Дело № 2-562/2026

50RS0

<

№ обезличен>-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2026 г. г.о. Химки 

<

адрес>

Химкинский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Демидова В.Ю.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «ФИО3 «ФИО3 

<

адрес>» о признании договору участия в долевом строительстве недействительным, взыскании денежных средств за некачественный ремонт, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику, в обоснование которого указали, что 04.12.2019 между ними и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ЮЖБ-1/4-2-253-3/АН, по условиям которого ФИО3 обязался построить многоквартирный дом и передать истцам квартиру № 253 по адресу: 

<

адрес>, Ленинский г.о., 

<

адрес>, микрорайон «Южная Битца», 

<

адрес>, 

<

адрес>. Цена договора составила 7 385 170 руб. Квартира была передана по акту приема-передачи от 

<

дата>. В процессе эксплуатации в квартире были обнаружены строительные недостатки. Для определения их стоимости истцами была проведена досудебная строительно-техническая экспертиза ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ», согласно заключению которой от 

<

дата> стоимость устранения выявленных дефектов составила 997 111 руб.. 

<

дата> в адрес ответчика была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения.

Просят суд признать пункт 5.2 договора участия в долевом строительстве № ЮЖБ-3/4-5-268-2/АН от 

<

дата> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год недействительным; взыскать с ответчика денежные средства за некачественный ремонт в размере 990 000 руб.; неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1% от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день просрочки; штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; расходы по выдаче нотариальной доверенности в размере 2 400 руб.; расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 75 000 руб.; расходы по оплате юридических услуг в размере 35 000 руб.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «ФИО3 «ФИО3 

<

адрес>» в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, по мотивам которых просил в иске отказать, заявил о пропуске срока исковой давности.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав письменные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (ФИО3) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 

<

дата> между истцом ФИО1, ФИО2 и ответчиком ООО «ФИО3 «ФИО3 

<

адрес>» (ФИО3) был заключен договор участия в долевом строительстве № ЮЖБ-1/4-2-253-3/АН. По условиям договора ответчик обязался построить и передать истцам квартиру с проектным номером 253 в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: 

<

адрес>, Ленинский муниципальный район, с/п Булатниковское, пос. Битца. Цена договора составила 7 385 170 руб.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 

<

дата>, подписанному сторонами, объект долевого строительства –квартира № 253, расположенная по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, Ленинский г.о., пос. Битца, мкр. «Южная Битца», ул. Парковая, д. 1, была передана истцам. В акте указано, что претензий по техническому состоянию квартиры и качеству выполненных в ней работ у истца не имеется, обязательства сторон по договору исполнены надлежащим образом, все расчеты произведены, стороны не имеют каких-либо финансовых и иных претензий друг к другу.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в редакции от ред. от 

<

дата>, действовавшей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно условиям договора (п. 5.2), гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год с даты подписания Акта приема-передачи.

Таким образом, поскольку условия договора о гарантийном срока на отделочные работы противоречит вышеприведенным нормам права, в связи с чем условия договора являются недействительными.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ ФИО3 обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) ФИО3 с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от ФИО3: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить ФИО3 в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Истцом представлено в материалы дела заключение ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» от 

<

дата> г. № МСК-62/11-24, согласно которому в квартире истца имеются строительные недостатки, а стоимость их устранения составляет 997 111 руб. Данное заключение послужило основанием для предъявления истцом претензии ответчику 

<

дата> о выплате денежных средств за некачественный ремонт. Ответчиком претензия не была удовлетворена в добровольном порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 

<

дата> № 266-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением ФИО3 требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с ФИО3, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от 

<

дата> № 266-ФЗ, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 

<

дата>.

Поскольку настоящий спор рассматривается судом после 

<

дата> и истцом заявлены требования, связанные с нарушением требований к качеству отделочных работ, суд при рассмотрении дела обязан руководствоваться положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничивающими общий размер взыскания с ФИО3 тремя процентами от цены договора.

Таким образом, при удовлетворении требования истца о взыскании денежных средств на устранение недостатков (соразмерном уменьшении цены договора) подлежащая взысканию сумма не может превышать 221 555,1 руб. (7 385 170 руб. * 3% / 100%).

Требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора суд отклоняет. В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 

<

дата> № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в ред. Постановления Правительства РФ от 

<

дата> № 925) неустойка (штраф, пени), подлежащая уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 

<

дата> до 

<

дата> включительно. Претензия истца направлена 

<

дата>, то есть в период действия моратория на начисление неустойки. Соответственно, оснований для взыскания неустойки по 

<

дата> не имеется.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неустойки по дату фактического исполнения решения суда и штрафа, суд исходит из того, что в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ требования, связанные с нарушением требований к качеству отделочных работ ограничиваются общим размером взыскания с ФИО3 тремя процентами от цены договора, сумма которых взыскана судом.

Установив факт нарушения прав потребителя, суд приходит к выводу о взыскании денежной компенсации морального вреда, которая определяется судом в размере 20 000 руб. с учетом характера причиненных потребителю нравственных страданий исходя из принципа разумности и справедливости, в пользу истцов в равных долях.

В соответствии со статьями 94, 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные судебные расходы.

Расходы истца на оплату досудебной экспертизы в размере 75 000 руб. подтверждены договором и чеком об оплате, являются необходимыми для установления предмета спора и подлежат взысканию в полном объеме.

Расходы истцов на оплату юридических услуг в размере 35 000 руб. подтверждены договором. Принимая во внимание принцип разумности, объем оказанных услуг, сложность дела и фактический результат рассмотрения спора, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 25 000 руб.

Расходы на нотариальную доверенность в размере 2 400 руб., заявленные истцами, суд не находит необходимыми для рассмотрения настоящего дела, поскольку доверенность выдана на широкий круг полномочий, не ограниченный ведением данного судебного дела.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 

<

дата> № 326 предоставляется отсрочка исполнения решения суда в части взыскания денежных средств, относящихся к возмещению расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, до 

<

дата> включительно.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 п. 1 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом положений ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в редакции от ред. от 

<

дата>, действовавшей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства – 

<

дата>, то истцами не пропущен срок исковой давности.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 9 924 руб.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 5.2. Договора участия в долевом строительстве № ЮЖБ-1/4-2-253-3/АН от 

<

дата> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком один год.

Взыскать с ООО «ФИО3 «ФИО3 

<

адрес>» в пользу ФИО1 стоимость устранения строительных недостатков в размере 110 777,55 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 12 500 руб., на оплату экспертизы в размере 37 500 руб., нотариальные расходы в размере 1 200 руб.

Взыскать с ООО «ФИО3 «ФИО3 

<

адрес>» в пользу ФИО2 стоимость устранения строительных недостатков в размере 110 777,55 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 12 500 руб., на оплату экспертизы в размере 37 500 руб., нотариальные расходы в размере 1 200 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Взыскать с ООО «ФИО3 «ФИО3 

<

адрес>» в доход государства государственную пошлину в размере 10 647 руб.

Предоставить ООО «ФИО3 «ФИО3 

<

адрес>» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания строительных недостатков на срок до 

<

дата> включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд 

<

адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 

<

дата> г.

Судья В.Ю. Демидов