РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 октября 2017 год г. Астрахань 

Ленинский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Аксенова А.А.,

при секретаре Бекешевой Ж.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО ПКФ «Нижневолжская строительная компания» к ФИО2 о понуждении к исполнению обязательств по договору, взыскании денежных средств, неустойки и по исковому заявлению ФИО2 к ООО ПКФ «Нижневолжская строительная компания» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО ПКФ «Нижневолжская строительная компания» обратилось в суд с иском к ФИО2 о понуждении к исполнению обязательств по договору, взыскании денежных средств, неустойки, указав, что 22.11.2013г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве 

<

№> «многоквартирного жилого дома № 6 по генеральному плану) в жилом комплексе по 

<

адрес>, I и II этапы. Согласно договору истец обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства ответчику, а ответчик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во исполнение требований ст.4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон) договор был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. Ответчик оплатил по договору сумму в размере 1 963 650 рублей, что подтверждается платежными поручениями. Однако до настоящего времени свои обязательства по договору ответчик не исполнил, а именно не принял квартиру от застройщика по акту приема-передачи.

В связи с чем истец просит суд обязать ответчика исполнить обязательства по заключенному договору 

<

№> участия в долевом строительстве «Многоквартирного жилого дома (№6 по генеральному плану) в жилом комплексе 

<

адрес> районе города Астрахани» I и II этапы от 22.11.2013г. и принять квартиру. Взыскать с Ответчика сумму основного долга в размере 25 350 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3519 руб. 00 коп. Взыскать с ответчика судебные издержки в размере 7 068,50 рублей за оплату государственной пошлины.

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО ПКФ «Нижневолжская строительная компания» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, указав, что свои обязательства по внесению денежных средств истец, как участник долевого строительства, исполнил своевременно и в полном объеме в соответствии с п. 4.2.1, платежные документы прилагаются. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию ответчиком получено 21.10.2015г. В соответствии с п.4.1.6 договора, ответчик в течение 2-х месяцев обязался передать истцу объект долевого строительства, качество которого соответствует только условиям договора, поскольку в договоре отсутствуют обязательства ответчика создать объект долевого строительства в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При осмотре объекта долевого строительства ФИО2 обнаружил существенные нарушений требований к качеству объекта долевого строительства в части общестроительных, электромонтажных работ, а также работ по газоснабжению и отоплению, и потребовал представителя ответчика составить акт о выявленных недостатках. Представитель ответчика на объекте отказался от составления и подписания акта о наличии недостатков. При последующих осмотрах объекта ФИО2 обнаружил, что ответчик не устранил выявленные ранее недостатки. До марта 2017 года строительная компания не обращалась к истцу с предложением по урегулированию сложившейся ситуации путем переговоров, не выдвигал никаких требований и претензий относительно приемки объекта долевого строительства и не расторг договора. Полагая, что у ответчика отсутствует возможность внести дополнительные затраты на устранение недостатков, истец в досудебном порядке обратился к ответчику с предложением о расторжении договора по соглашению сторон, подробно перечислив когда истец может расторгнуть договор в одностороннем и судебном порядке, ошибочно полагая, что у истца нет права на односторонний отказ от исполнения договора, также потребовал принять объект и произвести доплату. После этого истец обратился к ответчику с претензией, где были отражены недостатки, выявленные при приемке квартиры, со ссылками на требования регламентирующих документов. В ответе на претензию ответчик не согласился с доводами истца в части имеющихся недостатков в качестве объекта, но документальных доказательств о качестве работ (акты скрытых работ, акты приемки работ, проектной документации) не представил. Исчерпав все возможные доводы и аргументы, истец в соответствии с п. 1.1, п. 1.3, ст. 9, п. 3 ст. 7 ФЗ- 214 направил надлежащим образом ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия и расторжении договора долевого участия, так как в случае существенного нарушения требований к качеству объекту долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. Право истца на односторонний отказ от исполнения договора подтверждено и Службой строительного надзора Астраханской области в письме истцу. Указал, что фактов уклонения ФИО2 от принятия объекта в соответствии с п. 6 ст. 8 ФЗ-214, ответчиком не представлено, а документы, представленные ответчиком в качестве доказательств, а именно заключение Службы строительного надзора, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт проверки, относятся к объекту капитального строительства, а не к объекту долевого строительства.

В связи с чем ФИО2 просит суд расторгнуть договор долевого участия № 

<

№> от 22.11.2013г. и дополнительные соглашения к договору, взыскать с ответчика цену договора в размере 1 963 650 руб., взыскать с ответчика неустойку по основаниям ч. 3 ст. 7, ч. 2, ч. 3, ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ, п. 1 ст. 20 Закона «О защите прав потребителей» в размере 755 612 руб.

Определением суда от 31.08.2017г. данные гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца - ответчика ФИО1 свои исковые требования поддержала в полном объеме просила суд их требования удовлетворить. Возражала против удовлетворения исковых требований ФИО2 в полном объеме.

Ответчик-истец ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований ООО ПКФ «Нижневолжская строительная компания», поддержал свои исковые требования, просил его требования удовлетворить.

Суд выслушав присутствующих лиц, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньга и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что 22.11.2013г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве 

<

№> «многоквартирного жилого дома № 6 по генеральному плану) в жилом комплексе по 

<

адрес>, I и II этапы.

Согласно п.2.6. Договора срок ввода дома в эксплуатацию — IV квартал 2015 года.

21.10.2015 года дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод дома в эксплуатацию 

<

№>-RU

<

№>.

В соответствии с требованиями ч.4 ст.8 Закона истец уведомил ответчика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, что подтверждается реестром вручения под расписку уведомлений, согласно которому ответчик получил нарочно уведомление 16.11.2015 года.

В соответствии с ч.4 ст.8 Закона участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Однако до настоящего времени свои обязательства по договору ответчик не исполнил, а именно не принял квартиру от застройщика по акту приема-передачи.

Кроме того, ответчиком так и не внесена оплата по договору в размере 25 350 рублей. В соответствии с п.3.3 договора почтовый адрес дома, общая площадь квартиры и цена договора подлежат изменению после технической инвентаризации указанного жилого дома и определяется из учета фактической общей площади, указанной в п. 1.1 квартиры. Согласно и. 3.4 договора окончательная цена договора определяется после технической инвентаризации, уточняющей площадь квартиры, до передачи квартиры участнику долевого строительства. По результатам проведенной инвентаризации было выявлено увеличение площади квартиры с 50,35 кв.м. до 51 кв.м. Соответственно произошло увеличение общей стоимости квартиры на 25 350 рублей и составляет 1 989 000 рублей из расчета 39 000 рублей за один квадратный метр. Сторонами заключено дополнительное соглашение от 

<

дата обезличена> об увеличении площади и цены объекта долевого строительства, которое прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно п.4.2.8. договора участник долевого строительства обязуется доплатить застройщику за строительство дома в случае, если окончательная цена договора, определенная после проведения технической инвентаризации, будет больше цены договора, указанной в п.3.1 договора, до оформления акта приема-передачи квартиры, но не позднее 2-х месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию. Но по настоящее время денежные средства так Ответчиком и не внесены.

<

дата обезличена> ответчик направил истцу заявление, в котором сообщает, что в связи с ухудшением материального положения не может внести остаток оплаты по договору в размере 25350 рублей и предлагает расторгнуть договор, вернуть денежные средства, уплаченные по нему.

Однако денежные средства, уплаченные ответчиком потрачены на строительство дома в целом и квартиры ответчика в частности.

Кроме того, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее- ФЗ) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 ФЗ; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 ФЗ; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено в судебном заседании в ответ на заявление ФИО2 от 23.03.2017г. строительная компания направила ответ с отказом от расторжения договора, поскольку ни одно основание не предусмотрено законом. Ответчик получил данный ответ 

<

дата обезличена>. Так же в ответе содержится требование принять квартиру по акту приема-передачи и доплатить оставшуюся сумму по договору.

После чего ответчик направил истцу претензию от 

<

дата обезличена>, содержащую перечень недостатков, якобы обнаруженных дольщиком, а так же требование об устранении недостатков в течение 10 дней или соразмерного уменьшения цены договора. Содержание претензии не соответствует действительности, факты наличия существенных недостатков ничем не подкрепляются. Более того, до этого ответчик никаких претензий по поводу качества объекта не заявлял, равно как и не заявлял требований о составлении акта недостатков объекта.

Кроме того, ответчик направил истцу уведомление от 

<

дата обезличена> об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия и расторжении договора долевого участия. 

<

дата обезличена> Истец направил ответ на претензию и уведомление, в котором так же повторно потребовал принять квартиру по акту приема-передачи и уплатить задолженность по договору.

Таким образом, расторжение договора долевого участия 

<

№> от 22.11.2013г. путем письменного уведомления застройщика невозможно, поскольку законодательно не обоснованно.

Суд, учитывая, что достоверных доказательств наличия имеющихся недостатков в качестве объекта- квартиры № 15, вопреки положениям ст.56ГПК РФ суду не представлено, так как в силу ст.450 ГК РФ должно являться существенным нарушением условий договора приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ответчика о расторжении договора долевого участия.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

Согласно ст.54 Градостроительного кодекса РФ при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе либо является модифицированной проектной документацией, осуществляется государственный строительный надзор.

Согласно п.25 Приказа Ростехнадзора от 26.12.2006 N 1129 (ред. от 14.07.2015) "Об утверждении и введении в действие Порядка проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, проектной документации" (вместе с "РД-11-04-2006...") (Зарегистрировано в Минюсте России 06.03.2007 N 9053) в течение 7 рабочих дней после получения извещения застройщика или технического заказу.. -. по окончании строительства, реконструкции объекта капитального строительства должностным лицом органа государственного строительного надзора назначается проверка законченного строительством объекта капитального строительства. Согласно п.26 указанного Приказа при проведении проверки законченного строительством объекта капитального строительства должен соблюдаться порядок проведения проверки, и учитываться следующее: визуальному осмотру подлежит иос1&о;л..~1л, реконструированный объект капитального строительства в полном объеме (включая отдельные выполненные работы, строительные конструкции, участки сетей инженерно-технического обеспечения, инженерные системы и оборудование и примененные строительные материалы (изделия); проверке подлежат все акты (предписания, извещения) об устранении нарушений (недостатков), выявленных при осуществлении государственного строительного надзора и проведении строительного контроля.

По результатам проведенной проверки оформляется акт проверки. При отсутствии выявленных нарушений составленный по результатам проверки акт является основанием для обращения застройщика или технического заказчика за выдачей заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (п.27 Приказа).

Истец ООО ПКФ «Нижневолжская строительная компания» получил заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов «13» октября 2015 года, утвержденное распоряжением службы строительного надзора Астраханской области от «13» октября 2015 года 

<

№>.

Кроме того, у строительной компании имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 

<

№> от «21» октября 2015г., выданное Администрацией муниципального образования «город Астрахань». Согласно ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. 

Службой строительного надзора Астраханской области по заявлению ФИО2 была проведена проверка. Согласно акта проверки юридического лица №

<

№> от 

<

дата обезличена> со стороны застройщика нарушений договорных обязательств не выявлено.

Таким образом, качество спорного объекта подтверждено документально.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования строительной компании подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО ПКФ «Нижневолжская строительная компания» к ФИО2 о понуждении к исполнению обязательств по договору, взыскании денежных средств, неустойки – удовлетворить частично. 

Обязать ФИО2 исполнить обязательства по заключенному договору 

<

№> от 22.11.2013г. и принять квартиру.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО ПКФ «Нижневолжская строительная компания» сумму долга в размере 25 350 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3519 рублей, госпошлину в размере 7 066,07 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Исковые требования ФИО2 к ООО ПКФ «Нижневолжская строительная компания» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Астраханский областной суд через районный суд, вынесший решение.

Решение изготовлено в окончательной форме 30.10.2017г.

Судья А.А. Аксенов