Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 мая 2018 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой О.А.

при секретаре Преснове А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Стройтехинвест» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя, признании недействительным дополнительного соглашения,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом уточнения, о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2012 г. по 09.05.2017 г. в сумме 4 224 047 руб. 27 коп., штрафа за нарушение прав потребителя в размере 50% от взысканной суммы, компенсации морального вреда в сумме 1 000 000 руб., а также о признании дополнительного соглашения к договору долевого участия от 04.07.2017 г. недействительным.

Свои требования истица обосновывает тем, что 28.06.2010 г. между ООО «Стройтехинвест» (застройщик) и ООО «Инвестиционное развитие» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязался произвести строительство жилого дома в АДРЕС передать участку объекты долевого строительства согласно приложению, в том числе 2-комнатную квартиру № на № этаже общей проектной площадью 83,87 кв.м. На основании договора уступки права от 16.09.2010 г. ООО «Инвестиционное развитие» передало ФИО1, ФИО. право требования к застройщику на получение в собственность указанной квартиры №. Согласно условиям договора долевого участия в строительстве строк передачи объекта строительства был установлен 4й квартал 2011 г., однако в установленный срок квартира не была передана истцу. В октябре 2011 г. было получено уведомление о продлении срока строительства до 4го квартала 2013 г., однако соглашений о переносе срока не заключалось. 17.10.2016 г. застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, на основании которого квартира передана истцу. Однако застройщик до составления акта не направил уведомления о готовности объекта и возможности его получения. 04.07.2017 г. было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия, согласно которому истец отказывается от финансовых претензий в части получения неустойки за просрочку исполнения застройщик обязательств по передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2012 г. по день передачи квартиры по акту приема-передачи. Данное соглашение не соответствует закону, поскольку отказ от осуществления принадлежащих прав не влечет прекращения права. Ссылаясь на то, что ответчик допустил без уважительных причин значительное нарушение срока передачи объекта долевого строительства, акт приема-передачи и доп.соглашение к договору является недействительным, истица просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика с иском не согласился, поддержал письменные возражения, ссылаясь на то, что нарушение срока передачи квартиры было вызвано объективными причинами, 26.05.2016 г. истец получил уведомление о готовности объекта, однако не приступил к принятию объекта, в связи с чем 17.10.2016 г. был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, при этом истцом пропущен срок исковой давности, поскольку о нарушении срока истцу с 01.01.2012 г. стало известно о нарушении права, однако с иском истец обратился только 13.03.2018 г. Представитель ответчика полагала, что расчет неустойки должен производиться за период с 01.01.2012 г. по 07.06.2016 г., при этом просила применить положения ст.333 ГК РФ при определении размера неустойки и штрафа.

В судебном заседании из материалов дела и пояснений сторон установлено, что 28.06.2010 г. между ООО «Стройтехинвест» (застройщик) и ООО «Инвестиционное развитие» (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств участника долевого строительства 24-этажный жилой дом с подземным паркингом и инженерными коммуникациями, по адресу: АДРЕС и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику квартиры согласно перечню в приложении№ к договору, в том числе 2-комнатную квартиру строительным № на № этаже общей проектной площадью 83,87 кв.м, проектной площадью без учета балкона и лоджии 77,51 кв.м.

Пункт 1.7 договора устанавливает, что срок передачи застройщиком квартир участнику долевого строительства определен как 4й квартал 2011 г.

Согласно п.2.1 договора цента договора определения из стоимости 1 кв.м проектной площади квартиры с учетом коэффициента, равной 50 000 руб. Стоимость 1 кв.м является окончательной и изменению не подлежит.

На основании договора № от 16.09.2010 г. ООО «Инвестиционное развитие» уступило, а ФИО1 и ФИО приняли права требования к ООО «Строитехинвест» по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома в части получения в собственность 2-комнтной квартиры со строительным № общей проектной площадью 83,87 кв.м, проектной площадью без учета балкона и лоджии 77,51 кв.м, проектной площадью с учетом коэффициента 80,69 кв.м, расположенной на № этаже 24-этажного жилого дома по адресу: АДРЕС

04.07.2017 г. между ООО «Стройтехинвест» и ФИО1, ФИО подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, согласно которому участники долевого строительства подтверждают, что финансовых претензий, связанных с получением неустойки за просрочку исполнения обязательств застройщика перед участниками за период с 01.01.2012 г. до момента передачи квартиры по акту приема-передачи, в соответствии со ст.6 ФЗ РРФ №214-ФЗ к застройщику не имеют.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Часть 2 названной статьи устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст.3, пп.4 и 5 ст.426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 3 ГПК РФ устанавливает, что отказ от права на обращение в суд недействителен.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение от 04.07.2017 г. в отношении ФИО1 является недействительным.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст.6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом изменение срока строительства должно быть осуществлено в письменной форме путем составления дополнительного соглашение, которое подлежит государственной регистрации.

Между тем из материалов дела установлено, что 24.10.2011 г. в адрес истца направлено письменное сообщение о том, что предельный срок окончания строительства перенесен на 4й квартал 2013 г.

Учитывая, что застройщиком не соблюдена установленная законом форма для изменения срока окончания строительства, суд приходит к выводу, что последним днем для передачи объекта строительства являлось 31.12.2011 г.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствиями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом суд приходит к выводу, что с 01.01.2012 г. ответчиком допущено нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

В соответствии с ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Пункт п.4 ст.8 названного Закона предусматривает, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за 1 месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч.4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч.5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч.3 настоящей статьи).

Из материалов дела установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 20.04.2016 г.

10.05.2016 г. в адрес истца направлено сообщение о завершении строительства и готовности к передачи объекта строительства, которое было получено истцом 26.05.2016 г., однако истец к приемке квартиры в установленный законом срок не приступил.

Акта о наличии существенных недостатков, которые бы препятствовали приему квартиру, суду не представлено. Каких-либо иных доказательств тому, что после получения сообщения о готовности объекта долевого строительства, т.е. после 26.05.2016 г., истица не имела возможности принять спорное жилое помещение не представлено.

В связи с отсутствием действий со стороны истца, свидетельствующих о принятии квартиры, 17.10.2016 г. ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что ответчиком допущено нарушение срока передачи объекта долевого строительства с 01.01.2012 г. по 17.10.2016 г.

В соответствии с положениями ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Принимая во внимание, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, было передано истцу только 17.10.2016 г., суд полагает доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании неустойки не обоснованы.

Из условий договора участия в долевые строительства установлено, что стоимость объекта долевого строительства рассчитывается исходя из стоимости 1 кв.м проектной площади квартиры с учетом коэффициента, равной 50 000 руб., стоимость объекта долевого строительства составляет: 80,69 (площадь квартиры с учетом коэффициента) х 50 000 = 4 034 500 руб.

При этом согласно условиям договора уступки права требования объект долевого строительства переходит в долевую собственность ФИО1 в размере 70/100, ФИО – 30/100 доли. Соответственно при расчете неустойки в отношении истцы надлежит исходить из сумме 4 034 500 : 70/100 = 2 824 150 руб.

Таким образом неустойка за период с 01.01.2012 г. по 17.10.2016 г. составляет:

2 824 150 х 257 (с 01.01.2012 по 13.02.2012) х 2 х 1/300 х 8% = 387 096,83

2 824 150 х 1204 (с 14.09.2012 по 31.12.2015) х 2 х 1/300 х 8,25% = 1 870 152,13

2 824 150 х 165 (с 01.01.2016 по 13.06.2016) х 2 х 1/300 х 11% = 341 722,15

2 824 150 х 97 (с 14.06.2016 по 18.09.2016) х 2 х 1/300 х 10,5% = 191 759,79

2 824 150 х 29 (с 19.09.2016 по 17.10.2016) х 2 х 1/300 х 10% = 54 600,23, а всего 2 845 331 руб. 13 коп.

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствовал об уменьшении размера неустойки в порядке ст.333 ГК РФ, указав в письменных возражениях на объективные причины задержки сроков строительства.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При этом следует учитывать, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (Определение Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 №7-О).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21.12.2000 г. №263-О, при определении размера подлежащей ко взысканию неустойки суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая обстоятельства дела, срок допущенного нарушения, а также представленные ответчиком доказательства в подтверждение принятия мер к передаче объекта в установленный срок, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки до 500 000 руб.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Согласно ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В судебном заседании установлено, что ответчиком было допущено нарушение прав истца, как потребителя, на своевременное исполнение условий договора о передачи объекта долевого строительства. 

Принимая во внимание характер правоотношений сторон, учитывая конкретные обстоятельства дела, длительный срок допущенного нарушения, суд полагает возможным взыскать компенсацию морального вреда в сумме 40 000 руб.

Согласно ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая ходатайство ответчика о снижении размера штрафа в порядке ст.333 ГК РФ, принимая во внимание, что штраф носит характер санкции за нарушение прав потребителя, не может являться формой обогащения стороны, суд полагает возможным уменьшить сумму штрафа до 100 000 руб.

В силу п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истец как потребитель освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в бюджет Одинцовского муниципального района в размере 8200 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

р е ш и л:

иск ФИО1 к ООО «Стройтехинвест» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя, признании недействительным дополнительного соглашения удовлетворить частично;

признать недействительным дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от 28.06.2010 г., заключенное 04.07.2017 г. между ООО «Стройтехинвест» и ФИО1, ФИО, в отношении ФИО1;

взыскать с ООО «Стройтехинвест» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2012 г. по 17.10.2016 г. в сумме 500 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 40 000 руб., штраф за нарушение прав потребителя в сумме 100 000 руб., а всего 640 000 (шестьсот сорок тысяч) руб.;

взыскать с ООО «Стройтехинвест» госпошлину в бюджет Одинцовского муниципального района в сумме 8 200 (восемь тысяч двести) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: