Дело № 3а-35/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Псков 08 июня 2020 года

Псковский областной суд в составе:

председательствующего судьи Анашкиной М.М.,

при секретаре Богдановой О.Н.,

с участием представителей административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Псковской области ФИО1,

заинтересованного лица Управления Росреестра по Псковской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Псковской области от 16 января 2020 г., вынесенного по результатам рассмотрения заявления ФИО3, 

У С Т А Н О В И Л:

МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях обратилось с административным иском об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Псковской области (далее Комиссия) от 16 января 2020 г., вынесенного по результатам рассмотрения заявления ФИО3

В обоснование иска указало, что 16 января 2020 г. Комиссия удовлетворила заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с КН (****) равной его рыночной стоимости в размере 5159000 руб.

О данном решении Комиссии МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях стало известно из переписки 08 февраля 2020 г., следовательно, с данной даты следует исчислять срок для оспаривания названного решения.

Административный истец не согласен с решением Комиссии, поскольку на момент заключения с ФИО3 Соглашения о замене стороны и о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 11 января 2016 г. № 1 кадастровая стоимость земельного участка составляла 11689905, 5 руб., установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости – 5159000 руб. приведет к снижению поступлений в виде арендной платы в федеральный бюджет.

Указывает, что принятый Комиссией во внимание Отчет ООО «Бюро оценки» № 119-12-19 об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН (****) не в полной мере соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ № 135-ФЗ). В частности, оценщик признал наиболее эффективным использование объекта под коммерческую застройку (автозаправочные станции, придорожные сервисы, т.е. недвижимость, относящаяся к сфере торговли и услуг), что само по себе не может являться невостребованным объектом. Тот факт, что ФИО3 не использует расположенные на земельном участке здания и не ухаживает за территорией земельного участка, нельзя рассматривать как факт проблемного использования объекта недвижимости.

Кроме того, вывод оценщика основан на анализе рынка за период 2014-2015 г.г., в то время как оценка земельного участка проводилась на 01 февраля 2016 г., что не может быть признано достаточным для подтверждения тенденций рынка и цены.

С учетом этого, административный истец просит признать незаконным решение Комиссии от 16 января 2020 г., вынесенного по результатам рассмотрения заявления ФИО3

Представитель административного истца, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения административного иска, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть заявленные требования в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Комиссии ФИО1 возражала против удовлетворения административного иска, представила письменные возражения, согласно которым оспариваемое решение принято Комиссией в рамках предоставленных полномочий, в соответствии с требованиями ФЗ № 135-ФЗ. Оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка выбрал наиболее эффективный и дорогостоящий способ его использования – под коммерческую застройку, из 15 объектов выбрал 4 аналоговых объекта по сделкам 2015 г., соответствующих виду разрешенного использования, применил корректирующие коэффициенты, у Комиссии замечаний к Отчету не выявлено.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Псковской области ФИО2 в судебном заседании указала на необоснованность заявленных требований, поддержала представленную письменную позицию, согласно которой административный истец не указал, каким нормам действующего законодательства не соответствует Отчет, в чем заключается его недостоверность.

Заинтересованное лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на административный иск, полагал доводы административного истца необоснованными, указал на пропуск трехмесячного срока для оспаривания решения.

Выслушав объяснения представителей административного ответчика и заинтересованного лица, изучив материалы административного дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 (часть 5 статьи 245 КАС РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с КН (****), площадью 50575 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: 

<

****>, является федеральной собственностью, полномочиями по управлению данным участком обладает административный истец.

ФИО3 на основании договора купли-продажи приобрел в собственность и зарегистрировал 23 апреля 2015 г. в установленном порядке право собственности на семь нежилых зданий, расположенных на указанном земельном участке. 

24 октября 2019 г. между МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях и ФИО3 заключено Соглашение о замене стороны и о внесении изменений и дополнений в договор аренды № 1 от 11 января 2006 г. находящегося в федеральной собственности земельного участка.

Согласно данному Соглашению ФИО3 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды № 1 от 11 января 2006 г., заключенному между Территориальным управлением Росимущества в Псковской области и ОАО «Завод Керамзит», обязался уплачивать арендодателю арендную плату, которая определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с КН (****) по состоянию на 01 февраля 2016 г. составляет 11689905, 5 руб.

25 декабря 2019 г. ФИО3 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению приложил Отчет ООО «Бюро оценки» № 119-12-19 об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН (****), которая по состоянию на 01 февраля 2016 г. составляет 5159000 руб.

Решением Комиссии от 16 января 2020 г. № 9 по результатам заявления ФИО3 принято решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН (****) в размере рыночной стоимости, равной 5159000 руб., установленной в отчете об оценке.

Согласно положениям статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации, формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в т.ч. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Порядок создания и работы Комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263.

Как следует из материалов дела, Комиссия при Управлении Росреестра по Псковской области создана на основании приказа Росреестра от 26 октября 2012 г. № П/487 с изменениями и дополнениями, состоит из четырех членов.

При принятии оспариваемого решения на заседании присутствовали все члены Комиссии, которые проголосовали единогласно за принятое решение.

Таким образом, нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования не установлено, оспариваемое решение принято Комиссией в рамках предоставленной компетенции, в уполномоченном составе, при наличии кворума.

Данные обстоятельства административным истцом не оспариваются, доказательств, опровергающих указанные выводы, судом не установлено. 

В пункте 20 данного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 ФЗ № 135-ФЗ).

Отчет ООО «Бюро оценки» № 119-12-19 об оценке рыночной стоимости земельного участка отвечает критериям допустимости, относимости, достоверности доказательства, соответствует положениям статей 11, 12 ФЗ № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р. 

Оценщиком из основных подходов определения стоимости объектов оценки с учетом требований пункта 11 ФСО № 1 выбран сравнительный подход, подробно обосновано неприменение доходного и затратного подходов.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункт 13 ФСО № 1).

В отчете приведена информация об объекте оценки, его подробное описание, фототаблицы.

Подробно и аргументировано приведено обоснование выбора объектов - аналогов, указаны их количественные и качественные характеристики, цена их предложения на открытом рынке для продажи в период 2015 г., при этом выбор объектов-аналогов произведен согласно требованиям пункта 10 ФСО № 1 и пункта 22 ФСО № 7.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 приведены результаты анализа рынка объекта оценки на дату оценки, в том числе основных показателей развития экономики, проанализированы необходимые факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, по ценообразующим факторам внесены необходимые корректировки.

Указаны сведения об источниках получения информации в отношении объектов-аналогов.

Следует отметить, что аналоги имеют схожую категорию земель с объектом оценки – земли населенных пунктов, вид использования земельных участков – аналогов – под коммерческую застройку является наиболее дорогостоящим, расположены аналоги на федеральных трассах и окраине г. Пскова, что по экономическим характеристикам превосходит местоположение оцениваемого объекта, соответственно, оказывает влияние на ценообразование и спрос.

Оценщиком подробно изложены основания применения корректировок.

Судом проверены доводы административного истца в части соответствия Отчета требованиям действующего законодательства, нарушений требований статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ и ФСО № 3, содержащего требования к отчету об оценке, не установлено.

Согласно пункту 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В связи с этим, оценщик обоснованно принял в качестве аналогов земельные участки, имеющие вид использования под коммерческую застройку, не применил корректировку на различие в виде разрешенного использования.

Необоснованны аргументы административного истца в части того, что не использование ФИО3 зданий не может рассматриваться как факт проблемного использования оцениваемого объекта недвижимости.

Оценщиком данный факт не учитывался, указанных выводов Отчет не содержит.

Несостоятельны доводы административного истца о том, что вывод оценщика основан на анализе рынка за период 2014 г. 

Согласно Отчету используемые аналоги предлагались на рынке в апреле, июне и декабре 2015 г., при этом оценка земельного участка проводилась на 01 февраля 2016 г., что является достаточным для подтверждения тенденций рынка и цены в указанный временной период.

Суд усматривает, что в Отчете допущена техническая опечатка в пунктах 1.4 и 9 в части даты оценки, однако данное обстоятельство не может повлиять на окончательные выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2016 г., поскольку из содержания Отчета однозначно следует о проведении оценки именно на 01 февраля 2016 г., о чем указано на титульном листе, в пунктах 2, 5, в таблицах аналогов (листы отчета 53, 57) и др.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, административный истец, настаивающий на удовлетворении административного искового заявления, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, положенных в основу оспариваемого решения Комиссии, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Однако доказательств несоответствия отчета требованиям законодательства административным истцом не представлено, те сомнения, которые приведены в административном иске, не свидетельствуют о его недостоверности.

Поскольку каких-либо достоверных доказательств нарушений оценщиком действующего законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, непосредственно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено, то доводы о недостоверности Отчета об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка нельзя признать обоснованными.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии об установлении кадастровой стоимости земельного участка с КН (****) равной его рыночной стоимости соответствует требованиям федерального законодательства, а указанные в административном иске сомнения относительно обоснованности Отчета не могут повлечь отмену оспариваемого решения Комиссии.

Необходимость представления экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в целях пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию со 02 июня 2016 г. отменена, в том числе и в случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, поэтому ссылка административного истца на значительную разницу между размером кадастровой стоимости и установленным оценщиком размером рыночной стоимости не может быть принята во внимание.

О проведении по делу оценочной экспертизы ни административный истец, ни заинтересованные лица не ходатайствовали. Оснований для ее назначения суд не усматривает.

Оценщик 1-й категории ФИО4 является членом Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», имеет диплом о профессиональной переподготовке в 2007 г. в Институте профессиональной оценки, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 10 мая 2018 г., имеет договор и полис обязательного страхования ответственности оценщика с АО «Альфа-Страхование».

Таким образом, лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. Оснований сомневаться в компетенции и профессионализме оценщика суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований о признании оспариваемого решения незаконным.

На основании изложенного, руководствуясь положениями глав 22, 25, статьями 178-180 КАС РФ,

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Псковской области от 16 января 2020 г., вынесенного по результатам рассмотрения заявлению ФИО3

На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11 июня 2020 г.

Председательствующий судья М.М. Анашкина