В окончательной форме изготовлено 12.02.2024

Дело № 2-91/2024 (2-6380/2023;)

50RS0035-01-2023-006915-29

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 февраля 2024 года 

Подольский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Екимовой Е.А.

при секретаре судебного заседания Спириной А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по МО, ФИО3, судебному приставу-исполнителю ФИО4 ГУФССП России по МО ФИО5 В.И., судебному приставу-исполнителю ФИО4 ГУФССП России по МО ФИО11 Т.М., ФИО4 ГУ ФССП России по МО, ГУ ФССП России по МО, КБ «Локо-Банк», ООО «Риэлти Консалт», Старшему судебному приставу-исполнителю ФИО4 ГУ ФССП России по МО ФИО10 А.А. о признании недействительным протокола организатора торгов, признании недействительным договора купли-продажи незаконными, - 

УСТАНОВИЛ:

Уточнив требования, ФИО2 обратился в Подольский городской суд 

<

адрес> с иском к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по МО, ФИО3, судебному приставу-исполнителю ФИО4 ГУФССП России по МО ФИО5 В.И., судебному приставу-исполнителю ФИО4 ГУФССП России по МО ФИО11 Т.М., ФИО4 ГУ ФССП России по МО, ГУ ФССП России по МО, КБ «Локо-Банк», ООО «Риэлти Консалт», Старшему судебному приставу-исполнителю ФИО4 ГУ ФССП России по МО ФИО10 А.А., в котором просит:

Признать недействительным протокол № от ДД.ММ.ГГГГ по лоту № на квартиру общей площадью № кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес>, организатора торгов ОО «Риэлти консалт».

Признать недействительным Договор купли-продажи №-РК от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключённый ТУ Росимущество по 

<

адрес> и ФИО1

Обязать УФССП по 

<

адрес> вернуть ФИО8 денежные средства, находящиеся на депозитном счёте, внесённые последней в счёт оплаты квартиры по адресу: 

<

адрес> по Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ Подольским ФИО7 ГУ ФССП России по 

<

адрес> было возбуждено исполнительное производство №-ИП на основании исполнительного листа № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Подольским городским судом по делу №.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ФИО4 УФССП РФ по 

<

адрес> ФИО5 В.И. было вынесено несколько постановлений:

1. О передаче арестованного имущества (квартиры, 

<

адрес>) на торги, от ДД.ММ.ГГГГ

2. Об оценке имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ

3. О наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ

4. Заявка на торги арестованным имуществом ДД.ММ.ГГГГ

На основании этих и других документов, полученных от судебного пристава-исполнителя ФИО5 В.И., ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом, приняло имущество (квартиру, 

<

адрес>) для реализации на открытых торгах, поручение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Торги были назначены на ДД.ММ.ГГГГ. Организатор торгов, в соответствии с госконтрактом № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ТУ Росимущества по 

<

адрес>, является ООО «Риэлти консалт».

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом исполнителем ФИО5 В.И. было вынесено постановление № об отзыве вышеуказанного имущества (квартиры, 

<

адрес>) с реализации. Данное постановление было направлено в ТУ Росимущества по 

<

адрес>.

Организатор торгов своевременно был уведомлен, что имущество было снято с реализации, однако организатор ООО «Риэлти консалт» проводит торги, на которых победителем объявлена ФИО3, которая победила в данном аукционе, сделав минимально возможную ставку.

В нарушение порядка проведения торгов протокол торгов по лоту №, на официальном сайте не был опубликован.

В нарушение ст. 89 ФЗ-229, договор между организатором торгов и победителем был заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. через 6 дней.

Истец – ФИО2 в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, настаивал на удовлетворении

Представитель Истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, настаивал на удовлетворении

Ответчик – представитель ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по МО в судебное заседание не явился

Ответчик – представитель ООО "Риэлти Консалт" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом 

Ответчик – ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом 

Ответчик – представитель Подольский ФИО7 ГУ ФССП России по МО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом

Ответчик – представитель ГУ ФССП России по МО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом

Ответчик – СПИ ФИО4 Т.М. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик – СПИ ФИО5 В.И. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом

Ответчик – представитель КБ «Локо-Банк» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик – представитель ООО «Риэлти Консалт» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований. 

Ответчик – Старший судебный пристав исполнитель ФИО4 ГУ ФССП России по МО ФИО10 А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом

Третье лицо – ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, находит заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Заочным решением ФИО15 городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования ЗАО Коммерческого банка «ЛОКО-Банк» к ФИО2, ФИО6 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Суд постановил: в счет погашения задолженности обратить взыскание на заложенное имущество - Квартиру общей площадью № кв.м., № этаж, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый (условный) №, путём продажи с публичных торгов по начальной продажной цене № рублей № копеек рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по МО и ООО «Риэлти Консалт» заключен государственный контракт № на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество (Л.д. 19). 

Из представленной копии материалов исполнительного производства №-ИП следует, что Подольским городским судом 

<

адрес> выдан исполнительный лист Серия ФС № по гражданскому делу № для обращения взыскания на заложенное имущество – Квартиру общей площадью № кв.м., № этаж, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов по начальной цене № руб. (Л.д. 82-83).

ДД.ММ.ГГГГ Судебным приставом-исполнителем ФИО4 ГУФССП России по МО возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ФИО2 (Л.д. 79-81).

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО4 ГУФССП России по МО наложен арест на вышеуказанную квартиру ФИО2 (Л.д. 78).

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о наложении ареста (описи имущества) (Л.д. 75-77).

ДД.ММ.ГГГГ произведена оценка имущества, установлена стоимость в размере № руб. (Л.д. 73-74). Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ назначен ответственный хранитель имущества (Л.д. 68-69).

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО4 ГУФССП России по МО арестованное имущество передано в ТУ Росимущества по МО на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, на сумму № руб. в количестве 1 лота (Л.д. 70-71).

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений т обременений в отношении имущества (Л.д. 66-67).

Согласно Поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества по МО поручило реализовать на торгах квартиру с кадастровым номером №, принадлежащую ФИО2 (Л.д. 65).

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о передаче арестованного имущества для реализации на торгах по Поручению ТУ Росимущества по МО №-РК от ДД.ММ.ГГГГ (Л.д. 64).

Извещение о проведении торгов было опубликовано организатором торгов надлежащим образом на официальном сайте ФССП России, в газете «Ежедневные новости. Подмосковье» № от ДД.ММ.ГГГГ, на сайте электронной торговой площадки «ТопТорг» (Л.д. 96-112).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 внесен задаток за квартиру с кадастровым номером № в размере № руб. (Л.д. 62).

Определением ФИО15 городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ приняты меры предварительной защиты в виде:

- приостановления исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ;

- приостановления оспариваемого постановления судебного пристава об оценке имущества должника судебным приставом-исполнителем от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ;

- приостановления оспариваемого постановления судебного пристава о передаче имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ (Л.д. 53-54).

В соответствии с протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту № по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ организатором торгов ООО «Риэлти Консалт» проведен открытый аукцион по реализации залогового недвижимого имущества: квартира, общ. пл. № кв. м., к/н: №, адрес: 

<

адрес>. Последнее предложение по цене лота поступило от ФИО3 в размере № руб. (Л.д. 113).

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по МО в лице ООО «Риэлти Консалт» и ФИО3 заключен Договор №-РК купли-продажи недвижимого имущества (торги), в соответствии с которым ФИО3 передано в собственность недвижимое имущество: квартира, общ.пл. № кв.м., к/н: №, адрес: 

<

адрес> 

<

адрес> (Л.д. 15, 58). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передана указанная квартира в соответствии с Актом приема-передачи имущества к Договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (Л.д. 59-60).

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу ст. 447 договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона. 

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Суд должен определить, нарушены ли права и законные интересы истца и повлияли ли нарушения на результат торгов, в частности на формирование стоимости реализованного имущества и определение победителя торгов (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

Согласно п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В Соответствии по ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

4) документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или документы, подтверждающие отнесение недвижимого имущества к объекту культурного наследия, включенному в реестр, выявленному объекту культурного наследия, охранное обязательство на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или иной охранный документ, предусмотренный пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети "Интернет", ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

В силу ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Учитывая, что Определением Подольского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ приняты меры предварительной защиты в виде приостановления исполнительного производства, приостановления оспариваемого постановления судебного пристава об оценке имущества должника судебным приставом-исполнителем, приостановления оспариваемого постановления судебного пристава о передаче имущества на торги, принимая во внимание заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, суд приходит к выводу о недействительности торгов по реализации арестованного имущества должника, договора купли-продажи, заключенного по результатам проведения торгов, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по МО, ФИО3, судебному приставу-исполнителю ФИО4 ГУФССП России по МО ФИО5 В.И., судебному приставу-исполнителю ФИО4 ГУФССП России по МО ФИО11 Т.М., ФИО4 ГУ ФССП России по МО, ГУ ФССП России по МО, КБ «Локо-Банк», ООО «Риэлти Консалт», Старшему судебному приставу-исполнителю ФИО4 ГУ ФССП России по МО ФИО10 А.А. о признании недействительным протокола организатора торгов, признании недействительным договора купли-продажи незаконными - удовлетворить. 

Признать недействительным и отменить торги по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ на № предмет торгов квартира, общей площадью № кв. м., к/н: №, адрес: 

<

адрес>. П.69-РК от ДД.ММ.ГГГГ собственник ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи №-РК от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по 

<

адрес> в лице ООО «Риелт-Консалт» и ФИО3, ( предмет договора квартира, общей площадью № кв. м., к/н: №, адрес: 

<

адрес>. П.№ от ДД.ММ.ГГГГ. Собственник: ФИО2). 

Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН. 

Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд московской области в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий судья Т.А. Екимова