56RS0032-01-2025-000296-42

№2-487/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 августа 2025 года г. Соль-Илецк

Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Бобылевой Л.А.,

при секретаре Ахмедиловой Э.Р.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

представителя третьего лица АО «Недвижимость-Капитал» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

установил:

ФИО4 обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что 21 июля 2024 года между АО «Недвижимость-Капитал» и ИП ФИО5 заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого ответчику передано во временное владение и пользование за плату помещение. Факт передачи помещения подтвержден актом приема-передачи имущества. Обязательство по внесению платы за помещение, а также обеспечительного взноса ответчик не исполнил, в результате чего образовалась задолженность. 

Истец указал, что имеет право требования взыскания задолженности с ответчика по договору аренды на основании договора цессии. 

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу арендные платежи в размере № рублей, неустойку за неоплату обеспечительного взноса за период ДД.ММ.ГГГГ в размере № рубля № копеек, неустойку за несвоевременную оплату арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере № рубля № копеек и далее по № за каждый день просрочки до дня фактического исполнения решения суда, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере № рублей.

Определением судьи Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 04 марта 2025 года к участию в рассмотрении гражданского дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Недвижимость-Капитал».

Определениями Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 27 марта 2025 года и от 29 апреля 2025 года к участию в рассмотрении гражданского дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6, Андреич А.

В судебное заседание ответчик ИП ФИО5, третьи лица ФИО6, Андреич А. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил о рассмотрении гражданского дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела. 

В судебном заседании представитель третьего лица АО «Недвижимость-Капитал» ФИО3 полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению, пояснив, что в ООО «Недвижимость-Капитал» обратился Андреич А. с просьбой предоставить в аренду помещение для использования в качестве пекарни и кондитерской. Для заключения договора им была направлена карта партнера с реквизитами ИП ФИО7 в качестве арендатора. Представителю ООО «Недвижимость-Капитал» было известно о том, что ИП ФИО5 является тещей Андреич А., они ведут совместный ресторанный бизнес, поэтому оригинал договора и акта приема-передачи был передан ему. Андреич А. вернул оригинал договора с подписью и печатью ИП ФИО5 При этом доверенности с правом действовать от имени ИП ФИО5 Андреич А. не имел, ранее такую доверенность не представлял. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 требования подержала, просила удовлетворить. Суду пояснила, что, несмотря на то, что подпись в договоре аренды ответчику не принадлежит, факт заключения договора от имени ИП ФИО5 подтвержден печатью индивидуального предпринимателя. Допущение использования печати свидетельствует о том, что именно подписавшее документы лицо было вправе действовать от имени ИП. Постановка печати на документах является подтверждением полномочий подписавшего их лица как представителя. Оспаривая договор, ответчик действует недобросовестно, с целью уклониться от оплаты арендных платежей. Факт того, что помещение было использовано ответчиком подтвержден актом приема-передачи. Довод ответчика о том, что помещение не было использовано, не имеет значения, поскольку истцом здание передано ответчику и не могло быть использовано, в том числе для извлечения прибыли от передачи иным лицам. При заключении договора аренды представитель ООО «Недвижимости-Капитал» исходил из того, что полномочия обратившегося для заключения сделки лица явствовало из обстановки, в которой действовал представитель, являющийся зятем ответчика. Ранее доверенность Андреича А., уполномочивающая действовать от имени ИП ФИО5, представлена не была, однако ООО «Недвижимости-Капитал» было известно, почему Андреич А. не может действовать от своего имени, а также о том, что указанное лицо занимается предпринимательской деятельностью в ресторане, имеет совместный бизнес с ИП ФИО5 На момент заключения договора аренды ИП ФИО5 являлась владельцем ресторана «Пепел и Огонь», в котором осуществляет деятельность Андреич А. в качестве шеф повара, является фактическим владельцем. Вся переписка велась с Андреич А., которому было предложено расторгнуть договор, однако представитель ответчика обещал оплатить образовавшуюся задолженность. 

Ранее, принимая участие в судебном заседании, ответчик ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражала, просила в удовлетворении иска отказать. Суду пояснила, что Андреич А. является супругом ее дочери. О заключении договора аренды зятя не просила, договор не подписывала. О том, что Андреич А. обратился в АО «Недвижимость-Капитал», с целью заключения договора аренды от ее имени, не знала. Доверенность на право действовать от своего имени Андреич А. никогда не выдавала. 

Представитель ответчика ФИО8 против удовлетворения исковых требований возражал, просил в удовлетворении иска отказать, поскольку ответчик договор не подписывала, каких-либо действий, свидетельствующих о последующем одобрении сделки, не совершала, необходимость в аренде имущества отсутствовала. Скрепление же договора печатью не является обязательным условием соблюдения формы сделки. Отсутствие или подделка печати на письменном документе не влияют на его действительность. При этом при доказанности факта подделки подписей наличие оттисков печатей на спорных документах не свидетельствует о действительности отношений сторон, установленных в таких документах. Поскольку договор не зарегистрирован, каких-либо правовых последствий, на которые он направлен, не порождает. По мнению представителя ответчика, ФИО4 является ненадлежащим истцом по делу, поскольку договор цессии также не прошел государственную регистрацию. Обстановка при заключении договора не свидетельствовала о том, что Андреич А. действует от имени ИП ФИО5

Изучив и исследовав материалы гражданского дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Из представленного стороной истца договора аренды недвижимости № следует, что 21 июля 2024 года ООО «Недвижимость-Капитал» (арендодатель) передает, а ИП ФИО5 (арендатор) принимает во временное владение и пользование (аренду) на восемь лет за плату помещение №, площадью № кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Из представленного акта приема-передачи от 01 июля 2024 года следует, что помещение передано арендатору в фактическое пользование.

Согласно пункту 3.3.1 арендатор обязуется в установленные сроки вносить арендную плату другие платежи, предусмотренные договором.

Пунктом 4.1.3 договора аренды предусмотрено, что обеспечительный платеж (страховой депозит) в размере постоянной составляющей арендной платы за один месяц в сумме № рублей арендатор вносит не позднее 3-х рабочих дней с даты подписания настоящего договора. 

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата включает в себя постоянную арендную плату и эксплуатационные платежи: постоянная часть составляет № рублей за № кв.м. или № рублей в месяц или в течение первых шести месяцев аренды и далее № рублей в месяц, эксплуатационные платежи составляют № рублей за № кв.м. арендуемой площади в месяц. 

Постоянная составляющая арендная плата вносится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее № числа текущего месяца. Обеспечительный платеж вносится в размере постоянной составляющей арендной платы за один месяц в сумме № рублей арендатор не позднее № рабочих дней с даты подписания договора (пункт 4.1.3 договора аренды).

Пунктом 4.1.2 договора арендатору предоставлены каникулы сроком на 30 дней с даты подписания акта приема-передачи. 

Согласно пункту 5.3 договора аренды в случае просрочки внесения любых платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере № от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Далее, из материалов гражданского дела следует, что 18 декабря 2024 года между АО «Недвижимость Капитал» и ФИО4 заключен договор цессии, по условиям которого АО «Недвижимость Капитал» уступило ФИО4 права требования взыскания с ИП ФИО5 сумм задолженностей, возникших из договора аренды № от 21 июля 2024 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Договор уступки не оспорен и является действующим.Таким образом, ФИО4 имеет право требования взыскания задолженности по договору аренды.

Довод стороны ответчика, что ФИО4 является ненадлежащим истцом, поскольку договор цессии не зарегистрирован, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как указывалось выше, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Из материалов гражданского дела следует, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, следовательно, порождает права и обязанности исключительно для сторон договора. 

Поскольку договор аренды недвижимого имущества зарегистрирован не был, постольку не требуется регистрация и для договора цессии. 

Обращаясь в суд, ФИО4 указал, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендных платежей, обеспечительного платежа, в связи с чем образовалась задолженность, складывающаяся, в том числе из неустойки по договору. 

Из материалов гражданского дела следует, что 23 декабря 2024 года в адрес ответчика истцом направлена претензия.

Требования претензии добровольно не удовлетворены.

Согласно пункту 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив арендатора не позднее, чем за № дней.

31 января 2025 года в адрес ИП ФИО5 направлено уведомление о расторжении договора.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ИП ФИО5 ссылается на то, что договор аренды не подписывала, необходимости в заключении договора не имела, помещением не пользовалась. 

Для определения принадлежности подписи ИП ФИО5, выполненной в договоре аренды и акте приема-передачи, определением Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 21 мая 2025 года по гражданскому делу назначена судебная почерковедческая экспертиза. 

Согласно заключению эксперта ООО «Оренбургская экспертиза документов» № от 26 июня 2025 года подпись от имени ФИО5 в договоре аренды недвижимого имущества № от 21 июня 2024 года, заключенном между АО «Недвижимость-Капитал» и ИП ФИО5, расположенная на девятом листе в разделе «Адреса и реквизиты сторон», а также в акте приема-передачи помещения в фактическое пользование от 27 июня 2024 года, расположенная в графе «Арендатор», в строке «ФИО5» выполнена не самой ФИО5, а другим лицом. 

Оценивая заключение судебного эксперта, принимая его как доказательство, суд исходит из того, что заключение отвечает требованиям статей 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробный анализ документации, ссылки на нормативные документы и специальную литературу. При этом суд учитывает квалификацию эксперта, наличие сертификата на осуществление данного вида деятельности, а также то обстоятельство, что при даче заключения эксперт был предупрежден об уголовной ответственности. 

Таким образом, судом установлено, что ответчик ИП ФИО5 не подписывала договор аренды недвижимости, а также акт приема-передачи помещения. 

Как следует из пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Пунктом 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательная письменная форма договора аренды на срок более года, а также в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока.

Исходя из положений вышеприведенных норм следует, что скрепление договора печатью не является обязательным условием соблюдения формы сделки. При установлении доказанности факта подделки подписей, наличие оттисков печатей на спорных документах не свидетельствует о действительности отношений сторон, установленных в документах.

Ссылаясь на соблюдение письменной формы договора аренды, сторона истца ссылается на то, что договор подписан от имени ответчика уполномоченным лицом, полномочие которого явствовало из обстановки, в которой действовал представитель.

Согласно статье 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Согласно актовым записям отдела ЗАГС администрации Соль-Илецкого муниципального округа Оренбургской области ФИО5 является матерью ФИО9, супругом которой является Андреич А.

Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц подтверждено, что на момент заключения спорного договора владельцем здания ресторана 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> являлась ФИО5

Стороной ответчика не опровергнут довод стороны истца о том, что в ресторане 

<

данные изъяты> на момент заключения договора аренды работал Андреич А. шеф поваром.

Вместе с тем указанные стороной истца обстоятельства не свидетельствуют о том, что ФИО5 уполномочила Андреич А. на заключение договора купли-продажи.

В ходе рассмотрения гражданского дела стороной и истца, а также третьим лицом АО «Недвижимость-Капитал» подтверждено, что при обращении с намерением заключить договор Андреич А. доверенность от имени ИП ФИО5 не представил. В ранее возникших между сторонами отношениях соответствующую доверенность от имени ответчика также не представлял.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Из материалов гражданского дела не следует, что после заключения сделки ИП ФИО5 совершила действия, свидетельствующие о последующем одобрении. 

Доказательств того, что ИП ФИО5 воспользовалась предоставленным помещением, в материалы гражданского дела не представлено. 

Из материалов гражданского дела также не следует, что Андреич А. являлся работником ИП ФИО5 

Устными и письменными объяснениями истца установлено, что договор подписан не в присутствии ИП ФИО5, а также не в здании, принадлежащем ответчику. 

Доводы стороны истца о том, что ИП ФИО5 являлась совладельцем ресторана, которым в настоящее время владеет Андреич А., не свидетельствуют о том, что ИП ФИО5 уполномочила Андреич А. на заключение договора аренды. 

Исследованные в судебном заседании аудиозапись телефонных разговоров Андреич А. и представителя истца, их смс-переписка также не свидетельствуют о действиях Андреич А. при заключении сделки на основании полномочий, переданных ему ИП ФИО5, а при представлении соответствующих доказательств могут свидетельствовать о возникновении убытков истца по вине Андреич А.

Как неоднократно указывалось в тексте данного решения, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, следовательно, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, следовательно, порождает права и обязанности исключительно для сторон договора. 

Поскольку ИП ФИО5 договор аренды не подписывала, полномочий на подписание договора не выдавала, постольку стороной договора она не является, следовательно, спорный договор не порождает для нее прав и обязанностей.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Ввиду отказа в удовлетворении основного требования о взыскании арендной платы, производные требования о взыскании неустойки также не подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно чекам по операции от 14 февраля 2025 года при подаче иска ФИО4 уплатил государственную пошлину в размере № рублей.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, требование о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины также не подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 (паспорт № к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН: № о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Л.А. Бобылева

Решение в окончательной форме принято 21 августа 2025 года.

Судья Л.А. Бобылева