Дело № 2-323/2024

УИД 35RS0025-01-2024-000349-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Харовск 5 декабря 2024 года

Харовский районный суд Вологодской области в составе: председательствующего судьи Лягиной Е.А., 

при секретаре Окулинцеве А.В.,

с участием представителя истца ФИО1 адвоката по ордеру ФИО2, представителя ответчика Администрации Харовского муниципального округа Вологодской области по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Харовского муниципального округа Вологодской области о возложении обязанности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Харовского муниципального округа Вологодской области (далее также - Администрация) о возложении обязанности.

В обоснование требований указано, что 11 ноября 2021 года по результатам аукциона между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО1 приобрел у Администрации земельный участок с кадастровым номером Х и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером Х.

Акт приема-передачи стороны подписали в электронном виде, без осмотра со стороны покупателя. При этом до момента подачи электронной заявки на участие в аукционе истец выезжал к месту расположения имущества, зафиксировал нахождение на нем металлического ограждения по периметру участка и металлической трубы, присоединенной к городской теплотрассе, ввиду чего ФИО1 полагает, что данные объекты являлись предметом договора. После перехода к покупателю прав на участок и нежилое здание данные труба и забор были изъяты продавцом. 

Меры внесудебного урегулирования вопроса (обращение в полицию, претензионный порядок) исчерпаны.

Просит суд обязать Администрацию разместить металлический забор по периметру земельного участка с кадастровым номером Х и металлическую трубу в нежилом здании с кадастровым номером Х по адресу: Х.

Определениями суда от 5 сентября 2024 года, от 7 октября 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МКП «Управление ЖКХ», Комитет по управлению имуществом Администрации Харовского муниципального округа Вологодской области (далее также - Комитет).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила суду, что в октябре 2021 года, то есть в период до заключения между сторонами договора и до объявления победителя аукциона, истец выезжал к месту нахождения приобретаемой недвижимости, видел, что на участке имелись спорные труба и ограждение.

Представитель ответчика Администрации по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил суду, что покупателю было известно о состоянии приобретаемого имущества, за разъяснением аукционной документации он не обращался, спорный договор и акт приема-передачи имущества к нему подписал без замечаний.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, МКП «Управление ЖКХ», Комитета по управлению имуществом Администрации Харовского муниципального округа Вологодской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 4 октября 2021 года Комитетом опубликовано извещение о проведении аукциона в электронной форме по продаже муниципального имущества: одноэтажное нежилое здание площадью 311,9 кв. м с кадастровым номером Х вместе с земельным участком с кадастровым номером Х, а также здание гаража с кадастровым номером Х, расположенные по адресу: Х.

11 ноября 2021 года между Администрацией (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора одноэтажное нежилое здание общей площадью 311,9 кв. м с кадастровым номером Х по адресу: Х, вместе с земельным участком с кадастровым номером Х, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, филиалы торговых домов, общей площадью 4972 кв. м, здание одноэтажного гаража общей площадью 26,4 кв. м с кадастровым номером Х по адресу: Х (пункт 1.1).

Согласно акту приема-передачи от 11 ноября 2021 года продавец передал, а покупатель принял следующее недвижимое имущество: одноэтажное нежилое здание общей площадью 311,9 кв. м с кадастровым номером Х по адресу: Х, вместе с земельным участком с кадастровым номером Х, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, филиалы торговых домов, общей площадью 4972 кв. м, здание одноэтажного гаража общей площадью 26,4 кв. м с кадастровым номером Х по адресу: Х.

Акт приема-передачи от 11 ноября 2021 года стороны подписали без замечаний, указали в данном акте, что состояние передаваемого недвижимого имущества покупателю известно, покупатель претензий не имеет.

23 ноября 2021 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание амбулатории 1939 года постройки площадью 311,9 кв. м с кадастровым номером Х и на земельный участок площадью 4972 +/- 25 кв. м с кадастровым номером Х, расположенные по адресу: Х.

Претензия ФИО1 от 13 октября 2023 года о предоставлении информации об изъятии трубы, забора с приобретенного им земельного участка оставлена 18 октября 2023 года Администрацией без удовлетворения. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 27 июля 2024 года в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

Как предусмотрено положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1). При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Основные положения о заключении договора регламентированы статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1). Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3).

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество (статьи 1, 18 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила определения предмета в договоре продажи недвижимости урегулированы статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактов ненадлежащего исполнения Администрацией своих обязательств по договору, каких-либо неправомерных действий ответчика относительно указанных в иске металлических трубы и ограждения, признаков недобросовестности в действиях продавца судом по делу не установлено.

Так, из материалов дела следует, что здание по адресу: Х, было отключено от системы отопления 16 сентября 2010 года, то есть за 11 лет до заключения сторонами договора.

В период до заключения 11 ноября 2021 года сторонами договора купли продажи Администрация постановлением Х от 1 ноября 2021 года передала на праве оперативного управления в пользу МКП «Управление ЖКХ» металлическое ограждение и тепловую сеть вблизи нежилого здания по адресу: Х.

Материалами КУСП Х от 10 декабря 2021 года подтверждено, что в начале ноября 2021 года забор и труба у здания по адресу: Х, демонтированы Х по договору, заключенному с МКП «Управление ЖКХ» (заказчик). Постановлением старшего участкового уполномоченного от Х в возбуждении уголовного дела по статье 158 Уголовного кодекса Российской Федерации по заявлению ФИО1 о краже забора и труб отопления по адресу: Х, отказано за отсутствием события преступления.

При этом демонтаж внутренних сетей теплоснабжения МКП «Управление ЖКХ» не производился, в здание сотрудники предприятия не заходили (ответ МКП «Управление ЖКХ» от 10 октября 2024 года на запрос суда).

Акты (схемы) разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности теплоснабжающих сетей по спорному адресу отсутствуют (ответы архивного отдела Администрации от 1 ноября 2024 года, АО «ВОЭК» от 20 ноября 2024 года, МКП «Управление ЖКХ» от 20 ноября 2024 года на запросы суда).

Факт демонтажа ограждения и внешней трубы ответчиком в период наличия у него права собственности на земельный участок и здания, впоследствии переданные по договору купли-продажи ФИО1, и в период до заключения договора о нарушении прав истца не свидетельствует.

Как предусмотрено пунктом 9 статьи 32.1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», с даты и со времени начала процедуры проведения продажи в электронной форме на электронной площадке, на которой проводится данная процедура, должны быть указаны, в том числе, наименование государственного или муниципального имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (спецификация лота).

Из представленного в материалы дела извещения о проведении аукциона в электронной форме по продаже муниципального имущества от 4 октября 2021 года не следует, что на торги выставлялось металлическое ограждение и металлическая труба по адресу: Х.

Правом направить организатору конкурса запрос о разъяснении положений конкурсной документации, предусмотренным пунктом 47 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 года № 67 и действовавших по состоянию на дату возникновения спорных правоотношений, ФИО1 не воспользовался, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Имеющейся в материалах дела копией отчета ООО «Х» Х об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка по адресу: Х, выполненного по заказу Комитета перед процедурой приватизации имущества, подтверждено, что земельный участок имеет грунтовое покрытие, подъездные пути удовлетворительного качества, огорожен металлическим забором, который находится в стадии демонтажа, не является объектом оценки, так как не будет передан покупателю; все внутренние инженерные коммуникации из-за неэксплуатации полностью отсутствуют. Доказательств недостоверности указанных в отчете сведений сторона истца по правилам статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представила. 

Ссылку представителя истца на положения статьи 495 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок предоставления покупателю информации о товаре по договору розничной купли-продажи, надлежит признать несостоятельной, так как такой договор между сторонами не заключался, ответчик и Комитет не являются продавцами, осуществляющими предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, не являлся предметом договора. В данном случае правоотношения сторон регулируются параграфом 7 «Продажа недвижимости» и параграфом 1 «Общие положения о купле-продаже» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 года № 67.

Далее, в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В данном случае из текста заключенного между сторонами договора и акта приема-передачи к нему не усматривается, что предметом договора являлись металлическое ограждение и металлическая труба. При этом на наличие претензий относительно состава передаваемого имущества покупатель в данном акте не указал.

Из буквального толкования пункта 1.1 договора купли-продажи от 11 ноября 2021 года ясно следует, что предметом договора выступают нежилое здание, гараж и земельный участок с указанием сведений о их месте расположения.

Таким образом, в соответствии с требованиями статей 455, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи от 11 ноября 2021 года стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить наименование и количество недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю, поэтому согласно пункту 3 статьи 455 названного кодекса условие договора о товаре в рассматриваемом случае является согласованным. 

Подписав договор и акт приема-передачи к нему на указанных выше условиях, истец выразил согласие с тем, что приобретает именно нежилое здание, гараж и земельный участок (без каких-либо иных вещей). Разногласий в отношении предмета договора в момент принятия товара между сторонами не имелось.

Продавец в данном случае надлежащим образом исполнил предусмотренную договором и пунктом 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по передаче ФИО1 товара, предусмотренного договором купли-продажи.

Сведений о том, что ФИО1 направлял продавцу протокол разногласий к договору (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) в части предмета договора, сведений о заключении дополнительных соглашений к договору материалы дела не содержат. С настоящим иском ФИО1 обратился в суд 27 июля 2024 года, то есть спустя более двух лет после заключения и исполнения договора.

Доводы стороны истца о допущенных ответчиком при проведении электронного аукциона нарушениях в части публикации полной информации об объектах, продаваемых на торгах, о наличии препятствий для ознакомления ФИО1 с аукционной документацией, о введении покупателя продавцом в заблуждение относительно предмета договора, подлежат отклонению, поскольку объективными доказательствами в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены, при этом исковых требований о расторжении договора от 11 ноября 2021 года, о признании его незаключенным, об оспаривании результатов аукциона и т.п. в рамках настоящего дела не заявлено.

Представленное истцом в материалы дела заключение ООО «Архитектурно-инженерный центр», составленное в октябре 2023 года, о том, что инженерные сети на объекте по адресу: Х, являются инженерно-техническим обеспечением здания и не могут рассматриваться в отрыве от здания в целом, а также фотоматериалы от 13 октября 2021 года не подтверждают обстоятельства того, что продавец обязался передать покупателю металлическое ограждение и трубу. 

Факты полной оплаты ФИО1 приобретенных по договору объектов, перехода к истцу права собственности на них установлены при рассмотрении дела и сторонами не оспариваются, следовательно, покупатель своими действиями подтвердил действие договора на изложенных в нем условиях и как сторона, принявшая от другой стороны полное исполнение по договору, в силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе требовать признания этого договора незаключенным.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН Х) к Администрации Харовского муниципального округа Вологодской области (ИНН 

<

***>) о возложении обязанности отказать в полном объеме.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодском областном суде через Харовский районный суд Вологодской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Лягина

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 19 декабря 2024 года.

Судья Е.А. Лягина