дату заключения договора аренды действовал Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, также содержащий аналогичный код 1.0 «сельскохозяйственное использование». 

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами для каждой территориальной зоны (пункт 9 статьи 1, пункт 1 части 6 статьи 30, часть 2 статьи 37 ГрК РФ). 

Из ПЗЗ с изменениями, утвержденными решением Совета Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ИТ-3 (Зона головных объектов инженерной инфраструктуры). 

Основные виды разрешенного использования: хранение автотранспорта (2.7.1), коммунальное обслуживание (3.1), объекты придорожного сервиса (4.9.1), связь (6.8), автомобильный транспорт (7.2) (л.д. 79-80, 85-94). 

Советом Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области вынесено решение от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в решение Совета Натальинского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил землепользования и застройки Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области», в соответствии с которым были внесены изменения в решение Совета Натальинского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ №, признано утратившим силу решение Совета Натальинского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в решение Совета Натальинского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил землепользования и застройки Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области» (до отмены данного решения спорный земельный участок находился в территориальной зоне - ИТ-3 согласно решению указанного выше Совета от ДД.ММ.ГГГГ №). 

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ территориальная зона в границах земельного участка изменена с «Зоны головных объектов инженерной инфраструктуры (ИТ-3)» на территориальную зону «Зона сельскохозяйственного использования» (№ что фактически подтверждает доводы административного истца о том, что земельный участок использовался всегда с его целевым назначением и по договору аренды был приобретен именно «для сельскохозяйственного производства». 

В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденных решением Совета Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок входит в состав территориальной зоны СХ 8 (Зона сельскохозяйственного использования). 

Основные виды разрешенного использования территориальной зоны СХ 8: сельскохозяйственное использование (1.0), растениеводство (1.1), выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (1.2), овощеводство (1.3), выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур (1.4), выращивание льна и конопли (1.6), животноводство (1.7), скотоводство (1.8), звероводство (1.9), птицеводство (1.10), свиноводство (1.11), пчеловодство (1.12), рыболовство (1.13), хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (1.15), ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (1.16), выпас сельскохозяйственных животных (1.20), деловое управление (4.1), общее пользование водными объектами (11.1). 

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок относится к категории земель - «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства». 

Поскольку по договору аренды спорный земельный участок площадью был выделен ФИО1 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, на котором располагалось нежилое здание, принадлежащее ей на праве собственности (при этом приведенное описание земельного участка и целей его использования являлось окончательным и не могло самостоятельно расширяться и изменяться арендатором), то, обращаясь с заявлением в администрацию БМР ФИО1 также просила предоставить ей этот земельный участок для тех же целей - для сельскохозяйственного производства, что не свидетельствует о нарушении положений земельного законодательства и при установленных обстоятельствах дела, также регулирующего спорные правоотношения. 

Таким образом, при повторном рассмотрении заявления ФИО1 территориальная зона в границах спорного земельного участка изменена с «Зоны головных объектов инженерной инфраструктуры (ИТ-3)» на территориальную зону «Зона сельскохозяйственного использования» (СХ 8), в связи с чем в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка, указанного в заявлении ФИО1 («для ведения сельскохозяйственного производства»), соответствует разрешенному использованию земельного участка, указанному в градостроительном регламенте: территориальная зона «Зона сельскохозяйственного использования» (СХ 8). 

Из представленных административных истцом доказательств (фотографий) следует, что административный истец в настоящее время пользуется спорным земельным участком в соответствии с целевым назначением, на участке имеются насаждения плодовых деревьев, часть участка используется для выращивания овощей; задолженности по арендной плате за земельный участок не имеется. 

Согласно Положению о государственном земельном надзоре, утвержденному постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 № 689, государственный земельный надзор осуществляется 3 уполномоченными органами: Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальными органами.

Судом не могут быть приняты в качестве доказательства нецелевого использования административным истцом спорного земельного участка акты осмотра земельного участка, поскольку указанные осмотры проведены в отсутствие арендатора должностными лицами, не обладающими полномочиями на осуществление государственного земельного надзора, не содержат сведений о нарушении правил землепользования административным истцом и требований об устранении таких нарушений. 

Кроме того, апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № указанным актам дана критическая оценка, они не приняты в качестве доказательства, подтверждающего нарушение ФИО1 земельного законодательства, судебной коллегией указано на отсутствие оснований полагать, что на снимках отсутствуют плодовые деревья и кустарники. Кроме того, административными ответчиками как уполномоченным органом, не представлена судебной коллегии информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка ФИО1, которая бы в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ по истечении трех лет с момента заключения договора аренды препятствовала возможности предоставления ФИО1 в собственность земельного участка без проведения торгов, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного административному истцу в аренду. 

Факт ведения сельскохозяйственной деятельности на земельном участке также подтверждается содержанием исследовательской части заключения землеустроительной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела № по иску Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о понуждении к освобождению земель общего пользования, о взыскании неустойки, о предоставлении права по освобождению земель общего пользования от строения неустановленного назначения.

Довод административных ответчиков, что на момент принятия оспариваемого решения спорный земельный участок согласно ПЗЗ, с учетом изменений, утвержденных решением Совета Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области №, входил в состав территориальной зоны ИТ-3 (зона головных объектов инженерной инфраструктуры), правового значения для разрешения дела при установленных по делу обстоятельствах не имеет и не влияет на права административного истца на оформление земельного участка в собственность, поскольку спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – «земли сельскохозяйственного производства» согласно сведениям ЕГРН об объекте недвижимости был поставлен на кадастровый учет с ДД.ММ.ГГГГ, то есть до принятия ПЗЗ, в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка, указанного в заявлении ФИО1 («для ведения сельскохозяйственного производства»), соответствует разрешенному использованию земельного участка, указанному в градостроительном регламенте территориальная зона «Зона сельскохозяйственного использования» (СХ 8). 

Соответственно, довод административных ответчиков о том, что продажа без проведения торгов спорного земельного участка, отнесенного градостроительным регламентом к иной зоне, под видом земельного участка сельскохозяйственного использования, повлечет обход процедур, установленных земельным законодательством, является несостоятельным. 

В рамках рассмотрения гражданского дела № по иску Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о понуждении к освобождению земель общего пользования, о взыскании неустойки, о предоставлении права по освобождению земель общего пользования от строения неустановленного назначения по делу была назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Саратовская область, 

<

адрес> 

<

адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 33,2 кв.м. в ЕГРН установлены местоположение границ земельного участка и нежилого здания. 

Согласно карте градостроительного зонирования ПЗЗ в редакции, принятой решением Совета Натальинского МО от ДД.ММ.ГГГГ № и актуальной на момент проведения экспертизы, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне СХ8 - зоне сельскохозяйственного использования.

Таблицей 1 главы 9 ПЗЗ для территориальной зоны № установлены следующие виды разрешённого использования земельных участков, расположенных в этой зоне: основные виды РИ: сельскохозяйственное использование (1.0); растениеводство (1.1); выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (1.2); овощеводство (1.3); выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур (1.4); выращивание льна и конопли (1.6); животноводство (1.7); скотоводство (1.8); звероводство (1.9); птицеводство (1.10); свиноводство (1.11); пчеловодство (1.12); рыбоводство (1.13); хранение и переработка сельскохозяйственной продукции(1.15); ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (1.16); выпас сельскохозяйственных животных (1.20); деловое управление (4.1); общее пользование водными объектами (11.1); условно разрешённые виды РИ: питомники (1.17); ритуальная деятельность (12.1); вспомогательные виды РИ: садоводство (1.5); научное обеспечение сельского хозяйства (1.14); обеспечение сельскохозяйственного производства (1.18); благоустройство территории (12.0.2).

Таким образом, вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером №, установленный в ЕГРН, соответствует видам разрешённого использования для территориальной зоны №, установленной в ПЗЗ.

В рамках натурного исследования экспертом установлено, что на земельном участке расположены:

исследуемое одноэтажное нежилое здание насосной станции площадью 33,2 кв. м.;

подсобное одноэтажное нежилое здание;

функционально и технологически посредством трубопроводов связанный с нежилым зданием насосной станции подземный резервуар;

фактически обрабатываемый при сельскохозяйственном производстве слой почвы с расположенными на земельном участке плодовыми деревьями.

Подъезд к земельному участку грунтовый. К исследуемому нежилому зданию оборудована бетонная дорожка. Исследуемое нежилое здание обеспечено электроснабжением.

В рамках натурного исследования экспертом установлено, что используемое при сельскохозяйственном использовании, осуществляемом на земельном участке, нежилое здание насосной станции площадью 33,2 кв.м., технологически и функционально связано с данным сельскохозяйственным использованием, а именно: обеспечение полива обрабатываемой почвы и плодовых деревьев на земельном участке, хранение сельхозинвентаря.

Таким образом, в рамках натурного исследования был установлен фактический режим землепользования, связанный с фактически осуществляемым сельскохозяйственным использованием, что соответствует предмету договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, виду разрешённого использования земельного участка, установленного в ЕГРН и в ПЗЗ для территориальной зоны СХ8, а также ст.7 ЗК РФ.

Согласно Классификатору видов разрешённого использования земельных участков (утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №) сельскохозяйственное использование подразумевает собой ведение сельского хозяйства. 

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, что также не противоречит установленному в рамках исследования фактическому режиму землепользованию исследуемого земельного участка с расположенным на нём исследуемым нежилым зданием, технологически функционально связанным с сельскохозяйственным использованием, фактически осуществляемом на данном земельном участке.

Таким образом, экспертом исходя из проведённого исследования, установлено, что с учётом технологической и функциональной связи между собой объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, фактического режима землепользования земельным участком - его разрешенного использования, установлено, что для использования и обслуживания объекта недвижимости - одноэтажного нежилого здания насосной станции кадастровым номером № площадью 33,2 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, 

<

адрес>, необходима вся площадь земельного участка с кадастровом номером № размером 10 000 кв.м. в пределах границ земельного участка, установленных в ЕГРН на момент проведения экспертизы.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оценивая довод административных ответчиков о том, что площадь земельного участка в размере под объектом недвижимого имущества не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров, при том, что документов, подтверждающих необходимость предоставления в таком размере земельного участка при заключении договора аренды, не имелось, то, соответственно, данный договор является ничтожной сделкой, нарушающей требования закона, не может быть принят во внимание при рассмотрении данного дела, поскольку опровергается заключением эксперта, кроме того, договор аренды не оспорен в установленном порядке и не расторгнут, является действующим.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, суд счел заявленные административные исковые требования подлежащими удовлетворению и признании незаконным решения администрации БМР об отказе в предоставлении в собственность ФИО1 земельного участка, и о необходимости возложить на Комитет обязанность повторно рассмотреть соответствующее заявление ФИО1 

Административные исковые требования в части возложения на Комитет обязанности принять решение о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, не подлежат удовлетворению, поскольку суд не может подменить собой деятельность органов власти, на которые возложена функция по разрешению вопросов о реализации гражданами различных прав, а судебное решение не должно подменять собой установленную законодательством процедуру и вмешиваться в деятельность этих органов при отсутствии нарушений с его стороны, что соответствует принципу разделения полномочий исполнительной и судебной власти, установленной статьей 10 Конституции РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании незаконным решения об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности заключить договор удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в заключении с ФИО1 договора купли-продажи арендованного земельного участка с кадастровым номером №, категория земельного участка – «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», площадью 10 000 кв.м., в порядке, установленном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов, изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №.

Возложить на комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области повторно рассмотреть заявление ФИО1 о передаче в собственность по договору купли-продажи арендованного земельного участка с кадастровым номером №, категория земельного участка – «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», площадью 10 000 кв.м., в порядке, установленном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов. 

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.И. Орлова

В окончательной форме решение изготовлено 14 июня 2024 года

Судья О.И. Орлова