Судья Седова Е.А. УИД 39RS0001-01-2025-001328-81

Дело № 2-2711/2025

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№ 33-1397/2026

25 февраля 2026 г.

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Гарматовской Ю.В.,

судей Жогло С.В., Уосис И.А.,

при секретаре Поляковой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 28 августа 2025 г., принятое по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО2 о возложении обязанности произвести ремонтно-строительные работы общего имущества в жилом доме, взыскании судебной неустойки.

Заслушав доклад судьи Жогло С.В., объяснения представителя истца ФИО3 - ФИО4, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2, в его обоснование указав, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ему (55/100 доли в праве) и ФИО2 (45/100 доли в праве). Помещения, расположенные на первом этаже данного жилого дома, находятся в его пользовании, а помещения, расположенные на втором этаже дома, - в пользовании ФИО2 В настоящее время техническое состояние данного жилого дома близко к аварийному: повреждены крыша, фасад дома, крыльцо, система канализации нуждается в реконструкции. Требуется проведение капитального ремонта фасада, крыши и кровли здания. Однако в целях проведения ремонта ФИО2 не обеспечивает доступу к общему имуществу - чердачному помещению и крыше, который возможен только через находящиеся в ее пользовании помещения, участия в ремонте ФИО2 не принимает.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, уточнив исковые требования, ФИО3 просил:

возложить на ФИО2 обязанность в течение 60 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести ремонтные работы в своей части жилого дома (на крыше и чердаке), а именно: выполнить ремонт крыши жилого дома, включая замену водосточной системы, кровельного покрытия из керамической черепицы, а также замену поврежденных деревянных элементов конструкции крыши (обрешетки, стропильных ног, прогонов и др.); выполнить комплекс работ по ремонту фасада жилого дома на уровне второго этажа, включающий отбивку, штукатурку фасада, заделку трещин, утепление каменной ватой, декоративную штукатурку и окраску фасада; обеспечить соответствие выполненных строительных работ требованиям действующих СНиП, ГОСТ и СП;

в случае нарушения 60-дневного срока исполнения решения суда взыскать с ФИО2 судебную неустойку а размере 2000 рублей за каждый день неисполнения решения суда;

возложить на истца обязанность произвести ремонт крыльца дома и системы канализации в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома, обеспечить соответствие выполненных строительных работ требованиям действующих СНиП, ГОСТ и СП.

К участию в деле в качестве третьих лиц судом привлечены ИП ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 28 августа 2025 г. постановлено:

исковые требования ФИО3 удовлетворить частично;

обязать ФИО2 в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу произвести следующие работы по ремонту общего имущества, расположенного в пределах занимаемых ФИО2 помещений жилого дома по адресу: Калининград, ул. Тельмана, д. 79:

выполнить комплекс строительных работ по ремонту фасада жилого дома на уровне второго этажа, включающий демонтаж штукатурки фасада, заделку трещин, утепление фасада, декоративную штукатурку и окраску фасада, в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома от 25 июля 2024 г., обеспечив соответствие действующим нормативным требованиям, техническим регламентам, СНиП и СП;

обязать ФИО3 и ФИО2 пропорционально доли в праве собственности произвести ремонт кровли жилого дома по адресу: Калининград, ул. Тельмана, д. 79, включая замену водосточной системы, кровельного покрытия из керамической черепицы, замену деревянных элементов конструкции крыши (обрешетки, стропильных ног, прогонов и других элементов), произвести ремонт крыльца дома и системы канализации, в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома, от 25 июля 2024 г., обеспечив соответствие действующим нормативным требованиям, техническим регламентам, СНиП и СП;

обязать ФИО2 обеспечить доступ к общему имуществу дома через чердачное помещение;

установить ФИО2 судебную неустойку в размере 1000 рублей в день, начиная со следующего дня с момента истечения установленного для исполнения данного решения срока, на случай его неисполнения;

в удовлетворении остальной части исковых требований отказать;

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Не согласившись с данным решением суда, ответчик ФИО2, в лице ее представителя ФИО9, имеющего соответствующие полномочия, подала на него апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ФИО2 указала, что суд не исследовал на предмет ничтожности условия соглашения сторон об определении порядка владения и пользования жилым домом. Полагает, что судом не была дана надлежащая правовая оценка представленным в материалы дела доказательствам: переписке сторон посредством электронной почты по вопросу стоимости помещений, находящихся в пользовании ФИО2, договору безвозмездного пользования жилым помещением от 10 марта 2012 г. и документам об оплате ФИО7 коммунальных услуг и других платежей. Указывает, что суд не выяснил, кем были выполнены штукатурные фасадные работы на первом этаже жилого дома (прежним сособственником жилого дома или ФИО3), и имелся ли ранее выезд из гаража, расположенного на придомовой территории. Считает, что целью обращения ФИО3 с настоящим иском в суд является снижение цены возможной покупки принадлежащей ФИО2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, что свидетельствует о злоупотреблении истцом правом.

Определением суда от 20 ноября 2025 г. ФИО2 восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы.

Истцом ФИО3 поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых ФИО3, возражая против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 - ФИО4, возражая против доводов апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 167, частями 1 и 2 статьи 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1); участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).

Согласно частям 3 и 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ и статье 210 Гражданского кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.4 Гражданского кодекса РФ если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, 28 февраля 2012 г. и 29 сентября 2018 г. произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на жилой дом, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, соответственно за ФИО2 (45/100 доли в праве) и ФИО3 (55/100 доли в праве) (т. 1, л.д. 93-94).

Установлено, что данный жилой дом состоит из двух обособленных помещений, представляющих собой отдельные квартиры.

В пользовании ФИО3 находится условная квартира № 1, состоящая из помещений, расположенных на первом этаже указанного жилого дома, в пользовании ФИО2 находится условная квартира № 2, состоящая из помещений, расположенных на втором этаже жилого дома, над помещениями, находящимися в пользовании ФИО3

Такой порядок пользования жилым домом закреплен заключенным 22 августа 2018 г. между ФИО2 и ФИО3 соглашением об определении порядка владения и пользования общим жилым домом, согласно условиям которого ФИО2 владеет и пользуется изолированной частью дома - квартирой № 2 (мансардный этаж) общей площадью 54,6 кв.м, состоящей из двух жилых комнат, кухни, кладовой, ванной, коридора, балкона, а также чердачным помещением и кирпичным гаражом; ФИО3 владеет и пользуется изолированной частью дома - квартирой № 1 (первый этаж) общей площадью 67,1 кв.м, состоящей из двух жилых комнат, кухни, санузла, ванной, вспомогательного помещения, коридора, а также вспомогательными помещениями в подвале; местами общего пользования являются лестница и коридор (пункт 2 соглашения).

Согласно пункту 3 соглашения, стороны самостоятельно несут расходы по содержанию, эксплуатации, ремонту общего имущества, находящегося в их владении и пользовании в соответствии с пунктом 2 настоящего соглашения (т. 1, л.д. 109-110).

Согласно представленному истцом ФИО3 техническому заключению № 011Э-08/2023, составленному по результатам обследования 28 июля 2023 г. жилого дома специалистом ФИО1, в ходе обследования были выявлены дефекты строительных конструкций, техническое состояние наружных стен, крыши и кровли оценено как ограниченно-работоспособное, отдельных участков кровли как недопустимое. Выявленные дефекты приводят к постепенному разрушению строительных конструкций, а также к снижению срока службы здания в целом. Отпадение пластов фасадной штукатурки, выпадение отдельных черепиц кровли создают угрозу жизни и здоровью граждан. Требуется проведение капитального ремонта фасада, крыши и кровли здания, а именно выполнить работы по заделке трещин смесью на основе цемента, работы по ремонту цоколя с устройством сетки из ПВХ с последующей окраской; выполнить комплекс работ по отбивке штукатурки фасада, заделке трещин, утепление каменной ватой, декоративной штукатурке и окраске фасада; выполнить работы по полной замене водосточной системы, кровельного покрытия из керамической черепицы; заменить поврежденные деревянные элементы конструкции крыши (обрешетки, стропильных ног, прогонов и т.д.).

Из этого же технического заключения следует, что физический износ наружных стен составляет 50 %, кровли - 70 %, крыши - 50 %. Гарантийный срок службы наружных стен, кровли и крыши истек. Капитальный ремонт наружных стен, крыши и кровли не производился с момента возведения здания (1945 г.) (т. 1, л.д. 36-75).

В 2024 году ФИО3 предложил ФИО2 согласовать вопрос капитального ремонта общего имущества жилого дома, направил предложение о проведении собрания собственниками жилого дома по вопросам ремонта общего имущества, смету ремонтных работ, что подтверждается представленной перепиской между ФИО3 и ФИО2, результаты осмотра которой нотариусом изложены в протоколе осмотра доказательств от 25 февраля 2025 г. (т. 1, л.д. 111-128).

Решением общего собрания собственников жилого дома от 25 июля 2024 г. согласованы работы по ремонту жилого дома в соответствии со сметами, составленными ИП ФИО5, включая ремонт крыши со стропильной системой, крыльца, фасада, канализации (т. 2, л.д. 69-70).

Однако до настоящего времени ремонтные работы не произведены.

Ответа ФИО2 на обращение ФИО3 по вопросу капитального ремонта общего имущества не поступило.

Установлено, в том числе на основании вышеприведенного технического заключения специалиста, что производство ремонта указанных конструкций жилого дома является необходимым в целях приведения его конструкций в работоспособное состояние, обеспечения надлежащего содержания и сохранения данного жилого дома.

Вместе с тем, отсутствие согласия сособственника жилого дома на участие в ремонте дома не освобождает его от обязанности нести бремя по содержанию и сохранению общего имущества, соразмерно принадлежащей ему доле в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Разрешая заявленные ФИО3 исковые требования, суд первой инстанции, учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание условия соглашения сторон об определении порядка владения и пользования общим жилым домом о том, что стороны самостоятельно несут расходы по содержанию, эксплуатации, ремонту общего имущества, находящегося в их владении и пользовании, пришел к обоснованному выводу о возложении на ФИО2 обязанности произвести работы по ремонту общего имущества, расположенного в пределах занимаемых ФИО2 помещений жилого дома по адресу: 

<

адрес>: выполнить комплекс строительных работ по ремонту фасада жилого дома на уровне второго этажа, включающий демонтаж штукатурки фасада, заделку трещин, утепление фасада, декоративную штукатурку и окраску фасада, в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома от 25 июля 2024 г., обеспечив их соответствие действующим нормативным требованиям, техническим регламентам, СНиП и СП; о возложении на ФИО3 и ФИО2 обязанности пропорционально доле в праве собственности произвести ремонт кровли жилого дома, включая замену водосточной системы, кровельного покрытия из керамической черепицы, замену деревянных элементов конструкции крыши (обрешетки, стропильных ног, прогонов и других элементов), произвести ремонт крыльца дома и системы канализации, в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома от 25 июля 2024 г., обеспечив их соответствие действующим нормативным требованиям, техническим регламентам, СНиП и СП.

Поскольку ФИО2 используется мансардный этаж дома, из которого имеется доступ в чердачное помещение и на крышу, а доказательств обеспечения ею доступа к данному общему имуществу не представлено, суд первой инстанции правомерно возложил на ФИО2 обязанность предоставить доступ к общему имуществу дома через чердачное помещение, поскольку такой доступ необходим для производства ремонта крыши.

Согласно части 2 статьи 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, если такие действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

С учетом объема и характера ремонтных работ, выполнение которых возложено решением суда на ФИО2, судебная коллегия полагает, что установленный судом 3-месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу является разумным и достаточным для исполнения ФИО2 данной обязанности.

Согласно части 3 статьи 206 ГПК РФ, суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Таким образом, в целях побуждения ответчика к своевременному исполнению решения суда в части выполнения возложенных на него ремонтных работ суд первой инстанции взыскал с него судебную неустойку на случай неисполнения решения суда при наличии к тому правовых оснований.

Размер взысканной с ответчика судебной неустойки в сумме 1000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная со следующего дня с момента истечения установленного для исполнения данного решения срока, определен судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, с учетом характера подлежащей исполнению ответчиком обязанности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика ФИО2, об основаниях ничтожности условий соглашения сторон об определении порядка владения и пользования общим жилым домом суду первой инстанции сторонами не заявлялось, фактически владение и пользование сторонами принадлежащим им на праве общей долевой собственности жилым домом осуществляется в соответствии с условиями указанного соглашения.

В противоречие с доводами апелляционной жалобы ответчика ФИО2, переписка сторон посредством электронной почты по вопросу стоимости помещений, находящихся в пользовании ФИО2, договор безвозмездного пользования жилым помещением от 10 марта 2012 г. и документы об оплате ФИО7 коммунальных услуг и других платежей, не содержат сведений, имеющих правовое значение для разрешения настоящего спора.

Доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО2 о том, что целью обращения ФИО3 с настоящим иском в суд является снижение цены возможной покупки принадлежащей ФИО2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, не подтверждены никакими доказательствами, из приведенных истцом ФИО3 в обоснование исковых требований доводов следует, что целью его обращения с настоящим иском в суд является приведение конструкций принадлежащего сторонам жилого дома в работоспособное состояние, обеспечение надлежащего содержания и сохранения данного жилого дома, что вытекает из установленной вышеприведенными правовыми нормами обязанности собственника жилого помещения нести бремя его содержания и обеспечивать его надлежащее состояние.

В этой связи обращение ФИО3 с настоящим иском суд, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика ФИО2, не свидетельствует о злоупотреблении истцом правом.

Доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО2 о том, что суд не выяснил, кем были выполнены штукатурные фасадные работы на первом этаже жилого дома (прежним сособственником жилого дома или ФИО3), и имелся ли ранее выезд из гаража, расположенного на придомовой территории, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего дела, дал надлежащую правовую оценку исследованным доказательствам, в том числе в их совокупности, и пришел к правильным выводам по существу спора.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенные выводы суда, не содержат сведений об обстоятельствах, которые бы нуждались в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

Оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 28 августа 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 февраля 2026 г.

Председательствующий

Судьи