РЕШЕНИЕ

.

Именем Российской Федерации

17 ноября 2017 года. станица Егорлыкская Ростовской области.

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Попова С.А.,

при секретаре Васильченко К.Э., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Центр Микрофинансирования» о прекращении права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на земельный участок по 

<

адрес> с прекращением записи о государственной регистрации их права собственности №61-61-14/048/2013-88, прекращении права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на жилой дом по 

<

адрес> с прекращением записи о государственной регистрации их права собственности на него №, прекращении права ипотеки на данный дом в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Микрофинансирования» с прекращением записи о государственной регистрации права ипотеки в силу закона на данный дом №61-61-14/048/2013-86, о государственной регистрации перехода к нему права собственности на данный земельный участок и жилой дом, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, отдел образования Администрации Матвеево-Курганского района, 

УСТАНОВИЛ:

В Егорлыкский райсуд обратился ФИО1 с иском к ФИО2 и ее несовершеннолетним детям ФИО3 и ФИО4 о прекращении права собственности ФИО5 на земельный участок по 

<

адрес> с прекращением записи о государственной регистрации их права собственности №61-61-14/048/2013-88, прекращении права собственности ФИО5 на жилой дом по 

<

адрес> с прекращением записи о государственной регистрации их права собственности на него №61-61-14/048/2013-86, прекращении права ипотеки на данный дом в пользу ООО «Центр Микрофинансирования» с прекращением записи о государственной регистрации права ипотеки в силу закона на данный дом №61-61-14/048/2013-86, а также о государственной регистрации перехода к нему права собственности на данный земельный участок и жилой дом, ссылаясь на то, что 11.11.2013г. продал спорный земельный участок и находящийся на нем жилой дом ответчикам, которые уплатили ему 48 960,94р., а остальные 351 039,06р. обязались выплатить в течение 30 дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права за счет заемных средств ООО «Центр Микрофинансирования», в пользу которого впоследствии дом был обременен залогом. Однако впоследствии ответчики расторгли договор займа с ООО, в связи с чем денежные средства не выплатили. Ввиду не возможности исполнения договорных обязательств по оплате, 27.09.2016г. он и ответчики ФИО5 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 11.11.2013г. и он возвратил ФИО2 уплаченные ею 48 960р. Однако ответчики уклонились от государственной регистрации перехода права собственности на дом и землю. В процессе производства по делу в качестве соответчика было привлечено ООО «Центр Микрофинансирования». 

Стороны, третьи лица в заседание суда не прибыли, хотя о слушании дела извещены. Поэтому дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ (л.д. 122-130, 137). 

Исследовав материалы дела, обсудив все доводы, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 2 ГПК РФ целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. В развитие закрепленной в ст. 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина ч.1 ст. 3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

В силу ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Гражданское законодательство отдает приоритет расторжению договора посредством соглашения сторон (п.1 ст. 450 ГК). В этой ситуации между сторонами нет спора относительно необходимости расторжения договора и условий, на которых это должно произойти. Право сторон своим соглашением расторгнуть договор базируется на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 450 ГК стороны могут своим соглашением расторгнуть заключенный между ними договор, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором. 

Соглашение о расторжении договора тоже представляет собой договор и вступает в силу по общим правилам заключения договоров (гл. 28 ГК). Никакого особого его утверждения или оформления не требуется; в частности, такое соглашение может вступить в силу без необходимости вынесения по этому вопросу решения суда (если в самом соглашении не установлено иное).

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, то есть действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п.3 ст. 154, п.2 ст. 453 ГК РФ).

По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п.2 ст. 432, ст. 434, п.1 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии со ст. 2 действовавшего ранее ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Статьей 17 вышеназванного Закона предусматривает, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с п. 1 ст. 549, ст. 550, ч.1 ст. 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в числе прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст. 16 ч. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшим на момент заключения договора, государственная регистрация перехода прав на недвижимость по договору проводится на основании заявления сторон, заключивших договор. Аналогичные положения содержатся и в п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 02.01.2017г. 

Согласно ст. 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Аналогичные положения содержатся и в ч. 7 ст. 15 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 02.01.2017г.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела (л.д. 16-32, 51-94) 11.11.2013г. ФИО1 продал ФИО2 и ее несовершеннолетним детям ФИО3 и ФИО4 земельный участок и находящийся на нем жилой дом по 

<

адрес> за 400 000р. При этом ФИО2, действуя в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей ФИО6, уплатила ФИО1 48 960,94р., а остальные 351 039,06р. обязалась выплатить в течение 30 дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права за счет заемных средств ООО «Центр Микрофинансирования», в пользу которого впоследствии дом был обременен залогом. Однако впоследствии 02.12.2013г. ФИО2 расторгла договор займа от 01.11.2013г. с ООО «Центр Микрофинансирования», в связи с чем денежные средства покупатели не выплатили. Ввиду не возможности исполнения договорных обязательств по оплате, 27.09.2016г. ФИО1 и ФИО2, действующая от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей, заключили 27.09.2016г. соглашение о расторжении договора купли-продажи от 11.11.2013г. При этом ФИО1 возвратил ФИО2 уплаченные ею 48 960р. и обратился 17.08.2017г. в Управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода к нему права собственности на вышеуказанный земельный участок и жилой дом согласно заключенному соглашению о расторжении договора купли-продажи. Однако ответчики уклонились от государственной регистрации перехода права собственности на дом и землю, в связи с чем решением Управления Росреестра РО от 25.08.2017г. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена по причине уклонения ответчиков от регистрации перехода права собственности. 

В соответствии с ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Учитывая то, что соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества совершено в надлежащей форме, недействительным не признано, от государственной регистрации перехода права собственности ответчики уклоняются, истцом выбран надлежащий способ защиты права, то требования ФИО1 о государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок и жилой дом подлежит удовлетворению. Регистрация перехода права собственности к истцу на спорные объекты влечет одновременное прекращение права собственности ФИО5 на данные объекты недвижимости с момента государственной регистрации такого перехода, в связи с чем предъявление отдельных исковых требований о недействительности зарегистрированного права собственности ФИО5 является излишним, а в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать ввиду не верно избранного способа защиты права. 

Кроме того, в силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

В силу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29.04.2010г. в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Учитывая изложенное, а также то, что 02.12.2013г. ФИО2 и ООО «Центр Микрофинансирования» расторгли договор займа от 01.11.2013г., в связи с заключением которого в ЕГРН внесена запись о регистрации обременения жилого дома в пользу данного ООО, а также поскольку договор купли-продажи ФИО1 и ФИО5 расторгнут, то зарегистрированное в ЕГРН обременение в виде ипотеки в силу закона указанного жилого дома в пользу ООО «Центр Микрофинансирования» подлежит признанию отсутствующим (то есть прекращенным). 

Вместе с тем, ФИО1 также заявлены требования о прекращении записей о государственной регистрации права собственности ФИО5 на спорный земельный участок и находящийся на нем жилой дом, а также о прекращении записи о государственной регистрации права ипотеки в силу закона на данный дом. Удовлетворение указанных требований не влечет восстановление нарушенных прав истца. Поэтому в данной части истцом выбран не надлежащий способ защиты права, в связи с чем в удовлетворении указанных исковых требований следует отказать. 

Учитывая то, что исковые требования удовлетворены частично, то в силу ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы: по требованиям об отсутствии обременения в виде залога: с ФИО2 и ООО «Центр Микрофинансирования» - по 150р. с каждого, по требованиям о регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок с ФИО2 – 300р. А всего с ФИО2 – 450р., с ООО «Центр Микрофинансирования» - 150р. 

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично. 

Признать отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона на жилой дом по 

<

адрес>, зарегистрированного в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Микрофинансирования» в ЕГРН, запись о регистрации №№ от ДД.ММ.ГГГГ 

Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО1 права собственности на земельный участок площадью 8 800 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> 

Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО1 права собственности на жилой дом площадью 36,3 кв.м., количество этажей – 1, год завершения строительства – 1949, кадастровый номер №, находящийся по адресу: 

<

адрес>

В остальном исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения. 

Взыскать в пользу ФИО1 судебные расходы по делу: с ФИО2 в сумме 450 рублей, с общества с ограниченной ответственностью «Центр Микрофинансирования» - 150 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Решение принято в окончательной форме 22.11.2017г. 

Судья