36RS0001-01-2024-003919-30

Дело № 2-3038/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 декабря 2024 г. Железнодорожный районный суд г. Воронеж в составе

председательствующего судьи Горбовой Е. А.

при секретаре Устиновой Е. Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиции недвижимость торги» о взыскании денежных средств, внесенных в качестве задатка, расходов по оплате государственной пошлины,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Инвестиции недвижимость торги» о взыскании денежных средств, внесенных в качестве задатка, расходов по оплате государственной пошлины, ссылаясь при этом на то, что 10.07. 2024 между сторонами были заключены предварительный договор № 1 купли-продажи квартиры от 10.07.2024 и соглашение о задатке № 1 от 10.07.2024.

Согласно п. 1.1 договора стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (далее - основной договор).

Согласно п. 1.2 договора предмет основного договора - трехкомнатная квартира общей площадью 65,3 кв. м, расположенная в трёхэтажном жилом доме на 1 этаже по адресу: город Воронеж, 

<

адрес>, кадастровый номер № ..... Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи, № 150/120, выдан 03.11.2023, акта приема-передачи арестованного имущества, выдан 03.11.2023 года, протокола заседания комиссии по подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества и об определении победителя, № 145/120, выдан 26.10.2023, что подтверждается записью в ЕГРН от 26.02. 2024 

Согласно п.1.3. договора ответчик обязался перед истцом заключить с ним основной договор в срок 17.08.2024.

Условия предварительного договора (п.п. 1.5, 3.1.3) также предусматривали, что ответчик обязался передать квартиру свободной от прав третьих лиц, обеспечить выселение из квартиры предыдущего владельца, утратившего право пользования жилым помещением ФИО2, освободить квартиру от вещей; оплатить задолженность по коммунальным платежам; предоставить истцу справку из отдела полиции о снятии с регистрационного учёта ФИО2

Согласно акту приёма-передачи денежных средств от 10.07.2024 истец наличными внёс ответчику по договору денежные средства в размере 200 000 руб. в качестве задатка.

Однако на дату совершения сделки купли-продажи, установленную предварительным договором (17.08.2024) основной договор заключен не был по причинам, не зависящим от покупателя. 

Истцу со слов представителя ответчика известно, что ФИО2 из квартиры не выселился, проживает там, не освободил квартиру от своего имущества, что, по мнению истца, исключает ее фактическую передачу в рамках исполнения сделки купли-продажа стороной продавца на условиях, прописанных в предварительном договоре. ФИО1 считает, что ответчик нарушил условия договора, а именно п. 1.1, п. 1.2, п. 1.3, п.3.1.3. 

Действий, свидетельствующих о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры со стороны организации-ответчика в пределах срока действия предварительного договор и по истечении его совершено не было.

26.08.2024 истец вручил генеральному директору ООО «Инторг» письменное требование о возврате задатка в двойном размере.

Задаток был возвращен истцу в размере 200 000 руб., т.е. в части затребованной суммы, о чем сторонами 28.08.2024 был составлен соответствующий акт.

Устно ответчик пояснил, что в ближайшее время исполнить обязательство в полном объеме не представляется возможным, поскольку финансовое положение фирмы это не позволяет, в том числе по причине невозможности продажи квартиры, являвшей предметом сделки по предварительному договору № 1 от 10.07.2024. При этом причины незаключения основного договора, на которые ответчик сослался, по сути являются экономическим рисками ответчика - коммерческой организации.

Неисполнение обязательства, обеспеченного задатком, в рамках вышеуказанной сделки существенным образом нарушило права и законные интересы истца.

ФИО1 просит суд взыскать с ответчика ООО «Инвестиции недвижимость торги» задаток в размере 200 000 руб. и расходы по оплате госпошлины в размере 5200 руб.

В судебное заседание истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени слушания дела, не явилась, просит рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает.

Представитель ответчика ООО «Инвестиции недвижимость торги», надлежащим образом извещенного о времени слушания дела, в судебное заседание не явился, представил суду письменные возражения, согласно которым просит в удовлетворении иска отказать, считает что часть 2 статьи 381 ГК РФ, на которую ссылается истец, не применима в настоящем споре, так как ответчик нарушил условия договора по вине третьего лица ФИО2, который не исполняет решение суда и не желает добровольно выселяться из спорной квартиры. 

Изучив материалы дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон по представленным материалам и приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с принципом состязательности и диспозитивности суд не имеет право по своей инициативе осуществлять сбор доказательств. Суд лишь способствует заинтересованным лицам в сборе доказательств при условии, что эти лица не имеют возможности самостоятельно получить необходимое им доказательство.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ предметом доказывания по гражданскому делу являются обстоятельства, обосновывающие требования и возражения сторон, и иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Под обстоятельствами, обосновывающими требования и возражения сторон, понимаются юридические факты, с которыми закон, применяемый по делу, связывает правовые последствия для сторон в делах искового производства.

Предмет доказывания в делах искового производства имеет два источника формирования: основание иска и возражение против иска; гипотезу и диспозицию нормы материального права, подлежащей применению по конкретному делу. Естественно, что важное значение для точного вывода о предмете доказывания имеет основание иска.

Доказательственными фактами называются такие обстоятельства, которые, будучи установленными в суде, позволяют прийти к выводу о наличии или отсутствии юридически значимых фактов.

Суд, определяя предмет доказывания по конкретному делу, не связан полностью фактами, указанными сторонами. Если истец и ответчик в обоснование своих требований или возражений ссылаются на факты, не имеющие юридического значения для рассмотрения дела, суд не включает их в предмет доказывания по делу.

Судебное доказательство является таковым только тогда, когда оно способно по содержанию сведений (информации) подтвердить или опровергнуть искомые факты предмета доказывания и получено из предусмотренных в абз. 2 ч. 1 ст. 55 ГПК РФ процессуальных носителей этих сведений.

Положениями ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что 10.07. 2024 в г. Санкт-Петербург между сторонами были заключен предварительный договор № 1 купли-продажи, согласно п. 1.1 которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (л. д. 7-10).

Согласно п. 1.2 договора предмет основного договора - трехкомнатная квартира общей площадью 65,3 кв. м, расположенная в трёхэтажном жилом доме на 1 этаже по адресу: город Воронеж, улица 

<

адрес>, кадастровый номер № ..... Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли- продажи, № 150/120, выдан 03.11.2023, акта приема-передачи арестованного имущества, выдан 03.11.2023 года, протокола заседания комиссии по подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества и об определении победителя, № 145/120, выдан 26.10.2023, что подтверждается записью в ЕГРН от 26.02. 2024 

Согласно п.1.3. договора ответчик обязался перед истцом заключить с ним основной договор в срок 17.08.2024.

По предварительной договоренности стороны согласовали цену основного договора в размере 2 550 000 руб. (п.2.1 договора).

Условием заключения основного договора (п. п. 1.5) являлась возможность передачи квартиры продавцом свободной от прав третьих лиц, освобожденной от фактического проживания бывших собственников и членов их семей, в состоянии, пригодном для проживания.

Продавец в соответствии с п. 3.1.3 договора обязался выселить из квартиры бывшего собственника ФИО2, освободить квартиру от вещей бывшего собственника; оплатить задолженность по коммунальным платежам, начисленную по 30.06.2024; предоставить покупателю органа жилищного или регистрационного учета о снятии с регистрационного учета ФИО2

В обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости согласно вышеуказанному договору стороны 10.07.2024 заключили соглашение о задатке № 1, в соответствии с которым в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи квартиры с продавцом в порядке, согласованном условиями предварительного договора, продавец выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговоренного в п. 1.1 соглашения (200 000 руб.), путем безналичного банковского перевода или в наличной форме, обеспечив получение денежных средств не позднее пяти рабочих дней с момента прекращения действия данного соглашения (л. д. 11).

Согласно акту приёма-передачи денежных средств от 10.07.2024 истец наличными внёс ответчику по договору денежные средства в размере 200 000 руб. в качестве задатка (л. д. 12).

Согласно ч.1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Применительно к обстоятельствам данного дела заключение основного договора зависело от освобождения квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи, от фактического проживания бывшего собственника данной квартиры, в состоянии, пригодном для проживания. Из условий предварительного договора прямо следует, что ответчик обязался выселить из квартиры бывшего собственника ФИО2, освободить квартиру от вещей бывшего собственника; оплатить задолженность по коммунальным платежам, начисленную по 30.06.2024; предоставить покупателю органа жилищного или регистрационного учета о снятии с регистрационного учета ФИО2

В своих возражениях ответчик ссылается на решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 13.03.2024, оставленное в силе апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 11.06.2024, которым ФИО2 прекращено право пользования жилым помещением – 

<

адрес> г. Воронеж с его выселением из указанного жилого помещения. На основании вступившего в законную силу решения суда выдан исполнительный лист, который предъявлен к исполнению в Железнодорожный РОСП г. Воронежа, постановлением судебного пристава-исполнителя от 08.07.2024 возбуждено исполнительное производство № 121617/254/36030-ИП

Исходя из вышеизложенного, доводы ответчика о нарушении условий договора по вине третьего лица и неприменении ч. 2 ст. 381 ГК РФ суд находит несостоятельными, поскольку заключая предварительный договор купли-продажи 10.07.2024, то есть через два дня после возбуждения исполнительного производства о принудительном исполнении решения суда о выселении ФИО2 из вышеназванной квартиры, ответчик ООО «Инторг» знал об отказе бывшего собственника от исполнения решения суда о выселении, обращении решения суда к принудительному исполнению, имел возможность просчитать возможные риски, однако принял на себя предусмотренные договором обязательства освободить квартиру в установленный договором срок. 

Таким образом, неисполнение ответчиком по настоящему делу обязанностей по предварительному договору купли-продажи относится к рискам самого ответчика, что позволяет признать его стороной, ответственной за неисполнение условий договора, в связи с чем заявленные истцом требования о взыскании двойной суммы задатка являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, взыскание которых возможно только в рамках гражданского дела, по которому данные расходы были понесены, в связи с чем судебные расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной при предъявлении иска в суд в размере 5 200 руб., подтвержденные материалами дела, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиции недвижимость торги» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 ФИО6 задаток в размере 200 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины, а всего взыскать 205 200 руб. (двести пять тысяч двести рублей).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Горбова Е. А.

Решение суда в окончательной форме принято 20.12.2024.