Дело № 2-284/2024 

45RS0026-01-2023-007162-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 февраля 2024 года г. Курган

Курганский городской суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Аброськина С.П., 

при секретаре Лейченок Д.Д., 

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3, ФИО6 о признании заключенным предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, признании недействительными договоров купли-продажи и дарения доли в праве общей долевой собственности, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом уточнения, к ФИО5, ФИО3, ФИО6 о признании основным договором предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности, признании права собственности. В обоснование исковых требований указала, что 18 сентября 2020 года между ней, как покупателем, и ФИО5. как продавцом заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> за 400000 руб. Основной договор должен быть заключен не позднее 01 мая 2021 года. По условиям предварительного договора 10000 руб. переданы продавцу при заключении договора, 90000 руб. в качестве задатка подлежали уплате в месячный срок со дня заключения договора, остальная сумма должна быть выплачена в срок до 01 мая 2021 года. Обязательства по передаче денежных средств в сумме 10 000 руб. и 90000 руб. были исполнены. Однако в установленный в договоре срок основной договор сторонами подписан не был в связи с осуждением ФИО5 приговором суда и назначением ему наказания в виде лишения свободы. 23 апреля 2021 года заявлением представителя ФИО5, действующим по доверенности – ФИО7, изменен срок заключения основного договора – указано, что основной договор будет заключен после отбытия ФИО5 наказания по приговору суда. После освобождения ответчика в январе 2023 года из мест лишения свободы она направила ему предложение о заключении основного договора купли- продажи доли в праве собственности на квартиру, которое осталось без ответа. Впоследствии ей стало известно о том, что по договору купли – продажи от 29 марта 2023 года ФИО5 продал принадлежащую ему 1/2 долю в праве собственности на квартиру ФИО8 за сумму 500 000 руб. ФИО3 по договору дарения от 20 апреля 2023 года подарил принадлежащую 1/2 долю в праве собственности на квартиру ФИО6 Указанные сделки требованиям закона не соответствуют, являются недействительными. На момент заключения договора с ФИО8 у ФИО5 имелось неисполненное обязательство по продаже ей доли в праве собственности на квартиру. При заключении договора с ФИО8 продавец доли ФИО5 в письменной форме не известил участника долевой собственности – ее дочь ФИО9 о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Просит суд признать состоявшимся договор купли-продажи 1/2 в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, заключенный в форме предварительного договора купли-продажи от 18 сентября 2020 года между ФИО1 и ФИО5, признать за ней право собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру. Признать недействительными договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО3 от 29 марта 2023 года, договор дарения 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО6 20 апреля 2023 года, запись в Едином государственном реестре недвижимости о переходе права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, к ФИО3, запись в Едином государственном реестре недвижимости о переходе права собственности на 1/2 долю в праве собственности квартиру к ФИО6 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования, дал пояснения по доводам, изложенным в исковом заявлении, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании измененные исковые требования не признала, в их удовлетворении просила отказать, по доводам, изложенным в письменном отзыве. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, был извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил письменный отзыв относительно заявленных измененных исковых требований, в котором указал, что основной договор купли-продажи доли спорного жилого помещения между ним и ФИО1 не заключался, денежные средства ему не передавались и не вносились на депозит. Не отрицал достигнутой договоренности с ФИО1 в лице ее представителя о продаже 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, но по более высокой цене 800000 руб. Указал, что готов передать принадлежащую ему долю жилого помещения, исходя из реальной рыночной стоимости жилого помещения. 

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО10 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представил, ходатайств об отложении судебного заседания или о рассмотрении дела в его отсутствие не заявлял.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представил, ходатайств об отложении судебного заседания или о рассмотрении дела в его отсутствие не заявлял. Ранее, участвуя в судебном заседании, пояснял, что ФИО3 до совершения сделки дважды известил ФИО9 о продаже доли в квартире, он также выражал намерение выкупить у ФИО9 принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру.

Третье лицо, ФИО9 в судебное заседание не явилась, была извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представила, ходатайств об отложении судебного заседания или о рассмотрении дела в ее отсутствие не заявляла.

Третье лицо - нотариус нотариального округа города Кургана Курганской области ФИО11 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, разрешение измененных исковых требований оставила на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица, Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представил, ходатайств об отложении судебного заседания или о рассмотрении дела в его отсутствие не заявлял.

Суд, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мнения лиц, участвующих в деле, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Установлено, что квартира по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 42,9 кв.м принадлежала на праве собственности ФИО5 и ФИО9, по 1/2 доле каждому. Родителями ФИО9, родившейся ДД.ММ.ГГГГ, являются ФИО1 и ФИО12, что подтверждается свидетельством о рождении № № от ДД.ММ.ГГГГ.

18 сентября 2020 года ФИО5 (продавец) и ФИО1, в лице ФИО13, действующей на основании доверенности от 12 сентября 2020 года, удостоверенной врио нотариуса ФИО14 Туапсинского нотариального округа, (покупатель) заключили предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором, договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 42,9 кв.м., принадлежащую ФИО5 на основании договора передачи помещения в собственность граждан от 24 апреля 2008 года.

В пункте 2 данного договора стороны установили, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок до 01 мая 2021 года, продажная цена приобретаемой 1/2 доли в праве на квартиру 400000 руб., является окончательной и изменению не подлежит. В счет причитающихся платежей покупатель уплатил продавцу в момент подписания договора сумму 10000 руб., оставшаяся сумма будет выплачена следующим образом: 90000 руб., являющиеся задатком, выплачиваются в течение месяца после подписания предварительного договора купли-продажи, оставшаяся сумма будет выплачена до 01 мая 2021 года. 

Согласно п. 4 предварительного договора с частичным расчетом (задатком) продавец обязуется предоставить документы на продаваемую 1/2 долю квартиры (выписку из ЕГРН, договор передачи жилого помещения в собственность граждан, техническую документацию, заявление на имя ФИО9 (отказ от первоочередного права выкупа 1/2 доли, принадлежащей продавцу) нотариально заверенные платежи по коммунальным услугам, справку об отсутствии долга по налогам и сборам, выписку об отсутствии ареста и обременений). После получения денежных средств в размере 100000 руб. произвести снятие с регистрационного учета до 20 октября 2020 года, зарегистрировать сделку купли-продажи и переход права собственности с обременением на имя покупателя после получения средств в размере 250000 руб. в Управлении Росреестра по Курганской области. Выдавать расписки представителю покупателя с заверенной нотариально подписью продавца на все полученные денежные средства от покупателя или представителя покупателя. 

Пунктом 7 предварительного договора предусмотрено, что в случае уклонения одной из сторон договора от заключения основного договора купли- продажи, другая сторона вправе обратиться в суд о понуждении к заключению договора, в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Согласно п. 10 договора, если по вине продавца договор купли-продажи не состоится, то покупатель вправе взыскать с продавца сумму, указанную в п.2 настоящего договора, являющуюся задатком, в двойном размере. Если по вине покупателя договор купли-продажи не состоится, то деньги, полученные продавцом, указанные в п.2 в качестве задатка, не возвращаются.

Выданными ФИО5 расписками подтверждается получение от ФИО1 за продаваемую им 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> суммы 80000 руб. (по расписке от 13 сентября 2020 года – 10000 руб., от 20 сентября 2020 года – 50000 руб. и 10000 руб., 23 сентября 2020 года – 5000 руб., 23 апреля 2020 года – 5000 руб.). 

23 апреля 2021 года заявлением представителя ФИО5, действующим по доверенности – ФИО7, в связи с нахождением ФИО5 по приговору суда в местах лишения свободы, изменен срок заключения основного договора – указано, что основной договор купли-продажи будет заключен после его освобождения из мест лишения свободы.

Основной договор купли продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> между ФИО5 и ФИО1 не заключен.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования.

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

При рассмотрении спора о признании предварительного договора основным устанавливается его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, заключенным между сторонами договором, поименованным как предварительный, предусмотрена обязанность ФИО5, как продавца после получения денежных средств в размере 100000 руб. произвести снятие с регистрационного учета до 20 октября 2020 года, зарегистрировать сделку купли-продажи и переход права собственности с обременением на имя покупателя после получения средств в размере 250000 руб. в Управлении Росреестра по Курганской области, и обязанность ФИО1, как покупателя оплатить стоимость этой квартиры в сумме 400000 руб. (10000 руб. в день заключения договора, 90000 руб. - в течение месяца после подписания предварительного договора купли-продажи, 300000 руб. - до 01 мая 2021 года). 

При этом обязанность покупателя по полной оплате стоимости доли в праве собственности на квартиру не исполнена, представленными расписками подтверждена передача продавце от покупателя только суммы 80000 руб.

Таким образом, заключенный между сторонами договор является предварительным по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, в связи с чем требования ФИО1 о признании основным договором предварительного договора купли-продажи 1/2 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, заключенного 18 сентября 2020 года между ФИО1 и ФИО5, как продавцом заключен предварительный договор признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> не подлежат удовлетворению.

29 марта 2023 года между ФИО5 (продавец) и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру адресу; 

<

адрес>, состоящую из двух комнат общей площадью 42,9 кв.м, этажность – 2, кадастровый (или условный) номер объекта - №., за сумму 500000 руб., удостоверенный ФИО11, нотариусом, нотариального округа города Кургана Курганской области 29 марта 2023 года, реестр № №. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации под № от ДД.ММ.ГГГГ. 

22 апреля 2023 года между ФИО3 ( даритель ) и ФИО6 (одаряемый) заключили договор дарения 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру адресу; 

<

адрес>, общей площадью 42,9 кв.м, этажность - 02, кадастровый №. Договор дарения доли квартиры от 22 апреля 2023 года, заключенный ФИО3 и ФИО6 удостоверен нотариусом нотариального округа г. Кургана Курганской области ФИО15 (зарегистрирован в реестре №).

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из искового заявления следует, что ФИО1 заявлены требования о признании договора купли продажи доли в праве собственности на квартиру и договора дарения этой доли как оспоримых сделок.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем вторым п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение. 

Применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Таким образом, истец при предъявлении иска должен доказать, что его право нарушено в момент совершения сделки и нарушается на момент предъявления иска. 

Как следует из материалов дела, ФИО1 стороной оспариваемых сделок не является, заключение ею в 2020 году предварительного договора купли- продажи доли в праве собственности на квартиру не свидетельствует о ее заинтересованности в совершении оспариваемых сделок.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае, как следует из материалов дела, ФИО1 не представила документарного подтверждения того, что в оговоренный по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости срок для заключения основного договора – после освобождения ФИО5 из мест лишения свободы, она направила противной стороне предложение о заключении основного договора, равно, как и доказательств о направлении такого предложения со стороны продавца. Поскольку до этой даты основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении этого договора, продавец вправе был исходить из того, что у сторон утрачен интерес в заключении основного договора, а соответствующее обязательство по предварительному договору прекращено.

Таким образом, требования ФИО1 о признании сделок недействительными удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО3, ФИО6 о признании заключенным предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, признании недействительными договоров купли-продажи и дарения доли в праве общей долевой собственности, признании права собственности – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи на него апелляционной жалобы через Курганский городской суд.

Судья С.П. Аброськин 

Решение суда в окончательной форме составлено 4 марта 2024 года.