Дело № 2-1509\2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2020года г. Клин, Московской области

Клинский городской суд Московской области в составе председательствующего:

судьи Кореневой Н.Ф. 

при секретаре Тихомировой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, незаключенным, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, уточнив исковые требования, обратилась в суд с вышепоименованным иском, мотивируя его следующими доводами. 

/дата/ между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся по /адрес/, стоимость которого, сторонами была определена, в предварительном договоре (п.4), в размере 4500000.00рублей. По условиям договора (п.5) было предусмотрено, что расчет между продавцом и покупателем будет произведен в следующем порядке, аванс в размере 150 000.00рублей предается продавцу в качестве предоплаты, при подписании предварительного договора, а оставшаяся часть стоимости земельного участка и расположенного на нем дома, в размере 4 350 000.00 рублей будет передана продавцу при подписании основного договора купли-продажи. Условиями договора была предусмотрена договорная неустойка, в размере 150 000.00рублей, в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательства по настоящему договору.

При подписании предварительного договора, ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере 150 000.00рублей, в качестве аванса. 

/дата/ ФИО1 получила от ФИО2 уведомление о досрочном расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся по /адрес/, совершить сделку не представляется возможным. ФИО1 утверждает, что обстоятельства, из-за которых продавец расторг предварительный договор, были ему известны на момент его заключения. ФИО2 не выполнила взятые на себя обязательства, и отказалась от совершения сделки. /дата/ ФИО2 возвратила ФИО1 аванс в размере 150 000.00рублей, но отказалась выплатить неустойку в размере 150 000.00рублей.

/дата/ ФИО1 направила ФИО2 претензию с требованием о выплате неустойки в размере 150 000.00рублей, в связи с отказом от совершения сделки, но претензия осталась без ответа. 

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, ФИО1 просит суд взыскать с ФИО2 неустойка в размере 145 000.00рублейи возместить ей расходы по госпошлине. 

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель по доверенности, ФИО3, иск, с учетом утонения, поддержали по основаниям, указанным в иске ссылаясь на представленные документы, просили его удовлетворить. Пояснили при этом, что ФИО2 продала дом и земельный участок другому покупателю. Они считают, что на момент заключения предварительного договора, с условием о выплате неустойки, в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по договору, указанные в извещении о расторжении договора обстоятельства были известны продавцу. ФИО2 не выполнила свои обязательства по предварительному договору. 

ФИО2 и ее представители по доверенности, ФИО4 и ФИО5, иск ФИО1 не признали, считают, что правовых оснований для взыскания суммы неустойки не имеется, подали встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, незаключенным. Встречный иск мотивирован тем, что предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от /дата/, заключенный между ФИО2 и ФИО1, не соответствует действительности, поэтому основной договор не может быть заключен, следовательно, предварительный договор от /дата/ о купле-продаже земельного участка и жилого дома, расположенные по /адрес/, между ФИО2 и ФИО1, на основании норм действующего законодательства, считается незаключенным. 

В судебном заседании представители ФИО2 пояснили, что в предварительном договоре не был определен предмет договора купли-продажи. Предварительный договор был заключен на земельный участок площадью 500 кв.м. и жилой дом, площадью 210 кв.м, в том числе жилая 110 кв.м., находящихся по /адрес/ а согласно свидетельствам о государственной регистрации права от /дата/, ФИО2 принадлежит земельный участок площадью 600кв.м., а жилой дом площадью 75.6 кв.м., которые расположены по /адрес/. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условие основного договора, относительно которых, по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Предметом предварительного договора являются обязательства сторон по заключению в будущем основного договора.

ФИО1 и ее представитель встречные исковые требования не признали, считают, что поскольку в предварительном договоре были указаны кадастровые номера объектов недвижимости, о продаже которых идет речь, они являются уникальными характеристиками объектов недвижимости, поэтому предмет предварительного договора купли-продажи был согласован. Недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по предварительному договору купли-продажи от /дата/, на момент сделки, реально существовало и данные, содержащиеся в договоре, позволяют его определено идентифицировать, иных объектов с такими кадастровыми номерами и адресом больше не имеется. Считают, что требования о признании предварительного договора незаключенным не подлежат удовлетворению. 

Выслушав стороны, проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, в том числе заключение судебной экспертизы, оценив представленные доказательства в совокупности, на основании ст.67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 указанной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договора продажи дома и земельного участка не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ) (консенсуальный договор), а если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, то в момент передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) (реальный договор). 

Существенным условием договора является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку (ст. 554 ГК РФ):

- для жилого дома такими признаками будут точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до /дата/, или выписке из ЕГРН (до /дата/ - ЕГРП);

- для земельного участка необходимо указать точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до /дата/, или выписке из ЕГРН (до /дата/ - ЕГРП).

Несмотря на то, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества, а именно жилой дом, а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками (п. 2 ст. 552, ст. 554 ГК РФ; ч. 1 ст. 57 Закона N 218-ФЗ).

Если стороны не согласовали в договоре индивидуализирующие признаки, т.е. признаки, позволяющие установить, какое недвижимое имущество должно перейти к покупателю, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, условие об объекте (а значит, и предмете договора) считается несогласованным, а договор - незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Права и обязанности по такому договору не возникают. 

Из материалов дела усматривается, что /дата/, между ФИО2 и ФИО1, был заключен предварительный договор, согласно которому, «стороны обязуются в течении срока действия настоящего предварительного договора заключить договор купли-продажи объектов недвижимости (основной договор), согласно которому, продавец (ФИО2) обязуется продать, а покупатель (ФИО1) купить в собственность земельный участок с кадастровым /номер/, площадью 500кв.м, категория земель: земли населенных пунктов,, а также расположенный на нем жилой дом с кадастровым /номер/, общей площадью 210кв.м., в том числе жилой 110 кв.м., находящиеся по /адрес/ 

Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи, заключенного в /адрес/, о чем в ЕГРП, /дата/ сделана запись регистрации /номер/, на основании чего выдано свидетельство о государственной регистрации права (год выдачи свидетельства и номер его не указаны, прочерк).

Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве личной собственности, на основании договора купли-продажи, заключенного в /адрес/, о чем в ЕГРП, /дата/ сделана запись регистрации 50-50\050-50\003\001\2015-3260\2, выдано свидетельство о государственной регистрации права (год выдачи свидетельства и номер его не указаны, прочерк).

Указанные объекты продаются за 4 500 000.00рублей. Продажная цена указанного земельного участка и расположенного на нем жилого до является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного земельного участка и расположенного на нем жилого дома, признаются недействительной. 

Условиями договора был предусмотрен порядок расчета между продавцом и покупателем (п.5 предварительного договора), покупателем был внесен аванс в сумме 150 000.00рублей. Условиями договора была предусмотрена договорная неустойка в размере 150 000.00рублей, в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему договору, возвращается аванс и выплачивается неустойка. В случае, если основной договор невозможно будет заключить по вине покупателя, убытки продавца составляют 150 000. 00рублей и покрываются из суммы аванса» (л.д.8-10). 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от /дата/, ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое строение, назначение: жилое, площадью 75.6 кв.м, количество этажей:1, адрес объекта: /адрес/, пер Северный, /адрес/ (л.д.53).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от /дата/, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, площадь 600кв.м., кадастровый /номер/, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый /адрес/

Согласно нормам действующего законодательства, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством, Гражданский кодекс РФ предусматривает, что права на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.5 Федерального закона от /дата/ N 218-ФЗ (ред. от /дата/) "О государственной регистрации недвижимости", 1. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

Пунктом 7 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития России от /дата/ N 943, установлено, что в отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел ЕГРН, состоящий из записей, содержащих:

- сведения о характеристиках объекта недвижимости, в том числе позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также об ограничении права на данный объект, обременении данного объекта, если такие ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы и не подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимость, в том числе ограничения и обременения, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Закона (запись кадастра недвижимости);

- сведения о праве собственности и иных вещных правах на этот объект недвижимого имущества, в том числе сведения о его правообладателе, о подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации ограничениях прав, обременениях недвижимого имущества и сделках с этим объектом недвижимого имущества (записи реестра прав на недвижимость).

В соответствии с п. 10 названного Порядка запись о созданном здании, сооружении, об объекте незавершенного строительства вносится в кадастр недвижимости при наличии записи либо одновременно с записью о земельном участке, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, если иное не установлено федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на момент заключения предварительного договора ( /дата/) ФИО2 принадлежал земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, площадью 600кв.м., с кадастровым /номер/, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый /адрес/, и расположенный на нем дом - жилое строение, назначение: жилое, площадью 75.6 кв.м, количество этажей:1. 

Тогда как из предварительного договора следует, что стороны заключили предварительный договор о купле-продаже земельного участка с кадастровым /номер/, площадью 500кв.м, категория земель: земли населенных пунктов,, а также расположенный на нем жилой дом с кадастровым /номер/, общей площадью 210кв.м., в том числе жилой 110 кв.м., находящиеся по /адрес/

Оценив в совокупности представленные сторонам доказательства, суд приходит к выводу, что вопреки доводам стороны истца по основному иску, в предварительном договоре не представлено полное и точное описание объектов недвижимости, принадлежащие ФИО2, на момент заключения предварительного договора, их точные характеристики. 

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют сведениям, содержащимся в предварительном договоре. 

Учитывая изложенное, объекты недвижимости указанные в предварительном договоре и фактически принадлежащие ФИО2, с учетом действующего законодательства о праве собственности являются разными объектами недвижимости.

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от /дата/ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от /дата/ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 67 ГПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, установил, что стороны не достигли согласия, при заключении предварительного договора, относительно всех существенных условий договора купли-продажи, в частности, предмета договора, а потому приходит к выводу о признании предварительного договора незаключенным, отсутствия у ФИО1 оснований для требования неустойки, поэтому в удовлетворения исковых требований ей должно быть отказано. 

Доводы стороны истца по основному иску, что поскольку кадастровые номера объектов недвижимости указаны, что достаточно для определения предмета договора, суд находит неубедительными и необоснованными, считает, что в предварительном договоре должны быть указаны полные характеристики объектов недвижимости, которые продавец намерен в будущем передать покупателю. В данном случае предварительный договор заключен на объекты недвижимости, которые на момент его заключения продавцу не принадлежали и не были зарегистрированы на его имя. 

Таким образом, возражая, против требований о взыскании неустойки по предварительному договору, ответчик по основному иску вправе доказывать, что существенные условия договора купли-продажи сторонами не согласованы. Сам факт установления судом такого обстоятельства послужит основанием для вывода о том, что договор является незаключенным и основания для взыскания договорной неустойки отсутствуют. 

Действующее гражданское законодательство не содержит в себе прямого указания на последствия признания судом договора незаключенным. Между тем, принимая во внимание, что договор представляет собой соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, общим последствием незаключенности договора является недостижение обусловленного его содержанием правового результата.

Данный факт, в свою очередь, непосредственно сказывается на юридической квалификации сложившихся между сторонами правоотношений. В частности, исходя из обстоятельств конкретного гражданского дела, признание договора незаключенным лишает (полностью или в части) сторону, которая основывает на нем свои требования или возражения, легитимных оснований для избранной правовой позиции.

Совокупность изложенных выше обстоятельств позволяет прийти к выводу о том, что признание договора незаключенным, хоть и не указано в ст. 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав, безусловно, относится к их числу и при необходимости позволяет устранить правовую неопределенность в отношениях сторон, связанных со вступлением в договорные отношения, правильно установить и квалифицировать совокупность их взаимных прав и обязанностей.

Из установленного суд, в ходе рассмотрения дела, пришел к выводу о том, что невозможно конкретно определить предмет договора купли-продажи индивидуально-определенного движимого имущества, в связи с чем, договор, признает незаключенным, поскольку не было достигнуто соглашение по существенным условиям договора, а значит, требование ФИО1 о ей выплате продавцом ФИО2 договорной неустойки, поскольку именно она направила уведомление о досрочном расторжении предварительного договора, не подлежит защите.

По условиям предварительного договора, основной договор должен был быть заключен между сторонами вне позднее /дата/. Уведомление о расторжении договора была направлено продавцом в адрес покупателя /дата/, в этот же день продавец вернул покупателю аванс, чего стороны не оспаривали. 

Судом установлено, что предложение о заключении основного договора к моменту рассмотрения дела в суде сторонами друг другу не направлялось.

В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно статье 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, договор является выражением согласованной воли договаривающихся лиц.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Действующим законодательством не предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки одной из сторон предварительного договора в случае незаключения основного договора купли-продажи недвижимости в предусмотренный предварительным договором срок. Заключенный между сторонами предварительный договор также не содержит условий об уплате ответчиком неустойки в случае просрочки заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку правовым последствием не заключения основного договора в установленный предварительным договором срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в случае, если они не были возвращены, при этом, с такими требованиями истец к ответчику не обращался, а взыскание неустойки за нарушение срока заключения основного договора не предусмотрено, в силу чего иск ФИО1 о взыскании со ФИО2 неустойки, не может являться основанием для удовлетворения ее иска. Иных доказательств не представлено, в связи с чем, у суда не имеется законных оснований для взыскания со ФИО2 в пользу истца ФИО1 заявленных денежных средств.

Исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, поскольку суд пришел к выводу, что предварительный договор считается незаключенным. 

Руководствуясь ст.ст.194, 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о взыскании со ФИО2 неустойки в размере 145 000.00рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 4200.00рублей, оставить без удовлетворения. 

Исковые требования ФИО2 удовлетворить. 

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым /номер/ площадью 500кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, а также расположенный на нем жилой дом с кадастровым /номер/, общей площадью 210 кв.м., в том числе жилая 110 кв.м., находящиеся по /адрес/, заключенный /дата/, между ФИО2 и ФИО1, незаключенным. 

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Н.Ф. Коренева

Мотивированное решение суда составлено /дата/.

Судья Н.Ф. Коренева