УИД 23RS0№-32

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

<

адрес> 03 июня 2025 года 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Адлерский районный суд 

<

адрес> края в составе:

председательствующего судьи Машевец С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО5,

с участие представителя истца ФИО1 - ФИО6, представителя третьего лица администрации 

<

адрес> – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Адлерский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок, в котором просит признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:1467 основным/заключенным.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером 23:49:0404008:1467, расположенного в 

<

адрес> Сочи (

<

адрес>). ДД.ММ.ГГГГ произведена полная оплата участка, что подтверждается расписками. Основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. При подаче документов на регистрацию права собственности Управление Росреестра по 

<

адрес> приостановило регистрацию из-за Указа Президента № от ДД.ММ.ГГГГ о порядке исполнения обязательств перед иностранными кредиторами. Истец считает, что предварительный договор фактически является основным, так как денежные средства были переданы до вступления в силу Указа Президента. ФИО1 фактически владеет участком (оплачивает коммунальные услуги). Соседи могут подтвердить фактическое владение. Договор содержит все существенные условия Продавец (ФИО2) является гражданином Украины и находится в 

<

адрес>, что делает невозможным заключение основного договора. ФИО1 считает, что права и обязанности по сделке возникли с момента передачи денег и передачи участка, а государственная регистрация должна лишь закрепить существующие права. Невозможность зарегистрировать право собственности ФИО1 явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Представитель истца в судебное заседание явилась. Настаивала на удовлетворении иска по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представил. Ходатайств об отложении в суд не поступало.

Представитель третьего лица Администрации 

<

адрес> в судебное заседание явилась. Возражала против удовлетворения исковых требований. Указала, что решением Адлерского районного суда 

<

адрес> от «30» мая 2025 г. по делу № был удовлетворен иск Департамента имущественных отношений 

<

адрес> к ФИО2 о понуждении к продаже спорного земельного участка.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представил. Ходатайств об отложении в суд не поступало.

В силу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Пунктом 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Из п. 67 указанного Постановления следует, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Из изложенного следует, что адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

В силу ст.ст. 117, ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ, лица участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд считает, что были созданы все необходимые условия для обеспечения процессуальных гарантий прав не явившихся в судебное заседание Ответчиков, они уведомлены надлежащим образом о дне слушания дела. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, «01» марта 2022 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (далее по тексту – Договор от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями данного договора принадлежащий ФИО2 по праву собственности земельный участок общей площадью 800 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:1467, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: 

<

адрес>, Энергетик Изумруд.

В соответствии с п. 3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок продается за 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей. Соглашение о цене является существенным условием данного договора.

Как следует из п. 4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами будет произведен следующим образом:

- задаток в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек ФИО1 передает ФИО2 в день подписания предварительного соглашения.

- 4 000 000 (Четыре миллиона) рублей 00 копеек ФИО1 обязан передать ФИО2 до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленным в материалы дела расписок ФИО1 произвел расчет за спорный земельный участок в следующем порядке:

- денежные средства в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек переданы ДД.ММ.ГГГГ;

- денежные средства в размере 4 000 000 (Четыре миллиона) рублей 00 копеек переданы ДД.ММ.ГГГГ.

«19» апреля 2022 г. между ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельного участка (далее по тексту – Договор от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 обязуется передать в собственность, продать, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями данного договора принадлежащий ФИО2 по праву собственности земельный участок общей площадью 800 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:1467, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: 

<

адрес>, м/р-н Энергетик-Изумруд.

В соответствии с п. 3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, указанный земельный участок продается за 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием данного договора.

Как следует из п. 4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами произведен полностью до подписания данного договора. ФИО1 передал ФИО2 денежную сумму в размере 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей 00 копеек, А Продавец указанную сумму получил в полном объеме. Финансовых и имущественных претензий стороны друг к другу не имеют.

Так ДД.ММ.ГГГГ Адлерским отделом 

<

адрес> Росреестра по 

<

адрес> было отказано в государственной регистрации прав в связи с тем, что не соблюдены требования Указа Президента РФ от 05.03.20225 г. № «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2).

В соответствии с ч. ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, перечислен в ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит, в частности должны быть представлены документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются следующие документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно ч. 5 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливается по основаниям, перечисленным в ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, названные в статье 26 указанного Закона, в течение срока приостановления не устранены, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора (ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как следует из п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основанием для отказа в государственной регистрации права явилось непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а именно: разрешения, выданного Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации, согласно п. «б» ч. 1 Указа от ДД.ММ.ГГГГ.

Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О дополнительных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» приняты дополнительные временные меры экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации, в виде установления со ДД.ММ.ГГГГ особого порядка осуществления (исполнения) резидентами следующих сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (далее - лица иностранных государств, совершающих недружественные действия): сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия (абзац 3 подпункта «а" пункта 1);

- сделки (операции), предусмотренные подпунктом «а» настоящего пункта и пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций», могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций) (подпункт «б» пункта 1);

- сделки (операции), предусмотренные подпунктом «а» настоящего пункта, с иностранными лицами, не являющимися лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, если предметом сделок (операций) являются ценные бумаги и недвижимое имущество, приобретенные после ДД.ММ.ГГГГ указанными иностранными лицами у лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия, осуществляются (исполняются) в порядке, установленном настоящим Указом (подпункт «в» пункта 1).

В силу подпункта «б» п. 5 Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами», в целях применения Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), предусмотренный этим Указом, не распространяется на сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа "С", режим которого установлен в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Согласно Указу Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» установлен временный порядок исполнения Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, резидентами (далее также - должники) обязательств по кредитам и займам, финансовым инструментам перед иностранными кредиторами, являющимися иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), или лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации (за исключением случаев, если местом их регистрации является Российская Федерация) или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (далее - иностранные кредиторы) (пункт 1).

Порядок исполнения обязательств, установленный настоящим Указом, распространяется на исполнение обязательств в размере, превышающем 10 млн. рублей в календарный месяц, или в размере, превышающем эквивалент этой суммы в иностранной валюте по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на 1-е число каждого месяца (пункт 2).

В целях исполнения обязательств, названных в пункте 1 настоящего Указа, должник вправе направить в российскую кредитную организацию заявление об открытии на имя иностранного кредитора или иностранной организации, имеющей право в соответствии с ее личным законом осуществлять учет и переход прав на ценные бумаги (иностранный номинальный держатель), в отношении которых осуществляется исполнение обязательств, счета типа "С", предназначенного для проведения расчетов по данным обязательствам. В целях исполнения обязательств, связанных с эмиссией ценных бумаг, должник вправе направить такое заявление в небанковскую кредитную организацию, являющуюся центральным депозитарием в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 414-ФЗ «О центральном депозитарии» (пункт 3).

Предусмотреть, что к счетам типа «С» со дня вступления в силу настоящего Указа относятся счета депо, открытые до этой даты на имя нерезидента, являющегося иностранным кредитором, либо на имя иностранного номинального держателя (пункт 4).

Режим счета типа «С» устанавливается решением Совета директоров Центрального банка Российской Федерации, подлежащим официальному опубликованию в соответствии со статьей 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)». Счет типа «С» ведется в рублях (пункт 5).

Пункт 6 вышеназванного Указа устанавливает, что обязательства, названные в пункте 1 настоящего Указа, признаются исполненными надлежащим образом, если:

а) они исполнены в рублях в сумме, эквивалентной стоимости обязательств в иностранной валюте (независимо от того, в какой валюте выражена такая стоимость) и рассчитанной по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на день, когда был произведен соответствующий платеж, перед иностранными кредиторами, не названными в пункте 1 настоящего Указа;

б) они исполнены перед резидентами, ценные бумаги которых учитываются на счетах депо в российских депозитариях, путем перечисления должником на счет кредитора средств в рублях в сумме, эквивалентной стоимости обязательств в иностранной валюте и рассчитанной по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на день, когда был произведен соответствующий платеж. При этом платежи производятся через российских депозитариев без перечисления средств на счета типа "С";

в) они исполнены перед иностранным номинальным держателем путем перечисления должником на счет типа "С" иностранного номинального держателя, открытый в российском депозитарии, средств в рублях в сумме, эквивалентной стоимости обязательств в иностранной валюте и рассчитанной по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на день, когда был произведен соответствующий платеж, для последующего перечисления владельцам ценных бумаг, являющимся иностранными кредиторами, названными в пункте 1 настоящего Указа, этих средств в сумме, причитающейся к выплате по условиям эмиссии ценных бумаг, за вычетом суммы платежей, произведенных владельцам ценных бумаг, являющимся лицами, порядок исполнения обязательств перед которыми установлен подпунктами "а" и "б" настоящего пункта;

г) они исполнены в порядке, определенном в соответствии с пунктом 10 или 11 настоящего Указа.

Пунктом 2 выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № разрешено резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Из приведенных норм следует, что покупка недвижимости у иностранного гражданина возможна при условии зачисления денежных средств по сделке на счет типа «С».

Договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит условия о расчетах до подписания Договора.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из приведенной нормы следует, что для признания сделки ничтожной по заявленному основанию необходимо соблюдение сразу двух условий:

1. Сделка нарушает требования закона или иного правового акта;

2. Сделка посягает на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Судом указанная совокупность установлена, в связи с чем Договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца к ответчику.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 88, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на земельный участок - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в 

<

адрес>вой суд через Адлерский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий С.Ю. Машевец