Дело № 2-350/2021 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

22 марта 2021 года г. Королёв

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Коноваловой С.В.,

при секретаре Стетюха Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-350/2021 по иску ТСЖ «ОТРАДА» к ФИО1 об обязании предоставить доступ в подвальное помещение для обслуживания инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «ОТРАДА» обратилось в суд с иском к ФИО1 об обязании предоставить доступ в подвальное помещение для обслуживания инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома, мотивируя свои требования тем, что ТСЖ «ОТРАДА» с ДД.ММ.ГГГГ осуществляет управление многоквартирным домом № расположенным по адресу: 

<

адрес> ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу

<

адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ОТРАДА» от жителей дома № и сантехников ТСЖ «ОТРАДА» стали поступать жалобы/заявления, в которых указанные лица просили предоставить доступ к коммуникациям, расположенным в подвальном помещении № (стояка № подъезда) в связи с тем, что при аварийных ситуациях сантехники не могут получить доступ к стоякам № подъезда.

ТСЖ «ОТРАДА» после неоднократных поступлений заявлений от жителей дома № проводило многократные переговоры с собственником нежилого помещения № ФИО1 о предоставлении доступа, однако, собственником в предоставлении доступа в помещении было отказано по непонятным причинам.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ОТРАДА» направило Претензию исх. № собственнику нежилого помещения № ФИО1 о необходимости предоставления доступа в помещение, но ответа не последовало. В случае необеспечения доступа в нежилое помещение для осмотра ТСЖ «ОТРАДА» будет не в состоянии исполнить свои обязательства по управлению многоквартирным домом надлежащим образом.

Истец полагает, что ответчик своими действиями нарушает действующие нормы и правила, так как постоянно отсутствует, доступ в спорное помещение предоставить отказывается по непонятным причинам. Истец разработал методику и считает необходимым обязать ФИО1 хранить один экземпляр ключа от нежилого помещения №, расположенного по адресу

<

адрес> в опечатанном тобусе на пункте охраны многоквартирного дома. Так, собственник нежилого помещения, где расположены инженерные коммуникации МКД, требующие периодического осмотра и ремонта, и комиссия ТСЖ в составе: Председателя ТСЖ, Управляющего ТСЖ, сантехника ТСЖ, электрика ТСЖ, члена Правления ТСЖ проверяют работоспособность ключа от двери указанного помещения. Далее ключ от двери данного помещения собственник в присутствии членов комиссии ТСЖ, кладет в тобус (металлическая шкатулка), закрывает и опечатывает. По акту приема - передачи тобус сдается в помещение охраны МКД сотруднику охраны под запись в журнале охраны. В актах (два экземпляра) расписываются собственник и члены комиссии МКД. Тобус выдается членам комиссии в случае аварийных ситуаций при отсутствии собственника помещения и невозможности его быстрого прибытия и предоставления доступа в помещение. При вскрытии помещения члены комиссии незамедлительно оповещают собственника помещения и составляют Акт о причине вскрытия помещения и производимых в нём работах на инженерных коммуникациях МКД. Каких-либо законных оснований, позволяющих ответчику не допускать представителя управляющей организации в принадлежащее ему помещение для работы с общедомовым имуществом, то есть не исполнять указанные выше обязанности собственника помещения в многоквартирном доме, не имеется.

Истец просит, с учетом уточненных требований, обязать ФИО1 предоставить доступ представителям ТСЖ «ОТРАДА», а также организациям, осуществляющим жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома в нежилое помещение № расположенное по адресу: 

<

адрес> для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в подвальном помещении не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время, обязать ФИО1 хранить один экземпляр ключа от нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в опечатанном тобусе на пункте охраны многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, а именно – сдать один экземпляр ключа от указанного нежилого помещения в опечатанном тобусе на пост охраны указанного дома, в присутствии ответчика и комиссии ТСЖ «ОТРАДА» проверить работоспособность ключа и поместить его в тобус с последующем опечатыванием, сдать по акту-приемке тобуса сотруднику охраны с целью в случае аварийных ситуаций выдачи членам комиссии для вскрытия указанного помещения и перекрытия центральных общедомовых коммуникаций с оповещением собственника и составления акта о причине вскрытия помещения и производимых в нем работах на инженерных коммуникациях МКД, взыскать с ФИО1 в пользу ТСЖ «ОТРАДА» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Представители ТСЖ «ОТРАДА» в суд явились, на исковых требованиях настаивали по основаниям, указанным в иске. Пояснили, что в случае аварийной ситуации, если не удается быстро отключить стояк в подъезде, можно отключить водоснабжение всего дома. Но не должны страдать жители всего дома из-за одного стояка. Кроме того, пуск воды после отключения во всем доме провоцирует новые аварии. 

Также пояснили, что все подвальные помещения находятся в собственности, всего около пятидесяти собственников подвальных помещений. Со всеми собственниками, кроме двух (ФИО8 и ФИО1) достигнуты устные договоренности о том, что в случае аварийных ситуаций они обязаны пускать в свои помещения. ФИО1 считает, что если у них будут ключи от его помещения, то они его обворуют. Также пояснили, что по всем остальным вопросам, когда нужен доступ в его помещение, кроме аварийных ситуаций, проблем с ФИО1 не возникает, он реагирует быстро.

На вопрос ФИО1 о том, чем подтверждается, что с ним не было такой устной договоренности, как с другими собственниками подвальных помещений на случай аварийной ситуации, представитель истца ФИО2 пояснила, что с ним также была устная договоренность. Но они полагают, что ФИО1 не сможет ее выполнять, он в этом доме не проживает, также в этом доме не проживает его арендатор. То, что он не сможет ее выполнять, подтверждается случаем ДД.ММ.ГГГГ, когда был залив и он своевременно не прибыл.

Ответчик ФИО1 в суд явился, исковые требования не признал. Пояснил, что нет доказательств того, что он не предоставил в необходимых случаях доступ в нежилое помещение. Он находится в шаговой доступности, он всегда прибудет для предоставления доступа, территориально он располагается недалеко. Кроме того, днем всегда в этом помещении имеется арендатор, там магазин люстр, и никаких препятствий для доступа в помещение в это время не имеется. Это помещение им сдается индивидуальному предпринимателю, он не согласен отдавать ключи от этого помещения. Считает, что если он отдаст ключ от своего помещения, где он является собственником, то это уже не будет полностью его помещением. Сегодня представители ТСЖ говорят одно, а что будет завтра – он не знает. Сейчас он не хочет говорить, в каком состоянии был сотрудник ТСЖ, когда была авария. Нет такого закона, по которому он обязан отдать ключи от своего помещения. У него даже нет никаких договорных отношения с ТСЖ, хотя он просил представить ему договор. У ТСЖ есть договор с какой-то охранной фирмой, не у него. Есть законы, которые, определяют порядок взаимодействия в таких ситуациях – Постановление Правительства №. Как раз материалы дела – страницы № подтверждают, что он всегда предоставляет доступ в помещение. В ДД.ММ.ГГГГ ему никто не звонил, подтверждения того, что ему звонили, у истца нет. Мало того, не составлялся даже акт залива. Истец не предоставил ни одного доказательства того, что он когда-то не предоставил доступ в помещение. Считал, что неправомерно обязывать его отдать ключи от его помещения; согласно закона, он даже вправе проверять документы тех, кто будет производить какие-то работы с имуществом, которое находится в его помещении. Также представил в материалы дела заявление 

<

данные изъяты> где она указывает, что «во всех случаях обращения о необходимости попасть в помещение № от сотрудников ТСЖ – они допускались. Случаев недопуска не было. Также они допускались для проведения перекрытия стояков для проведения ими работ. Вход в помещение осуществлялся по факту их звонка или прихода. Жалоб и претензий в недопуске в помещение № не было». 

Свидетель ФИО10 в судебном заседании пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ она писала претензию в ТСЖ «Отрада» по поводу того, что потек стояк, она вызвала слесаря, они поднялись к соседу сверху, но его не было. Тогда она попросила слесаря перекрыть стояк, но слесарь пояснил, что не может перекрыть стояк, так как у него нет доступа в подвальное помещение. Но сказал, что сейчас он пойдет к охраннику и они позвонят. Сама свидетель ФИО1 не звонила, она его не знала. Слесарь пошел к охраннику, у которого, как она полагала, был телефон либо ответчика, либо, возможно, не его телефон, а человека, у которого были ключи. Приехала в результате женщина, у которой в подвальном помещении магазин «Электрика», приехала она не быстро, залив был около 7 часов утра, а приехала она только часов в 12, за это время могло протечь до первого этажа, если бы она не меняла ведра с водой. Свидетель не видела, чтобы звонили именно ФИО1 Она не знает, составлялся ли акт залива, она его не подписывала. Также еще один раз у нее был залив, текло по стояку, залив был несильный, стояк также не перекрыли. На № этаже также был залив. Собственнице указанного помещения на № этаже, которая также хотела быть свидетелем, но не смогла, на просьбу перекрыть стояк также сказали, что нет доступа к подвальному помещению, и перекрыть стояк не могут. ФИО1 всегда клятвенно обещает, что в таких ситуациях он приедет за 15-20 минут, однако обещания не сдерживает.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, свидетеля, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец ТСЖ «ОТРАДА» ДД.ММ.ГГГГ осуществляет управление многоквартирным домом № расположенным по адресу: 

<

адрес> Ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно копии заявления жителей № подъезда указанного дома от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ГЖИ г.Королев Московской области, они просят заставить ТСЖ «Отрада» обеспечить доступ к коммуникациям № подъезда, так как при аварийных ситуациях (протечке горячей и холодной воды) сантехники не могут перекрыть общедомовой стояк (говорят, что нет доступа), многократные обращения жителей в ТСЖ «Отрада» результатов не дали (л.д.10). ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ОТРАДА» направило Претензию исх. № собственнику нежилого помещения № ФИО1 о необходимости предоставления доступа в помещение, где указано, что ФИО1 было озвучено предложение для доступа: после выяснения обстоятельств через 15-20 минут, если находится круглосуточно рядом с домом № 14 (л.д.12).

Согласно искового заявления, ТСЖ «ОТРАДА» после поступлений заявлений от жителей дома № проводило многократные переговоры с собственником нежилого помещения № ФИО1 о предоставлении доступа в его нежилое помещение, однако, собственником в предоставлении доступа в помещении было отказано по непонятным причинам.

В судебном заседании представители ТСЖ «ОТРАДА» не оспаривали, что ФИО1 предоставляет доступ к своему нежилому помещению, однако есть претензии, если доступ необходим срочно на случай аварии. То, что при неаварийных ситуациях ФИО1 без каких-либо проблем предоставлялся доступ, подтверждается соответствующими актами (л.д.78-81).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Содержание общего имущества, включает в себя осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пункт 11 указанных Правил).

В силу подпункта "б" пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, исполнитель имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Согласно подп. "е" п. 34 Правил N 354, на который ссылается истец, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 данных правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Указанные положения Правил предоставления коммунальных услуг (подп. "е" п. 34 Правил N 354) регулируют отношения исполнителя и потребителя по обслуживанию внутриквартирного оборудования, а не общего имущества многоквартирного дома.

В этой связи, учитывая, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, где расположены инженерные коммуникации МКД, требующие периодического осмотра и ремонта, а также в случае аварии, мер немедленного реагирования, на основании подпункта "б" пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ТСЖ «Отрада» в части обязания ФИО1 предоставлять доступ представителям ТСЖ «ОТРАДА», а также организациям, осуществляющим жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома, в нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес> для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в подвальном помещении не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Согласно подп. «в» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 - исполнитель имеет право требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине, в случае невыполнения обязанности допускать в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб в случаях, указанных в подпункте "е" пункта 34 настоящих Правил).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрены последствия в случае невыполнения обязанности собственника допускать в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей исполнителя, а именно - требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине.

Суд не находит правовых основания для удовлетворения исковых требований ТСЖ «ОТРАДА» к ФИО1 об обязании его сдать один экземпляр ключа от принадлежащего ему нежилого помещения в опечатанном тобусе на пост охраны указанного дома, в присутствии ответчика и комиссии ТСЖ «ОТРАДА» проверить работоспособность ключа и поместить его в тобус с последующем опечатыванием, сдать по акту-приемке тобуса сотруднику охраны с целью в случае аварийных ситуаций выдачи членам комиссии для вскрытия указанного помещения и перекрытия центральных общедомовых коммуникаций с оповещением собственника и составлении акта о причине вскрытия помещения и производимых в нем работах на инженерных коммуникациях МКД.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В силу части 3 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с абзацем первым ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, если с учетом конкретных обстоятельств дела суд придет к выводу о том, что права одних собственников помещения нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других собственников, должен быть установлен такой порядок, который не будет приводить к недобросовестному осуществлению гражданских прав.

Достаточных относимых и допустимых доказательств того, что в связи с несвоевременным предоставлением ФИО1 доступа в его нежилое помещение, причинен вред имуществу, не представлено. Показания свидетеля ФИО11 о заливе, который был более семи лет назад, достаточными основаниями для обязания ФИО1 передать ключи, не являются. Свидетелю неизвестно, кто, когда, через какое время и кому звонил с целью предоставить доступ к нежилому помещению. Кроме того, каких-либо документов, подтверждающих время и факт залива, таких как акт залива, не имеется, свидетель подтвердила, что она акт не подписывала.

Также судом учитывается, что истцом не представлено доказательств, на основании чего была разработана и кем утверждена методика о передаче ключей и их изъятия на случай аварии. Ответчик ФИО1 никаких договорных отношений ни с ТСЖ «Отрада», ни с охранной формой, которой истец планирует передать ключи от помещения ФИО1, не имеет, никакого механизма возмещения убытков на случай ущерба ответчика при неправомерном пользовании его ключами, истец не представляет, также не указывает, на кого будут возложены обязательства по возмещению ущерба в случае его возникновения. Как правомерно указал ответчик, действующее законодательство не предусматривает указанный способ защиты права, который избрал истец. 

У стороны истца имеется иной способ защиты нарушенного права, а именно, путем обращения в суд с иском о понуждении ответчика к предоставлению доступа в подвальные помещения для производства необходимых ремонтных работ, в том числе и для устранения аварий, которым истец воспользовался.

Таким образом, разрешая настоящий спор, суд учитывает, что избранный стороной истцов способ защиты нарушенного права в виде обязания передать ключи, бесспорно нарушает права ответчика, что не отвечает требованиям ст. ст. 9 и 10 Гражданского кодекса РФ и противоречит положениям ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что достаточных правовых оснований для удовлетворения указанных исковых требований в заявленном виде, у суда не имеется.

Поскольку судом удовлетворены исковые требования ТСЖ «ОТРАДА» к ФИО1 в первой части, в соответствии со ст.98 ГПК РФ суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца части понесенных им расходов по оплате госпошлины в размере 3000 рублей. Поскольку, как указано выше, в удовлетворении остальных требований отказано, то суд приходит к выводу об отказе в соответствии со ст.98 ГПК РФ в удовлетворении требований о взыскании с ответчика оставшихся расходов по госпошлине в сумме 3000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ТСЖ «ОТРАДА» к ФИО1 – удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 предоставить доступ представителям ТСЖ «ОТРАДА», а также организациям, осуществляющим жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома в нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес> для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в подвальном помещении не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

В удовлетворении исковых требований об обязании ФИО1 хранить один экземпляр ключа от нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в опечатанном тубусе на пункте охраны многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, а именно – сдаче одного экземпляра ключа от указанного нежилого помещения в опечатанном тобусе на пост охраны указанного дома, в присутствии ответчика и комиссии ТСЖ «ОТРАДА» проверки работоспособности ключа и помещении его в тобус с последующем опечатыванием, сдаче по акту-приемке тобуса сотруднику охраны с целью в случае аварийных ситуаций выдачи членам комиссии для вскрытия указанного помещения и перекрытия центральных общедомовых коммуникаций с оповещением собственника и составлении акта о причине вскрытия помещения и производимых в нем работах на инженерных коммуникациях МКД – отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ТСЖ «ОТРАДА» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В удовлетворении требований ТСЖ «ОТРАДА» к ФИО1 о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в большем размере – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Королёвский городской суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

ФИО3

Решение в окончательной форме изготовлено 30.04.2021 года