Дело № 2-152/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2019 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе:

судьи Суховой Е.В.,

при секретаре Пономаревой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «ЧАЙКА», ФИО3 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в Свердловский районный суд г. Костромы с требованиями к ООО «ЧАЙКА», ФИО3 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № от 

<

дата> заключенного между ООО «ЧАЙКА» и ФИО3.

Иск мотивирован тем, что спорный договор долевого участия не зарегистрирован и отсутствуют письменные доказательства о намерении его регистрации. Оплата по данному договору не отражена в первичном бухгалтерском учете ООО «ЧАЙКА». Судебным приставом-исполнителем в 

<

дата> наложен арест на все регистрационные действия по договорам долевого участия, в целях реализации непроданного имущества по сводному исполнительному производству, возбужденному в отношении ООО «ЧАЙКА». Истцы являются дольщиками ООО «ЧАЙКА» по их искам о взыскании неустойки, Ленинским районным судом наложен арест на спорный объект (

<

адрес>). Полагают, что застройщик, узнав о данных исполнительных листах, попытался вывести непроданные ранее квартиры заключив спорный договор. Незарегистрированный договор на долевое участие и квитанции к приходному кассовому ордеру ФИО3 являются фиктивными. 

В процессе рассмотрения дела, истцы уточнили основания иска, указав, что 

<

дата> между ФИО1 и ООО «Чайка», заключен договор долевого участия в строительстве №. 

<

дата> между ФИО10 (после замужества ФИО2) О.А. и ООО «Чайка» заключен договор долевого участия в строительстве №. Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона РФ «О защите нрав потребителей», отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами (далее - законы) и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

Согласно ст. 12 ГК РФ, зашита гражданских прав осуществляется в т.ч. признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ №214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, Истцы являются залогодержателями на основании закона, создаваемого Застройщиком (залогодателем) имущества.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

<

дата> между ООО «Чайка» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого является строительство квартиры № в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>

Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ 1. по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ «О бухгалтерском учете» №402-ФЗ от 06.12.2001, экономический субъект обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с настоящим Федеральным законом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем, на балансе ООО «Чайка» денежных средств, вырученных по оспариваемому договору, не появилось, что является очевидным признаком мнимости сделки, т.к. правовое последствие у застройщика (ООО «Чайка) в виде получения прибыли не возникло.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 13, 15, 17 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 170 ГК РФ, ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. 3, 29, 98, 131 ГПК РФ, истцы просили признать недействительным договор участия в долевом строительстве № от 

<

дата>, заключенный между ООО «Чайка» и ФИО3 на строительство квартиры № в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. 

В судебном заседании истцы поддержали требования по изложенным в уточненном иске доводам в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в удовлетворении требований просил отказать, суду пояснил, что его мать –ФИО5 в 

<

дата> продала долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, за 900000 рублей. После этого, она заключила с ООО «Чайка» договор на долевое участие в строительстве № от 

<

дата>, согласно которому ООО «Чайка» приняло на себя обязательства построить и передать ей жилое помещение в виде ... комнатной квартиры № по ГП общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. ФИО5 умерла 

<

дата>. После этого, Договор долевого участия, заключенный с ФИО5 был переделан ООО «ЧАЙКА», в качестве дольщика указан ФИО3, остальные условия договора не изменены. В рамках данного договора он передал ООО «Чайка» в 

<

дата> 900000 рублей и в 

<

дата> 250000 рублей, о чем ему выдали квитанции к приходным кассовым ордерам. Полагает, что не отражение в первичных бухгалтерских документах внесенных им средств не должны влиять на его права. Договор не был зарегистрирован, поскольку первоначально его мама болела, потом умерла, затем ФИО4 не выходил на связь, а в последующем последний сообщил, что на имущество ООО «ЧАЙКА» наложен арест, поэтому регистрация возможна только в судебном порядке. После этого он обратился в Свердловский районный суд г. Костромы с иском об обязании ООО «ЧАЙКА» осуществить государственную регистрацию договора долевого участия. Внесение им денежных средств в указанном размере и до регистрации договора было обусловлено договоренностью с ФИО4, сам он не грамотный, ничего противозаконного в этом не видит.

ФИО4, действующий на основании устава, в качестве директора и в интересах ответчика ООО «Чайка», суду пояснил, что требования истцов удовлетворению не подлежат. Денежные средства от ФИО6 в размере 1 150 000 рублей (900000 рублей + 250000 рублей) по договору долевого участия приняты ООО «Чайка», о чем составлены квитанции к приходным кассовым ордерам. В бухгалтерской отчетности ООО «ЧАЙКА», внесенные ФИО3 средства не отражены, так как у предприятия были финансовые сложности. В настоящее время жилое помещение в виде ... комнатной квартиры № по ГП, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, не существует, по проекту строится двухкомнатная квартира общей площадью ... кв.м.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, изучив материалы настоящего дела, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующим выводам. 

<

дата> между ФИО1 и ООО «Чайка», заключен договор долевого участия в строительстве №. 

<

дата> между ФИО10 (после замужества ФИО2) О.А. и ООО «Чайка» заключен договор долевого участия в строительстве №.

Между ООО «Чайка» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № от 

<

дата>, согласно которому ООО «Чайка» приняло на себя обязательства построить и передать ему жилое помещение в виде ... комнатной квартиры № по ГП общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

В качестве доказательства оплаты по настоящему договору, ФИО3 представлены квитанции:

- к приходному кассовому ордеру № от 

<

дата>, подтверждающая принятие ООО «ЧАЙКА» от ФИО3 денежных средств в размере 900000 рублей, в качестве основания указано «первоначальный взнос по ДДУ № от 

<

дата> года» (оригинал в материалах дела №, л.д.196);

- к приходному кассовому ордеру № от 

<

дата>, подтверждающая принятие ООО «ЧАЙКА» от ФИО3 денежных средств в размере 250000 рублей, в качестве основания указано: «первоначальный взнос по ДДУ № от 

<

дата> года» (оригинал в материалах дела №, л.д.196).

В судебном заседании ФИО4, действующий на основании устава в качестве директора и в интересах ответчика ООО «Чайка», а также допрошенная в качестве свидетеля ФИО7(главный бухгалтер ООО «ЧАЙКА») суду пояснили, что они подтверждают принятие от ФИО3 в счет уплаты по договору участия в долевом строительстве № от 

<

дата> денежных средств в общей сумме 1150000 руб., оформление этого факта приходными кассовыми ордерами, и не отражение, внесенных им сумм, в первичных бухгалтерских документах ООО «ЧАЙКА».

Разрешение на строительство № (взамен ранее действующего) от Администрации г. Костромы выдано 

<

дата> на строительство ...-х этажного многоквартирного жилого дома, корпус№, по адресу: 

<

адрес> 

В качестве оснований для признания сделки мнимой, истцы указывают на отсутствие регистрации спорного договора в установленном законном порядке и не отражение ООО «ЧАЙКА» в соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ «О бухгалтерском учете» №402-ФЗ от 

<

дата> поступления денежных средств от ФИО3.

Сторонами признано и не оспаривалось, что спорный договор № от 

<

дата> не зарегистрирован в установленном законом порядке, и что в настоящее время жилое помещение в виде ... комнатной 

<

адрес> по ГП общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, по действующей проектной документации, отсутствует.

Перечень оснований для признания сделки недействительной перечислен в параграфе 2 Главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу указанных законоположений, в случае, когда предусмотренное законом обязательное требование государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий, его нельзя считать заключенным.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не может свидетельствовать о его недействительности, указанное может свидетельствовать о его незаключенности, оснований для признания незаключенного договора недействительным не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «ЧАЙКА», ФИО3 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № от 

<

дата> заключенного между ООО «ЧАЙКА» и ФИО3, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления полного текста решения в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы.

Судья Е.В. Сухова

Мотивированное решение изготовлено 18.01.2019