Дело № 2-9/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе:

председательствующего судьи Шматко С.Н.

при секретаре Шершневой Ю.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности, об определении условий договора, считать заключенным договор купли-продажи, взыскании судебных расходов, произвести зачет обязательства, обязании передать ключи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности, об определении условий договора, считать заключенным договор купли-продажи, взыскании судебных расходов, произвести зачет обязательства, обязании передать ключи.

Истец указал, что является собственником комнаты .... Собственником комнаты № являлся ФИО2, который 21.01.2018 года продал свою комнату ФИО3 Истец указал, что предложение о преимущественном праве покупки ему направлено после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил ФИО2 уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи комнаты № с дополнительными условиями покупки жилого помещения. ФИО1 полагает, что ФИО2 фактически уклонился от заключения договора купли-продажи с истцом, продажа комнаты № произведена с нарушением его преимущественного права покупки. Истец также направил заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о том, что он не отказывается от покупки комнаты. Однако Росреестр зарегистрировал переход права собственности от ФИО2 к ФИО3 

В связи с эти, истец просил суд перевести на ФИО1 права, обязанности по договору купли- продажи и право собственности следующего объекта недвижимости: жилое помещение площадью 15,9 кв.м. ( кадастровый №), расположенного по адресу: ..., жилое помещение №, жилая комната №, право собственности, на которое на имя ФИО3 Определить, включить и считать заключенным между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимости: жилое помещение площадью 15,9 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: ..., жилое помещение №, жилая комната № со следующими дополнительными условиями:

Стороны определили, что в случае признания настоящего договора недействительным (ничтожным ) полностью или в части, а равно применения последствий его недействительности (ничтожности), возврата права собственности на проданное жилое помещение продавцу или другому лицу, истребования у покупателя проданного жилого помещения или расторжения такого договора, независимо от оснований ( причин) наступления таких обстоятельств, продавец ФИО2 обязан вернуть покупателю 750 000р. в момент и день признания настоящего договора недействительным (ничтожным), а равно применения последствий его недействительности (ничтожности) или расторжения такого договора, возврата права собственности на проданное жилое помещение продавцу или другому лицу, истребования у покупателя проданного жилого помещения или расторжения такого договора.

Стороны определили, что при признании настоящего договора недействительным (ничтожным) полностью или в части, а равно применения последствий его недействительности (ничтожности), возврата права собственности на проданное жилое помещение продавцу или другому лицу, истребования у покупателя проданного жилого помещения или расторжения такого договора, независимо от оснований (причин) наступления таких обстоятельств, у покупателя возникает и считается возникшим право залога на жилое помещение №, состоящее из жилой комнаты № площадью 15,9 кв.м. в ..., КН № (право залога права собственности на указанное жилое помещение). Упомянутое жилое помещение (право собственности на него), как предмет залога, для целей залога, сторонами оценено в 500 000р. Указанный залог действует до момента полного исполнения продавцом своих обязательств перед покупателем по настоящему договору, т.е. до момента возврата покупателю 750 000р. и обеспечивает исполнение продавцом перед покупателем своего обязательства по возврату 750 000р. Покупатель преимущественно перед всеми другими лицами имеет право обратить взыскание на указанный предмет залога в случае нарушения продавцом своего обязательства по возврату покупателю 750 000р. Условие настоящего договора о залоге сохраняется в любом случае, независимо от оснований лишения покупателя права собственности на проданное жилое помещение или истребования у него проданного жилого помещения. В случае возникновения оснований для истребования покупателем от продавца 750 000р., не требуется письменного уведомления об испрашивании указанной суммы от покупателя продавцу, равно как и не требуется направления покупателем продавцу письменного извещения об обращении взыскания на жилое помещение ..., КН №.

В случае признания настоящего договора недействительным (ничтожным), а равно применения последствий его недействительности (ничтожности) или расторжения такого договора, в результате которых покупатель лишается права собственности на проданное жилое помещение, возврата права собственности на проданное жилое помещение продавцу или другому лицу, истребования у покупателя проданного жилого помещения независимо от оснований (причин) наступления таких обстоятельств, продавец и привлеченные им третьи лица не имеют право пользоваться жилым помещением №, состоящим из жилой комнаты № площадью 15,9 кв.м. в ..., сдавать его в аренду, иным образом распоряжаться, обременять и ограничивать, а покупатель имеет право продолжать пользоваться проданным жилым помещением - до момента полного исполнения продавцом своих обязательств перед покупателем по настоящему договору по возврату 750 000р.

При наступлении предусмотренных в настоящем договоре оснований для обращения взыскания на предмет залога, таковое осуществляется в судебном порядке.

Продавец гарантирует, что не состоит в зарегистрированном браке и не требуется чьего-либо согласия на отчуждение указанного в настоящем договоре жилого помещения.

Покупатель гарантирует, что не состоит в зарегистрированном браке и не требуется чьего-либо согласия на приобретение указанного в настоящем договоре жилого помещения.

Продавец гарантирует, что он осознанно заключает настоящее соглашение, его условия для него не являются кабальными, продает жилое помещение по своему свободному волеизъявлению и, что он не страдает какими-либо заболеваниями, препятствующими заключению настоящего договора и не имеется обстоятельств, препятствующих заключению данного договора.

Продавец гарантирует, что отчуждаемое жилое помещение не обременено, не арестовано, в отношении него нет права пользования, залога, права требования, права аренды и других иных прав любых других лиц и, что в жилом помещении не проживают и не зарегистрированы несовершеннолетние и лица, лишенные или ограниченные в дееспособности, лишенные и (или) ограниченные в родительских правах, а также, что в отношении проданного по настоящему договору жилого помещения не имеется спора и правопритязаний. Все обязательства, ограничения, которые возникли и (или) имелись в отношении указанного жилого помещения и о которых в настоящем договоре продавец не уведомил покупателя, признаются недействительными, отменяются (прекращаются) и не распространяются на покупателя.

Стороны определили, что вся задолженность по жилищно-коммунальным платежам, налогам, обязательным взносам, возникшая до момента перехода права собственности на жилое помещение к покупателю, оплачивается продавцом. Продавец обязан представить покупателю доказательства (квитанции оплаты и справки) отсутствия задолженности по всем налоговым, жилищно-коммунальным платежам, в т.ч. кап. ремонту и справку (поквартирную карточку) об отсутствии в отчуждаемом помещении зарегистрированных лиц.

В день вступления в законную силу решения суда о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи в пользу ФИО1, ФИО2 обязуется передать покупателю ключи от отчуждаемого жилого помещения и гарантирует, что в нем нет незаконных перепланировок (переустройств) и гарантирует полное соответствие указанного жилого помещения правовым и техническим документам, что стороны признают существенным условием настоящего договора.

Продавец подтверждает, что в отчуждаемом жилом помещении отсутствуют какие-либо вещи, мебель.

Взыскать с ФИО2 в пользу истца судебные расходы: государственная пошлина 10 700р., получение выписки ЕГРН на спорное жилое помещение 780р., получение копии договора купли-продажи, на основании которого осуществлен переход права 320р., почтовые расходы по направлению ФИО2 уведомлений на общую сумму 515 р. 52к., получение выписки ЕГРН от 05.04.18г. 420 р., всего 12 735 р. 52к.

Произвести зачет обязательства ФИО1 по выплате 750 000р. за приобретение следующего объекта недвижимости: жилое помещение площадью 15,9 кв.м., расположенного по адресу: ..., жилое помещение №, жилая комната № на сумму 12735р.52к. Признать прекращенным путем зачета требований исполнения обязательств: ФИО2 по выплате ФИО1 12 735р52к. ФИО1 по выплате ФИО2 750 000р. в части 12 735р52к. В решении суда указать, что оно является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих записей, в т.ч. о праве собственности ФИО1 на следующий объект недвижимости: жилое помещение площадью 15,9 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: ... жилое помещение №, жилая комната №.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец неоднократно уточнял исковые требования и в результате просил суд прекратить право собственности ответчика ФИО3 на жилое помещение площадью 15,9 кв.м., расположенное по адресу: ..., жилое помещение №, жилая комната №. Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 27.01.2018г. и право собственности - жилого помещения площадью 15,9 кв.м., расположенного по адресу: ..., жилого помещения №, жилая комната №. Признать за ФИО1 право собственности на спорное жилое помещение площадью 15,9 кв.м. по адресу: ..., жилое помещение №, жилая комната №. Определить и считать заключенным между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимости: жилое помещение площадью 15,9 кв.м. по адресу: ..., жилое помещение №, жилая комната №, с дополнительными условиями, изложенными в первоначальном иске. 

Взыскать с ФИО2 в пользу истца судебные расходы: государственная пошлина 10 700р., получение выписки ЕГРН на спорное жилое помещение 780р., получение копии договора купли-продажи, на основании которого осуществлен переход права 320р., почтовые расходы по направлению ФИО2 уведомлений на общую сумму 515 р. 52к., получение выписки ЕГРН от 05.04.18г. 420 р., всего 12 735 р. 52к.

Произвести зачет обязательства ФИО1 по выплате 750 000р. за приобретение следующего объекта недвижимости: жил������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�????????????‡��?????????????�?�????Й?��? �??�??????????????J?J???H???h�??�???�?Й??????????�?�????Й?��? �??�???????????J?J??????????????????J?J?J??????�????????????�?�?�??Й?Й?????????J?J?J????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������z�����?������‘�����?������e�����������?????�??? �??�????\?�???????¤?$??????????\?�???????¤?$??????????\?�?????�????$???�???�????\?�???????¤?D?$??$? �??�??????\?�???????¤?D?$??$? �??�??????\??�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������µ�����?������§�����?������µ�����?������‘�����?������‘�����?������‘�����?�������������???�?????�???????\?????�?????\???�???�?????\???????�???????\?�?????????¤????????\?�???????¤??????\??�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�������?�?????????¤????????\???????�???????\?ое помещение площадью 15,9 кв

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и дате судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд ходатайство об отложении слушания дела. Суд считает, что очередное ходатайство истца об отложении направлено исключительно на затягивает производства по делу, которое длительное время находится в производстве суда, неоднократно откладывалось по ходатайствам истца. Истец не лишен права обратиться к услугам представителя, как истец имел возможность представить доказательства по существу спора, в связи с чем, ходатайство об отложении дела суд отклоняет. Суд, учитывая срок рассмотрения гражданского дела, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и дате судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя, возражал против удовлетворения исковых требований указав, что не имеет претензий к ФИО3, связанных с исполнением договора купли-продажи жилого помещения №, состоящего из жилой комнаты № площадью 15,9 кв.м. в квартире общей площадью 432,0 кв.м., расположенной по адресу: ... от .... Денежные средства, предусмотренные договором в сумме 750 000 рублей, получил в полном объеме. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и дате слушания дела извещена надлежащим образом, просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, направила в суд письменные возражения ссылаясь на то, что факт направления уведомления о согласии на покупку комнаты на предложенных истцом иных условиях, без внесения соответствующей суммы в депозит нотариуса или судебного департамента, не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки. 

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил суд отказать в их удовлетворении, дав пояснения аналогичные доводам возражений.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, направил в суд письменный отзыв на исковое заявление указав, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав носят заявительный характер, в связи с чем государственная регистрация права собственности истца с прекращением соответствующего права ответчика возможна на основании обращения в установленном порядке и предоставлении необходимых документов. Также представителем Управления заявлено ходатайство об исключении Управления из числа ответчиков, в связи с тем, что при рассмотрении споров о праве на недвижимость Управление не может являться ответчиком, поскольку не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество, т.к. рассматриваемый спор о праве не затрагивает права и обязанности Управления.

Суд, выслушав представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ФИО1 является собственником жилых комнат № площадью 29,8 кв.м., в жилом помещении ... общей площадью 432,0 кв.м., расположенной по адресу: .... Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ..., запись регистрации №.

ФИО2 являлся собственником жилого помещения №, состоящего из жилой комнаты № площадью 15,9 кв.м. в ... общей площадью 432,0 кв.м., расположенной по адресу: ..., что подтверждается выпиской ЕГРН от 05.04.2018 года.

27.01.2018 года между ФИО2 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны заключен договор купли-продажи жилого помещения №, документы на регистрацию которого были поданы представителями сторон в Управление Росреестра по Ростовской области.

Как следует из письма Управления Росреестра по Ростовской области от 26.06.2018 № в орган регистрации прав 16.02.2018 представлены заявления об осуществлении государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении жилой комнаты №, в жилом помещении №, в ... на основании договора купли-продажи от 27.01.2018.

В связи с отсутствием документов, подтверждающих извещение собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продавца продать комнату № постороннему лицу с указанием цены и других условий, 01.03.2018 Управлением осуществлено приостановление государственной регистрации на основании заявления продавца комнаты № в соответствии со ст. 30 Закона о регистрации с целью предоставления дополнительных документов.

Из материалов дела следует, что 15.03.2018 года ответчик ФИО2 направил истцу уведомление о продаже жилой комнаты. Согласно представленных сведений почтовое отправление получено ФИО1 19.03.2018.

19.04.2018 года истец направил в адрес ФИО2 ответ о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли – продажи с дополнительными условиями. 

Судом установлено и подтверждается выпиской ЕГРН от 14.05.2018 года, что право собственности ФИО3 на комнату № зарегистрировано в установленном законом порядке - 03.05.2018 года, по истечении срока со дня извещения собственников комнат в коммунальной квартире, предусмотренного п. 2 ст. 250 ГК РФ в целях возможного приобретения комнаты №.

Доводы истца о том, что ответчиками нарушено его преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости, так как он в установленный срок направил ответчику ФИО2 ответ о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки с приложенным проектом договора купли – продажи с дополнительными условиями основан на не верном понимании норма материального права.

То обстоятельство, что истец не успел согласовать с ответчиком условия сделки не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку в силу положений ст. 250 ГК РФ истец обязан был либо приобрести спорное жилое помещение на предложенных ответчиком условиях в безусловном порядке, либо отказаться от их приобретения.

Согласно абз.2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления ответа о желании воспользоваться своим правом без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

Таким образом, по смыслу положений ст.250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. Учитывая, что истец со дня получения извещения о продажи комнаты № – 19.03.2018 года, конкретных действий, направленных на приобретение спорной комнаты, не предпринимал, кроме как направления в последний день срока ответа о желании заключить договор на условиях, отличных от предложенных продавцом, суд приходит к выводу, что у истца имелась возможность воспользоваться своим правом на приобретение комнаты №, в связи с чем действиями ответчиков право истца не нарушено. 

При таких обстоятельствах, поскольку истец, достоверно знавший о факте продажи комнаты № и условиях ее продажи, в случае наличия у него намерений на приобретение спорного жилого помещения, не был лишен возможности, как минимум с 19.03.2018 года, заключить договор купли-продажи; кроме того, в случае уклонения ответчика ФИО2 от заключения указанного договора, ФИО1 не лишен был возможности внести денежные средства на депозит нотариуса, тем самым выполнив свои обязательства; в связи с чем, истцом был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что его права были нарушены не имеется, в связи с чем в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности, об определении условий договора, считать заключенным договор купли-продажи, взыскании судебных расходов, произвести зачет обязательства, обязании передать ключи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30.04.2019г.