Р Е Ш Е Н И Е

 дело № 2-988/18 год

Именем Российской Федерации

«08» октября 2018 год

Московский районный суд города Калининграда

в составе председательствующего: судьи Кулаковой Н.В.

при секретаре: Иванченко В.О. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску: ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделок, 

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 обратилась в суд с иском, в котором указала, что ей на основании договора приватизации от 07.10.1999 года принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу : 

<

адрес>.

В феврале 2018 года при обращении в ГКУ Калининградской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» с заявлением о предоставлении компенсации расходов по капитальному ремонту, ей стало известно о том, что право собственности на ее квартиру зарегистрировано за иным лицом – ФИО3 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, полученной после указной информации, право собственности на указанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО3.

Она не производила действий по отчуждению принадлежащей ей квартиры, с ответчиком ФИО3 не знакома, каких-либо договоров об отчуждении квартиры, актов приема-передачи жилого помещения не подписывала, денежных средств за квартиру не получала. Иных лиц, зарегистрированных и проживающих в данной квартире не имеется, указанное жилое помещение является ее единственным жильем.

Ответчик в спорную квартиру после даты оспариваемой сделки вселиться не пытался, по вопросу вселения к ней не обращался. 

С учетом изложенного и в соответствии со ст. ст. 166-168, 301-302 ГК РФ, просила признать недействительной сделку по отчуждению в пользу ответчика ФИО3 квартиры 

<

адрес>, общей площадью 32,8 кв.м; признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО3 на указанное жилое помещение, истребовать квартиру из чужого незаконного владения ФИО3 в ее пользу. 

В последствии, ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 неоднократно уточняла свои исковые требования, указала в качестве соответчика ФИО2, дополнила, что при ознакомлении с регистрационным делом Управления Росреестра по Калининградской области, истребованным по запросу суда, выяснилось, что в отношении спорной квартиры были совершены две сделки, которые она считает недействительными, а именно: договор купли-продажи квартиры по адресу : 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3

Она никогда не изъявляла желания произвести отчуждение спорной квартиры, денежных средств по договору купли-продажи не получала, подпись в договоре и на заявлении о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2 от ее имени выполнена не ей, договор купли-продажи между ней и ФИО2 датирован ДД.ММ.ГГГГ, однако, представлен на государственную регистрацию перехода права только ДД.ММ.ГГГГ, после заключения договора приобретателем квартиры каких-либо расходов и иных действий по содержанию и обслуживанию квартиры не производилось, осмотр квартиры до заключения договора купли-продажи покупателем не производился, договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 заключен в короткий срок (ДД.ММ.ГГГГ). После регистрации права собственности покупатели в спорную квартиру не вселялись, она из квартиры не выселялась и не снималась с регистрационного учета, единолично несет бремя содержания жилого помещения, оплачивает коммунальные и иные платежи, фактически, квартира из ее владения и пользования не выбывала.

Полагает, что данные сделки являются недействительными по тем основаниям, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры с ФИО2 она, в силу имеющихся у нее заболеваний и состояния здоровья, не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. 

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ она находилась на стационарном лечении в Центральной городской клинической больнице города Калининграда с диагнозом: дисциркуляторная энцефолопатия 3 степени декомпенсации на фоне атеросклероза сосудов головного мозга, артериальной гипертензии, амнестической деменции, атеросклеротического кардиосклероза.

Предположительно, что в период ее нахождения на лечении, недобросовестным лицам стал известно о наличии у нее в единоличной собственности недвижимого имущества, после чего были совершены перечисленные выше недействительные сделки.

С учетом изложенного и в соответствии со ст. 166,167,171,177 ГК РФ, просила признать недействительным договор купли-продажи 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО2 и договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, признать недействительной запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО3 на данную квартиру, применить последствия недействительности сделок путем приведения сторон в первоначальное положение, возвратить данную квартиру в ее собственность.

В судебном заседании ФИО1 и ее представители по доверенности ФИО4, по ордеру ФИО5 поддержали исковые требования по изложенным в заявлении основаниям, ФИО1 дополнила, что постоянно проживает в спорной квартире с 1982 года одна, мужа и детей у нее нет, квартиру продавать ее не собиралась, никакие документы о продаже квартиры не подписывала, никто к ней по этому поводу не приходил, с ФИО2 и ФИО3 не знакома, никогда их не видела и никуда с ними не ходила.

ФИО4 дополнила, что приходится родной сестрой ФИО1, последняя живет одна, замужем никогда не была, детей у нее нет, из родственников есть только она и ее сын с семьей. Она одна посещает сестру, никто из посторонних лиц к ней в гости не приходит.

Около двух-трех лет назад сестра стала многое забывать, не помнила о том, что с ней договаривалась о встречах,, перестала пользоваться газом, пищу не готовила, покупала в магазине молочные продукты и хлебо-булочные изделия, этим питалась. Холодильника, телевизора, стиральной машины и часов у сестры нет, одежду она не гладит, еду, которую она приносила, при ней никогда не ела, мобильным телефоном не пользовалась, врачей игнорировала, за мед. помощью обращаться отказывалась и никакие лекарства не принимала, боялась, что ее отравят. Книги сестра также не читала, ничем не увлекалась, собирала пустые пластиковые бутылки из под молока, мыла их и расставляла в идеальном порядке на кухне, всю обувь хранила посреди комнаты, также расставляла ее на полу в идеальном порядке. Мусорное ведро и таз с разными тряпками, бумагой сестра тоже ставила в комнате, пол мыла только газетами, которые собирала на улице. Электричеством ФИО1 практически не пользуется, свет не включает.

В прошлом году летом сестра попала в ГБУЗ «Центральная городская клиническая больница» ее она узнавала, но остальные события не помнила. Вскоре после выхода из больницы сестра сообщила, что к ней приходил какой-то мужчина, спрашивал, хочет ли она лечиться у психиатра, она отказалась, тогда мужчина попросил ее расписаться в каких-то документах.

ФИО5 полагает, что факт нахождения е доверительницы на момент регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи к ФИО2, равно как на дату заключения договора в состоянии, не способном отдавать отчет своим действиям и руководить ими подтвержден совокупностью установленных по делу обстоятельств, в том числе, заключением судебной психолого-психиатрической экспертизы.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился всвязи с отбыванием наказания в ФКУ «Колония-поселение № 7» УФСИН по Калининградской области, о времени и месте его проведения извещен надлежаще. Ранее в судебном заседании, проведенном с использованием видеоконференцсвязи ФИО2 пояснял, что с ФИО1 не знаком, последнюю никогда не видел, с ФИО3 также не знаком, спорную квартиру покупать не собирался, денежных средств по договору купли-продажи не получал и никому не передавал, как данная квартира оказалась оформлена в его собственность, не помнит, против возвращения квартиры в собственность ФИО1 не возражает.

ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещался надлежаще, ранее в судебном заседании с иском ФИО1 соглашался, пояснял, что в начале 2017 года знакомая попросила месяца на два-три зарегистрировать спорную квартиру на его имя, затем обещала переоформить ее на иное лицо. С ФИО2 он ранее знаком не был, встретился с ним впервые около МФЦ, вместе подали документы на регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение, при этом, денежных средств по договору купли-продажи он ФИО2 не передавал, приобретать данное жилое помещение для себя не собирался, в квартире никогда не был. В последствии, ему стало известно, что по факту продажи указанной квартиры было возбуждено уголовное дело, он привлечен в качестве подозреваемого. О том, что в квартире проживала ФИО1 ему ничего известно не было, последнюю он никогда не видел и к ней в квартиру не приходил. 

Представитель Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещались надлежаще. Ранее от представителя Управления по доверенности ФИО6 было получено ходатайство с просьбой о рассмотрении данного дела без участия представителя всвязи с занятостью в других процессах. Также указывала в ходатайстве, что возражает против удовлетворения требований ФИО1 в части признания недействительной записи в ЕГРН по тем основаниям, в случае удовлетворения судом исковых требований о признании сделок недействительными, признании права собственности на спорное жилое помещение за истицей, основанием для регистрации права будет являться вступивший в законную силу судебный акт и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации в соответствии с законом

Выслушав участников процесса, заслушав свидетелей ФИО7, ФИО8, суд приходит к следующему.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Положения ч. 3 ст. 154 ГК РФ предусматривают, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 года № 100-ФЗ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Положениями ч.1 ст. 177 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 года № 100-ФЗ предусмотрено, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 Настоящего кодекса (ч.3 ст. 177 ГК РФ), гласивших, что каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Положениями ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения. Право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое создаваемое недвижимое имущество подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 551 ГК РФ гласит, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов данного гражданского дела следует, что ФИО1 в соответствии с договором приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником 

<

адрес>, общей площадью 32,8 кв.м., расположенной в 

<

адрес>

В указанном жилом помещении ФИО1 зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО1(Продавец) продала ФИО2 (Покупателю) 

<

адрес> за 

<

данные изъяты> рублей. 

Данный договор купли-продажи квартиры был представлен на регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 только ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное жилое помещение от ФИО1 к ФИО2

Из договора купли-продажи от 10.09.2017 года видно, что ФИО2 (Продавец) продал, а ФИО3(Покупатель) купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу : 

<

адрес> за 

<

данные изъяты> рублей.

Право собственности ФИО3 на указанное жилое помещение зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеизложенные обстоятельства подтверждаются поквартирной карточкой, копией лицевого счета квартиросъемщика, договорами приватизации, купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права, сведениями из Управления Росреестра по Калининградской области, материалами регистрационного дела.

ДД.ММ.ГГГГ ст. следователем 2го отдела СУ УМВД России по гор. Калининграду было возбуждено уголовное дело № 11801270014000666 в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 15 УК РФ по факту того, что 14.08.2017 года неустановленное лицо в неустановленном месте. путем обмана и злоупотребления доверием ФИО1 приобрело право собственности на квартиру 

<

адрес>, в результате чего последней был причинен материальный ущерб в сумме свыше 1 000 000 рублей, то есть в особо крупном размере.

Постановлением следователя от 21.04.2018 года ФИО1 признана потерпевшей по данному уголовному делу.

До настоящего времени предварительное расследование по уголовному делу не завершено.

Факт нахождения ФИО1, как на дату заключения с ФИО2 договора купли-продажи спорного жилого помещения, так и на дату регистрации перехода права собственности на квартиру от ФИО1 к ФИО2 нашел свое подтверждение в судебном заседании.

Свидетели ФИО7 и ФИО8 пояснили суду, что у ФИО1 в спорный период времени присутствовали признаки неадекватности поведения выражавшиеся в замкнутости, забывчивости, неузнаваемости близких, странности в проживании в квартире (закрывает все открытое пространство помещений газетами, обувь, мусорное ведро хранит посреди жилой комнаты, не готовит себе еду, не пользуется газом и бытовыми приборами). 

Из медицинской карты стационарного больного ФИО1 усматривается, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ она находилась на лечении в Центральной городской клинической больнице с основным диагнозом 

<

данные изъяты>

В данную больницу ФИО1 доставлена автомобилем скорой помощи, была найдена на улице, где ей стало плохо, в неадекватном состоянии, куда шла не помнила, с кем живет, не говорила. По результатам лечения был сделан вывод о том, что ФИО1 выписана с положительной динамикой, однако, дезортирована в месте и времени.

Из заключения амбулаторной комплексной психолого-психиатрической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного ГБУЗ «Психиатрическая больница Калининградской области № 1» на основании определения Московского районного суда гор. Калининграда от 08.08.2018 года № 232 следует, что на дату подачи ДД.ММ.ГГГГ года заявления на регистрацию перехода права собственности от нее к ФИО2 через МКУ «МФЦ г. Калининграда» ФИО1 обнаруживала клинические признаки органического поражения нервной системы сложного генеза (

<

данные изъяты>) с выраженными изменениями со стороны психики. Диагноз основывается на материалах гражданского дела и медицинских документах: отмечаемом у нее системном сосудистом поражении внутренних органов (

<

данные изъяты> что послужило причиной осмотра психиатра, установившего ей диагноз «

<

данные изъяты>». Диагноз подтверждается также и показаниями свидетелей о том. что нарушения памяти и странности в поведении у ФИО1 появились примерно с 2014 года ….

Таким образом, на дату подачи ДД.ММ.ГГГГ заявления на регистрацию перехода права собственности от нее к ФИО2 через МКУ «МФЦ г. Калининграда» ФИО1 находилась в таком состоянии, которое лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.

Также, комиссия экспертов-психиатров пришла к заключению о то, что в период времени, относящийся на дату подписания договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу : 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 с наибольшей степенью вероятности также не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

В пользу этого заключения свидетельствует то, что за внешней личностной сохранностью («сохранный мундир…фасад» -сохранность многолетнего стереотипного поведения, ограниченного повседневными бытовыми потребностями, привычным маршрутом жизни) у ФИО1 уже отмечались нарушения памяти, необычный образ жизни ( показания сестры испытуемой ФИО4, ФИО7) Сам характер сделки говорит о нарушении у ФИО1 в тот период времени способности к пониманию, анализу сложных проблемных ситуаций, критической оценке и прогнозированию результатов своих действий( продала квартиру, утратив единственное жилье, не посоветовавшись с ближайшими родственниками).

Проанализировав и оценив в совокупности все добытые по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что при подписании ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> и подачи документов на регистрацию перехода права собственности на квартиру от ФИО1 к ФИО2, ФИО1 находилась в таком состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, в связи с чем данное жилое помещение выбыло из собственности последней помимо ее воли.

Принимая во внимание, что спорное жилое помещение выбыло из собственности ФИО1 помимо ее воли, следует исходить из того, что последующая сделка кули-продажи квартиры был совершена лицом, не имеющим право его отчуждать, всвязи с чем данное жилое помещение подлежит возвращению в собственность ФИО1

Принимая во внимание, что факт получения сторонами по договорам купли-продажи, квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не нашел своего подтверждения в судебном заседании, оснований для взыскания таковых в пользу кого-либо из участников сделок, суд не усматривает.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны; признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны.

Применить последствия недействительности сделок.

Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру 

<

адрес> ( номер регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости №). 

Возвратить квартиру 

<

адрес> в собственность ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности ФИО9 на квартиру 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Калининградский облсуд через Московский районный суд города Калининграда в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме

Судья: Кулакова Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 15.10.2018 года