33-319/2026 №2-11/2025

УИД 62RS0004-01 -2022-002699-3б судья Важин Я.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 февраля 2026 года г.Рязань

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Споршевой С.В.,

судей Рогозиной Н.И., Царьковой Т.А.,

при секретаре Савинкиной О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 - ФИО2 на решение Советского районного суда г.Рязани от 1 августа 2025 года, которым частично удовлетворены исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Северная компания» о защите прав потребителей, обязании безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства, соразмерном уменьшении цены договора, признании недействительным акта, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Споршевой С.В., объяснения представителя ФИО1 - ФИО2, представителя ООО «Специализированный застройщик «Северная компания» - ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная компания» о защите прав потребителя, обязании устранить дефекты объекта долевого строительства, уменьшении цены договора, взыскании пени за нарушение срока устранения недостатков и срока передачи объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указала, что 10 сентября 2021г. между нею (Участник) и ООО «Специализированный застройщик «Северная компания» (Застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве №, предметом которого была обязанность Застройщика передать Участнику по акту приема-передачи объект строительства: жилое помещение, квартира № по адресу 

<

адрес> (объект долевого строительства).

Истцом полностью и в установленный срок была внесена оплата по договору в размере 7 067 409 руб., в том числе с привлечением заемных средств банка (кредитный договор № от 10 сентября 2021г. ПАО «Сбербанк России»).

26 ноября 2021г. истцом получено сообщение о завершении строительства, готовности объекта к передаче и необходимости приступить к принятию квартиры.

21 декабря 2021г. истцом и представителем ответчика с привлечением экспертов ООО «Технадзор» был произведен осмотр квартиры.

21 декабря 2021г. был составлен акт № осмотра квартиры №, согласно которому в объекте долевого строительства выявлены нарушения (дефекты, недостатки), противоречащие условиям договора ДДУ, а также акт несоответствия, фиксирующие дефекты и недостатки в объекте строительства.

21 декабря 2021г. ответчику было направлено требование о составлении акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте строительства, и предложено устранить выявленные дефекты и недостатки в течение 10 дней с момента получения указанных документов. Ответчик был обязан устранить выявленные дефекты, недостатки в срок до 7 января 2022 г.

24 февраля 2022г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия по повторному осмотру по требованию от 27 декабря 2021г. об устранении дефектов, недостатков в объекте строительства.

28 февраля 2022г. был составлен акт повторного осмотра объекта строительства.

14 марта 2022г. ответчик направил истцу ответ на претензию по повторному осмотру, где отказался от устранения дефектов, недостатков и выразил прямой отказ от исполнения договора ДДУ.

Согласно п.4 ДДУ ответчик обязался выполнить в квартире до ее передачи истцу следующие виды работ: установить пластиковые окна из ПВХ профиля и/или алюминия, без установки подоконников; стены оштукатуриваются, за исключением стен в санузлах, дверных и оконных откосов; на полу укладывается цементная стяжка, кроме помещений санузлов; выполняется гидроизоляция пола в санузлах; устанавливается высококачественная входная дверь заводского изготовления; в квартире устанавливается щит квартирный электрический, выключатели и розетки; выполняется разводка труб системы отопления и устанавливаются радиаторы; обеспечивается наличие в квартире точек подключения к горячей, холодной воде, канализации, без внутренней разводки труб по квартире; устанавливаются приборы учета.

Работы согласно п. 4 ДДУ по установке пластиковых окон из ПВХ профиля в кухне, по оштукатуриванию стен, по укладке цементной стяжки в ванной комнате - по гидроизоляции пола в санузле и ванной комнате, строительно-монтажные и отделочные работы в квартире, которые были зафиксированы в акте осмотра № от 21 декабря 2021 г., выполнены Застройщиком с нарушением условий договора ДДУ, а также требований технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), которые должны применяться в данных отношениях, поскольку именно технические и строительные нормативы обязательны для оценки качества выполненных работ.

Стоимость расходов, необходимых для устранения указанных дефектов и недостатков, составляют 1 000 000 руб. Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 27 декабря 2021 г. по 28 марта 2022 г. в размере 820 000 руб.

При заключении договора ДДУ ответчиком истцу не была предоставлена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения, в частности, что по потолку общего коридора и по потолку квартиры будет открытая прокладка трубопровода.

Истец должен обеспечить открытый доступ к трубопроводу системы теплоснабжения всего дома, а также управляющей компании для дальнейшего обслуживания, к потолку коридора квартиры № (объекта строительства), что влечет за собой уменьшение высоты жилой квартиры.

Исходя из выявленных дефектов и недостатков квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, согласно ДДУ. в виде открытой прокладки трубопровода системы отопления дома в коридоре, уменьшение стоимости квартиры оценивается истцом в размере 900 000 руб.

Пунктом 5 ДДУ предусмотрен срок передачи квартиры до 31 декабря 2021 г. при условии полной оплаты Участником цены договора.

Истцом полностью и в установленный срок была внесена оплата по договору в размере 7 067 409 руб., однако застройщик до настоящего времени так и не передал объект долевого строительства, вследствие чего с ответчика в пользу истца подлежат взысканию неустойка за период с 1 января 2022 г. по 28 марта 2022 г. в размере 696 846,52 руб., компенсация морального вреда в размере 100 000 руб., а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в

размере 50 % от суммы, присужденной судом.

Истец просил суд обязать ответчика безвозмездно устранить дефекты, недостатки по объекту долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, в срок 30 дней после вступления решения суда в силу, а именно:

- входная дверь: по периметру двери монтажная пена не обработана специальным герметиком, вокруг кнопки звонка штукатурка имеет дефект, монтажный шов между перемычками над дверью не заделан;

- коридор: справа от двери в кладовку отклонение стены от вертикали более 10 мм, стены справа и слева от дверного проема в 1-ю комнату имеют неровности более 3 мм, стена с дверными проемами в санузле имеет неровности более 3 мм, стена справа от входной двери имеет неровности более 3 мм, стена с дверным проемом в 3-ю комнату имеет неровности более 3 мм, стена справа от дверного проема 2-ой комнаты имеет неровности более 3 мм, по потолку проходит «стояк» горячей воды, не указанный в договоре, на потолке не заделаны техотверстия;

- комната №: на раме открывающейся створки окна грязь в виде мазутных пятен, оконная рама не очищена от защитной пленки, монтажный шов между оконными перемычками не заделан, по всем стенам неровности более 3 мм, вокруг розеток видны щели подрозетника, на потолке не заделаны техотверстия;

- кухня: на оконных блоках не удалена защитная пленка, правый откос у рамы имеет дефекты штукатурки, стена справа от дверного проема имеет отклонение от вертикали более 10 мм, внешний угол вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 10 мм, стена слева от двери имеет неровности более 3 мм, большая стена с венткоробом имеет неровности более 3 мм, в углу в соединении оконных рам промерзает стяжка пола (по показаниям тепловизора температура поверхности стяжки в этом месте + 4° С, на потолке не заделаны техотверстия, установка пластиковых окон из пвх профиля с нарушением требований технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, ГОСТ;

- комната №: с оконной рамы не удалена защитная пленка, на правом штапике правой глухой части оконной рамы царапина, монтажный шов оконных перемычек не заделан, левый угол от окна стена имеет отклонение от вертикали более 10 мм, штукатурка с левой стороны от окна бунит, стена над окном имеет неровности более 3 мм, длинная стена имеет неровности более 3 мм по всей площади, стена над окном имеет неровности более 3 мм, внешний угол дверного проема имеет отклонение от вертикали более 10 мм, стена, примыкающая к внешнему углу, имеет неровности более 3 мм, стена слева от двери имеет дефекты штукатурки, на потолке не заделаны техотверстия, створка окна плохо отрегулирована, идет поддувание снизу;

- комната №: рама оконного блока в комнате не стоит в плоскости стены, выпирание, справа от дверного проема неровности стен более 3 мм, стены в правом углу от окна имеют отклонение от вертикали более 10 мм по обеим стенам, длинная стена имеет неровности более 3 мм, под окном дефекты штукатурки, в левом углу дефект стяжки пола, на потолке не заделаны техотверстия;

- лоджия: монтажный шов оконных перемычек не заделан, над окном отклеена лента липлент, над оконным блоком стена имеет неровности более 3 мм, стена в правом углу от окна неровности более 3 мм;

- гардеробная: левый дальний угол стены отклонение от вертикали более 10 мм по обеим стенам, правая стена правый угол имеет отклонение от вертикали более 10 мм, правая стена имеет неровности от плоскости более 3 мм, вся стена напротив двери имеет неровности более 3 мм, стена с дверным проемом имеет в правом углу отклонение от вертикали более 10 мм, на потолке не удалена закладная деталь;

- санузел №: стена в левом торце вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 15 мм, в углах гидроизоляция пола имеет заломы с отверстиями, клавиши выключателя освещения перепутаны;

- ванная комната: гидроизоляция справа от двери отклеена со стены, гидрокомпенсатор установлен неровно, укладка цементной стяжки в ванной комнате;

- межкомнатные перегородки выполнены из материала, не соответствующего договору ДДУ; внутренние перегородки по ДДУ должны быть выполнены из керамзитобетонных блоков, по факту перегородки выполнены из пенобетона и гипсовых пазогребневых плит;

обязать ООО Специализированный застройщик «Северная компания» соразмерно уменьшить цену договора № на стоимость устранения дефектов, недостатков (открытая прокладка трубопровода системы отопления дома в коридоре квартиры №) в размере 900 ООО руб.;

взыскать с ООО Специализированный застройщик «Северная компания» в пользу ФИО1 пени за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с 1 июля 2022 г. по 28 марта 2022 г. в размере 820 000 руб. от стоимости расходов, необходимых для устранения таких недостатков (дефектов), пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 1 января 2022 г. по 28 марта 2022 г. в размере 696 846,52 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил суд обязать ответчика в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить следующие недостатки и несоответствия ДДУ объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес>: в помещении № (прихожая):

- металлическая входная дверь установлена с перекосом;

- по периметру входной двери монтажная пена не защищена герметиком;

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм; в помещении № (кухня-столовая):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ;

- промерзание ограждающих конструкций окна (стяжки пола), некачественная установка стеклопакета;

в помещении № (жилая комната):

- окно ПВХ. Монтажный шов между оконными перемычками не заделан, отсутствуют откосы;

- отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ; в помещении № (жилая комната):

- окно ПВХ. Оконные створки закрываются с заеданием. Монтажный шов между оконными перемычками не заделан, отсутствуют откосы;

- отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ; в помещении № (жилая комната):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм; в помещении № (ванная комната):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ; в помещении № (туалет):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ; в помещении № (гардеробная):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

обязать ответчика соразмерно уменьшить цену договора на стоимость снижения покупной цены объекта вследствие дефекта (недостатка) - открытой прокладки трубопровода системы отопления дома в коридоре квартиры № - в размере 883 426 руб.,

признать недействительными односторонние акты приема-передачи объекта долевого строительства;

взыскать с ответчика в свою пользу сумму уменьшения цены договора в размере 883 426 руб., пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 1 января 2022 г. по 31 июля 2025 г. в размере 1 695 942,58 руб.; компенсацию морального вреда в размере 100 ООО руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

В ходе рассмотрения дела истец отказался от исковых требований в части взыскания пени за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства.

Определением суда от 1 августа 2025г. принят отказ ФИО1 от исковых требований к ООО «Специализированный застройщик «Северная компания» в части взыскания пени за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства; производство по делу в указанной части прекращено.

Решением суда исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная компания» о защите прав потребителей, обязании безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства, соразмерном уменьшении цены договора, признании недействительным акта, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворены частично. Признан недействительным акт передачи в одностороннем порядке объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 1 марта 2022 г. На общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная компания» возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить следующие недостатки объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>:

В помещении № (прихожая):

- металлическая дверь установлена с перекосом;

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (кухня-столовая):

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

- промерзание ограждающих конструкций окна;

В помещении № (жилая комната):

- монтажный шов между оконными перемычками не заделан;

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (жилая комната):

- оконные створки закрываются с заеданием;

- монтажный шов между оконными перемычками не заделан;

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (жилая комната):

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (ванная комната):

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (туалет):

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (гардеробная):

- отклонение стен в вертикальной плоскости.

С общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северная компания» в пользу ФИО1 взысканы: неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 300 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 20 ООО рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 100 ООО рублей.

В удовлетворении требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная компания» об устранении недостатков объекта долевого строительства в большем объеме, обязании уменьшить цену договора, взыскании суммы уменьшения цены договора, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда в большем размере отказано.

Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северная компания» предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2025 г. включительно.

Также с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северная компания» взыскана в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 16 142 рубля 67 коп.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - ФИО2 просит решение в части изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований: об обязании ответчика в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки и несоответствия договору долевого участия объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес>: в помещении № (кухня-столовая) - межкомнатные перегородки выполнить из керамзитобетонных блоков; в помещении № (жилая комната) - межкомнатные перегородки выполнить из керамзитобетонных блоков; в помещении № (жилая комната) — межкомнатные перегородки выполнить из керамзитобетонных блоков; в помещении № (ванная комната) - межкомнатные перегородки выполнить из керамзитобетонных блоков; в помещении № (туалет) - межкомнатные перегородки выполнить из керамзитобетонных блоков; об обязании ответчика соразмерно уменьшить цену договора на стоимость снижения покупной цены объекта вследствие дефекта (недостатка) - открытой прокладки трубопровода системы отопления дома в коридоре квартиры № - в размере 883 426 руб., а также в части частичного удовлетворения требований о взыскании с ответчика пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2022 по 31.07.2025 в размере 1 695 942.58 руб. и удовлетворить исковые требования истца в полном объеме, ссылаясь на несоответствие устройства межкомнатных перегородок условиям ДДУ, согласованного сторонами, отсутствие доказательств возведения объекта долевого строительства из материалов, идентичных по качеству тем, что указаны в ДДУ, невозможность принятия во внимание документов, подготовленных ООО «ЦЭР Консалт», ООО «ВеллКом-Групп», ООО «МЭЦ-ИМХОТЕП», ГИП ФИО10 ввиду отсутствия сведений об из независимости и непредвзятости, отсутствия даты изготовления справки ООО «ЦЭР Консалт», нарушения требований ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, несоответствие выводов суда заключению эксперта ФИО11 о несоответствии межкомнатных перегородок по основным строительными свойствам и характеристикам материалу, указанному в ДДУ, на не исследование судом заключения эксперта № от 21.06.2023, на необоснованность вывода суда по требованию об уменьшении цены договора вследствие дефекта (недостатка) - открытой прокладки трубопровода системы отопления дома в коридоре квартиры, на недопустимость ссылки суда по указанному требованию на заключение эксперта ФИО12, а также на СП 60.13330.2020, и противоречие этого вывода заключению эксперта ФИО11, на то, что застройщик не довел до истца информацию о месте проведения коммуникаций, не представил полную и достоверную информацию о проекте строительства на необоснованность снижения судом неустойки, на то, что судом не учтено, что истец вынужден был арендовать жилое помещение на тот

период времени, когда ответчик не предпринимал никаких действий для исправления нарушений.

В письменных возражениях представитель ООО Специализированный застройщик «Северная компания» - ФИО3, полагая решение суда законным и обоснованным, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а решение суда - без изменения, указывая на то, что обжалуемые выводы суда первой инстанции основаны на заключении повторной судебной экспертизы, представленных документах: подтверждения № от 12.10.2021 ООО «ВеллКом-Групп», письме главного инженера проекта № от 19.10.2021, письме ООО «ЦЭР Консалт», паспорте № на перегородочную полнотелую силикатную плиту, из которого следует, что характеристики использованного ответчиком материала - силикатной плиты превышают характеристики материала - керамзитобетонный блок, предусмотренного изначальным проектом, на то, что вывод суда о том, что ухудшение качества объекта долевого строительства не произошло и об отсутствии оснований для замены межкомнатных перегородок, о том, что заключение эксперта ФИО11 необоснованно и эксперт проявлял заинтересованность в разрешении спора в пользу истца, на обоснованность ссылки суда на СП 60.13330.2020, на возможность открытой прокладки стояков и разводки по стенам душевых, кухонь и других аналогичных помещений, на то, что такая прокладка не нарушает права истца, на то, что непредставление информации застройщиком участнику долевого строительства влечет признание договора недействительным, вместе с тем, информация о местоположении, способах прокладки инженерных коммуникаций содержалась в проектной документации, она представлена в материалы дела, вместе с тем, истец не обращался к ответчику за предоставлением указанной информации; заключение эксперта ФИО4 является надлежащим доказательством и обоснованно принято судом; суд первой инстанции обоснованно применил положения ст.ЗЗЗ ГК РФ, имеющиеся недостатки в квартире являются незначительными, подлежат устранению без существенных материальных и временных затрат, что признавалось истцом в суде первой инстанции, кроме того, размер неустойки рассчитан судом от стоимости объекта долевого строительства, а не от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), как требуется по действующему законодательству, представитель истца оценил размер расходов по недостаткам в сумму 50 000 руб., в связи с чем уменьшение судом неустойки не нарушает его права, истец своими требованиями проявляет потребительский экстремизм, защищая мнимые права на получение максимальной выгоды за счет застройщика, раздувая несущественные недостатки до гипертрофированных размеров.

В суд апелляционной инстанции не явилась истец ФИО1, о слушании дела извещена, об отложении дела не просила. На основании ч.З ст. 167 и ч.2 ст.327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в ее отсутствие.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 - ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы и поддержал письменную правовую позицию на возражения ответчика. Представитель ООО Специализированный застройщик «Северная компания» ФИО3 поддержал возражения по апелляционной жалобе и просил решение суда оставить без изменения в обжалуемой части, пояснив, что решение суда ответчиком не оспаривается, в том числе по выводам относительно неустойки.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы в обжалуемой части по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что 10 сентября 2021г. между ФИО1 (участником) и ООО «Северная компания» (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве №.

В соответствии с условиями данного договора застройщик взял на себя обязательство своими силами и с привлечением подрядчиков построить многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой, расположенный по адресу: 

<

адрес> (адрес строительный), на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0090038:50 по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и полной оплаты участником цены договора передать ему по акту приема-передачи объект долевого строительства (квартиру), а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, которым является трехкомнатная 

<

адрес> (номер строительный), назначение: жилое помещение; этаж 13; общей проектной площадью (с учетом площади лоджии с коэф. 1) 88,12 кв.м; расчетной площадью (с учетом площади лоджии с коэф. 0,5) 86,93 кв.м; общей площадью (без учета площади лоджии) 85,74 кв.м. Цена договора, складывающаяся, исходя из стоимости строительства одного расчетного квадратного метра общей площади квартиры - 81 300 руб. и стоимости строительства одного расчетного квадратного метра лоджии/й (с коэф. 0,5) - 81 300 руб., составила 7 067 409 руб., которая была уплачена ответчику в полном объеме, что подтверждается чеком- ордером от 10 сентября 2021г., квитанцией от 10 сентября 2021г., платежным поручением № от 23 сентября 2021г., справкой от 11 февраля 2022г.

В соответствии с п. 4 договора участия в долевом строительстве ответчик должен был выполнить на объекте долевого строительства следующие работы: установка пластиковых окон из ПВХ профиля и/или алюминия, без установки подоконников; оштукатуривание стен, за исключением стен в санузлах, дверных и оконных откосов; укладка цементной стяжки, кроме помещений санузлов; гидроизоляция пола в санузлах; установка высококачественной входной двери заводского изготовления; установка щита квартирного электрического, выключателей, розеток; разводка труб системы отопления; установка радиаторов; обеспечение наличия в квартире точек подключения к горячей и холодной воде и канализации без внутренней разводки труб по квартире; установка приборов учета.

24 ноября 2021г. ООО СЗ «Северная компания» направило ФИО1 уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче и необходимости приступить к принятию квартиры.

В ходе процедуры приема-передачи объекта долевого строительства истцом был выявлен ряд недостатков:

- по периметру входной двери монтажная пена не обработана специальным герметиком; вокруг кнопки звонка штукатурка имеет дефект; монтажный шов между перемычками над дверью не заделан;

- в коридоре справа от двери в кладовку отклонение стены от вертикали более 10 мм; стены справа и слева от дверного проема в 1-ю комнату имеют неровности более 3 мм; стена с дверными проемами в санузле имеет неровности более 3 мм; стена справа от входной двери имеет неровности более 3 мм; стена с дверным проемом в 3-ю комнату имеет неровности более 3 мм; стена справа от дверного проема 2-ой комнаты имеет неровности более 3 мм; по потолку проходит «стояк» горячей воды, не указанный в договоре; на потолке не заделаны техотверстия 4 шт.;

- в комнате № на раме открывающейся створки окна грязь в виде мазутных пятен; оконная рама не очищена от защитной пленки; монтажный шов между оконными перемычками не заделан; по всем стенам неровности более 3 мм; вокруг розеток видны щели подрозетника; на потолке не заделаны техотверстия 4 шт.;

- в кухне на оконных блоках не удалена защитная пленка; правый откос у рамы имеет дефекты штукатурки; стена справа от дверного проема имеет отклонение от вертикали более 10 мм; внешний угол вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 10 мм; стена слева от двери имеет неровности более 3 мм; большая стена с венткоробом имеет неровности более 3 мм; в углу в соединении оконных рам промерзает стяжка пола. По показаниям тепловизора температура поверхности стяжки в этом месте + 4° С; на потолке не заделаны техотверстия 2 шт.;

- в комнате № с оконной рамы не удалена защитная пленка; на правом штапике правой глухой части оконной рамы царапина 15 мм; монтажный шов оконных перемычек не заделан; левый угол от окна стена имеет отклонение от вертикали более 10 мм; штукатурка с левой стороны от окна бунит; стена над окном имеет неровности более 3 мм; длинная стена имеет неровности более 3 мм по всей площади; стена напротив окна имеет неровности более 3 мм; внешний угол дверного проема имеет отклонение от вертикали более 10 мм; стена, примыкающая к внешнему углу, имеет неровности более 3 мм; стена слева от двери имеет дефекты штукатурки; на потолке не заделаны техотверстия 2 шт.; створка окна плохо отрегулирована, идет поддувание снизу;

- в комнате № рама оконного блока в комнате не стоит в плоскости стены, выпирание 5 мм; справа от дверного проема неровности стен более 3 мм; стены в правом углу от окна имеют отклонение от вертикали более 10 мм по обеим стенам; длинная стена имеет неровности более 3 мм; под окном дефекты штукатурки; в левом углу дефект стяжки пола; на потолке не заделаны техотверстия 4 шт.;

- в лоджии монтажный шов оконных перемычек не заделан; над окном отклеена лента липлент; над оконным блоком стена имеет неровности более 3 мм; стена в правом углу от окна имеет неровности более 3 мм;

- в гардеробной левый дальний угол стены имеет отклонение от вертикали более 10 мм по обеим стенам; правая стена правый угол имеет отклонение от вертикали более 10 мм; правая стена имеет неровности по плоскости более 3 мм; вся стена напротив двери имеет неровности более 3 мм; стена с дверным проемом имеет в правом углу отклонение от вертикали более 10 мм; на потолке не удалена закладная деталь;

- в санузле № стена в левом торце вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 15 мм; в углах гидроизоляция пола имеет заломы с отверстиями; клавиши выключателя освещения перепутаны;

- в ванной комнате гидроизоляция справа от двери отклеена со стены; гидрокомпенсатор установлен неровно;

- межкомнатные перегородки выполнены из материала, не соответствующего договору ДДУ; внутренние перегородки по ДДУ должны быть выполнены из керамзитобетонных блоков, по факту перегородки выполнены из пенобетона и гипсовых пазогребневых плит.

Указанные недостатки были отражены в акте осмотра объекта от 21 декабря 2021г., составленного ООО «Технадзор», подписанного представителями указанной организации, представителем застройщика и истцом.

27 декабря 2021г. истцом ответчику вручено требование о составлении акта, фиксирующего дефекты, недостатки объекта долевого строительства и их устранении в течение 10 дней с момента направления данного требования.

28 февраля 2022г. представителями истца и ответчика составлен акт повторного осмотра объекта долевого строительства, в котором отражено выполнение требований по большинству недостатков, за исключением следующих:

- по периметру входной двери монтажная пена не обработана специальным герметиком (указано, что не обрабатывается);

- в коридоре по потолку проходит «стояк» горячей воды, не указанный в договоре (указано, что не устранено);

- в углу кухни в соединении оконных рам промерзает стяжка пола. По показаниям тепловизора температура поверхности стяжки в этом месте + 4° С (указано, что запенено, пена вышла наружу, имеется фотофиксация);

- в комнате № рама оконного блока в комнате не стоит в плоскости стены, выпирание (указано, что не выполнено);

- в санузле № стена в левом торце вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 15 мм; в углах гидроизоляция пола имеет заломы с отверстиями (указано, что не выполнено);

- межкомнатные перегородки выполнены из материала несоответствующего по договору ДДУ; внутренние перегородки по ДДУ должны быть выполнены из керамзитобетонных блоков, по факту перегородки выполнены из пенобетона и гипсовых пазогребневых плит (указано, что не выполнено).

В указанном акте дополнительно отражено, что по стенам неровности, отклонение от вертикали инструментами, приборами, оборудованием не проводилось в связи с тем, что застройщиком внутренние перегородки в соответствии с договором долевого участия в строительстве не устранялись.

1 марта 2022г. в связи с отказом истца от принятия объекта долевого строительства по договору № от 10 сентября 2021г. ответчиком составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства, на основании которого истцу передана квартира, назначение: жилое помещение, общей площадью 87,3 кв.м, площадью лоджий (балконов, веранд, террас и кладовых) 2,6 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Указанный акт направлен истцу 3 марта 2022 г.

В ответе от 3 марта 2022 г. на претензии по повторному осмотру от 29 декабря 2021 г., направленному ФИО1 10 марта 2022 г., ответчик указал, что выполнение в квартире внутрикомнатных перегородок из материала, не отвечающего абз. 8 п. 3 договора участия в долевом строительстве, не является нарушением договора, поскольку в договоре отражена информация об основных характеристиках многоквартирного дома, в то время как передаче подлежит конкретный объект долевого строительства - квартира. Застройщик сослался на устранение дефектов объекта долевого строительства, имеющих действительный, а не мнимых характер, незначительность недостатков, отраженных в акте осмотра объекта № от 21 декабря 2021 г., наличие которых не является основанием для отказа истца от исполнения обязанности по принятию объекта долевого строительства, и наличии у участника права обращаться к застройщику за устранением выявленных недостатков в течение гарантийного срока.

Разрешая исковые требования истца, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей», в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, а также ст.333 ГК РФ в связи с заявлением ответчика о снижении неустойки.

Частично удовлетворяя исковые требования истца, районный суд исходил из установления фактов наличия недостатков в квартире истца и отсутствия оснований для составления ответчиком акта передачи квартиры в одностороннем порядке от 1 марта 2022г., в связи с чем возложил на ответчика обязанность устранить недостатки, перечисленные в резолютивной части решения суда, установив срок исполнения, признал недействительным оспариваемый акт, взыскал неустойку и штраф с применением ст.333 ГК РФ и компенсацию морального вреда.

В части удовлетворения исковых требований решение суда не оспаривается сторонами, в связи с чем не является предметом проверки суда апелляционной инстанции в соответствии с требованиями ч.ч.1 и 2 ст.327.1 ГПК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам находит выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований в части отказа в устранении в качестве недостатков замены межкомнатных перегородок, уменьшение покупной цены в связи с наличием открытой прокладки трубопровода системы отопления в коридоре квартиры и снижением пени, соответствующими требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и установленным по делу обстоятельствам.

Согласно 4.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В силу ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Пунктом 4 вышеуказанной статьи предусмотрено, что договор должен содержать, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии со ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (ч. 1).

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется (ч. 4).

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч. 7).

Частью 7 ст. 21 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию, в том числе о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения.

Частью 5 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В связи с оспариванием ответчиком факта наличия недостатков в объеме, заявленном истцом, судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт».

Согласно заключению эксперта АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» 9эксперт ФИО11) № от 26 июля 2024г., качество работ, выполненных в 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, не соответствует требованиям нормативно-технической документации и условиям договора участия в долевом строительстве № от 10 сентября 2021г. В ходе осмотра объекта экспертизы были обнаружены, в том числе: расположение под потолком в прихожей части системы отопления, не предусмотренной договором участия в долевом строительстве, в договоре участия в долевом строительстве указано, что внутриквартирные перегородки выполняются из керамзитобетонных блоков. При этом в проектном решении внутриквартирные перегородки выполняются из плит перегородочных. Открытая прокладка трубопровода системы отопления дома под потолком в коридоре объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, влияет на потребительские свойства квартиры и на покупную стоимость в сторону уменьшения. Покупная стоимость объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, сократилась на 883 426 руб.

Установив неполноту и необоснованность выводов, суд первой инстанции назначил проведение повторной судебной строительно-технической экспертизы, поручив ее проведение эксперту ООО «Стройэксперт» ФИО12

Согласно заключению повторной судебной экспертизы №-С от 4 июня 2025 г., проведенной экспертом ООО «Стройэксперт», в том числе экспертом установлено, что в коридоре по потолку проходит «стояк» горячей воды, не указанный в договоре (указано, что не может быть признано дефектом, поскольку такая прокладка трубопровода соответствует проектной документации); выполнение межкомнатных перегородок из материала, не соответствующего договору ДДУ, не может быть признано дефектом, поскольку устройство внутренних перегородок из силикатных перегородочных плит СППо - Ml 50/1,8, произведено в соответствии с листом А12 проектной документации «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Кроме того, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 29 декабря 2021 г. №, фактически примененный на объекте долевого строительства материал стен соответствует проектной документации. Дефекты строительно-отделочных работ, выполненных застройщиком в отношении объекта долевого строительства, по представленной в материалы дела части проектной документации не выявлены. Следовательно, определение возможности и стоимости устранения дефектов, возникших в результате нарушения застройщиком строительных норм и правил при проведении строительно-отделочных работ в отношении объекта долевого строительства, экспертом не производится. Застройщиком не нарушены строительные нормы и правила при устройстве инженерной системы горячего водоснабжения. Следовательно, открытая прокладка трубопровода горячего водоснабжения под потолком в коридоре объекта долевого строительства не является дефектом. Кроме того, экспертом выявлено отсутствие в общем доступе информации о покупной цене квартир с аналогичным расположением трубопроводов инженерных коммуникаций «под потолком», в связи с чем исследование влияния открытой прокладки трубопровода под потолком в коридоре объекта долевого строительства на потребительские свойства квартиры и изменения в связи с этим обстоятельством покупной цены объекта долевого строительства не представляется возможным.

Оба эксперта, проводивших судебные экспертизы, были допрошены в районном

суде.

При допросе в судебном заседании эксперт АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» ФИО11 по недостаткам, являющимся предметом проверки суда апелляционной инстанции, пояснил, что в качестве препятствий для использования квартиры по назначению является наличие под потолком трубы, которую, по его мнению, не рекомендуется закрывать натяжным потолком либо коробом в связи с необходимостью обеспечения доступа к ней и возможностью возникновения аварийных ситуаций. При этом эксперт ФИО11 пояснил, что не увидел предоставленную ему схему внутренних коммуникаций (т. 1, л.д. 146), в связи с чем исходил из ее отсутствия. Иных недостатков объекта долевого строительства экспертом не установлено. Что касается ссылок на утратившие и не подлежащие применению в настоящее время нормы ГОСТ, СП, МДС, эксперт пояснил, что руководствовался нормативами, действовавшими на момент проектирования и возведения объекта долевого строительства. Часть из таких стандартов и правил приведена только в описательной части экспертного заключения и фактически при его составлении не применялась.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Стройэксперт» ФИО12 со ссылками на Постановление Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 № 815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 04.07.2020 № 98» (далее - Постановление от 28.05.2021 № 815) и Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2024 № 589 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» пояснила, что на момент проведения повторной судебной экспертизы обязательные строительные нормы и правила, на которые ссылается истец, прекратили свое действие, не являются обязательными, в связи с чем ею не производились замеры в отношении заявленных дефектов, все выводы делались на основании визуального осмотра объекта долевого строительства и документального анализа. Относительно замены материала внутренних перегородок эксперт пояснила, что в проектной документации отражено внесение в нее изменений, что отвечает требованиям закона. Следовательно, возведенные перегородки соответствуют проектной документации, и менять их не требуется. Что касается открытой прокладки трубопровода под потолком в коридоре квартиры, эксперт исходила из того, что такая прокладка коммуникаций не предполагает их повреждения и не влияет на стоимость квартиры, поскольку объявлений о продаже аналогов по цене ниже рыночной стоимости ею не было обнаружено. Препятствий для производства в квартире ремонта и проживания в ней экспертом не выявлено.

Оценивая заключения экспертов, суд первой инстанции сослался на следующее.

Постановлением от 28.05.2021 № 815 утвержден перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В указанный перечень не включены ГОСТ 31173-2016, ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30971-2012, ГОСТ 379-2015, СП 71.13330.2017, СП 50.13330.2012, на которые в своем исследовании ссылались эксперты АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт».

Не включены указанные национальные стандарты и своды правил (за исключением СП 50.13330.2012) и в ранее действующие перечни, утвержденные Постановление Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.07.2020 № 985 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», на соответствие которым проверялись принятые застройщиком или техническим заказчиком проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий, разработка которых начата до 1 июля 2015 г. и 1 августа 2020 г., соответственно, и которые представлены на первичную или повторную государственную или негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Вместе с тем в силу ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» со дня вступления в силу настоящего данного закона впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям, в том числе защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества.

Отвергая заключение судебного эксперта ФИО11 по спорным требованиям истца, суд первой инстанции исходил из противоречия его выводов нормам права и иным доказательствам, имеющимся в материалах дела. Принимая во внимание заключение эксперта ФИО12, суд исходил из соответствия данного заключения требованиям законодательства и иным доказательствам, представленным в дело.

Из текста договора участия в долевом строительстве следует, что застройщик принял на себя обязательства по строительству квартиры, указанной в договоре, в полном соответствии с проектной документацией.

В соответствии с п.7 договора участия в долевом строительстве № от 10 сентября 2021г. предусмотрено исключительное право застройщика без согласования с участником на изменение проекта дома, связанное с окончательным расположением коммуникационных / инженерных шахт, инженерных сетей, несущих конструкций дома, изменением этажности/ количества этажей, изменением строительного объема, изменением общей площади здания / квартир, изменением количества квартир, изменением жилой площади квартир и изменением фасада.

27 марта 2019г. ООО «Центр экспертных решений» утверждено положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой, расположенного по адресу: 

<

адрес> справкам ООО «ВеллКом-Групп» от 19 мая 2020 г. и 19 октября 2021 г., в раздел 3 «Архитектурные решения» внесены изменения, отраженные в альбоме Архитектурно-строительные решения, шифр Р 056-АР изм. 1, в том числе замена перегородок с толщины 90 мм на 70

В маркировочном плане 10-14 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленном в марте 2018 г., указано на выполнение

внутренних перегородок из блока керамзитобетонного КПР-ПР39-25-1200.

Маркировочный план 10-14 этажа указанного здания от октября 2021 г. содержит сведения о выполнении внутренних перегородок из плиты перегородочной СППоМ 150/1,8 (498x249x70) в соответствии с ГОСТ 379-2015 «Кирпич, камни, блоки и плиты перегородочные силикатные. Общие технические условия».

12 октября 2021 г. ООО «ВеллКом-Групп» утверждено подтверждение № соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы, требованиям ч. 3.8 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в котором отражено, что внесенные изменения не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы; не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно- эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта; соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий.

Аналогичные выводы, касающиеся замены материала и толщины межкомнатных перегородок, содержатся в справках ООО «ЦЭР Консалт», ООО «Центр экспертных решений», где также указано на то, что такие изменения не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов; не приводят к ухудшению качества и потребительских свойств объекта долевого строительства.

24 декабря 2021 г. Государственной инспекцией строительного надзора Рязанской области на основании акта проверки № от 22 декабря 2021 г. составлено заключение № о соответствии многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, требованиям проектной документации со ссылками на положительные заключения экспертиз проектной документации ООО «МЭЦ-ИМХОТЕП», ООО «Центр экспертных решений», ГИП ФИО10

В разрешении на ввод указанного дома в эксплуатацию № от 29 декабря 2021г., выданного администрацией г. Рязани, отражен материал стен - монолитный железобетон, камень керамический поризованный, блоки газосиликатные, блоки пазогребневые.

В ГОСТ 379-2015 «Межгосударственный стандарт. Кирпич, камни, блоки и плиты перегородочные силикатные» отражена информация о силикатной полнотелой перегородочной плите СППо-М 150/1,8 марки по прочности Ml50, класса средней плотности 1,8, что соответствует 1 601-1 800 кг/м3. Сведений о блоке керамзитобетонном КПР-ПР39-25-1200 данный ГОСТ не содержит.

При этом, согласно результатам сертификационных испытаний ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» на камни бетонные перегородочные полнотелые рядовые порядовочные, протоколу измерения звукоизоляции воздушного шума перегородкой из камней бетонных перегородочных НИИСФ, такие характеристики указанных изделий, как средняя плотность, прочность на сжатие, звукоизоляция уступают аналогичным характеристикам силикатных полнотелых перегородочных плит.

Из совокупности представленных доказательств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности факта того, что замена материала внутренних перегородок произведена на эквивалентный по качеству материал и не привела к ухудшению качества объекта долевого строительства, в связи с чем отклонил доводы представителя истца о наличии правовых оснований для замены межкомнатных перегородок.

Также судом первой инстанции принято во внимание, что доказательств того, что изменение застройщиком проекта строительства в указанной части, а также не предоставление истцу сведений о внесении таких изменений воспрепятствовало ФИО1 осуществить свободный и осознанный выбор соответствующего помещения в строящемся объекте среди аналогичных объектов потребительского назначения, последней в материалы дела не представлено. Из правовой позиции истца следует, что указанные изменения не расцениваются самим истцом как существенные, влекущие расторжение договора участия в долевом строительстве (ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, суд первой инстанции установил, что схемой внутренних коммуникаций 13 этажа вышепоименованного жилого дома (т. 1, л. д. 146) предусматривается прохождение трубопровода горячего водоснабжения (Т4) под потолком спорного объекта долевого строительства, соответствующее его фактическому проложению. Согласно заключению эксперта ФИО12 прокладка названного трубопровода по потолку коридора квартиры соответствует проектной документации, и не может быть признана дефектом.

Как установил суд первой инстанции, проектная документация была размещена застройщиком в соответствующей информационной системе, отказа в предоставлении истцу в ознакомлении с проектной документацией не имелось, представитель истца пояснил, что истец не обращался к ответчику за ее предоставлением и ознакомлением, в связи с чем районный суд сделал обоснованный вывод о том, что права ФИО1, как потребителя при предоставлении полной информации об объекте недвижимости ответчиком не нарушены, требований о расторжении договора истец не заявляет.

Принимая во внимание заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 24 декабря 2021 г., выданного Государственной инспекцией строительного надзора Рязанской области, выводы экспертного заключения ООО «Стройэксперт» в части, касающейся трубопровода горячего водоснабжения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соответствии реализованного проекта требованиям действующего законодательства.

Доводы истца и его представителя, что такой способ прокладки трубы должен влечь уменьшение покупной цены приобретаемой квартиры не нашли своего подтверждения материалами дела, в том числе заключением повторной судебной строительно-технической экспертизы.

При разрешении вопроса о взыскании неустойки суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ, и рассчитал ее в порядке, определенном ч.2 указанной нормы, а также с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в ред. Постановлений Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 № 1916, от 19.06.2025 № 925).

Также обоснованно судом первой инстанции были применены положения 4.1 ст.ЗЗЗ ГК РФ, с учетом заявления ответчика о снижении неустойки.

Как обоснованно указал районный суд в своем решении, статьей 333 ГК РФ суду предоставлено право уменьшить неустойку, подлежащую уплате, в том числе лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, при условии заявления должника о таком уменьшении, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, что является одним из правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч.З ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 № 80-0, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 г.).

Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение указанной нормы по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в силу которых, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При этом в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет, по сути, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Уменьшая размер взысканной неустойки, суд первой инстанции учел, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, степень выполнения ответчиком своих обязательств, действительный размер ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, компенсационный характер неустойки, характер и причины допущенного ответчиком нарушения, в том числе устранение ответчиком большинства недостатков объекта долевого строительства, отраженных в акте осмотра от 21 декабря 2021 г., отказ в удовлетворении требований об устранении недостатков, касающихся защиты монтажной пены по периметру входной двери герметиком, материала внутренних перегородок, отсутствия откосов окна, прокладки трубы системы отопления, период просрочки исполнения требований потерпевшего, в связи с чем пришел к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств, уменьшив ее размер до 300 ООО руб., посчитав указанную сумму, отвечающую принципу соразмерности и справедливости.

Судебная коллегия по гражданским делам находит указанные выводы суда первой инстанции соответствующими разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Доводы апелляционной жалобы представителя истца ФИО2 относительно несоответствия межкомнатных перегородок условиям ДДУ, отсутствия доказательств возведения объекта долевого строительства из материалов, идентичных по качеству тем, что указаны в ДДУ, являются не состоятельными и основаны на субъективном несогласии с выводами суда об установленных обстоятельствах дела и оценкой доказательств, произведенной судом первой инстанции. Вместе с тем, предусмотренных действующим законодательствам, оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает, поскольку совокупность доказательств, принятых судом во внимание, опровергает указанные утверждения апеллятора.

Другие доводы апелляционной жалобы на невозможность принятия во внимание документов, подготовленных ООО «ЦЭР Консалт», ООО «ВеллКом-Групп», ООО «МЭЦ- ИМХОТЕП», ГИП ФИО10 ввиду отсутствия сведений об из независимости и непредвзятости, отсутствия даты изготовления справки ООО «ЦЭР Консалт», нарушения требований ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в Долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, являются не состоятельными, поскольку указанные доказательства отвечают требованиям относимости и допустимости, и не опровергнуты истцом.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о несоответствии выводов суда заключению эксперта ФИО11 также не могут служить поводом к отмене решения суда в обжалуемой части, поскольку указанное заключение эксперта признано судом необоснованным, в связи с чем была назначена повторная экспертиза, принятая судом во внимание, которая соответствует, в том числе, иным письменным доказательствам, представленным в материалы дела, которым дана надлежащая правовая оценка районным судом, данная в соответствии с требованиями ч.З ст.67 ГПК РФ об относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Ссылка в апелляционной жалобе на отсутствие в решении суда исследования заключения эксперта № от 21.06.2023, не может являться поводом для отмены решения суда в обжалуемой части, поскольку в материалах дела такое судебное экспертное заключение отсутствует.

Доводы апелляционной жалобы на необоснованность вывода суда по требованию об уменьшении цены договора вследствие дефекта (недостатка) - открытой прокладки трубопровода системы отопления дома в коридоре квартиры, по существу сводятся к переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и не содержат каких-либо подтверждений, которые могли бы послужить основаниями принятия судом иного решения, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда. По мнению судебной коллегии, суд в своем решении оценил достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оснований для иной оценки доказательств, представленных при разрешении спора, судебная коллегия не усматривает.

Другие доводы апелляционной жалобы на недопустимость ссылки суда по указанному требованию на заключение эксперта ФИО12, а также на СП 60.13330.2020, и противоречие этого вывода заключению эксперта ФИО11, на то, что застройщик не довел до истца информацию о месте проведения коммуникаций, не представил полную и достоверную информацию о проекте строительства, являются не состоятельными, поскольку заключение указанного эксперта соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, является допустимым и относимым доказательством, и выводы указанного эксперта соответствуют иным письменным доказательствам, представленным в материалы дела. Факт не соответствия выводов эксперта другому экспертному заключению, которое признано судом необоснованным, не может служить поводом к отмене обжалуемого решения суда, заключение эксперта ФИО13 не оспорено истцом, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы истец в суде первой и апелляционной инстанциях не заявлял. Материалами дела установлено, что вся существенная информация до истца была доведена, за ознакомлением с проектной документацией истец к ответчику не обращался, вся необходимая информация по проектной документации была размещена ответчиком в установленном законом порядке.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о необоснованности снижения судом неустойки, на то, что судом не учтено, что истец вынужден был арендовать жилое помещение на тот период времени, когда ответчик не предпринимал никаких действий для исправления нарушений, также являются не состоятельными, поскольку необходимость снижения законной неустойки и несоответствия ее размера последствиям нарушения обязательства, установлено судом первой инстанции, в решении суда подробно изложены мотивы для такого уменьшения. Доказательств несения истцом убытков по аренде жилья в дело не представлено. Истец не лишен права на предъявление иска о возмещении убытков, причиненных ему ответчиком в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору.

Утверждения ответчика о неправильном расчете размера неустойки судом и необходимости ее исчисления от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефекта), также являются не состоятельными, поскольку от взыскания неустойки, предусмотренной ч.8 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, за нарушение сроков устранения недостатков, истец отказался и определением суда от 1 августа 2025г., производство по делу в указанной части прекращено, при рассмотрении требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, суд первой инстанции обоснованно применил положения ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и произвел расчет неустойки от цены договора.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение в обжалуемой части, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта под оводам жалобы представителя истца не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Рязани от 01 августа 2025 года в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 9 февраля 2026г.

Председательствующий

Судьи