РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 февраля 2020 года Советский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Туляковой О.А.

при секретаре Стародубовой Т.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 Д,В. к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры, взыскании компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры, взыскании компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиками (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием задатка, согласно которого стороны определили, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно) обязуются заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец будет обязан передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену 2-х комнатной квартиры, назначение – жилое помещение, общая площадь 44,2 кв.м., расположенной на 5 этаже 5 этажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

По договоренности сторон квартира была оценена в 

<

данные изъяты> рублей, п. 3 предварительного договора.

Согласно п.3.1 предварительного договора, при подписании настоящего договора покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 115 000 рублей. Указанная денежная сумма передается в качестве задатка, возникшего из настоящего договора, и является способом обеспечения обязательства, предусмотренным настоящим договором в соответствии со ст. 381 ГК РФ. 

Оставшаяся часть стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей оплачивается за счет собственных средств покупателя путем перечисления денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

Также по условиям предварительного договора до покупателя (истца) было доведено, что отчуждаемая квартира находится в обременении (ипотеква) в пользу АО «

<

данные изъяты>» по кредитному договору.

В соответствии с п.7 предварительного договора обременение должно быть снято и квартира должна быть передана свободной от прав третьих лиц.

Вместе с тем, ограничение с квартиры было снято ответчиками только ДД.ММ.ГГГГ.

По устной договоренности сторон заключение договора купли- продажи планировалось ДД.ММ.ГГГГ.

Истец подготовила наличные денежные средства для покупки, направила телеграммы в адрес ответчиков. Встреча должна была состояться в 15.30 час. у нотариуса ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако, продавцы на сделку не явились с документами.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что сделка не была совершена по вине продавцов (ответчиков), истец обратилась в суд с настоящим иском, просит взыскать с ответчиков в свою пользу сумму задатка в размере 230 000 рублей, компенсацию морального вреда 50 000 рублей, расходы по оплате судебных издержек в сумме 5 500 рублей (госпошлина). 

Истец в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила удовлетворить. 

Ответчики в судебном заседании исковые требования не признали, просили в иске отказать, указывая на то, что сделка не состоялась по вине стороны истца, поскольку на сделку к нотариусу не явилась именно истец. Также в ходе разбирательства дела указали, что денежные средства переданные истцом в размере 125 000 рублей по предварительному договору были внесены в счет оплаты остатка задолженности по кредитному договору для снятия обременения. Также указали, что квартира была освобождена уже с ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание своего представителя не направило, о слушании дела извещались надлежащим образом.

Представитель ООО «Центр Ан» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещались надлежащим образом.

Свидетель ФИО6, допрошенный ранее в судебном заседании, показал, что является родным братом ответчицы ФИО3, сестра попросила его сопроводить ее семью в сделке по продаже своей квартиры на 

<

адрес>, сделка была назначена на ДД.ММ.ГГГГ около 13.00 час. у нотариуса по адресу 

<

адрес>. Свидетель приехал к 14.00 час. к нотариусу по указанному адресу. Однако истец в назначенное время не явилась.

Свидетель ФИО7, допрошенная в судебном заседании, показала, что сопровождала сделку по купли-продажи квартиры сторон, работает в агентстве недвижимости ООО «Центр АН», договор с агенством заключала ФИО3, имелось обременение на квартиру (ипотека), по предварительному договору срок заключения основного договора был не позднее ДД.ММ.ГГГГ, на сделку стороны должны были явиться ДД.ММ.ГГГГ, на сделку ответчики не пришли, так как сказали, что повышают сумму. Денежные средства истцу в размере 125 000 не вернули.

Заслушав явившихся, допросив свидетелей, изучив материалы гражданского дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям. 

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ является задаток.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиками (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием задатка, согласно которого стороны определили, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно) обязуются заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец будет обязан передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену 2-х комнатной квартиры, назначение – жилое помещение, общая площадь 44,2 кв.м., расположенной на 5 этаже 5 этажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

По договоренности сторон квартира была оценена в 

<

данные изъяты> рублей, п. 3 предварительного договора.

Согласно п.3.1 предварительного договора, установлено, что при подписании настоящего договора покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 115 000 рублей. Указанная денежная сумма передается в качестве задатка, возникшего из настоящего договора, и является способом обеспечения обязательства, предусмотренным настоящим договором в соответствии со ст. 381 ГК РФ. 

ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма в размере 125 000 рублей получена ответчиками от истца, что сторонами не оспаривалось и подтверждено указанием об этом в конце предварительного договора, л.д. 17.

В предварительном договоре было также предусмотрено, что оставшаяся часть стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей оплачивается за счет собственных средств покупателя путем перечисления денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

Также по условиям предварительного договора до покупателя (истца) было доведено, что на момент заключения предварительного договора отчуждаемая квартира находится в обременении (ипотека) в пользу АО «Нордеа Банк» по кредитному договору.

Таким образом, истец располагала полной информацией о наличии в отношении имущества ограничений прав и обременний.

В соответствии с п.7 предварительного договора обременение должно быть снято и квартира должна быть передана свободной от прав третьих лиц.

Согласно п.13 предварительного договора, в случае отказа УФРСКК или другими органами в снятии обременения ипотеки в пользу банка (договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, задаток признается авансом и возвращается в полном размере продавцом покупателю. 

Из материалов дела усматривается, что с ДД.ММ.ГГГГ, на момент заключения предварительного договора и до настоящего времени ответчики являются собственниками, в размере 1/3 доли каждый, жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, о зарегистрированных правах от ДД.ММ.ГГГГ.

Также судом установлено, что на дату заключения предварительного договора, на вышеуказанную квартиру было наложено ограничение (обременение) ипотеки в пользу банка по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Нордеа Банк» и ФИО4, ФИО2, ФИО3 на сумму 

<

данные изъяты> рублей.

Из пояснений сторон в ходе рассмотрения дела следует, что ограничение снять с квартиры до ДД.ММ.ГГГГ (срок заключения основного договора) не представилось возможным. По устной договоренности сторон заключение договора купли- продажи было запланировано на ДД.ММ.ГГГГ, что также подтвердили свидетели, допрошенные в ходе рассмотрения дела.

Согласно справки ПАО «Совкомбанк» от ДД.ММ.ГГГГ по договору, открытому в рамках продукта Денежный кредит (Нордеа) кредитный Ипотека (цессия) №, на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору погашена, договор закрыт. 

Согласно ответа Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в адрес истицы, сообщено, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде ипотеки в пользу ОАО «Нордеа Банк» на объект недвижимости по адресу: 

<

адрес>.

Каждая из сторон ссылается на то, что основной договор купли-продажи не был заключен по причине уклонения от явки на сделку ДД.ММ.ГГГГ противоположной стороны. 

Вместе с тем, в нарушении требований п. 2 ст. 429 ГК РФ, в письменном виде, т.е. в форме, установленной для основного договора, данное соглашение о продлении срока заключения основного договора между сторонами не заключалось.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п.1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2).

На основании п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Разрешая заявленные исковые требования, с учетом фактических обстоятельств дела, суд учитывает, что до истечении предельной даты для заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ, ни одна из сторон предварительного договора не направила в согласованный ими срок другой стороне надлежащего предложения о заключении основного договора, а поэтому обязательство из предварительного договора, обеспеченного задатком, следует считать прекращенными в силу закона. 

В свою очередь, прекращение обязательства из предварительного договора, влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, в данном случае – задатка.

В связи с чем, оснований для взыскания задатка в двойном размере не имеется. 

При таком положении исковые требования ФИО1 Д,В. к ответчикам подлежат частичному удовлетворению, и с последних в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 115 000 рублей (в равных долях).

В части исковых требований ФИО1 Д,В. о компенсации морального вреда в сумме 50 000 рублей, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.4 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Как указано в п. 3 Письма Роспотребнадзора от ДД.ММ.ГГГГ за № «О постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления, законодательство о защите прав потребителей подлежит применению к отношениям сторон предварительного договора, если по его условиям гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести товары (работы, услуги).

Очевидно, что установление таких обстоятельств применительно к предварительному договору в каждом случае должно предполагать следование правилам о толковании договора, установленным в статье 431 ГК РФ, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается "принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон".

Если же целью (предметом) предварительного договора, понятие которого приведено в статье 429 ГК РФ, действительно является только обязательство сторон заключить соответствующий основной договор в будущем, а не как таковая обязанность по передаче потребителю соответствующего товара (результата выполненной работы либо оказанной услуги), то такой договор как таковых потребительских правоотношений не устанавливает.

Принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, а также непосредственное содержание условий предварительного договора и их буквальное толкование, суд приходит к выводу о том, что целью указанного предварительного договора являлось исключительно обязательство сторон заключить соответствующий основной договор в будущем, а поэтому правовых оснований для взыскании компенсации морального вреда, суд не находит.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска оплачена госпошлина в размере 5 500 рублей, что подтверждается чек-ордером Сбербанка России от ДД.ММ.ГГГГ. 

В связи с чем, с ответчиков подлежит взысканию в пользу истца понесенные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 500 рублей, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 Д,В. подлежат удовлетворению частично.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 Д,В. к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры, взыскании компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО4 (в равных долях) в пользу ФИО1 Д,В. денежные средства в сумме 115 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 3 500 рублей, а всего 118 500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быт обжаловано в Самарский областной суд в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г. Самары.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.02.2020 года.

Судья О.А. Тулякова