Гражданское дело № 2-326/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 июля 2017 года г. Избербаш

Избербашский городской суд Республики Дагестан в составе: 

председательствующего - судьи Нурбагандова Н.М., 

с участием адвоката Алиева А.О., представившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, 

при секретаре Алигалбицовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Избербаше гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, Администрации городского округа «город Избербаш» о признании договора купли-продажи сарая и земельного участка под домостроение, состоявшимся, и признании права собственности на жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в Избербашский городской суд РД с исковым заявлением к ФИО6 и Администрации ГО «город Избербаш» о признании договора купли-продажи сарая и земельного участка под домостроение, состоявшимся, и признании права собственности на жилой дом, в обоснование которого указал, что на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и гражданкой ФИО6, проживавшей по адресу: РД. 

<

адрес>, он купил земельный участок под домостроение с сараем, площадью 20х35 метров стоимостью 22000 рублей. На данном земельном участке он построил жилой дом, пользуется и владеет им более 16 (шестнадцати) лет. Земельный участок с домом расположен в 

<

адрес>. Несмотря на это, право собственности на указанный жилой дом и земельный участок за ним в настоящее время не зарегистрировано. Своевременно для регистрации права собственности на земельный участок он никуда не обращался, и документы не оформлял, так как для этого необходимо юридически признать его право собственности на домостроение. На купленный им земельный участок и построенный на нем жилой дом никто не претендует, они никаких препятствий ни соседям, ни другим лицам не создают. 

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающим права и охраняемые законом интересы других лиц.

ДД.ММ.ГГГГ он оформил технический паспорт на указанный жилой дом в Избербашском отделением ФФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Жилой дом представляет собой одноэтажное строение, 1987 года постройки, предназначенное для постоянного проживания, общей площадью 60,8 кв.м. 

В соответствии со статьей 14 ФЗ № 218 от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты.

Жилой дом, возведен в соответствии и с соблюдением строительных и санитарных норм и требований пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Без решения суда о признании состоявшимся договора купли-продажи сарая на земельном участке для домостроения и признания права собственности на жилой дом, он не может являться полноправным собственником данного жилого дома и зарегистрировать свое право собственности на указанный жилой дом. 

Помимо этого, отсутствие правоустанавливающих документов не позволяет ему оплачивать коммунальные услуги и налоги, так как для этого необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на земельный участок и находящийся на нем жилой дом, хотя он фактически пользуется земельным участком и жилым домом более 15-16 лет, владеет и пользуется ими, ремонтирует дом и обеспечивает его сохранность в первоначальном виде.

Согласно ч. 3 ст.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Подтвердить его доводы и то, что договор купли-продажи земельного участка с сараем между ним и ФИО6 состоялся, могут: ФИО22, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающий по адресу: 

<

адрес> ФИО23, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающий по адресу: РД, 

<

адрес>, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающий по адресу: РД, 

<

адрес>.

В соответствии с п.п. 61, 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

При этом в силу ранее действовавшего Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (до 31 января 1998 года), до указанной даты переход права собственности на недвижимость не подлежал государственной регистрации и заключенный договор купли- продажи (при наличии всех существенных условий договора) является основанием возникновения права собственности на дачную землю.

В соответствии с п. 2 ст. 234 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после признания права собственности на жилой дом в предусмотренном законом порядке.

Он приобрел данный участок, то есть купил его до вступления в силу ранее действовавшего ФЗ - N 122 «О государственной собственности прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На момент подписания договора купли -продажи участка право собственность за гражданкой ФИО6 - бывшей хозяйкой купленного им земельного участка, зарегистрировано не было. Ввиду изложенного, считает, договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ним и ФИО6 состоявшимся и законным. На данный земельный участок никто не претендует, споров, связанных с приобретением им данного земельного участка не имеется. 

С учетом изложенного и положений ст. 234 Гражданского кодекса РФ, ст. 8, 12 Гражданского Кодекса РФ; ФЗ N 218 «О государственной регистрации недвижимости», просит признать договор купли-продажи сарая и земельного участка под домостроение между ним и гражданкой ФИО6 - состоявшимся и признать за ним - ФИО5 право собственности на одноэтажный жилой дом, 1987 года постройки, состоящий из трех комнат, общей площадью 60.8 кв.м., расположенный по адресу: РД, 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО5 поддержал свои исковые требования в полном объеме и просил удовлетворить их по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ он купил у ФИО6 земельный участок площадью 20х35 м. с сараем под строительство жилого дома за 22000 рублей. Сделка купли-продажи между ним и ФИО6 была заключена в присутствии ее соседей ФИО2, ФИО3, проживающих по адресу: 

<

адрес>, и ФИО4. Деньги за земельный участок ФИО6 им были переданы в присутствии указанных лиц. При них же был составлен в простой письменной форме и подписан договор купли-продажи земельного участка с сараем. Принятыми им мерами установить место нахождение ФИО6 и граждан ФИО2 и ФИО3, которые могли бы подтвердить факт покупки им у ФИО6 земельного участка в 1997 году, на котором им построен спорный жилой дом, не представилось возможным. В тоже время им обеспечена явка свидетеля ФИО4, который присутствовал при заключении договора купли-продажи и передаче им денег ФИО6 за земельный участок. 

В связи с тем, что принятыми судом мерами установить место жительства, место пребывания ответчика ФИО6 не представилось возможным, интересы ответчика в судебном заседании, в порядке ст. 50 ГПК РФ, по назначению суда, представлял адвокат Алиев А.О., который не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО5, ссылаясь на то, что имеется письменный договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом. Данный договор купли-продажи никем не оспаривается и отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию договоров купли-продажи недвижимого имущества. 

Представитель ответчика Администрации ГО «город Избербаш» ФИО7, будучи надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации ГО «

<

адрес>», указав при этом, что не возражают против удовлетворения искового заявления ФИО5 

В судебном заседании по ходатайству истца ФИО5 были допрошены свидетели ФИО11, ФИО12, ФИО26 

Так, свидетель ФИО11 показал, что он присутствовал при заключении в 1997 году договора купли-продажи земельного участка с сараем, расположенных в 

<

адрес> между его знакомым ФИО5 и ФИО6 Он также был очевидцем передачи ФИО5 ФИО6 денег за участок в сумме 22000 рублей. 

Свидетель ФИО27 показал, что он проживает по соседству с ФИО5 в 

<

адрес> с 1997 года. С указанного времени ФИО5 владеет и пользуется своим земельным участком, на котором он построил дом и проживает в нем по настоящее время. 

Свидетель ФИО28 показал, что у него по соседству с ФИО5 имеется дом в 

<

адрес>. Он проживает по соседству с К.М. с 1997 года, то есть, с того времени когда ФИО5 купил указанный земельный участок у ФИО6 

Суд, заслушав истца ФИО5, представителя ответчика ФИО6 по назначению суда адвоката Алиева А.О., показания свидетелей ФИО11, ФИО12, ФИО1, исследовав письменные доказательства по делу, и оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу об удовлетворении искового заявления ФИО5 к ФИО6 и Администрации ГО «город Избербаш» по следующим основаниям.

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гражданину гарантируется судебная защита его прав и свобод в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав и свобод человека, устанавливающей право каждого человека на эффективное восстановление прав компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему Конституцией или законом. 

В соответствии со ст. 3 п.1 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд, за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в связи с чем, ФИО5 обоснованно обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. 

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО5, проживающий по адресу: РД, 

<

адрес>, купил у ФИО6, проживающей по адресу: РД, 

<

адрес>, принадлежащий ей земельный участок под домостроение с сараем площадью 20х35 м., расположенный по адресу: РД, 

<

адрес>, за 22 000 рублей. Из указанного договора следует, что составила его ФИО6 На самом договоре также имеется расписка ФИО6 о получении денег по договору купли-продажи. 

Между тем, согласно справке начальника Избербашского межмуниципального отдела Управления Росреестра по РД ФИО14 за исх № от ДД.ММ.ГГГГ, в базе данных Единого государственного реестра прав Избербашского МО Управления Росреестра по РД отсутствуют сведения о зарегистрированных правах гражданки ФИО6 на земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: РД, 

<

адрес>. 

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, на купленном ФИО5 земельном участке, расположенном по адресу: РД, 

<

адрес>, имеется одноэтажный жилой дом, 1999 года постройки, общей площадью 60,8 кв.м., жилой площадью 51,3 кв.м., состоящий из трех комнат, санузла, коридора.

Согласно схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, ситуационному плану, заключению кадастрового инженера ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ и приложения к нему №, спорный жилой дом находится на ранее учтенном земельном участке ЗУ 1 площадью 722 кв.м. с кадастровым номером 05:49:000037, относящемся к землям населенного пункта, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. 

Из схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, ситуационного плана, заключения кадастрового инженера ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ и приложения к нему №, также усматривается, что в картографической схеме с официального сайта Росреестра (публичная кадастровая карта – http://pkk5. rosreestr.ru) нанесен графический объект – ЗУ 1, в котором определяется, что на данном земельном участке иной земельный участок графически не стоит на учете, то есть, сведения о границах отсутствуют. 

Ссылаясь на заключение и фактическое исполнение 1997 году условий договора купли-продажи земельного участка, на котором находится спорный жилой дом, истец ФИО5 представил суду указанные выше показания свидетеля ФИО11, который подтвердил факт продажи земельного участка на котором находится спорный жилой дом истцу ФИО5 в 1997 г. за 22000 руб. ФИО6; свидетелей ФИО12 и ФИО1, которые показали, что истец ФИО5 с 1997 года постоянно проживает в спорном жилом доме, владеет и пользуется им. 

Из письма начальника Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО «город Избербаш» ФИО16 за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что К.М. обращался в администрацию ГО «

<

адрес>» по вопросу предоставления в собственность земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, однако, в удовлетворении заявления К.М. было отказано, ввиду того, что указанный земельный участок не сформирован, с разъяснением порядка образования земельного участка, предусмотренного ЗК РФ, в том числе необходимости подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка с приложением документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка. 

Таким образом, на основании исследованных судом доказательств, установлено, что в 1997 году ФИО5, полагая о наличии у гражданки ФИО6 права собственности купил у последней земельный участок с сараем площадью 20х35 м. под строительство жилого дома, расположенный по адресу: РД, 

<

адрес>, за 22000 рублей. Однако, каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии у ФИО6 права распоряжаться указанным земельным участком, в том числе, отчуждать его другим лицам, ни истцом ФИО5, ни ответчиком Администрацией ГО «город Избербаш» суду не представлено, напротив, согласно сведениям, представленным Избербашским МО Управления Росреестра по РД в Едином государственном реестра прав сведения о зарегистрированных правах ФИО6 на земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: РД, 

<

адрес>, отсутствуют. 

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен ФИО5 с лицом – ФИО6, не имеющей прав на отчуждаемое недвижимое имущество и полномочий на заключение указанного договора. Помимо этого, в указанном договоре купли-продажи земельного участка не указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче ФИО5 по указанному договору, в том числе данные, определяющие местоположение земельного участка, то есть, кадастровый номер участка, адрес его места расположения, др.

При наличии указанных обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка с сараем под домостроение, состоявшимся.

Между тем, в судебном заседании установлено, что после приобретения спорного земельного участка у ФИО6 в 1997 г. ФИО5, построил на нем дом и добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется указанным земельным участком и жилым домом по настоящее время, как своим собственным. Общий срок владения с 1997 года по настоящее время составляет около 20 лет, тогда как требуемый законом срок приобретательной давности составляет 15 лет. 

В силу ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 1 ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течении пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Факт добросовестного владения, в силу ст. 234 ГПК РФ, предполагает, что истец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Добросовестность владения истцом ФИО5 спорным жилым домом подтверждается договором купли-продажи земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом; объяснениями истца ФИО5, показаниями свидетеля ФИО11, из которых следует, что спорный жилой дом построен на земельном участке, который ФИО5 в 1997 году купил ФИО6, также тем, что за 20 лет владения им указанным земельным участком и расположенным на нем жилым домом никто не истребовал имущество из его владения, в том числе ответчик ФИО6 и Администрация ГО «город Избербаш», представителем которой представлено письменное заявление о том, что Администрация ГО «город Избербаш» не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО5 Факт непрерывного владения и пользования истцом спорным жилым домом более 20 лет подтверждается объяснениями самого истца и вышеуказанными показаниями свидетелей ФИО12 и ФИО1 Факт открытого владения истцом ФИО5 спорным жилым домом подтверждается тем, что истец проживает в указанном жилом доме, использует его в иных личных целях и несет бремя содержания указанного жилого дома.

Из объяснений истца ФИО5 и материалов дела, в том числе технического паспорта на спорный жилой дом, схемы расположения земельных участков и ситуационного плана следует, что адрес (номер) спорному жилому дому, расположенному между земельных участков за №» и № 

<

адрес> РД не присвоен. Однако, данное обстоятельство, при доказанности добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным спорным жилым домом в течении двадцати лет, не является основанием для отказа в признании права собственности истца ФИО5 на спорный жилой дом. 

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО5 в части признания права собственности на жилой дом, общей площадью 60,8 кв.м., жилой площадью 51,3 кв.м., расположенный по адресу: РД, 

<

адрес>, расположенный между земельными участками №» и № 

<

адрес> РД. В остальной части иска – суд полагает необходимым отказать. 

Согласно абз. 2 ч.1 ст. 234 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется вступлением решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО5 к ФИО6, Администрации городского округа «город Избербаш» о признании договора купли-продажи сарая и земельного участка под домостроение, состоявшимся, и признании права собственности на жилой дом, удовлетворить частично.

Признать за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, зарегистрированным и проживающим по адресу: РД, 

<

адрес>, право собственности на жилой дом, общей площадью 60,8 кв.м., жилой площадью 51,3 кв.м., расположенный по адресу: РД, 

<

адрес>, расположенный между земельными участками №» и №» 

<

адрес> РД.

В остальной части иска ФИО5, отказать. 

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО5 на жилой дом, расположенный по адресу: РД, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Избербашский городской суд.

Судья Нурбагандов Н.М. 

Мотивированное решение 

составлено 17.07.2017 г.