дело № 2-643/2026 (2-4829/2025;)

УИД: 26RS0029-01-2024-011148-98

Решение

Именем Российской Федерации

16 февраля 2026 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Приходько О.Н.,

при секретаре Оганян А.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

представителя третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО17 к ФИО5 ФИО18 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств,-

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указано, что согласно предварительному договору купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» обязуется купить, а ФИО5 продать за 45 000 000 руб. в срок до 15.03.2024 года недвижимое имущество, состоящее из: земельный участок площадью 6195+/-28 кв.м., кадастровый номер№ категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под общественную застройку, право собственности: правообладатель Ставропольский край, зарегистрирована собственность 26-№ от 09.12.2013 г., постоянное (бессрочное) пользование 26-26-№ от 01.06.2007 г.; здание площадью 170,6 кв.м., назначение нежилое, наименование использования: лечебно-санаторное, этажи: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер №, право собственности зарегистрировано: 06.09.2006 № здание площадью 163,8 кв.м., назначение нежилое, наименование: лечебно-санаторное, этажи: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер № право собственности зарегистрировано: 06.09.2006 №

В данном предварительном договоре указано, что от имени ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» выступает ФИО4 В момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 года ФИО4 передал ФИО5 3 000 000 руб., которые в свою очередь получил у ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза». Так, обстоятельства заключения данного договора и получения данных денежных средств следующие: между ФИО4 и ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» заключен агентский договор, по условиям которого, ответчик взял на себя обязательства провести юридические и фактические мероприятия по приобретению истцом недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> кв.м., а также земельный участок, на котором расположены данные объекты недвижимого имущества площадью 6195 кв.м., с кадастровым номером: № (далее недвижимость). В целях исполнения данного поручения ФИО4 получил от ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» 3 000 000 рублей, срок действия договора, следовательно, и поручения, установлен до 01.03.2024 года. Стороны предусмотрели, что в случае не исполнения поручения ФИО4 обязан вернуть ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» указанные денежные средства в полном объеме.

Фактически деньги в сумме 3 000 000 он передал ФИО6, которая действовала от имени ФИО5 на основании доверенности. Саму ФИО5 никогда не видел. Расписки о передачи денежных средств не писали.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 11 июля 2024г. по делу № 2-4065/24 с ФИО4 в пользу ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» взыскано 3 000 000 руб., которые ранее переданы ФИО4, который в свою очередь передал их ФИО5

Данным судебным актом установлено, что предварительный договор купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 года заключен от имени ООО СЗ «HTЦ «Экспертиза» без согласования его условий, с согласованным сроком совершения основной сделки 15.03.2024 года, то есть за пределами действия срока поручения, а также в условиях, когда в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 года речь идет о продаже земельного участка, который в собственности продавца (ФИО5) не находится.

На основании статей 168, 174.1 ГК РФ просит признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 года; применить последствия недействительности предварительного договора купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 года, взыскав с ФИО5 в пользу ФИО4 3 000 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7, возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать, поскольку 10 января 2024г. между ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» в лице ФИО4 а А.С., именуемого в дальнейшем покупателем, и ФИО5 в лице ФИО6 по доверенности, именуемой в дальнейшем продавцом, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

ФИО4 А.С. заключая предварительный договор от 10.01.2024г. действовал на основании агентского договора от 05.01.2024г. заключенного между ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» (принципал) и ФИО4 ым А.С. (агент).

В соответствии с п 1.1. договора ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» поручил ФИО4 у А.С. за предусмотренное вознаграждение совершить от имени (по специальной доверенности) принципала и за счет ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» (принципала), следующие фактические и юридические действия:

- провести переговоры по приобретению ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» (принципал) недвижимого имущества, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес> кв.м. а также земельный участок. на котором расположены данные объекты недвижимого имущества площадью 6195 кв.м., к.н. №

- провести юридическую экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость;

-предоставить принципалу исчерпывающую информацию о результатах переговоров и юридической экспертизы с информацией о предлагаемых условиях сделки по приобретению недвижимости;

- принять все необходимые меры по приобретению недвижимости в случае согласия принципала на предлагаемые условия сделки.

В соответствии с п. 1.2. Договора по сделкам, совершенным агентом с третьими лицами от имени и за счет принципала, если данная сделка совершена по письменному согласию с принципалом и на основании выданной агенту доверенности, приобретает права и становится обязанным принципал.

Согласно п. 4.1. агентского договора принципал обязуется передать агенту в момент подписания договора денежные средства в сумме 3000000 рублей, которые необходимы агенту ля совершения фактических и юридических действий для выполнения поручения принципала. Пунктом 4.2. установлено, что в случае не исполнения поручения, агент возвращает 3000000 рублей в полном объеме. В случае неисполнения поручения по причине несогласования условий сделки принципалом, а также иным обстоятельствам не зависящим от агента, денежные средства в сумме 3000000 рублей, возвращаются за вычетом фактически понесенных расходов (транспортные расходы, расходы на оплату услуг привлеченных агентом лиц, если данные услуги необходимы для исполнения поручения и т.д.).

Пунктом 5.1. установлено, что агентский договор вступает в силу в момент его подписания и действует до 01.03.2024г.

Во исполнение агентского договора от 05.01.2024г. ФИО4 А.С. (покупатель по тексту предварительного договора) заключил с ФИО5, в лице представителя ФИО6 (продавец по тексту предварительного договора) предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2024г.

Согласно п.п. 1.1.-1.3. продавец обязуется продать, а покупатель купить недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>), которая состоит из:

- здания площадью 163,8 кв.м. назначение нежилое, наименование: лечебно-санитарное, этажность:1 к.н. 26:33:180101:591, право собственности зарегистрировано 06.09.2006г. №;

- здания площадью 170,6 кв.м. назначение нежилое, наименование: лечебно-санитарное, этажность:1 к.н. 26:33:180101:602, право собственности зарегистрировано 06.09.2006г. №

Земельный участок площадью 6195кв.м. к.н. № землель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: по общественную застройку. Право собственности: правообладатель Ставропольский край, право зарегистрировано 09.12.2003г., постоянное (бессрочное) пользование № от 01.06.2007г.

Пунктом 1.3. стороны оценили недвижимость в 45 000 000 рублей.

Согласно п. 1.4 в обеспечение надлежащего исполнения условий предварительно договора купли-продажи покупатель передал, а продавец получил задаток в размере 3000000 рублей на момент подписания предварительного договора.

Пунктом 1.5. установлено, что сумма в размере 42000000 руб. будет уплачена покупателем продавцу в день окончательного расчета до подписания Основного договора купли-продажи путем передачи денежных средств по предварительной договоренности.

А в пункте 1.6 предварительного договора стороны установили, что предполагаемая дата окончательного расчета не позднее 15 марта 2024г.

Таким образом, следуя правилам ст. 431 ГК РФ о толковании условий договора, а именно п. 1.5, 1.6., 2.1. договора, представитель ответчика считает, что сторонами установлен срок заключения основного договора купли-продажи – до 15.03.2024г.

Также обратила внимание суда, что пунктом 2.5 договора продавец принял на себя обязательство изменить качество недвижимости с момента получения задатка (как то: отказ от постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 6195 кв.м. и перевод права в долгосрочную аренду).

Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе ( п. 2 ст. 307 ГК РФ).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия: 1) от своего имени, но за счет принципала; 2) от имени и за счет принципала (абз. первого).

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (абз. второй ст. 1005 ГК РФ).

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (абз. третий). Права и обязанности по сделке возникают у принципала только в том случае, когда агент действует от имени принципала и за его счет.

Статьей 1011 ГК РФ установлено, что к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные гл. 49 или гл. 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (пункт 2).

Учитывая, что ФИО4 А.С. в нарушение п.1.1. агентского договора, заключил предварительный договор купли-продажи с ФИО5 в отсутствие «специальной доверенности», то к возникшим правоотношениям подлежит применению норма абз.2 ст. 1005 ГК РФ, в соответствии с которой по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии с ч.1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего его лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Согласно условий агентского договора, ФИО4 взял на себя обязательства провести юридические и фактические мероприятия по приобретению ООО СП «НТЦ Экспертиза» недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>., здание площадью 163,8 кв.м., а также земельный участок, на котором расположенные данные объектов недвижимого имущества площадью 6195 кв.м.).

В целях исполнения данного поручения ФИО4 получил от ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» 3 00 000 руб., срок действия договора, следовательно, и поручения, установлен до 01.03.2024г. В случае неисполнения поручения ФИО4 А.С. обязан вернуть денежные средства в полном объеме.

В результате, на требование ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» предоставить отчет о выполнении и вернуть предоставленные ФИО4 денежные средства, последний предоставил предварительный договор купли-продажи недвижимости от 10.01.2024г, согласно которому, ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» обязуется купить, а ФИО5 обязуется продать за 45 000 000 руб. в срок до 15.03.2024г. недвижимое имущество, состоящее из: земельного участка площадью 6195+/-28 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под общественную застройку, постоянное (бессрочное) пользование №; здание площадью 170,6 кв.м., назначение нежилое, наименование использования: лечебно-санаторное, здание площадью 163,8 кв.м., назначение нежилое, наименование: лечебно-санаторное.

Указанная сделка ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» одобрена не была.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 11.07.2024 по делу № 2-4065/2024 расторгнут агентский договор, заключенный 05.01.2024г. между ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» и ФИО4, взыскано с ФИО4 в пользу ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» взыскано 3000000 руб.

Из выше изложенного следует, что права и обязанности по предварительному договору от 10.01.2024г. возникли у ФИО4

Нормами ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4), если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса (пункт 5), обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Срок заключения основного договора по условиям предварительного договора истек 15.03.2024г.

При этом ФИО5 не утратила интерес в заключении сделки, о чем свидетельствует ее поведение при исполнении предварительного договора.

Так в материалы дела представлен договор аренды земельного участка 01.02.2024г. заключенный ФИО5 во исполнение обязательства возложенного на нее как на сторону предварительного договора. Договор аренды прошел государственную регистрацию 13.02.2024г., о чем предоставлена в материалы дела выписка из ЕГРП.

В ходе судебного заседания был допрошен свидетель ФИО8, которая пояснила суду, что она составляла предварительный договор купли-продажи от 10.01.2024г. Стороны до подписания договора были ознакомлены с тексом договора. Также пояснила, что условие, указанное в п. 2.5 предварительного договора: «об изменении качества недвижимости (как то: отказ от постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 6195+/-28 кв.м. и перевод права в долгосрочную аренду)», было внесено в текст договора по требованию ФИО4. и являлось одним из принципиальных условий. Денежные средства, переданные ФИО4 представителю ФИО5 – ФИО6, являются задатком, как и указано в договоре.

ФИО8 пояснила, что по просьбе ФИО6 21.02.2024г. она продублировала информацию о заключении договора аренды земельного участка 01.02.2024г. путем направления ФИО4 у А.С. через мессенджер договора аренды земельного участка и выписки из ЕГПРП о гос. регистрации указанного договора. 28.02.2024г. ФИО8 повторно обратилась к ФИО4 о готовности продавца к сделке и напомнив, что срок заключения договора – 10.03.2024г. На что ФИО4 А.С. ответил: «Сейчас уточню».

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 431ГК РФ этого же кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенных положений закона следует, что условия обязательства определяются договором, требованиями закона и иных правовых актов.

При заключении предварительного договора стороны вправе определить срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, а также согласовать условие о задатке или авансе.

При незаключении основного договора вопрос о денежных суммах, внесенных в счет задатка или аванса, разрешается в соответствии с положениями ст. 380 и 429 ГК РФ и условиями предварительного договора, в зависимости от причин, по которым не был заключен основной договор.

При толковании условий предварительного договора, а также соглашения о задатке или авансе должны быть соблюдены правила толкования договора, установленные ст. 431 ГК РФ, в том числе о буквальном значении содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставлении их с другими условиями договора и его смыслом в целом.

В п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора ( п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

Таким образом, со стороны продавца были предприняты активные добросовестные действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи, что свидетельствует о том, что продавец не утратил интерес в заключении основного договора и не отказался от намерений по его заключению. При этом доказательств того, что именно продавец уклонялся от заключения сделки в период действия предварительного договора, а покупателем были предприняты все меры от него зависящие по ее исполнению, в материалы дела истцом не представлены. В этой связи необходимо установить причины, по которым не был заключен основной договор, применительно к положениям ст. 429 ГК РФ. А из решения Нальчикского городского суда, представленного в материалы дела истцом следует, что Основной договор не был заключен по причине того, что ООО СЗ «НТЦ Экспертиза» отказало ФИО4 в его заключении.

В соответствии с ч.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ч.1,2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Учитывая, что ФИО5 совершила все необходимые действия для заключения основного договора купли-продажи, а ФИО4 А.С. в срок до 15.03.2024г. не вышел на заключение договора купли-продажи ввиду отказа ООО СЗ «НТЦ Экспертиза» от заключения основного договора, то задаток в размере 3000000 рублей остается у ФИО5

Требования истца о признании предварительного договора купли-продажи недействительным как ничтожной сделки не подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25).В суд не представлено доказательств того, что оспариваемая сделка нарушает требования закона и права и охраняемые законом интересы истца. Кроме того само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что публичные интересы нарушены. В данном случае истцом также не представлено доказательств нарушения публичных интересов. Ссылка в исковом заявлении на норму ст. 174.1 ГК РФ о том, что сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (ст. 180 ГК РФ) ничем не обоснована.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО3, действующий на основании доверенности, не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Истец, ответчик в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом извещены судом о дате, времени и месте слушания дела.

Участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Пятигорского городского суда Ставропольского края piatigorsky.stv@sudrf.ru, а также заказным письмом с уведомлением.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 26.10.2025г. решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 13 февраля 2025 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 мая 2025 года – отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебной коллегией по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции указано, что решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 11 июля 2024 года по делу № 2-4065/2024 удовлетворены исковые требования ООО Специализированный застройщик «Научно-технический центр «Экспертиза» к ФИО4; расторгнут агентский договор, заключенный 5 января 2024 года между ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» и ФИО4; с ФИО4 в пользу ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» взыскано 3 000 000 руб. Вышеуказанным решением установлено, что ФИО4 не согласовывал с ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» условия сделки по купле-продажи недвижимости, не истребовал у Общества доверенность на заключение данной сделки, в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 10 января 2024 года речь идет о продаже земельного участка, который в собственности продавца не находится. Этим же решением установлено, что согласно условиям пункта 1.4 предварительного договора в обеспечение надлежащего и точного исполнения условий настоящего предварительного договора покупатели передали, а продавец получил задаток в размере 3 000 000 руб. на момент подписания настоящего предварительного договора.

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Между тем, при принятии решения по существу спора, судебными инстанциями, обстоятельства, установленные решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 11 июля 2024 года, не были учтены. Кроме того, судебными инстанциями не установлено какие правоотношения возникли между ФИО4, действовавшим от ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза», и ФИО5, при том, что денежные средства в размере 3 000 000 руб. были получены ФИО5; данных о том, что она вернула указанные денежные средства ФИО4 не имеется, тогда как решением суда от 11 июля 2024 года указанные денежные средства были взысканы с ФИО4 в пользу ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза».

В настоящем случае исковые требования ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки связаны с заявленными в исковом заявлении требованиями о взыскании денежных средств, которые были переданы им ФИО5 по указанной сделке, и взысканные с него по решению суда в пользу ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза».

При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Как установлено вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 11 июля 2024 года, между истцом ООО СЗ «НТЦ «Экспертиза» и ответчиком ФИО4 заключен агентский договор, по условиям которого, ответчик взял на себя обязательства провести юридические и фактические мероприятия по приобретению истцом недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> (здание площадью 170,6кв.м., здание площадью 163,8кв.м., а также земельный участок, на котором расположенные данные объектов недвижимого имущества площадью 6 195кв.м., кадастровым номером: №. В целях исполнения данного поручения ответчик получил от истца 3 500 000 руб. (с учетом вознаграждения за оказание услуг и расходов), срок действия договора, следовательно, и поручения, установлен до 01.03.2024 года.

Стороны предусмотрели, что в случае неисполнения поручения ответчик обязан вернуть истцу указанные денежные средства в полном объеме.

В результате, на требование истца предоставить отчет о выполнении и вернуть предоставленные ответчику денежные средства, последний предоставил Предварительный договор купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 года, согласно которому, 0ОО С3 «НТЦ «Экспертиза» обязуется купить, а ФИО5 ФИО18 обязуется продать за 45000000 руб. в срок до 15.03.2024 года недвижимое имущество, состоящее из: земельный участок площадью 6 195+/-28кв.м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под общественную застройку, право собственности: правообладатель Ставропольский край, зарегистрирована собственность № от 09.12.2013г., постоянное (бессрочное) пользование №-164 от 01.06.2007г.; здание площадью 170,6кв.м., назначение нежилое, наименование использования: лечебно-санаторное, этажи: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер №, право собственности зарегистрировано: № от 06.09.2006г.; здание площадью 163,8кв.м., назначение нежилое, наименование: лечебно-санаторное, этажи: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер № право собственности зарегистрировано: 06.09.2006г.

Между тем вместе, условия данной сделки ответчик с истцом не согласовал, не истребовал у истца доверенность на заключение данной сделки, сделка предусматривает совершение основной сделки 15.03.2024 года, за пределами действия срока поручения истца и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 года речь идет о продаже земельного участка, который в собственности продавца не находится.

Поскольку ФИО4 суду не представлены, доказательства, что договор им был исполнен надлежащим образом, суд пришел к выводу, об удовлетворении требований истца. Расторг Агентский договор заключенный 05.01.2024г. между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Научно-технический центр «Экспертиза» и ФИО4 ФИО17. Взыскал с ФИО4 ФИО17 в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Научно-технический центр «Экспертиза» три миллиона рублей.

Истец, обращаясь с настоящим иском в Пятигорский городской суд, считает, что оспариваемый им предварительный договоа купли-продажи от 10.01.2024г. ничтожен, поскольку ФИО5 не являлась собственником земельного участка, который был предметом договора.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (абзац шестой) и признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (абзац четвертый).

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В абзаце втором пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как уже установлено вступившим в законную силу решением суда, ФИО4, в нарушение условий агентского договора заключил предварительный договор без письменного согласования с принципалом

В соответствии с ч.1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего его лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Согласно ст. 1011 ГК РФ, к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Согласно пункту 1 статьи 973 Гражданского кодекса Российской Федерации поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

В силу приведенных норм, ответственность за исполнение поручения с отступлениями от указаний доверителя и за пределами таких указаний должен нести сам поверенный (Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 03.02.2021 N 88-573/2021).

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Как следует из условий предварительного договора, Судом установлено, что сторонами предварительного договора купли продажи недвижимости от 10.01.2024 указаны: покупатель - ООО СЗ «HTЦ «Экспертиза» в лице ФИО4 и продавец - ФИО5 в лице ФИО6 по доверенности. Сумма задатка в размере 3 000 000 руб. передана покупателем продавцу на момент подписания предварительного договора (п. 1.4 договора).

Предметом договора являлось недвижимое имущество, расположенное по адресу

<

адрес> (здание площадью 170,6 кв.м., здание площадью 163,8 кв.м., а также земельный участок, на котором расположенные данные объектов недвижимого имущества площадью 6195 кв.м., с кадастровым номером 26:33:180101:45.

Из п.1.2.1 указанного договора следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером № является Ставропольский край, установлено постоянное (бессрочное) пользование.

Из п. 2.5 также следует, что продавец принял на себя обязательство изменить качество недвижимости с момента получения задатка (как то: отказ от постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 6195 кв.м. и перевод права в долгосрочную аренду).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО4 знал о том, что земельный участок не находится в собственности ответчика, возражений по этому поводу не выразил.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со ст. 169 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно чт. 174.1 ГК РФ, сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что сделка, нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Как и не представлено доказательств нарушения запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона.

Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Указанные разъяснения согласуются с п. 2.5 оспариваемой сделки, в связи с чем, доводы истца о нарушении требований закона либо публичных интересов судом признаются основанными на неверном толковании действующего законодательства и оспариваемого договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что 01.02.2024г. между ФИО5 и Министерство имущественных отношений Ставропольского края заключен договор аренды спорного земельного участка от 01.02.2024г. во исполнение обязательства возложенного на нее как на сторону предварительного договора. Договор аренды прошел государственную регистрацию 13.02.2024г., о чем в материалах дела выписка из ЕГРП.

В судебном заседании была допрошена свидетель ФИО8, которая пояснила суду, что она являлась как третье независимое лицо при составлении предварительного договора и помогла составить предварительный договор купли-продажи. На тот момент интересы ФИО5 представляла ФИО9, от ООО С3 «НТЦ Экпертиза» был ФИО4 ФИО17. Предметом предварительного договора являлся земельный участок на ФИО10 и 2 объекта недвижимости на этом участке. Когда был составлен текст предварительного договора, условия договора были зачитаны, ФИО4 все условия услышал, но не зачитывал. Стоимость не делилась по объектам, была общая стоимость в размере 3000000 рублей. При ФИО8 были переданы деньги, сумма была перечитана. Впоследствии собирались заключать основной договор купли-продажи, ФИО4 было отправлено повторно выписка из ЕГРН и новый договор аренды. Папукашвили говорила, что они готовы заключить основной договор купли-продажи, в предварительном договоре была прописана предположительная дата заключения основного договора, примерно в марте 2024 года. Сторона покупателя настаивала на внесении сведений об изменении назначения земельного участка. Это условие, которое должно быть выполнено, чтобы состоялась основная сделка.

Основаниям сомневаться в показаниях свидетеля у суда не имеется, поскольку они согласуются с письменными доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе протоколом осмотра доказательств, произведенными нотариусом ФИО11 10.02.2026г.

Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе ( п. 2 ст. 307 ГК РФ).

Из п.1.6 договора следует, что предполагаемая дата окончательного расчёта не позднее 15 марта 2026 года.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 указанного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Вместе с тем, из вступившего в законную силу решения Нальчикского городского суда КБР от 11 июля 2024г., следует, что основной договор не был заключен, поскольку ФИО4 были нарушены условия агентского договора.

Следовательно, вины ответчика в неисполнение договора не имеется.

В силу положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (часть 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (часть 2).

По данной категории дел виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

При таких обстоятельствах вывод суд приходит к выводу о виновности именно истца в незаключении основного договора купли-продажи недвижимого и необходимости возложения на него негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо изложенного, закон не содержит прямого запрета на совершение сделки купли-продажи имущества, которого не принадлежит продавцу. Если продавец не является собственником имущества, то договор купли-продажи считается исполнимым, но продавец не сможет исполнить обязательство по передаче права собственности. Применительно к спорной сделке договор является действительным, но неисполнимым в части. Если цена не согласована - договор считается не порождающим прав и обязанностей по купле продаже этих объектов.

Суд не может согласиться с доводами истца, что отсутствие согласованной цены предварительного договора купли-продажи от 10 января 2024 года по всем объектам предварительного договора является основанием к признанию его недействительным в целом, так как отсутствие цены договора - это порок заключения, а не порок содержания сделки.

Наличие в спорном договоре обязательства продавца об изменении качества недвижимости с момента получения задатка (как то: отказ от постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 6195+-28 кв.м. и перевод права в долгосрочную аренду) (п. 2.5 Предварительного договора от 10 января 2024 года л.д. 25) свидетельствует о наличии смешанного договора (ст. 421 ГК РФ)

Следовательно, исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО17 к ФИО5 ФИО18 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 года, применении последствия недействительности предварительного договора купли-продажи недвижимости от 10.01.2024 года, взыскании с ФИО5 ФИО18 в пользу ФИО4 ФИО17 денежных средств в сумме 3 000 000 рублей - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятигорский городской суд.

Мотивированное решение суда составлено 03.03.2026 года.

Судья О.Н. Приходько