УИД 31RS0002-01-2025-002620-38 Дело 2-2197/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 20 октября 2025 г.

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Крюковой Н.А.,

при секретаре Пилипенко Е.В.,

в отсутствие участвующих лиц, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате,

установил:

23 июня 2022 г. между ФИО1 и ФИО2 заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес обезличен).

Согласно п. 8 вышеуказанного предварительного договора основной договор подлежал заключению не позднее 1 года.

Решением Белгородского районного суда Белгородской области от 29 сентября 2022 г., вступившим в законную силу 1 ноября 2022 г., за ФИО2 признано право собственности на вышеуказанные объекту недвижимости в порядке наследования по закону после смерти ФИО14., умершего 4 декабря 2021 г.

25 ноября 2022 г. право собственности ФИО3 на земельный участок и жилой дом оформлена в установленном законом порядке.

28 ноября 2022 г. в ЕГРН внесена запись об ограничении прав и обременении объектов недвижимости в виде запрещения регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Белгороду УФССП России по Белгородской области от 22 августа 2016 г. о наложении ареста на имущество должника.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Белгороду УФССП России по Белгородской области от 6 сентября 2024 г. также наложен арест на спорное имущество.

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит, с учетом уточнений, признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 июня 2022 г. договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В обоснование требований сослалась на то, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи запретов на совершение регистрационных действий с объектами недвижимости не имелось. Цена договора составила 600 000 руб. Продавец получил всю сумму сразу в качестве задатка, о чем составлена расписка. В свою очередь покупателю переданы ключи от имущества. Считает, что предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В судебное заседание стороны, третьи лица не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, информация о движении дела своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», ходатайств об отложении не заявили, явку представителей не обеспечили, представитель истца по доверенности ФИО4 представил заявление о проведении судебного заседания без его участия, в связи с чем суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В силу п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 июня 2022 г. между ФИО1 и ФИО2 заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: (адрес обезличен).

По условиям договора продавец обязался продать, а покупатель купить в собственность вышеуказанные объекты недвижимости.

Согласно п. 8 вышеуказанного предварительного договора основной договор подлежал заключению не позднее 1 года.

В силу п. 3 предварительного договора продажная цена земельного участка и жилого дома была согласована сторонами в размере 600 000 руб.

В соответствии с п. 5 предварительного договора ФИО1 передала указанную сумму (600 000 руб.) ФИО2 в качестве задатка.

В день заключения договора истцу переданы ключи от дома, предоставлен доступ к земельному участку. ФИО1 приняла данные объекты от продавца, произвела вложения в них в виде ремонта, строительства пристройки, несла бремя содержания объектов.

Решением Белгородского районного суда Белгородской области от 29 сентября 2022 г., вступившим в законную силу 1 ноября 2022 г., за ФИО2 признано право собственности на вышеуказанные объекту недвижимости в порядке наследования по закону после смерти ФИО15., умершего 4 декабря 2021 г.

Указанным решением установлено, что ФИО2 фактически вступил во владение наследственным имуществом, принял меры по сохранению наследственного имущества, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя. Других наследников не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Следовательно, фактическое принятие ФИО2 наследства свидетельствует о возникновении у него права на заключение предварительного договора.

На момент заключения предварительного договора запретов на совершение регистрационных действий с объектами недвижимости не имелось.

В целях сдачи документов на государственную регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимости и последующее подписание с истцом основанного договора купли-продажи ФИО2 6 октября 2022 г. выдана доверенность ФИО5

25 ноября 2022 г. право собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом оформлено в установленном законом порядке.

28 ноября 2022 г. в ЕГРН внесена запись об ограничении прав и обременении объектов недвижимости в виде запрещения регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Белгороду УФССП России по Белгородской области от 22 августа 2016 г. о наложении ареста на имущество должника.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Белгороду УФССП России по Белгородской области от 6 сентября 2024 г. по исполнительным производствам №38379/15/31010-ИП, №38380/15/31010-ИП, №38378/15/31010-ИП, №38377/15/31010-ИП, также наложен арест на спорное имущество.

При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством является установление действительного содержания предварительного договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность ФИО2 передать ФИО1 земельный участок и расположенный на нем жилой дом, фактически находившимся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность ФИО1 как покупателя в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость этого имущества. При этом, обязанность покупателя по полной оплате стоимости объектов недвижимости исполнена при подписании предварительного договора, что подтверждается содержанием его п. 5, а также распиской продавца в получении от покупателя денежных средств в размере 600 000 руб.

Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

На основании изложенного суд считает возможным удовлетворить требования ФИО1 и признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 июня 2022 г. договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: (адрес обезличен), от 23 июня 2022 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированный текст изготовлен 27 октября 2025 г.

Судья-