РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

18 июня 2018г. г. Самара

Кировский районный суд города Самары в составе

председательствующего судьи Кривошеевой О.Н.

при секретаре Степановой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «Сфинкс» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности за дополнительную площадь по договору участия в долевом строительстве,

Установил:

Истец ООО «Сфинкс» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности за дополнительную площадь по договору долевого участия, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Сфинкс» и ООО «САМАРА ХАУС» был заключен договор № долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации № ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «САМАРА ХАУС» и ФИО1 был заключен договор уступки права требования по договору № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации №. ООО «Сфинкс» осуществило строительство объекта: «трехсекционного жилого дома с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №, тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Сфинкс» было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. В свою очередь ответчик исполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве частично. Согласно п. 3.1. договора долевого участия в строительстве цена договора на момент его заключения составляет 1 729 380 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000 руб. Пунктом 1.2. вышеуказанного договора предусмотрено, что площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 42,38 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом - 1) - 9,24,363 кв.м., а всего 46,74 кв.м. В соответствии с п. 1.3. договора, площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 46,74 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. Также пунктом 3.4. договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м. по данным Органа технической инвентаризации, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости. Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разницу между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного Органом технической инвентаризации г. Самары. При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным Органа технической инвентаризации г.Самары в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 дней с момента получения уведомления застройщика (п. 3.4. договора долевого участия в строительстве). По данным технической инвентаризации произошло изменение площади объекта в сторону увеличения на 1,86 кв.м. сумма доплаты составила 68 820 руб. Уведомление было передано нарочно и подписано ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. было направлено также уведомление о необходимости погашения задолженности (получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.). До настоящего времени указанная разница ответчиком не выплачена. Согласно Выписке из ЕГРП 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>А, площадь 43,6 кв.м. (без учета балкона, лоджий), общая площадь – 48,6 кв.м. Расчет доплаты выглядит следующим образом: 1,86 кв.м.*37000 руб.=68 820 рублей. Просят взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Сфинкс» задолженность по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 68 820 рублей, также расходы по оплате госпошлины в сумме 2264,60 руб. (л.д.2-5)

Представитель истца ООО «Сфинск» ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, указав, что в случае принятия судом заключения судебной экспертизы, они не будут возражать. Однако, по условиям договора, если площадь квартиры после её передачи в эксплуатацию больше, то дольщик дожжен доплатить. Просил удовлетворить заявленные требования. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что по его мнению площадь лоджий не подлежит включению в стоимость объекта, поскольку лоджия является местом общего пользования, аварийным выходом. Площадь спорной квартиры меньше, чем по замерам истца. С площадью спорной квартиры по замерам истца, превышающую на 5 кв.м. - он не согласен. С площадью спорной квартиры, указанной в заключении судебной экспертизы, составляющую 48, 4 кв.м. – согласился, это превышает по сравнению с данными проектной документации - на 4,8 кв.м. Считает, что сумма задолженности за дополнительную площадь рассчитана истцом неверно.

Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ. №214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Статьей 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ. № предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными Федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч.1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч.2).

По правилам п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, в силу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Сфинкс» и ООО «САМАРА ХАУС» был заключен договор долевого участия в строительстве №, согласно условиям которого, ООО «Сфинкс» взяло на себя обязательство построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

адрес>, и передать ООО «Самара ХАУС» объект долевого строительства - квартиру (строительный №), общей проектной площадью 42,38 кв.м., жилой площадью 15,58 кв.м., площадью балконов и/или лоджий (с коэффициентом - 1) (л.д.6-16).

Согласно п. 3.1 указанного договора, цена договора на момент его заключения составляет 1 729 380 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000 руб.

ООО «САМАРА ХАУС» исполнило обязательства по договору долевого участия в строительстве, оплатив денежные средства в сумме 1 729 380 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 21)

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «САМАРА ХАУС» и ФИО1 был заключен договор уступки права требования по договору № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1.1 которого, ООО «САМАРА ХАУС» уступает, а ФИО1 принимает права и обязанности по указанному договору, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации № в части права требования на получение в собственность ФИО1 по окончании строительства Объекта долевого участия, который соответствует квартире, расположенной в доме, строительный адрес: 

<

адрес>, октябрьский район, 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №, имеющей следующие характеристики: №, общая площадь – 42,38 кв.м., жилая площадь – 15, 58 кв.м., площадь балкона и/или лоджия – 4,36 кв.м (л.д. 17-20).

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Сфинкс» было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д. 45-51).

Пунктом 1.2. вышеуказанного договора предусмотрено, что площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 42,38 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом - 1) - 4,36 кв.м., а всего 46,74 кв.м. 

В соответствии с п. 1.3. договора, площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 46,74 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., по данным Органа технической инвентаризации, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади Объекта более чем на 0,5 кв.м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости.

Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра площади Объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного Органом технической инвентаризации г. Самары.

При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным Органа технической инвентаризации г.Самары в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 (тридцать) дней с момента получения уведомления застройщика (п. 3.4 договора долевого участия в строительстве).

Указанная в п. 1.2 договора площадь квартиры является проектной, и была указана согласно проектной документации.

Согласно Выписке из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., а также согласно данным технического паспорта, 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>А, имеет площадь 43,6 кв.м. (без учета балкона, лоджий), общая площадь – 48,6 кв.м., что на 1,86 кв.м. больше, чем предусмотрено договором долевого участия в строительстве (л.д. 22-29).

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Сфинкс» в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по договору долевого участия в строительстве № (л.д. 30)

Указанное уведомление было получено ответчиком лично ДД.ММ.ГГГГ., о чем свидетельствует уведомление (л.д. 32) 

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика В.В. было направлено также уведомление о необходимости погашения задолженности по договору долевого участия № которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 33, 36). Однако до настоящего времени указанная задолженность ответчиком не выплачена. 

Определением Кировского районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ. по ходатайству ответчика ФИО1 производство по делу № по иску ООО «Сфинкс» к ФИО1 о взыскании задолженности за дополнительную площадь по договору участия в долевом строительстве было приостановлено до разрешения спора по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «Сфинкс» о признании за истцом права собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 43,5 кв.м…., по адресу

<

адрес> взыскании излишне оплаченной стоимости квартиры за недостающую площадь в 3.24 кв.м., взыскании неустойки…., рассматриваемому Октябрьским районным судом г. Самары (л.д. 93) 

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Судом постановлено: взыскать с ООО «Сфинкс» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 30 000 руб., моральный вред 5 000 руб., штраф 10 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 7 000руб., а всего 52 000 руб. В удовлетворении исковых требований о признании права собственности за ФИО1 на однокомнатную квартиру, общей площадью 43,5 кв.м… - отказано (л.д. 119-127).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, указанное решение оставлено без изменения (л.д. 28-135)

В ходе рассмотрения дела по существу, ответчик ФИО1 не согласился с измерениями площади его квартиры и площади лоджии в данной квартире, не возражал о применении к площади лоджии коэффициэнта 1, обусловленного им при заключении договора долевого участия, ходатайствовал о назначении по делу экспертизы для измерения общей площади его квартиры и площади лоджии с применением к площади лоджии коэффициэнта 1 (л.д.138,139) 

Согласно заключению эксперта №., выполненному на основании определения суда ООО «КОНСТАНТ-Левел», площадь с учетом полной площади лоджии (с коэффициентом 1,00) 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес> в 

<

адрес>, составляет 48,4 кв.м., в том числе: площадь коридора – 8,1 кв.м., площадь жилой комнаты - 15,5 кв.м.. площадь кухни – 11,0 кв.м., площадь сан.узла – 6,4 кв.м., площадь кладовой – 2,6 кв.м., площадь лоджий – 4,8 кв.м. (л.д. 149) 

Суд считает заключение эксперта ООО «КОНСТАНТ-Левел» от ДД.ММ.ГГГГ соответствующим требованиям статьи 86 ГПК РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу, ответ на поставленный судом вопрос, является обоснованным, ясным, полным, последовательным, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы.

Экспертиза осуществлена в соответствии с требованиями правовых актов, применяемых к спорным отношениям и действовавших на момент причинения истцу имущественного вреда.

Таким образом, судом установлено, что общая площадь спорной квартиры составляет 48,4 кв.м., что подтверждается заключением судебной экспертизы ООО «КОНСТАНТ-Левел» от ДД.ММ.ГГГГ, результаты которой сторонами не оспаривались в ходе рассмотрения дела по существу, следовательно, разница между проектной площадью и площадью по заключению эксперта составила 1,66 кв.м. (48,4-46,74 кв.м.), стоимость одного квадратного метра составляет 37 000 рублей, задолженность ответчика ФИО1 по договору долевого участия в строительстве №. составляет 61 420 рублей (1,66 кв.м. х 37 000 руб. за кв. м.)

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ООО «Сфинкс» к ФИО1, а именно, о взыскании суммы задолженности за дополнительную площадь по договору долевого участия в строительстве в сумме 61 420 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в сумме 2 042,60 руб. (л.д. 5).

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ООО «Сфинкс» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности за дополнительную площадь по договору участия в долевом строительстве, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Сфинкс» задолженность за дополнительную площадь по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. и договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ. - в размере 61 420 руб. и расходы по оплате госпошлины в размере 2 042,60 руб., а всего: 63 462 (шестьдесят три тысячи четыреста шестьдесят два) рубля 60 копеек.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самары в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ. 

Председательствующий: О.Н. Кривошеева