Дело № 3а-625/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000488-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 25 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговых и складских помещений, в размере рыночной стоимости 761 000 руб. по состоянию на 22.04.2020.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № от 17.09.2021, выполненному ООО «Яр-Оценка», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 22.04.2020 составляет 761 000 руб.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 22.04.2020 составляет 4 510 883,20 руб. 

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованное лицо Администрация городского округа города Рыбинска представила аналогичный отзыв.

Заинтересованными лицами Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» и Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данные лица не наделены полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1494 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговых и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО2 в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22.04.2020 утверждена актом ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 06.05.2020 № 123/ЗУ и составляет 4 510 883,20 руб.

Административным истцом представлен Отчет № оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому по состоянию на 22.04.2020 рыночная стоимость указанного объекта составляет 761 000 руб.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет выполнен оценщиками ФИО5, ФИО6, имеющими право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. В приложении к отчету представлены квалификационные аттестаты оценщиков по направлению «Оценка недвижимости», свидетельства о том, что ФИО5, ФИО6 являются членами саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Оценочная деятельность застрахована. 

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО5 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам (в том числе площади земельных участков и местоположению), были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. 

Из содержания Отчета следует, что оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) 

<

адрес>; 2) 

<

адрес>; 3) 

<

адрес>. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО №7. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Согласно пункту 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. 

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации городского округа г.Рыбинск о невозможности использования в качестве объекта-аналога земельного участка по адресу: 

<

адрес> (аналог №2) по причине нахождения на нем ОКСа, подлежат отклонению.

Из Отчета следует, что оценщиком исследованы все существенные характеристики объекта-аналога №2, данный объект-аналог сопоставим по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. В отчете приводится подробное описание и исследование объекта-аналога №2. Из содержания объявления о продаже земельного участка по адресу: 

<

адрес> (аналог №2) следует, что к передаче предлагается незастроенная часть участка площадью 12500 кв.м. из общей площади земельного участка 19843 кв.м. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на данной части земельного участка улучшений, текст объявления не дает. Таким образом, оснований для исключения указанного объекта по причине наличия на нем ОКСа не имелось. 

В возражениях на Отчет департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрацией городского округа г.Рыбинск приведены доводы о том, что на дату оценки на рынке представлены и иные аналоги, показывающие иной диапазон цен на земельные участки на дату оценки, что могло привести к иному результату оценки.

Вместе с тем, из Отчета об оценке следует, что по результатам анализа рынка оценщиком сделан вывод о низкой активности рынка земельных участков производственного назначения, а также о низкой информативности данного сегмента рынка.

Однако неиспользование всех существующих предложений в расчетах о нарушении федеральных стандартов оценки оценщиком не свидетельствует.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. 

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах объекта (

<

адрес>), на который указывают в возражениях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрация городского округа г.Рыбинск, по итогам применения корректировок к его цене оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

В ответе на указанные замечания оценщиком даны также дополнительные пояснения о том, что указанный аналог не мог бы попасть в проведенную оценщиком выборку, поскольку относится к иному сегменту рынка земельных участков.

Ссылка департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации городского округа г.Рыбинск о том, что при расчете стоимости объекта оценки в расчетной таблице отсутствует корректировка на наличие/отсутствие железнодорожной ветки, несостоятельна. При составлении отчета оценщиком использовалась информация из открытых источников. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов подробно изложены в отчете, содержанием которого с достоверностью подтверждается отсутствие железнодорожной ветки, как на территории земельного участка, являющегося объектом оценки, так и в границах земельных участков, использованных в качестве аналогов. При таких обстоятельствах применение указанной корректировки к объектам-аналогам не требуется.

Из представленного истцом отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Таким образом, Отчет № оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрации городского округа г.Рыбинск относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 28.09.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 22 апреля 2020 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 494 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговых и складских помещений, в размере рыночной стоимости 761 000 (семьсот шестьдесят одна тысяча) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 08 ноября 2021 года