РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Быковой Н.Н., 

с участием:

представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» - ФИО1,

представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-117/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Промрегион» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года. 

Земельный участок площадью 826510 кв.м. находится в собственности административного истца, предназначен под недропользование, расположен на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят". 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 79357192,35 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года определена оценщиком ООО «Оценка» в сумме 4628 000 рублей, что следует из отчета оценщика ФИО3 от 9 декабря 2019 года № 19/О-132. 

Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его права, поскольку влияет на размер земельного налога. 

По делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно поступившему в суд экспертному заключению, рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 14042 405 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Промрегион» ФИО1 административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в сумме 2242 390 рублей. Уточненные требования поддержала.

В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО2 требования иска не признала, правовую позицию, изложенную в возражениях на иск и основанную на критике отчета о рыночной стоимости участка, поддержала. Ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта и допросе свидетеля отозвала, заключение эксперта не оспорила.

Правительство Иркутской области представителя в судебное заседание не направило, в письменном отзыве административные исковые требования не признало, полагая отчет о рыночной стоимости ненадлежащим доказательством.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Аларский район» в судебном заседании не участвовал. 

Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФЕБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в письменных отзывах возражений против требования иска не высказали, сведений об иной рыночной стоимости не представили, заключение экспертизы не оспорили.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Промрегион» является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 826510 кв.м., с разрешенным видом использования: недропользование, расположенного по адресу: "адрес изъят". 

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 2 ноября 2018 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 3 февраля 2020 года № КУВИ-001/2020-2038523.

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 27 августа 2015 года, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 79357192,35 рублей. 

Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО «Оценка» ФИО3, согласно Отчету от 9 декабря 2019 года № 19/О-132 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 4628 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», при рассмотрении данного административного спора подлежит применению Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В обоснование нарушения прав ООО «Промрегион» ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по уплате налога, рассчитанного на основании кадастровой стоимости участка, превышающей его рыночную стоимость.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Таким образом, ООО «Промрегион», как собственник, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости, в отношении которой возник спор, и правомерно обратилось в суд к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», проводившему государственную кадастровую оценку земель промышленности, и Правительству Иркутской области, утвердившему результаты этой оценки, с требованием об установлении кадастровой стоимости.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости. 

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – 1 января 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту ФИО4 (ООО «Русская провинция»).

Эксперт ФИО4 имеет высшее профильное образование, обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности – 22 года, является членом Ассоциации СРО «НКСО», предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части. 

При проверке Отчета ООО «Оценка» от 9 декабря 2019 года № 19/О-132 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. Так, сделка по купли-продажи земельного участка, взятого в качестве аналога № 6 на странице 33 отчета, совершена заинтересованными сторонами и не отвечает условиям открытости рынка и конкурентности. Также оценщик не изучил фактор «местоположение» объекта на предмет взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок (предложений) с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов; на страницах 45-52 оценщик ссылается на договоры купли-продажи без указания источника получения информации о данных сделках, кроме того представленные в отчете договоры не заверены.

При таких обстоятельствах отчет ООО «Оценка» от 9 декабря 2019 года № 19/О-132 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости. 

Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы. 

Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено. 

Административный истец с заключением эксперта согласился, административные ответчики, заинтересованные лица возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не привели.

При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации письменные доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка с учетом пояснений сторон, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы № 167/20 от 31 марта 2020 года надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка достоверной. 

Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело письменные доказательства, пояснения административного истца и административного ответчика, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований ООО «Промрегион» и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом. 

В соответствии со статьями 17, 18, 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 26 декабря 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 826510 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: недропользование, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 14042 405 (четырнадцать миллионов сорок две тысячи четыреста пять) рублей. 

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 26 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2020 года.