Дело № 2-426/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Володарск 08 мая 2018 года

Володарский районный суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Кочнева А.С.

при секретаре Николаевой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области о расторжении договора купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности, взыскании денежных средств, возмещении убытков, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 24.07.2015г. администрацией р.п. Решетиха в газете «Знамя» было размещено извещение о предстоящем проведении аукциона по продаже земельных участков, в том числе земельных участков № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, с видом разрешенного использования – для жилого фонда. Они подали заявку на участие в аукционе и оплатили задаток. Ввиду признания аукциона несостоявшимся, по причине подачи только одной заявки в отношении одного участка, 26.08.2015г. между администрацией р.п. Решетиха и истцами были заключены договоры купли-продажи земельных участков, по которым ФИО1 приобрела участок № 3, ФИО2 участок № 5. Ввиду того, что земельные участки приобретались ими для строительства индивидуальных жилых домов, они обратились в администрацию Володарского муниципального района Нижегородской области с заявкой на оформление разрешения на строительство жилых домов на земельных участках, однако, в выдаче разрешения на строительство им было отказано с указанием на то, что решением № 204 от 25.12.2013г. «Об утверждении правил землепользования и застройки городского поселения рабочий поселок Решетиха Володарского района Нижегородской области», земельные участки расположены в границах лесного фонда (зона Р6) и выдача разрешения на строительство невозможна, поскольку строительство жилого дома в данной зоне запрещено. Земельные участки приобретались ими для личных целей, для строительства индивидуальных жилых домов, информация о том, что строительство жилых домов на земельных участках невозможно, продавцом до них не была доведена. Администрация р.п. Решетиха ввела их в заблуждение относительно характеристик земельных участков и целевого использования. При этом, администрация р.п. Решетиха не могла не знать, что согласно плану планировки и застройки территории Володарского района Нижегородской области, данные земельные участки находятся в зоне лесного фонда. Зная истинное положение дел, и зная о характеристиках земельных участков, они никогда бы не приобрели данные земельные участки. В настоящее время рыночная стоимость земельных участков выросла и в соответствии с заключением эксперта составляет 1300 000 рублей и 1340 000 рублей соответственно, в связи с чем, они понесли убытки. 

Истцы просят расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков № 11 и № 12 от 26.08.2015г., заключенные между администрацией р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области и ФИО1, ФИО2 соответственно; прекратить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности на их имя на земельные участки; взыскать с ответчика в пользу ФИО1 денежные средства в размере 532000 руб., уплаченные по договору, убытки 768000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 102018,3 рублей по состоянию на 08 августа 2017 года, а с 08.08.2017г. по день фактической оплаты долга, исходя из ключевой ставки Банка России в соответствующие периоды; государственную пошлину в размере 1949,0 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 7500 рублей, расходы за производство экспертизы в размере 7500 рублей; взыскать с ответчика в пользу ФИО2 денежные средства в размере 545000 руб. уплаченные за земельный участок; убытки в размере 795000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 104208,5 рублей по состоянию на 08 августа 2017г., а с 08.08.2017г. по день фактической оплаты долга, исходя из ключевой ставки Банка России в соответствующие периоды; государственную пошлину в размере 2159,0 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 7500 рублей, расходы за производство экспертизы в размере 7500 рублей. 

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 исковые требования поддержали, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении. Пояснили, что разрешения на строительство, которые предлагает выдать им администрация р.п. Решетиха будут незаконными, т.к. строительство в зоне Р5 и Р6 запрещено. Чтобы изменить зону Р5 и Р6 на зону Ж2 необходимо внести изменения в генеральный план поселка, что до настоящего времени не сделано.

Представитель ответчика администрации р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области ФИО3 в судебном заседании иск не признала и пояснила, что в настоящее время в Правила землепользования и застройки р.п. Решетиха после проведения публичных слушаний внесены изменения и земельные участки истцов находятся в зоне Ж2. В настоящее время решается вопрос о внесении изменений в Генеральный план муниципального образования. Считает, что права истцов не нарушены, т.к. они готовы выдать им разрешения на строительство, от чего истцы немотивированно отказываются.

Согласно ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 26.04.2018г. в ЕГРН отсутствуют как сведения об описании границ земельных участков лесного фонда, расположенных в Балахнинском межрайонном лесничестве, а именно в р.п.Решетиха Володарского района Нижегородской области, так и описание местоположения границ Балахнинского межрайонного лесничества, в связи с чем, установить факт пересечения границ спорных земельных участков непосредственно с границами Балахнинского межрайонного лесничества и с границами входящих в состав лесничества земельных участков лесного фонда, а также исключить соответствующие пересечения не представляется возможным.

Истцом не представлено доказательств существенного нарушения его прав, поэтому основания для расторжения договора и взыскании стоимости земельных участков и убытков, отсутствуют. 

Представитель третьего лица администрации Володарского муниципального района Нижегородской области в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, отношение к иску высказал на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Департамента градостроительного развития территории Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве, направленном ранее, указано, что поскольку сведений о постановке на кадастровый учет границ населенного пункта р.п.Решетиха, сведения о границах территориальных зон, установленных правилами землепользования и застройки, отсутствуют на публичной кадастровой карте, предоставить информацию о расположении спорных земельных участков в границах населенного пункта Решетиха, о расположении земельного участка в той или иной территориальной зоне и информации о видах разрешенного использования земельных участках не представляется возможным.

Представитель третьего лица Департамента лесного хозяйства Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве, направленном ранее, высказал мнение, что администрация городского поселения рабочий поселок Решетиха Володарского района Нижегородской области не вправе распоряжаться земельным участком из состава земель лесного фонда.

Заслушав истцов, представителя ответчика, изучив представленные документы в их совокупности в соответствии с требованиями ст. ст. 55, 59, 60 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с частями 2 и 3 ст. 85 ЗК РФ, границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как следует из абз. 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов

Согласно ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительный регламент является составной частью правил землепользования и застройки (ч. 2 данной статьи). Из ч. 6 данной статьи также следует, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, среди прочего, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 11 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В силу п. п. 1, 5 ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Согласно пункту 9 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки в составе рекреационных зон в составе земель населенных пунктов, в том числе занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Судом установлено, что согласно постановлению администрации р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области № 106 от 25.05.2015г., из земельного участка с кадастровым номером № образован, в том числе, спорные земельные участки, расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, участки №№,5. 

Судом установлено, что в соответствии с договором № от 26.08.2015г. купли-продажи земельного участка, ФИО1 приобрела у администрации р.

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, участок № для жилого фонда, стоимостью 532 000 рублей. Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 16.09.2015г.

Согласно платежных документов от 21.08.2015г., 02.09.2015г. ФИО1 оплачены денежные средства за приобретенный земельный участок в общей сумме 532 000 рублей.

В соответствии с договором № 12 от 26.08.2015г. купли-продажи земельного участка, ФИО2 приобрела у администрации р.

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, участок № для жилого фонда, стоимостью 545000 рублей. Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 16.09.2015г.

Согласно платежных документов от 21.08.2015г. и 02.09.2015г. ФИО2 оплачены денежные средства за приобретенный земельный участок в общей сумме 545 000 рублей.

В соответствии с письмами администрации Володарского муниципального района Нижегородской области от 18.10.2016г. № 322, № 324 истцам отказано в выдаче разрешения на строительство жилых домов, т.к. согласно решения от 25.12.2013г. № 204 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения рабочий поселок Решетиха Володарского района Нижегородской области» Решетихинского поселкового совета, установлена зона леса в границах земель лесного фонда (Р6). 

Согласно письму департамента градостроительного развития территории Нижегородской области от 20.06.2017г. (л.д.106 т.1), в соответствии с генеральным планом городского поселения рабочий поселок Решетиха, утвержденным решением поселкового Совета от 25.12.2013г. №, земельные участки с кадастровыми номерами № расположены в двух функциональных зонах:

1) Зона защитных насаждений и природных ландшафтов, расположенная в планируемых границах р.п.Решетиха; 2) зона природного ландшафта, расположенная на землях гослесфонда. Департамент указывает, что в соответствии с правилами землепользования и застройки городского поселения рабочий поселок Решетиха, утвержденными решением поселкового Совета р.п.Решетиха Володарского района Нижегородской области от 25.12.2013 № 204 (с изменениями от 04.04.2016 № 07-09/12), земельные участки с кадастровыми номерами № расположены в двух территориальных зонах: 1) «Р-5 Зона защитных насаждений и природных ландшафтов», расположенная в планируемых границах р.п.Решетиха; 2) «Р-6 Зона леса в границах земель лесного фонда».

В соответствии с градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки городского поселения рабочий поселок Решетиха Нижегородской области для зоны «Р-5 – Зона защитных насаждений и природных ландшафтов» основными видами разрешенного использования недвижимости являются: лесные массивы; лесополосы санитарно-защитных зон без размещения в них производственных объектов. Условно разрешенные виды использования: площадки для выгула собак; объекты пожарной охраны; площадки для мусоросборников. Для зоны «Р-6 – Зона леса в границах земель лесного фонда» в соответствии с ч.6 ст.36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда. 

На основании ч.7 ст.36 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти Нижегородской области или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с лесным законодательством.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правилами землепользования и застройки городского поселения рабочий поселок Решетиха, утвержденными решением Решетихинского поселкового совета № от 25.12.2013г. на карте градостроительного зонирования территории городского поселения рабочий поселок Решетиха, земельные участки с кадастровыми номерами №, проданные администрацией р.п. Решетиха ФИО1 и ФИО2 располагаются в зоне Р6 - зона леса в границах земель лесного фонда. 

На карте к генеральному плану г.п.р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области, утвержденному решением Решетихинского поселкового совета № 203 от 25.12.2013г. (л.д.93 том № 1), опубликованному на официальном сайте администрации г.п.р.п. Решетиха, спорные земельные участки обозначены зеленым цветом и также находятся в зоне Р6.

Согласно статьи 43 Правил землепользования и застройки городского поселения рабочий поселок Решетиха, утвержденных решением Решетихинского поселкового совета № 204 от 25.12.2013г. К рекрационным зонам относится Зона леса в границах земель лесного фонда. Зона леса в границах земель лесного фонда выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования участков покрытых и не покрытых лесом, в целях сохранения и восстановления природного ландшафта и экологически чистой окружающей среды. В соответствии с п.6 ст.36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты не устанавливаются. Использование земельных участком определяется уполномоченными органами в соответствии с федеральными законами.

В судебном заседании представителем ответчика представлена карта к Правилам землепользования и застройки г.п.р.п. Решетиха, на которой спорные земельные участки истцов располагаются в зоне Ж2. При этом, по утверждению представителя ответчика по вопросу отнесения этих земельных участков к жилой зоне были проведены публичные слушания, в результате чего внесены изменения в Правила землепользования и застройки, и они утверждены в новой редакции № 116 от 08.09.2017г.

Генеральный план поселения является документом территориального планирования муниципального образования, правила землепользования и застройки - документом градостроительного зонирования (пункт 2 части 1 статьи 18, пункт 8 статьи 1 ГрК РФ).

В силу части 3 статьи 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Пунктом 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения. 

Таким образом, исходя из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 N 32-АПГ-17-1).

Как было указано выше, генеральным планом г.п.р.п. Решетиха спорные земельные участки отнесены к зоне Р6, а не к зоне Ж2, как это обозначено на схеме, представленной представителем ответчика.

Согласно пункту 26 части 1 статьи 16, части 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пункту 3 части 3 статьи 8, части 1 статьи 32, статьи 33 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки, внесение в них изменений относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительным органом местного самоуправления городского округа принимаются муниципальные правовые акты.

Процедура подготовки и принятия правил землепользования и застройки, их утверждения и внесения в них изменений регламентированы статьями 30 - 35 ГрК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 33 ГрК РФ внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном при подготовке, принятии и утверждении правил землепользования и застройки.

Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний (часть 15 статьи 31, часть 1 статьи 32 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки (п. 8 ст. 1, ч. 3 ст. 37 ГрК РФ). Для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования необходимо изменение градостроительного регламента. В свою очередь, изменение градостроительного регламента, изменение границ территориальных зон является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).

Как следует из протокола № 1/17 от 31.08.2017г. Публичных слушаний 

о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского поселения рабочий поселок Решетиха Володарского района Нижегородской области и заключения о результатах публичных слушаний по внесению изменений в Правила землепользования и застройки городского поселения рабочий поселок Решетиха Володарского района Нижегородской области от 31 августа 2017 года, опубликованных на официальном сайте администрации р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области, на публичных слушаниях проводилось обсуждение внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского поселения рабочий поселок Решетиха в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540. 

Таким образом, утверждения стороны ответчика о том, что изменение территориальной зоны Р5 и Р6, в которой располагаются участки истцов на зону Ж2 произведено после проведения соответствующих публичных слушаний не соответствуют действительности, поскольку на указанных публичных слушаниях лишь рассматривался вопрос о приведении Правил в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Из изложенного следует, что при продаже истцам земельных участков до их сведения администрацией р.п. Решетиха была доведена не соответствующая действительности информация о виде разрешенного использования земельных участков, а именно для жилого фонда, которая повлияла на их решение о покупке земельных участков, т.к. целью их приобретения являлось строительство жилых домов.

Доводы стороны ответчика о том, что в государственном реестре недвижимости, кадастровых паспортах земельных участках указано разрешенное использование спорных земельных участков для жилого фонда, судом отклоняются, т.к. в соответствии с сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, указанные сведения внесены в реестр на основании постановления главы администрации р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области № 106 от 25.05.2015г., в то время как указанные сведения не соответствуют градостроительным документам р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области.

Возможное согласование в будущем уполномоченными органами изменений в Генеральный план р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области и отнесение земельных участков истцов к жилой зоне, не может служить основанием для отказа им в исковых требованиях, поскольку ни на момент заключения сделок по продаже им земельных участков, ни на момент рассмотрения дела в суде, спорные земельные участки к зоне жилой застройки не относились и не относятся, в связи с чем, строительство на них жилых домов в силу Закона не допускается. 

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.3 ст.37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Учитывая изложенное, а именно факт сокрытия администрацией р.п.Решетиха от истцов информации, при заключении договоров купли-продажи, имеющей существенное значение, в частности о разрешенном использовании земельных участков, запрещающих строительство на них жилых домов, у суда имеются все основания для удовлетворения требований истцов в части расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчика денежных средств, уплаченных истцами за земельные участки, в пользу ФИО1 532 000 000 рублей, в пользу ФИО2 545000 рублей. В связи с расторжением договоров купли-продажи, подлежат прекращению в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности истцов на спорные земельные участки.

Истцами также заявлено требование о возмещении им убытков в виде расходов, которые они будут вынуждены понести для восстановления своего нарушенного права (разницы между ценой земельного участка, установленной договором и ценой соответствующего земельного участка на момент предъявления искового требования).

В соответствии со ст.15 Гражданского Кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ч.1 ст.393.1 Гражданского кодекса РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (ч.2 ст.393.1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, изложенным в п.11 постановления № 7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов. 

Учитывая вышеуказанные нормы права и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, ввиду существенного нарушения условий договоров купли-продажи земельных участков администрацией р.п. Решетиха, повлекшего продажу истцам земельных участков, которые не могут быть ими использованы в целях, для которых они были приобретены, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию причиненные им убытки в виде разницы между ценой земельных участков, установленной договором и их ценой на момент рассмотрения дела.

По ходатайству истцов судом была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорных с земельных участков.

В соответствии с экспертным заключением ООО «Центр оценки» № 544 от 04.12.2017г., рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, участок № составляет 1104400 рублей; рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, участок № составляет 1121 900 рублей.

Согласно разъяснениям Постановления Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении» заключение эксперта равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (п.7).

Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, предполагается, что кадастровая стоимость соответствует рыночной.

Вместе с тем кадастровая стоимость спорных земельных участков существенно ниже стоимости, установленной экспертом. Так кадастровая стоимость участка № 3 составляет 202536,92 руб., участка №5 - 207580,17 руб. (т.1 л.д.129-144). Различия в экспертной оценке стоимость и кадастровой оценки более чем в 5 раз, в отсутствии данных о недостоверности кадастровой оценки, требует критического отношения к экспертному заключению применительно к обстоятельствам настоящего спора.

При этом, устанавливая рыночную стоимость объектов недвижимости, эксперт произвел сравнение с участками, которые в значительной степени не аналогичны участкам истцов, а именно: с имеющими дорожное сообщение, коммуникациями, фундамент и пр., что отсутствует у участков истцов, расположенных в лесном массиве.

Обращаясь в суд с иском о взыскании убытков, истцы указали, что возмещение убытков – это тот способ защиты права, при котором будут восстановлены их права, поскольку рыночная стоимость аналогичного участка выше по сравнению с той, по которой приобретался спорный земельный участок. Истцы указали, что по вине ответчика вынуждены будет покупать земельный участок для строительства индивидуального жилого дома по возросшей стоимости по сравнению с той, которая была в 2015 году – на момент заключения договора купли-продажи с ответчиком. Администрация же в судебном заседании утверждала, что до настоящее времени продает участки по аналогичной стоимости.

Суд также учитывает, что начиная с августа 2015 года (заключение договоров купли-продажи земельных участков) по февраль 2017 года (подача заявления на выдачу разрешений на строительство и получение ответа на него) никаких действий, направленных на реализацию целей – индивидуальное жилищное строительство, истцами совершено не было. Истцами не представлены проекты предполагаемого строительства на приобретенных ими участках, земельные участки на местности не означены, не огорожены.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что к убыткам следует отнести денежные суммы, внесенные истцами в счет исполнения обязательства по оплате объекта недвижимости, с учетом инфляции.

При расчете убытков суд признает разумным и справедливым принять за основу коэффициент инфляции, установленный на основании данных Росстата, согласно общедоступным сведениям, с округлением в пользу истцов, в связи с чем, за период с момента заключения договора 26.08.2015г. (5 месяцев 2015 года) до даты принятия по делу решения 08.05.2018г. (12 месяцев 2016 год, 12 месяцев 2017 года, 5 месяцев 2018 года), применимые коэффициенты составят 1,045 х 1,06 х 1,05 х 1,04 х 1,02, а всего 1,23.

532000 руб. х 1,23 = 634360 руб., 122360 руб. (ФИО1)

545000 руб. х 1,23 = 670350 руб., 125350 руб. (ФИО2)

Указанные суммы и подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов.

Истцами также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Рассматривая данные требования, суд приходит к следующему.

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Таким образом, факт нахождения у истцов в собственности спорных земельных участков исключает взыскание процентов по статье 395 ГК РФ до момента расторжения договора судом и перехода права собственности на спорные участки обратно к ответчику. 

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истцам следует отказать.

На основании статьи 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание категорию и сложность дела, объем, оказанных представителем услуг, состоящих из составления искового заявления и участия в одном судебном заседании, состоявшимся с участием представителя, оплату услуг которого требуют истцы, учитывая принцип разумности, суд находит подлежащими возмещению истцам судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 3 000 рублей в пользу каждого из истцов.

В соответствии со ст.98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

С ответчика в пользу истцов подлежат взысканию документально подтвержденные судебные расходы в виде оплаты госпошлины, в размере 1949, рублей в пользу ФИО1, 2159 рублей в пользу ФИО2 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12,56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи № от 26.08.2015г. земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, участок №, заключенный между администрацией р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области и ФИО1.

Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, участок №.

Взыскать с администрации р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 532 000 рублей, убытки в размере 122 360 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 3 000 рублей, госпошлину в размере 1 949 рублей 00 коп., всего 656309 рублей. 

Расторгнуть договор купли-продажи № 12 от 26.08.2015г. земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, участок №, заключенный между администрацией р.

<

адрес> и ФИО2.

Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, участок №.

Взыскать с администрации р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 545 000 рублей, убытки в размере 122 350 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 3 000 рублей, госпошлину в размере 2 159 рубля 00 коп., всего 670 350 рублей 00 коп.

В иске ФИО1, ФИО2 к администрации р.п. Решетиха Володарского района Нижегородской области о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков в большем размере, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме в Нижегородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Володарский районный суд Нижегородской области.

Судья А.С.Кочнева