Судья Казарина И.В. №

(в первой инстанции)

№

(в апелляционной инстанции)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 апреля 2026 г. 

<

адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи Карманова К.А.,

судей Истягиной Н.М., Савиной О.В.,

при помощнике судьи Рябоконь Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Правительству Севастополя, Департаменту архитектуры и градостроительства 

<

адрес> о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии,

по апелляционным жалобам Правительства Севастополя, Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> на решение Балаклавского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,

заслушав доклад судьи Карманова К.А.

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Правительству Севастополя, в котором просили суд сохранить жилой дом с кадастровым номером 91:01:005017:18, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пер. Ковыльный, 4 в реконструированном состоянии со следующими характеристиками объекта недвижимости: количество этажей 3, в том числе подземных 0, общая площадь 593,6 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. Ковыльный, 

<

адрес>, общей площадью 148,4 кв.м., количество этажей 2, 2014 года постройки, на праве общей долевой собственности в равных долях. Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 600 кв.м., также находящемся в общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 в равных долях. Жилой дом был реконструирован в 2021 году, в результате чего количество этажей увеличилось до 3, а общая площадь жилого дома – до 593,6 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-1/Б/-21 (зона ведения садоводства). Для регламентной зоны Ж-1/Б в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «ведение садоводства» (код 13.2) установлен максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка в размере 0,6, в связи с чем для земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м. при установленном ПЗЗ общая площадь жилого дома не должна превышать 360 кв.м., в то время как общая площадь жилого дома после его реконструкции составила 593,6 кв.м. Истцы считают, что жилой дом с кадастровым номером № не является объектом самовольного строительства и может быть сохранен в реконструированном состоянии, ввиду чего обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

Протокольным определением Балаклавского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес>.

Решением Балаклавского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановленным по делу решением суда, Правительство Севастополя и Департамент архитектуры 

<

адрес> подали апелляционные жалобы, в которых просят решение Балаклавского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указало, что истцы, являясь собственниками жилого дома с кадастровым номером №, провели реконструкцию объекта недвижимости в 2021 г., что привело к изменению технических характеристик дома: количество этажей увеличилось с 2 до 3, а общая площадь жилого дома увеличилась с 148,4 кв.м. до 593,6 кв.м. Жилой дом № расположен на земельном участке № площадью 600 кв.м. расположен в территориальной зоне Ж-1/Б/-21 – зона ведения садоводства, в которой установлен максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка 0,6, в связи с чем для земельного участка № площадью 600 кв.м. общая площадь жилого дома № не должна превышать 360 кв.м., в то время как после реконструкции его общая площадь составила 593,6 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в ДАиГ 

<

адрес> с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, в котором были указаны параметры реконструированного дома: количество этажей 3, площадь застройки 208,5 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилого дома было получено уведомление № о соответствии реконструированного объекта недвижимости № требованиям законодательства о градостроительной деятельности, расположенного на земельном участке №. При этом ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Департаментаментом по имущественным и земельным отношениям 

<

адрес> заключено соглашение о разделе земельного участка №, в результате которого образовано два земельных участка – № площадью 600 кв.м. и 400 кв.м. соответственно. Истцами были неверно поданы сведения в уведомлении об окончании строительства или реконструкции жилого дома, так как в указанных параметрах изначально числилась площадь 208,5 кв.м., в то время как площадь жилого дома составила 593,6 кв.м. При этом в уведомлении указано, что жилой дом, расположен на участке №, однако в решении суда первой инстанции не указано, что истцы повторно запрашивали уведомление соответствия реконструированного объекта недвижимости на земельном участке № после раздела земельного участка на два новых. Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес> инициативно не выносил уведомление о несоответствии спорного жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности на земельном участке №, а истцы с таким заявлением не обращались после ДД.ММ.ГГГГ Истцы требуют внести изменения об объекте недвижимости реконструированного объекта № путем его сохранения в обход административных процедур. Таким образом, фактические сведения об объекте недвижимости (доме и земельном участке) в настоящее время не соответствуют сведениям в уведомлении об окончании строительства или реконструкции жилого дома. В настоящем случае надлежащим способом защиты прав являлось признание права собственности на объект. Выводы судебной экспертизы, положенной судом первой инстанции в основу решения, не отвечают фактическим обстоятельствам дела и предоставленным в материалы дела доказательствам.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы ФИО3, ФИО2 просят решение Балаклавского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Правительства и Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> доводы и требования апелляционных жалоб поддержали.

Представитель истцов ФИО4 указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Учитывая изложенное, в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Полномочия суда апелляционной инстанции определены статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пер. Ковыльный, 

<

адрес>, общей площадью 148,4 кв.м., количество этажей 2, год постройки 2014 года, на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит истцам.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом по имущественным и земельным отношениям 

<

адрес> и ФИО2 заключено соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности.

В 2021 году истцами осуществлена реконструкция дома, в результате чего количество этажей увеличилось до 3, а общая площадь дома – до 593,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес> с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, в котором были указаны параметры реконструированного дома: количество этажей 3, площадь застройки 208,5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилого дома получено уведомление № о соответствии реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. Ковыльный, 4, кадастровый № требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Департаментом по имущественным и земельным отношениям 

<

адрес> заключено соглашение о разделе земельного участка с кадастровым номером №, в результате которого образовано два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № площадью 400 кв.м.

Таким образом, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пер. Ковыльный, 

<

адрес> стал располагаться на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, пер. Ковыльный, площадью 600 кв.м., уточненная площадь, погрешность 9,0 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для индивидуального дачного строительства. Земельный участок на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит истцам.

Согласно Правилам землепользования и застройки города федерального значения Севастополь применительно к части территории города в границах внутригородских муниципальных образований: Ленинского, Гагаринского, Нахимовского, Балаклавского муниципальных округов и 

<

адрес>, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-1/Б/-21 (зона ведения садоводства).

Для регламентной зоны Ж-1/Б в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «ведение садоводства» (код 13.2) установлен максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка в размере 0,6, в связи с чем для земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м. при установленном ПЗЗ общая площадь жилого дома не должна превышать 360 кв.м., в то время как общая площадь жилого дома после его реконструкции составила 593,6 кв.м.

Для установления имеющих юридическое значение для дела обстоятельств определением районного суда по ходатайству представителя истцов назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ в объёме проведенных работ по реконструкции жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. Ковыльный, 4, проведены следующие работы:

увеличение площади застройки здания - 208,5 кв.м.;

увеличение общей площади здания - 593,6 кв.м.;

увеличение этажности здания - 3 этажа.

Расположение объекта исследования - реконструированный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пер. Ковыльный, 4, соответствует функциональной зоне 6,604 - «Зона садоводства, огородничества», указанной в Генеральном плане 

<

адрес>, принятом Законодательным Собранием 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №C «О Генеральном плане 

<

адрес>».

Расположение объекта исследования - реконструированный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пер. Ковыльный, 4, соответствует Правилам землепользования и застройки города федерального значения Севастополя применительно к части территории города в границах внутригородских муниципальных образований: Ленинского, Гагаринского, Нахимовского, Балаклавского муниципальных округов и 

<

адрес>, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП (далее ПЗЗ), в части расположения в зоне Ж-1/Б/-/21 - «Зона ведения садоводства (тип 1)», поскольку соответствует виду разрешенного использования земельного участка «Для ведения садоводства»: Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с ко

<

адрес>.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

Исследуемый объект соответствует требованиям СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП П-7-81* (с Изменением N 1)» в части предельной высоты и этажности.

Реконструированный жилой дом соответствует санитарным нормам, предусмотренным СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 и СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21; соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты; требованиям СП 1.13130.2020. «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»; требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а именно: Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02- 2001», СП 52.13330.2011 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*».

Реконструированный жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к механической безопасности объекта (при условии отсутствия внешнего воздействия), согласно положениям Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с Изменениями N 1-4)», соответствует Федеральному закону Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: «Статья 17. Требования к обеспечению пожарной безопасности здания или сооружения».

На ДД.ММ.ГГГГ объект исследования соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности 

<

адрес> на дату получения Уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ №.

На дату проведения экспертного осмотра ДД.ММ.ГГГГ объект исследования соответствует требованиям, предъявляемым к механической безопасности объекта (при условии отсутствия внешнего воздействия), соответствует требованиям, предъявляемым к пожарной безопасности объекта, т.е. с технической точки зрения объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям ПЗЗ возможно использование объекта исследования без установления срока приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Реконструированный жилой дом соответствует положениям Приказа Министерства культуры РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний 

<

адрес> и крепости Чембало и Каламита», расположенного в городе Севастополе».

Реконструированный жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к механической безопасности объекта (при условии отсутствия внешнего воздействия), соответствует требованиям, предъявляемым к пожарной безопасности объекта, требованиям по сохранению устойчивости сооружения и инсоляции, и следовательно, с технической точки зрения эксплуатация данного объекта безопасна, а в формулировке вопроса суда - не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом, интересы других лиц.

Разрешая спор и удовлетворяя требования иска, суд первой инстанции, приняв во внимание выводы заключения судебной экспертизы, заключил о законности и обоснованности требований иска.

Судебная коллегия не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пунктах 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 приведенного постановления, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).

Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных правовых норм и разъяснений самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ16-61).

Таким образом, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, является ли объект недвижимым имуществом, отвечающим признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11052/09).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 39, 40, 41, 43, 44 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Таким образом, в настоящем случае суд не связан основаниями иска и возражениям ответчиков.

Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44), самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления (пункт 2).

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 8).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 19).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29).

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44, правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно сведениям, предоставленным Департаментом архитектуры и градостроительства 

<

адрес>, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города федерального значения Севастополя применительно к части территории города в границах внутригородских муниципальных образований: Ленинского, Гагаринского, Нахимовского, Балаклавского муниципальных округов и 

<

адрес>, утвержденными постановлением Правительства Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП, земельный участок под спорным строением находится в границах контура Ж-1/Б/-/21 территориальной зоны ведения садоводства Ж-1, градостроительный регламент которой не предусматривает в качестве основного, условно-разрешенного или вспомогательного вида разрешенного использования вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка», «Гостиничное обслуживание».

Указанные виды разрешенного использования также не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка под спорным объектом, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы спорный объект недвижимого имущества имеет признаки индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом).

В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

По мнению судебной коллегии, фактическое назначение здания не соответствует заявленной и декларируемой цели его использования, отраженной в имеющихся в материалах дела документах и заключении судебной экспертизы.

Исходя из архитектурно-планировочных характеристик объекта, что следует из фототаблиц и планов здания, содержащихся в том числе в проекте (т. 2 л.д. 165-196), каждое из обособленных помещений первого, второго и третьего этажей дома, оборудованы самостоятельными выходами в помещения общего пользования, оконными проемами, санузлами, предполагаются к оборудованию входными дверями, фактически такие помещения представляют собой квартиры-студии (номерной фонд). Дом оборудован лестничными холлами и холлами, в составе первого этана предусмотрена рецепция (помещение, в котором расположена стойка регистрации, через которую происходит заселение гостей и их выезд из гостиницы).

Таким образом, по мнению судебной коллегии, объект обладает признаками многоквартирного жилого дома и гостиницы, что также следует из изображений визуализации дома и прилегающей территории.

В этой связи, с учетом предоставленных в материалы дела доказательств, выводы эксперта, изложенные в заключении судебной экспертизы об отнесении спорного объекта к жилому дому и соответствии его разрешенному виду использования земельного участка, на котором он расположен, являются необоснованными.

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Однако, документы разрешительного характера на строительство многоквартирного дома или гостиницы, ответчиками суду не представлены, более того, уведомление об окончании строительства, направленное в адрес Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес>, содержит информацию о строительстве индивидуального жилого дома, то есть направлялось истцами лишь для вида, с целью обойти закон.

Принимая во внимание возведение объекта капитального строительства, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома и гостиницы, на земельном участке, вид разрешенного использования которого не предусматривает строительство таких объектов, в отсутствие соответствующей разрешительной документации, судебная коллегия приходит к выводу о признании спорного объекта капитального строительства самовольной постройкой, возведенной с существенными нарушениями действующего законодательства, исключающими возможность признания права собственности на такой объект.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территориальным планированием понимается планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Территориальное планирование направлено на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (часть 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Объект капитального строительства возведен на земельном участке, правовой режим использования которого предполагает размещение на нем индивидуального жилого дома, а не многоквартирного жилого дома или гостиницы. Вместе с тем ответчики в нарушение приведенных норм материального права, регламентирующих порядок получения разрешения на строительство и осуществление строительства в соответствии с выданным разрешением и требованиями закона, пренебрегли их соблюдением и исполнением, приняв на себя все риски своего противоправного поведения.

Кроме того, поведение ответчиков не отвечает критерию добросовестности, поскольку, являясь собственниками индивидуального жилого дома до реконструкции или строительства, при той степени заботливости и осмотрительности, которая от них требовалась при совершении действий по реконструкции или строительству, они могли и должны были понимать противоправность строительства спорного объекта на земельном участке, не предполагающем строительства подобного объекта.

Кроме того, истцами заявлены неимущественные требования о сохранении помещения в измененном состоянии, оплачена государственная пошлина по требованиям неимущественного характера.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (пункт 13); реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14).

В соответствии с положениями статей 51, 55 ГрК РФ для проведения реконструкции объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ).

Следует проводить различие между реконструкцией объекта капитального строительства и переустройством, перепланировкой помещения.

Статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).

В абзаце третьем пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласно части 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В силу части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее частью 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного частью 4 данной статьи.

В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с частью 5 статьи 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Вместе с тем положения статьи 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные пунктом 7 части 1 статьи 14, статьями 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в части 2 статьи 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Правоотношения, связанные с самовольным строительством, реконструкцией, регулируются положениям вышеприведенной статьи 222 ГК РФ.

В пунктах 28, 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что применительно к спорным правоотношениям пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрен способ защиты права - обращение в суд с иском о признании права на самовольную постройку.

Предусмотренный частью 4 статьи 29 ЖК РФ способ защиты права (сохранение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии помещения на основании решения суда), который выбран истцами, к спорным правоотношениям применению не подлежит.

Согласно пунктам 3, 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Следует акцентировать внимание на том, что с учетом установленного факта самовольной реконструкции или строительства здания, само по себе наличие записи о регистрации права собственности истцов на здание в Едином государственном реестре недвижимости, на что указал представитель истцов в судебном заседании суда апелляционной инстанции, не имеет самостоятельного правового значения при разрешении настоящего спора, поскольку право собственности на созданную в результате реконструкции или строительства самовольную постройку в силу нормы пункта 2 статьи 222 ГК РФ не возникло.

В настоящее время объект капитального строительства, права на который зарегистрированы за истцами в ЕГРН, фактически прекратил свое существование.

Заявленный иск о сохранении здания в реконструированном состоянии является ненадлежащим способом защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Вышеуказанные положения действующего законодательства и фактические обстоятельства дела не учтены судом первой инстанции, что повлекло принятие незаконного и необоснованного решения.

В этой связи решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании части 2 статьи 328, пунктов 1-4 части 1, пунктов 1-3 части 2, части 3, статьи 330 ГПК РФ, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Балаклавского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Правительству Севастополя, Департаменту архитектуры и градостроительства 

<

адрес> о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения.

Апелляционное определение может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы, представления в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Апелляционное определение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий К.А. Карманов

Судьи Н.М. Истягина

О.В. Савина