Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 16 февраля 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.,

при секретаре Черкасовой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Теллус Консалтинг» о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Теллус Консалтинг» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:

- признать незаконными решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 19.07.2023 г. № ОРС-47/2023/000183 и № ОРС-47/2023/000184 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости; 

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:204, общей площадью 1 287 058 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Свердловское городское поселение, в районе пересечения автомобильной дороги Р-21 «Кола» Мурманское шоссе (правая сторона) и кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга, в размере его рыночной стоимости равной 451 000 000 (четыреста пятьдесят один миллион) рублей 00 копеек; 

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:76, общей площадью 78 622 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кировское лесничество, Невское участковое лесничество, кварталы 3 (ч.выд. 8, 10, 33, 35 выд.11,12), 4 (ч.выд. 3-6, 17-19, 31, 33, 34, 36, 37, 40-45, выд.7-16, 20-30, 32, 35, 38, 39), 5 (ч.выд.10, 11, 23, 28-30, выд. 12, 16, 24-27), 7 (ч.выд. 1, 2, 4-6, 10, 15, 19, 22-25, 28-34, выд. 3, 9, 11, 17, 18, 20, 21, 26, 27,) 8 (ч.выд. 1, 5, 16, 35, 36, выд. 37), 9 (ч.выд. 17,18, 24, 26. 27, 38, 39), в размере его рыночной стоимости равной рыночной стоимости равной 28 000 000 (двадцать восемь миллионов) рублей 00 копеек.

В административном исковом заявлении отмечается, что Общество является арендатором указанных выше земельных участков. Их кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 07.11.2022 № 796 и составляет 91 369 771,08 руб. и 280 481 133,62 руб. Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, Общество обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости. ФИО1 «ЛенКадОценка» от 19.07.2023 № ОРС-47/2023/000183 и № ОРС-47/2023/000184 отказано в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере арендную плату.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованного лица – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области). 

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области ФИО3 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска. 

В судебном заседании представители ООО «Теллус Консалтинг» ФИО4, ФИО5, ФИО6 заявленные требования поддержали, в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости просили установить её в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы. 

ФИО7 «ЛенКадОценка» ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по основаниям, изложенным ранее в письменных возражениях. При разрешении вопроса об установлении кадастровой стоимости просил учитывать рыночную стоимость, определенную в повторном заключении эксперта. 

Заинтересованное лицо МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области представителя в итоговое судебное заседание не направило. Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

на основании кадастровой стоимости земельных участков;

по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административным истцом в подтверждение права на обращение в суд с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, представлены договоры аренды земельных участков. Согласно приложениям к указанным договорам расчет размера арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является действующей, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости. 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года. 

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объекта недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости. 

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 07.11.2022 № 796. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:204 составляет 1280481133,62 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:76 – 91369771,08 руб.

20.06.2023 года административный истец в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков по состоянию на 28.02.2023. К заявлениям приложен отчет об оценке № 173-76/2023 от 10.05.2023, составленный оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО8 ФИО1 «ЛенКадОценка» от 19.07.2023 № ОРС-47/2023/000183 и № ОРС-47/2023/000184 Обществу отказано в установлении заявленной кадастровой стоимости земельных участков в связи с имеющимися недостатками представленного отчета об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Согласно решениям ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принципу о недопустимости неоднозначного толкования результатов проведения оценки.

Бюджетным учреждением сделан вывод о том, что при применении сравнительного подхода к оценке нарушены подпункт 3 пункта 7 ФСО V, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, поскольку для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом оценщик использовал объекты-аналоги, цена продажи которых существенно занижена, не сопоставимо с другими предложениями на рынке. Исходя из этого, полученный в рамках сравнительного подхода поверочный диапазон стоимости объектов недвижимости допускает неоднозначное толкование результатов проведенной оценки, вводит в заблуждение. 

В оспариваемом решении также указывается на некорректный расчет оценщиком потоков доходов, необоснованно не применен метод капитализации земельной ренты.

Таким образом, полученная оценщиком рыночная стоимость объектов оценки существенно занижена.

В ходе рассмотрения дела на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 15 сентября 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Авада» ФИО9 

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № 173-76/2023 от 10.05.2023, составленного оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО8, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 19.07.2023 № 47/2023/000183 и № ОРС-47/2023/000184; об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 47:07:0612001:204, 47:07:0612001:76 по состоянию на 28.02.2023.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 23-2/36 от 07.11.2023, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости № 173-76/2023 от 10.05.2023, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанные в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 19.07.2023 № 47/2023/000183 и № ОРС-47/2023/000184;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:07:0612001:204 по состоянию на 28.02.2023 составляет 477 000 000 руб.;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:07:0612001:764 по состоянию на 28.02.2023 составляет 29 000 000 руб.

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО10 не согласился с выводами заключения эксперта в части определения рыночной стоимости земельных участков. Экспертом ФИО9 представлены в суд письменные пояснения относительно возражений административного ответчика. ФИО7 «ЛенКадОценка» ФИО10 заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, поручив ее проведение экспертам ФИО11 или ФИО12

Определением от 15 декабря 2023 года по данному делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО12 На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:204 и земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:76 по состоянию на 28.02.2023? 

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 10/24-131/2023 от 02.02.2024, согласно которому по состоянию на 28.02.2023 рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:204 составляет 569 600 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:76 – 34 800 000 руб. 

Оценивая заключение эксперта ФИО9 № 23-2/36 от 07.11.2023 в части вывода о соответствии отчета об оценке № 173-76/2023 от 10.05.2023, составленного оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО8, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 19.07.2023 № 47/2023/000183 и № ОРС-47/2023/000184, и заключение эксперта ФИО12 № 10/24-131/2023 от 02.02.2024, суд отмечает следующее.

В экспертном заключении № 23-2/36 от 07.11.2023 полно и ёмко проведено исследование замечаний бюджетного учреждения, по каждому замечанию сделан вывод с приведением его обоснования.

Так, эксперт отмечает, что нарушение в виде некорректного указания поверочного интервала, полученного сравнительным подходом, установленное решением ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», оказало влияние на итоговую рыночную стоимость объектов оценки, поскольку согласование результатов применения подходов к оценке и расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки основаны на результате сравнительного подхода. Также на итоговую рыночную стоимость объектов оценки повлияло такое нарушение отчета об оценке как необоснованный и некорректный выбор аналогов из Справочника КО-ИНВЕСТ, установленные решениями бюджетного учреждения.

Экспертное заключение № 10/24-131/2023 от 02.02.2024 содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж и количественных корректировок. 

При определении рыночной стоимости объектов оценки на основе сравнительного подхода экспертом проведено сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесения корректировок в цену продажи каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения. 

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперты, проводившие экспертизу, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладают достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключения экспертов мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключения экспертов соответствуют требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключения экспертов надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконными решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 19.07.2023 № 47/2023/000183 и № ОРС-47/2023/000184 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. 

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Теллус Консалтинг», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемые решения приняты бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия. 

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Теллус Консалтинг» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:204 площадью 1 287 058+/- 1582 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Свердловское городское поселение, в районе пересечения автомобильной дороги Р-21 «Кола» Мурманское шоссе (правая сторона) и кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга, в размере его рыночной стоимости равной 569 600 000,00 (пятьсот шестьдесят девять миллионов шестьсот тысяч) рублей по состоянию на 28.02.2023 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:76, площадью 78 622+/-14181 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кировское лесничество, Невское участковое лесничество, кварталы 3 (ч.выд. 8, 10, 33, 35 выд.11,12), 4 (ч.выд. 3-6, 17-19, 31, 33, 34, 36, 37, 40-45, выд.7-16, 20-30, 32, 35, 38, 39), 5 (ч.выд.10, 11, 23, 28-30, выд. 12, 16, 24-27), 7 (ч.выд. 1, 2, 4-6, 10, 15, 19, 22-25, 28-34, выд. 3, 9, 11, 17, 18, 20, 21, 26, 27,) 8 (ч.выд. 1, 5, 16, 35, 36, выд. 37), 9 (ч.выд. 17, 18, 24, 26. 27, 38, 39), в размере его рыночной стоимости равной 34 800 000,00 (тридцать четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей по состоянию на 28.02.2023 года.

В остальной части административных исковых требований ООО «Теллус Консалтинг» отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 21.02.2024 года.