Дело №а-281/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 октября 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Ахмировой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью УТК «Радуга» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью УТК «Радуга» обратилось в Челябинский областной суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 617 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 8 047 700 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указали, что Общество является собственником земельного участка. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составила 28 012 540 рублей 14 копеек. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых обязательств. 

Определением Челябинского областного суда от 02 июля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области».

Протокольным определением Челябинского областного суда от 21 июля 2021 года из числа административных ответчиков исключено Управление Росреестра по Челябинской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица (том 1 л.д. 97-99).

Представитель административного истца ООО УТК "Радуга" - ФИО1, действующая на основании ордера от 12 апреля 2021 года (том 1 л.д. 9), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной согласно экспертному заключению. 

Представитель Министерства имущества Челябинской области ФИО2 действующая на основании доверенности от 09 января 2020 года (том 2 л.д. 138), в судебном заседании против удовлетворения исковых требований по результатам судебной экспертизы не возражала.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», Администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Из материалов дела следует, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером № (том 1 л.д. 11-13).

На основании статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога. При этом в соответствии со статьей 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанных земельных участков определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 28 012 540 рублей 14 копеек (том 1 л.д. 14). 

29 апреля 2021 года административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области с заявлением об оспаривании определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Комиссии от 27 мая 2021 года № 2193 заявление отклонено (том 1 л.д. 88-90).

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: оценщиком некорректно проведен анализ рынка и отбор объектов-аналогов, в том числе анализ рынка проведен по сегменту рынка, не соответствующему сегменту рынка объекта оценки, не приведено обоснование выбора объектов-аналогов, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение п. 11, п. 22 ФСО №7.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен. 

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельных участков по состоянию на 01 января 2020 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года № 014/2021-К, изготовленному АНО ЦЭО «ИНЭКС», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 047 700 рублей (том 1 л.д. 16-73).

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Представителем административного ответчика Министерства имущества Челябинской области было подано ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

Определением суда от 18 августа 2021 года назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту Южно-Уральской торгово-промышленной палаты ФИО3

Согласно заключению № 026-05-01530, отчет об оценке земельного участка № 014/2021-К имеет нарушения, а именно: 

1. Неверно определен сегмент рынка объекта оценки (п. 11б ФСО № 7 «Оценка недвижимости»). На странице 32 Отчета указано, что объект оценки относится к сегменту рынка земельные участки под производственно-складскую застройку. Хотя фактически объект оценки имеет разрешенное и фактическое использование – под оптовый рынок, то есть относится к сегменту земельных участков под офисно-торговую застройку;

2. В качестве аналогов взяты объекты, относящиеся к иному сегменту рынка (п. 22б ФСО № 7 «Оценка недвижимости»). В соответствии с п. 22б ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Объект оценки имеет фактическое и разрешенное использование – оптовый рынок, а аналоги предназначены для строительства складских и производственных объектов; 

3. В рамках сравнительного подхода не введена поправка на вид разрешенного использования (п. 22д ФСО № 7 «Оценка недвижимости»). На странице 65 оценщик указывает, что все объекты-аналоги сопоставимы по использованию с объектом оценки, что не соответствует действительности. Согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2018 «земельные участки. Часть 2» участки под офисно-торговую застройку с среднем на 61% дороже, чем участки под индустриальную застройку. 

На основании вышеизложенного, эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета № 014/2021-К, составленного 14 апреля 2021 года АНО ЦЭО «ИНЭКС».

Согласно заключению эксперта № 026-05-01530, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 14 577 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года (том 1 л.д. 177-224).

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (пункт 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 2).

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о недостоверности отчета об оценке и о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение эксперта от 20 сентября 2021 года № 026-05-01530 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения.

Отчет об оценке № 014/2021-К, составленный 14 апреля 2021 года АНО ЦЭО «ИНЭКС» подробно исследован, произведена оценка его соответствия Федеральным стандартам оценки, ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выводы о наличии существенных нарушений, влияющих на итоги оценки, мотивированы. Определение рыночной стоимости произведено с использованием сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, произведены необходимые корректировки. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован. В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка. Данная информация подтверждена и проверена, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Содержащиеся в заключение сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости заключение эксперта ФИО6. от 20 сентября 2021 года № 026-05-01530.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 апреля 2021 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области.

Начальником управления экспертизы Союза «Южно-Уральская торгово-промышленная палата» заявлено ходатайство об оплате экспертизы, поскольку оплата выполненных работ не произведена.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В абзацах 2, 3 п. 31 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ также указано, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Как указывалось выше, по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области судом по делу на основании определения суда от 18 августа 2021 года была назначена судебная экспертиза с возложением на Министерство расходов на ее проведение.

Установленная судом, в том числе на основании заключения эксперта кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 14 577 000 рублей ниже оспоренной кадастровой стоимости в сумме 28 012 540 рублей 14 копеек на 13 435 540 рублей 14 копеек (расхождение составляет 48 %). 

Проверяя конституционность положений статьи 111 КАС РФ применительно к вопросу о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, Конституционный Суд РФ, исходя из того, что даваемые Верховным Судом РФ разъяснения по вопросам судебной практики с целью устранение неопределенности нормы применительно к конкретной сфере общественных отношений в судебной практике допускают придание тем или иным законоположениям нормативно-правового смысла, влекущего нарушение реализуемых на их основе конституционных прав, в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П признал положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ не соответствующими Конституции РФ, ее ст.ст. 19 (чч. 1 и 2), 35 (чч. 1, 2 и 3), 46 (чч. 1 и 2), 53, 55 (ч. 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В этом же постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П указано, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

С учетом положений пункта 1 статьи 391, пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса РФ и решения Челябинской городской Думы от 22 ноября 2005 года № 8/11 «О земельном налоге на территории города Челябинска» сумма земельного налога для ООО УТК «Радуга» за год в отношении земельного участка с кадастровым номером № исходя из оспоренной кадастровой стоимости составит 420 188 рублей (28 012 540,14 руб. * 0,015 %), исходя из установленной судом кадастровой стоимости – 218 655 рублей (14 577 000 руб. * 0,015 %). Таким образом, налоговая выгода в год составит 201 533 рубля.

Принимая во внимание приведенные выше положения КАС РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда РФ с учетом приданного им Конституционным Судом РФ толкования, заявление представителем Министерства ходатайства о назначении судебной экспертизы на предмет определения достоверности отчета об оценке и рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также, что налоговая выгода организации в связи с изменением кадастровой стоимости превышает стоимость производства судебной экспертизы, допущенное при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости ее расхождение на 13 435 540 рублей 14 копеек (48 %) с рыночной стоимостью на ту же дату не укладывается в приемлемый диапазон отклонений, является существенным, свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости, суд не усматривает по настоящему делу оснований для освобождения Министерства от обязанности произвести эксперту оплату за проведение судебной экспертизы.

Данный вывод согласуется с подходом Верховного Суда, выраженным в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16 января 2019 года № 5-КГ18-274, кассационным определением судьи Верховного Суда РФ от 16 сентября 2020 года № 58-КАД20-5-К9.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью УТК «Радуга» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 617 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 14 577 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 29 апреля 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Министерства имущества Челябинской области в пользу Союза «Южно-Уральская торгово-промышленная палата» стоимость экспертизы в размере 30 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2021 года