Дело № 2-920/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июля 2018 года г.Новотроицк

Новотроицкий городской суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Сухановой Л.А.,

при секретаре Зайцевой О.Ю.,

с участием: истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи. Указала, что 27.07.2017г. она у ответчика приобрела в собственность квартиру по адресу: 

<

адрес> за 800000 рублей. В дальнейшем при эксплуатации квартиры истец обнаружила ранее существующие скрытые дефекты в виде обрушения штукатурки потолка на натяжной потолок, не работает система отопления, не работает канализация, протекает крыша. Истец считает, что указанные недостатки в квартире являются существенными. Продавец знала, но умолчала перед покупателем о существующих недостатках. Согласно экспертному заключению стоимость восстановительного ремонта составляет 333346 рублей, квартира не пригодна для проживания. 27.04.2018 года в адрес ответчика направила претензию о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате денежных средств. Ответчик игнорирует требования истца. 

Просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 27.07.2017 года, взыскать с ФИО3 в свою пользу денежные средства в размере 800000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на исковых требованиях настаивал в полном объеме. Пояснил, что наличие в квартире существенных недостатков подтверждается экспертным заключением в рамках гражданского дела №2-142/2018 по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи. Данное дело было оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании с иском не согласилась. В отзыве на исковое заявление указала, что при определении цены сделки истица самостоятельно назначала цену, заведомо знала о рыночной стоимости покупаемого объекта недвижимости, имела возможность получить консультацию оценщика по вопросу технического состояния квартиры, и желала заключить сделку на условиях и по цене указанной в договоре. Истец осматривала квартиру и земельный участок до заключения договора купли-продажи претензий по качеству ремонта квартиры не имела. Согласно п. 5 договора купли-продажи, покупатель до заключения договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием вышеуказанной квартиры и претензий к продавцу не имеет. Сделка была заключена на следующий день после осмотра квартиры. Договор является одновременно актом приема-передачи объекта недвижимости (п. 7 договора), о чем свидетельствуют подписи сторон. Проявляя должную осмотрительность и заинтересованность, истец имела возможность осмотреть квартиру более тщательно на предмет наличия в нем скрытых недостатков. Считает, что истцом не предоставлено суду бесспорных доказательств в подтверждение того, что недостатки возникли до передачи имущества покупателю. Представленное истцом заключение эксперта не может быть принято в качестве доказательства о существенных нарушениях требований к качеству квартиры со стороны ответчика. Данное заключение выполнено спустя длительный промежуток времени после приобретения квартиры. Считает, что это не скрытые дефекты, о которых умолчала продавец (как указывает истец), а недостатки, которые возникли после заключения договора купли-продажи. Обрушение потолка возникло после смены собственника, вследствие того, что новый собственник оставила дом без отопления. Все дефекты и повреждения, обнаруженные на момент проведения экспертизы, являются устранимыми. Просила в удовлетворении иска отказать. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.п. 1,2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Правовые последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, наступают, если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки; к явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания); скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны, в противном же случае он будет нести ответственность перед покупателем.

Судом установлено, что 27.07.2017 года между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. стоимостью 800000 рублей. Расчет произведен в день подписания настоящего договора.

Согласно п. 5 договора купли-продажи от 27.07.2017 года, покупатель до заключения договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием вышеуказанной квартиры и претензий к нему не имеет.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.06.2018 года собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес> в настоящее время является ФИО1

27.04.2018 года истом в адрес ответчика была направлена претензия о наличии в приобретенном жилом помещении недостатков и расторжении договора купли-продажи. Данная претензия по месту жительства ответчиком не получена и возвращена.

Из пояснений истца установлено, что в октябре 2017г. в квартире по адресу: 

<

адрес> произошло обрушение штукатурки потолка на имеющийся натяжной потолок.

Судом установлено, что в процессе эксплуатации спорного жилого помещения были обнаружены недостатки жилого помещения, наличие которых подтверждается экспертным заключением № 10/07-02-18 от 15.03.2018 года 

<

данные изъяты> П.В.И.., из которого следует, что причиной обрушения потолка являются протечки старой кровли. Периодом обрушения потолка является период времени с даты смены собственника до момента обнаружения повреждений полотна натяжного потолка с наружной стороны в виде коробления и мелких проколов в левой части жилой комнаты № 3. 

Периодом монтажа натяжного потолка является период времени с момента капитального ремонта кровли до момента смены собственника за минусом времени экспозиции объекта экспертизы на рынке недвижимости. Необходимы следующие виды работ по устранению выявленных повреждений потолка квартиры: усиление балок перекрытия, утепление чердачного перекрытия над жилой комнатой № 2, смена подшивки потолков в жилых комнатах № 3,4, коридоре № 1, усиление подшивки потолка в жилой комнате № 2, усиление подшивки потолка в кухне № 5. Стоимость восстановительного ремонта составляет 333346 рублей. Квартира по адресу: 

<

адрес> не пригодна для проживания. В экспертизе указано на то, что состояние перекрытий в квартире оценивается как аварийное. При имеющейся опасности обрушения перекрытия в жилых комнатах №3,4 и коридоре №1, создается угроза жизни и здоровью людей во время пребывания в данной квартире.

Суд считает возможным в соответствии со ст.ст.59, 60 ГПК РФ принять в качестве доказательства по делу данное экспертное заключение, поскольку оно было проведено в рамках гражданского дела №2-142/2018 по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи спорного жилого помещения. По названному делу иск был оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.

Выводы данного заключения являются допустимыми и относимыми доказательствами по делу, поскольку экспертом непосредственно производился осмотр жилого помещения с использованием проверенных измерительных приборов, с применением методов исследования, направленных на всестороннее полное изучение объекта.

В судебном заседании также был опрошен эксперт Д.О.И. который пояснил, что выявленные экспертом П.В.И. недостатки потолка в квартире по адресу: 

<

адрес> являются существенными, поскольку создают опасность для проживания людей в жилом помещении. Причиной разрушения и осыпания штукатурки потолка является прогибание балок перекрытия. На фотографиях 35-38 экспертного заключения усматривается прогибание балок. В данном случае необходимо заменять балки, а чтобы это сделать требуется разобрать всю крышу. Поэтому стоимость восстановительного ремонта будет значительно больше суммы 333346 рублей, поскольку П.В.И. не рассчитывал замену крыши. То, что жилое помещение не отапливалось с осени 2017г. не является причиной образования недостатка в виде прогибания балок перекрытия. Данные недостатки образовались не в течение последнего года, а более двух лет назад. Указанные недостатки являются скрытыми и истец при приобретении дома их не могла обнаружить. 

Оснований ставить под сомнение экспертное заключение Д.О.И. имеющим соответствующую квалификацию, продолжительный стаж работы, не имеется, обстоятельств, свидетельствующих об его заинтересованности в исходе дела, также не установлено, и кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт Д.О.И.. предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, о чем отобрана подписка.

ФИО1 при заключении договора купли-продажи не была поставлена об имеющихся недостатках в квартире со стороны ФИО3

Самим же продавцом доказательств предупреждения покупателя обо всех особенностях жилого помещения на момент заключения сделки купли-продажи не представлено. Ответчик не доказала наличие обстоятельств, на которых основаны ее возражения по иску.

При том, что из материалов дела и пояснений сторон следует и сторонами не оспаривается, что квартира продавалась с отделкой в виде натяжного потолка. Вследствие чего, при обычном визуальном осмотре квартиры, без вскрытия натяжного потолка, истица не имела возможности установить наличие на потолке недостатков.

В связи с выявленными существенными недостатками покупателем ФИО1 заявлено о расторжении договора купли-продажи от 27.07.2017г. и возврате уплаченных по нему денежных средств в размере 800000 рублей.

Поскольку указанные экспертами скрытые существенные недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, то их наличие в данном случае дает истцу основания в порядке ст. 475 ГК РФ требовать расторжения договора купли-продажи.

Устранение выявленных недостатков даже по приблизительным расчетам эксперта, составляет более 40 % цены договора. При этом, как пояснил эксперт Д.О.И. в стоимость восстановительного ремонта П.В.И.. не включил разборку крыши, без чего нельзя заменить балки перекрытия и соответственно размер восстановительных расходов будет значительно больше. 

Таким образом, несмотря на то, что выявленные недостатки жилого помещения являются устранимыми, их устранение требует значительных финансовых и временных затрат, в связи с чем, у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований.

Суд критически относится к доводам представителя ответчика о том, что выявленные в квартире недостатки произошли в результате того, что квартира с осени 2017г. не отапливалась. Так эксперт Д.О.И.. показал, что тот факт, что жилое помещение не отапливалось с осени 2017г. не является причиной образования недостатка в виде прогибания балок перекрытия.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст.88, 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам относятся расходы на оплату услуг представителей, другие расходы, признанные судом необходимыми.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поэтому требования о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в сумме 11500 рублей подлежат удовлетворению. При взыскании расходов на оплату услуг представителя суд считает, что расходы на оплату помощи представителя в размере 8000 рублей соответствуют характеру спора, принципу разумности и справедливости. При этом суд учитывает сложность дела, количество судебных заседаний, в который принимал участие представитель (3). Истец понесла по делу расходы по оплате стоимости проведенной экспертизы (эксперт П.В.И..) в размере 18000 рублей, расходы по вызову эксперта Д.О.И. в судебное заседание в размере 2500 рублей. На основании изложенных выше норм закона данные суммы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Истец просит взыскать расходы по нотариальному оформлению доверенности на имя ФИО2 в сумме 1200 рублей. При этом оригинал доверенности в материалы дела не представлен. 

В абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной в материалы дела копии доверенности не следует, что доверенность выдана для участия в данном конкретном деле или конкретном судебном заседании. 

Таким образом, исходя из вышеизложенных обстоятельств дела, а также норм процессуального права, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания расходов по оформлению доверенности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры в жилом доме по адресу: 

<

адрес> от 27.07.2017г., заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Применить последствия расторжения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 27.07.2017г., взыскав с ФИО3 в пользу ФИО1 800000 рублей и передав в собственность ФИО3 квартиру в жилом доме по адресу: 

<

адрес>

Перерегистрацию права собственности квартиры в жилом доме по адресу: 

<

адрес> произвести после получения ФИО1 от ФИО3 800000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате стоимости проведенной экспертизы в размере 18000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме 8000 рублей, расходы по вызову эксперта в судебное заседание в размере 2500 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Суханова Л.А.