УИД 61OS0000-01-2024-001031-96

дело № 3а-472/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 октября 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 9 июля 2024 г. № ОРС-61/2024/000691 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

директор общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ООО «Фортуна») обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что общество является собственником участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 17 596 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: Туристическое обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2022 г., составляет 22 783 476,76 руб., что не соответствует его рыночной стоимости. Рыночная стоимость участка определена в отчете № 37/05/2024 от 15 мая 2024 г., выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО1, в сумме 8 690 000 руб. по состоянию на 1 января 2024 г. ООО «Фортуна» обращалось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, но решением № ОРС-61/2024/000691 от 9 июля 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано.

Административный истец просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 9 июля 2024 г. № ОРС-61/2024/000691 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в размере 8 690 000 руб. по состоянию на 1 января 2024 г. 

После ознакомления с заключением судебной экспертизы № 113СЭ/57-2024 от 16 сентября 2024 г. административный истец уточнил требования в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости. Окончательно просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 9 июля 2024 г. № ОРС-61/2024/000691 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в размере 15 940 000 руб. по состоянию на 1 января 2024 г. 

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО); в качестве заинтересованных лиц привлечены: министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Волгодонска. 

Представитель административного истца – ФИО3, действующий по доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен. В заявлении об уточнении требований изложил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Фортуна».

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя ГБУ РО. 

Представители минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии. 

Представитель Администрации г. Волгодонска в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен. 

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав материалы дела, и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН, ООО «Фортуна» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 17 596 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: Туристическое обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации общество является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 7 мая 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 22 783 476,76 руб. (л.д.17 том 1). 

19 июня 2024 г. в ГБУ РО поступило заявление ООО «Фортуна» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 37/05/2024 от 15 мая 2024 г., выполненный оценщиком ФИО1 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 1 января 2024 г. в размере 8 690 000 руб.

9 июля 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000691 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.8, пп. 10 п. 7 пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 2 п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», пп. «б» п. 22, п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». 

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

26 июля 2024 г., без нарушения установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

Решение № ОРС-61/2024/000691 от 9 июля 2024 г. принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета от 15 мая 2024 г. № 37/05/2024 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг».

В соответствии с заключением № 113СЭ/57-2024 от 16 сентября 2024 г., подготовленным экспертом ФИО2, отчет № 37/05/2024 не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе частично перечисленные в решении ГБУ РО.

Экспертом в отчете выявлены следующие нарушения: отсутствие обязательных элементов задания на оценку, сведений о независимости оценщика и ссылки на недействующие стандарты оценки; некорректное определение сегмента рынка, к которому относится исследуемый участок, неправильный подбор аналогов; ненадлежащий анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект; недостаточная информация о ценах предложений; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, доступный объем рыночной информации не описан; фактически применяя сравнительный подход, оценщик не полностью анализирует рынок продажи аналогичных объектов; отсутствие по аналогам 2 и 3 информации о полной дате объявления; отсутствие подтверждения актуальности информации по аналог №1; отсутствие обоснования изменения рынка земли при применении корректировки на условия рынка; отсутствие корректировки на наличие улучшений по аналогу №3.

Эксперт сделал вывод, что указанные нарушения повлияли на итоговую стоимость объекта исследования.

Проанализировав информацию о выявленных нарушениях, указанных в решении ГБУ РО от 9 июля 2024 года № ОРС-61/2024/000691, эксперт пришел к выводу, что нарушения подтверждаются частично и влияют на кадастровую стоимость объекта оценки.

По состоянию на 1 января 2024 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 15 940 000 руб.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

Поскольку выявленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета, отражены в оспариваемом решении ГБУ РО, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Фортуна» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Решение № ОРС-61/2024/000691 соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов общества не нарушает.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в этой части.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Разрешение указанного требования, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Определяя рыночную стоимость на 1 января 2024 г., экспертом проведен анализ местоположения земельного участка. Установлено, что объект исследования расположен в северо-западной окраине города Волгодонск, имеет выход к берегу р. Дон; основное окружение представлено базами отдыха, незастроенными земельными участками и частными жилыми домами; по району расположения объект исследования относится к району «Окраины города, промзоны»; состояние подъездных путей хорошее.

В связи с ретроспективной датой определения стоимости, осмотр объекта недвижимого имущества экспертом не производился. Описание местоположения и состояния объекта экспертизы основывалось на данных из материалов дела, а также на основе открытых источников информации.

Согласно сегментации рынка земельных участков по категориям и видам разрешённого использования исследуемый земельный участок отнесен к классу земельных участков под объекты рекреации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проанализировав информацию о предложениях эксперт отобрал три объекта – аналога, представленных к продаже, отдав приоритет участкам наиболее схожим с исследуемым по площади, назначению и местоположению (таблицы 13, 14). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на расположение относительно водоема, коммуникации, скидку на торг (таблица 16).

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы. Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 15 940 000 руб. по состоянию на 1 января 2024 г. подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 19 июня 2024 г.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы и счет на сумму 70 000 рублей (л.д. 86-88 том 2).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 70 000 рублей (платежное поручение №23 от 21 августа 2024 г.). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Бета консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 9 июля 2024 г. № ОРС-61/2024/000691.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 17 596 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: Туристическое обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2024 г., в сумме 15 940 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 19 июня 2024 г.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-472/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 рублей на счет ООО «Бета консалтинг». 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В.Журба