Мотивированное 

решение

 составлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 

25 августа 2025 года п. Лежнево 

Ивановский районный суд Ивановской области в составе

председательствующего судьи Фищук Н.В., 

при ведении протокола помощником судьи Агафоновой Н.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в Ивановском районном суде Ивановской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости. Требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нём нежилого здания: кафе-закусочная с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>-Д. Истцом была произведена реконструкция объекта недвижимости без получения разрешительной документации. Истец обратилась в Администрацию Ивановского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструируемого объекта капитального строительства: кафе-закусочная по адресу: 

<

адрес>-Д. Письмом от 24 февраля 2025 года № 862-зу Администрация отказала в выдаче разрешения на ввод указанного объектав эксплуатацию. На основании изложенного истец просит признать за собой право собственности на объект недвижимости: кафе-закусочная, общей площадью 166,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>-Д, согласно техническому плану от 12 февраля 2025 года. 

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила отзыв, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, решение вопроса по существу оставила на усмотрение суда.

Суд, руководствуясь частями 3 и 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Статья 209 Гражданского кодекса РФ предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) (п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности

Как следует из п.п. 8-9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения

В силу ст. 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии п. 4 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом существующего землепользования.

На основании ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу п. 10 ст. ст. 55Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. настоящей статьи (п. 2).Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Как разъяснено в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», всилу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под кафе-закусочную, площадью 160 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>-Д, что подтверждается сведениями ЕГРН (запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №), и расположенного на нём нежилого здания: кафе-закусочная с кадастровым номером 37:05:011150:386, площадью 82,2 кв.м, 1-этаж, что подтверждается сведениями ЕГРН (запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно Градостроительному плану земельного участка № РФ-37-4-05-2-07-2024-0084-0, подготовленномупо заявкеФИО1 от 26 июня 2024 года (вх. № 5913-зу от 27.06.2024), на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 160 кв.м, расположенобъект капитального строительства. Объект отображается на чертеже градостроительного плана под порядковым номером 9. Проект планировки территории не утвержден. Земельный участок расположен в территориальной зоне ЖЗ-4 «Зона малоэтажной жилой застройки». Установлен градостроительный регламент на основании Решения Совета Ивановского муниципального района от 28 декабря 2017 года № 347 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Новоталицкого сельского поселения». Основные виды разрешенного использования земельного участка, в том числе «общественное питание (4.6)». В границах земельного участка расположен объект недвижимости - нежилое здание: кафе-закусочная, площадью 82,2 кв.м, количество этажей – 1. Информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, отсутствует.

По данным технического паспорта, составленного 23 мая 2007 года, здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>-Д, литер А, имеет назначение: кафе-закусочная, год ввода в эксплуатацию: 2003-2004 год, площадь: 82,2 кв.м, площадь застройки: 90,4 кв.м., крытая терраса: год постройки - 2003, площадь застройки: 47,6 кв.м, сливная яма: год постройки - 2004, площадь: 1 кв.м.

Согласно справке Бюро независимой оценки и судебных экспертиз среднерыночная стоимость объекта – кафе-закусочная, назначение: нежилое здание, площадью 82,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>-Д, без учета стоимости земельного участка по состоянию на 12 марта 2025 года с учетом округления составляет 2300000 (два миллиона триста тысяч) руб.

12 февраля 2025 года кадастровым инженером ФИО2 подготовлен технический план в связи с изменением сведений о местоположении границы и площади здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>-Д. Согласно заключению кадастрового инженера работы проводились на основании сведений, предоставленных заказчиком в виде декларации об объекте недвижимости от 12 февраля 2025 года, а также проведенных кадастровых работ. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, после уточнения всех размеров здания общая площадь составила 166,3 кв.м, количество этажей – 2.

24 февраля 2025 года Управление координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района Ивановской области отказалоФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, поскольку в ходе проверки представленных документов сотрудниками УКЗО установлено, что отсутствуют предусмотренные частью3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и п. 2.6 Регламента: разрешение на строительство; акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство. Также установлено, что в соответствии с техническим планом от 12 февраля 2025 года, выполненным кадастровым инженером ФИО2, размещение реконструированного объекта не соответствует градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером № от 10 июля 2024 года № РФ-37-4-05-2-07-2024-0084-0, а именного: выходит за границы места допустимого размещения и накладывается на охранную зону инженерной сети.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ФБУ Ивановской лабораторией судебной экспертизы Минюста России установлено, что объект капитального строительства – кафе-закусочная, - расположенный по адресу: 

<

адрес>-Д, обладает следующими основными характеристиками: состоит из одного корпуса наружным размером 9,98 м х 9,43 м; площадь застройки 94,1 кв.м; этажность -2; высота 7,4 м; строительный объем – 696 куб.м. Фундаменты монолитные железобетонные, стены из газосиликатных блоков, перекрытия из сборных железобетонных плит. При сопоставлении приведённых характеристик объекта с характеристиками, отраженными в техническом паспорте, составленном по состоянию на 23 мая 2007 года, видно, что индивидуально-определенные признаки (высота, площадь, этажность застройки, объем) объекта изменились. Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменения параметров объекта произошли в результате работ по его реконструкции. Согласно данным публичной кадастровой карты Росреестра Ивановской области вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №: под кафе-закусочную. Таким образом, использование земельного участка под постройку соответствует его целевому назначению. Границы земельного участка при реконструкции были соблюдены. Конструкции спорного здания находятся в работоспособном состоянии, то есть отсутствуют дефекты, приводящие к снижению несущей способности, отсутствует возможность внезапного обрушения, потери устойчивости или опрокидывания. Функционирование конструкций и эксплуатация спорных зданий возможны и безопасны. Ввиду полного отсутствия дефектов и деформаций на всех конструктивных элементах объекта исследования можно однозначно утверждать, что на момент осмотра отсутствуют опасения по поводу прочности и устойчивости как отдельных конструкций, так и объекта в целом. Следовательно, строительные нормы и правила, относящиеся к вопросам обеспечения механической безопасности (прочности и устойчивости), на данном объекте соблюдены. На момент осмотра объект и прилегающая территория находятся в надлежащем санитарном состоянии (с учетом незавершенности строительных работ). Нарушения, влияющие на окружающую среду и санитарные условия, отсутствуют. Таким образом, исследуемый объект на момент осмотра соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам. Также исследуемый объект на момент осмотра соответствует экологическим нормам, поскольку не оказывает никакого воздействия на окружающую среду. На момент осмотра здание соответствует правилам пожарной безопасности. Постройка на соседние здания и инфраструктуру никак не влияет, поскольку с ними никак не связана. Кроме того, отсутствуют отступления от строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических, экологических и противопожарных требований. Отсутствуют отступления от установленных градостроительных норм. Нарушения отсутствуют, устранять ничего не требуется.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы соответствует гражданскому процессуальному законодательству, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация экспертов подтверждена приложенными к заключению документами, выводы подробно и доступно мотивированы, сомнений и неясностей не вызывают, сторонами не оспорено, в связи с чем суд находит заключение судебной строительно-технической экспертизы ФБУ Ивановской лаборатории судебной экспертизы Минюста России относимым и допустимым доказательством. 

Заключение подтверждает, что реконструкция нежилого здания – кафе-закусочной, не затрагивает и не нарушает строительных норм и правил, не угрожает жизни и здоровью людей.Спорное нежилое здание расположено в границах земельного участка, отведенного для его строения, вид разрешенного использования объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, судом установлено, что реконструированный истцом объект не противоречит целевому использованию земельного участка. При его реконструкции не нарушены строительные и иные нормы, влияющие на безопасность объекта капитального строительства; сохранение объекта недвижимости в существующих параметрах не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; истец предпринимала меры к легализации объекта в административном порядке, которые не привели к положительному результату.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу пп. 3 п. 1 ст. 8, ст. 219 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14Закона о государственной регистрации недвижимости вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости. После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Как разъяснено в п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44, судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

В данном деле фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком не установлено. 

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН №,право собственности на нежилое здание: кафе-закусочная с кадастровым номером №, площадью 166,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>-Д, согласно техническому плану от 12 февраля 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Фищук