РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2019 года город Узловая

Узловский городской суд Тульской области в составе 

председательствующего Сафроновой И.М.,

при секретаре Жуковой Т.Е., 

с участием представителя истца комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район по доверенности ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-382/2019 по иску комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,

установил:

Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район Тульской области обратился в суд с настоящим иском к ответчику ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, мотивируя свои требования тем, что Между комитетом по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район и ФИО2 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 10000 квадратных метров, местоположение: примерно в 190 метрах по направлению на юго-восток от дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно п. 4.1 раздела 4 договора комитет передал, а ответчик принял спорный земельный участок. Договор является актом приема- передачи участка. Согласно пункта 2.1 раздела 2 договора срок аренды составляет 20 лет. В соответствии с пунктом 3.1 раздела 3 договора арендная плата определена в сумме 62486 рублей 40 копеек в год и должна быть перечислена ежегодно, в срок не позднее 15 сентября текущего года за год в полном объеме. Однако, в нарушение условий договора, ФИО2 не исполняет обязательства по уплате арендной платы. Так, за период с 08.12.2017 года по 31.01.2019 г. Ответчиком не произведено ни одного платежа за арендуемый земельный участок. В результате, у ответчика образовалась задолженность перед комитетом в размере 66595,09 рублей (за период с 08.12.2017г по 31.01.2019 г.). В соответствии со ст. ст. 330, 331 ГК РФ, пунктом 7.1 раздела 7 Договора начислены пени за период с 08.12.2017 г. по 31.01.2019 г. в размере 665,95 рублей. Общая сумма образовавшейся задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа составляет 19284,35 рублей. В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, подпунктом 6.2.2. пункта 6.2 раздела 6 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, если арендатор два и более раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Учитывая наличие задолженности, ответчику направлена претензия № № от 20.11.2018 года с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей и расторжении договора аренды. Требования, указанные в претензии ответчиком не были исполнены. На основании изложенного истец просит суд взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за земельный участок в размере 66595,09 рублей и пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 665,95 рублей, а всего 67261,04 рублей. Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 10000 квадратных метров, местоположение: примерно в 190 метрах по направлению на юго- восток от дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства. Обязать ФИО2 сдать по акту приема – передачи земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 10000 квадратных метров, местоположение: примерно в 190 метрах по направлению на юго- восток от дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, комитету по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район в семидневный срок, с даты вступления решения в законную силу.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика.

Представитель истца комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнила исковые требования, согласно которых просит суд взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за земельный участок за период с 08.12.2017 года по 31.12.2017 года, в размере 3324,69 рублей, пени за просрочку платежей в размере 133,25 рублей, всего 3457,94 рублей. Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 10000 квадратных метров, местоположение: примерно в 190 метрах по направлению на юго- восток от дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства. Обязать ФИО2 сдать по акту приема – передачи земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 10000 квадратных метров, местоположение: примерно в 190 метрах по направлению на юго- восток от дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, комитету по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район в семидневный срок, с даты вступления решения в законную силу.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования признал частично, указав, что не согласен с требованием о расторжении договора аренды, поскольку ФИО2 не оплачивала арендную плату, так как оспаривала кадастровую стоимость земельного участка. Также не согласен с расчетом задолженности арендной платы за период с 08.12.2017 года по 31.12.2017 года, так как при расчете платы необходимо также учитывать новую кадастровую стоимость, ссылаясь на письмо Министерства Финансов РФ от 27.09.2018 года №03-05-05-02/69137. Размер пени по уточненным требованиям не оспаривал.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации МО Узловский район, действующим в пределах предоставленных ему полномочий, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 10000 квадратных метров, местоположение: примерно в 190 метрах по направлению на юго-восток от дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства. Участок находится в государственной собственности. Срок договора 20 лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации договора аренды). Арендная плата согласно п. 3.1 договора исчислялась из кадастровой стоимости участка и составляла 62486,40 рублей в год, которые подлежали уплате ежегодно до 15 числа сентября текущего года. В силу п. 3.5 договора в период действия договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, то есть независимо от согласия арендатора, в случае изменения порядка определения размера арендной платы, либо изменения показателей, применяемых для расчета арендной платы: кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента использования. Размер годовой арендной платы изменяется не чаще раза в год. Об изменении и даты возникновения обязательств по уплате в измененном виде арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в договоре. 

Одним из оснований расторжения договора по инициативе арендодателя указано невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечению установленного договором срока платежа. Об одностороннем отказе от исполнения договора арендодатель обязан предупредить арендатора за один месяц путем направления заказного письма с уведомлением (раздел 6 договора).

В соответствии с разделом 7 договора арендатор за нарушение срока уплаты уплачивает пеню в размере 1% от общей суммы задолженности на это число. Пеня начисляется ежемесячно 16 числа каждого месяца от общей суммы долга, имеющегося на это число, и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене.

20.11.2018 года Комитет направил в адрес ФИО2 претензию с требованием в семидневный срок с даты получения претензии, оплатить задолженность по арендной плате по состоянию на 01.11.2018 года, в размере 66595,09 рублей, пени за просрочку обязательства в размере 665,95 рублей. 

Согласно почтового отслеживания с сайта «Почта России» данная претензия не была получена адресатом (л.д. 26).

Как следует из решения Тульского областного суда от 14 марта 2019 года, ФИО2 24 декабря 2018 года обратилась с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого участка, полагая, что размер этой стоимости превышает рыночную. С целью представления соответствующих доказательств она обратилась в ИП ФИО4, которое произвело оценку участка и выдало соответствующее заключение от 22 ноября 2018 года о рыночной стоимости земельного участка – 539000 рублей. Администрация МО Узловский район, как орган, осуществляющий распоряжение спорным земельным участком, собственность на который не разграничена, являлась стороной по вышеуказанному делу и извещалась о месте и времени его рассмотрения. Судом установлена кадастровая стоимость спорного участка в размере 768000 рублей, применяемая для исчисления арендной платы с 09.06.2017 года. Решение вступило в законную силу 16.04.2019 года.

Таким образом, довод представителя ответчика о том, что арендные платежи не были оплачены в связи с оспариванием кадастровой стоимости, нашли свое подтверждение в судебном заседании. 

В связи с указанным решением истцом был произведен соответствующий перерасчет начисленной арендной платы и образовавшейся задолженности, с учетом произведенной частичной оплаты ФИО2 от 18.04.2019 года. 

Суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что арендная плата на период с 08.12.2017 года по 31.12.2017 года должна исчисляться по старой кадастровой стоимости без учета решения Тульского областного суда от 14.03.2019 года. 

В соответствии с п. 28 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абз. 3, 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ). 

Принимая во внимание приведенные нормы Закона № 135-ФЗ и разъяснения Пленума ВС РФ, при расчете арендной платы и неустойки, начисленной на сумму долга по арендной плате, необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную судебными актами, не с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, а с даты, указанной во вступивших в законную силу решениях.

Судом был произведен перерасчет арендной платы за период с 08.12.2017 года по 31.12.2017 года, который составил 614,40 рублей (9216/12 месяцев=768 рублей/30дней=25,6 руб.; 25,6 руб. х 24 дня = 614,40 руб.)

Задолженность по арендной плате за 2018 год у ФИО2 отсутствует.

При разрешении вопроса о взыскании пеней, суд учитывает, что возникновение задолженности ФИО2 обусловлено по ее вине. Поскольку она имела возможность вносить авансовые платежи до конца текущего года, как это предусмотрено п. 3.4.2 договора, однако, это не делала. Также суд учитывает, что представитель ответчика не оспаривал требование об уплате пени. Размер пени, подлежащий взысканию: 9216+614,4=9830,40 х 1% - 98,30 рублей.

Разрешая требования о расторжении договора, суд учитывает следующее. 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Одним из них является невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, как следует из смысла вышеуказанных правовых норм, досрочное расторжение договора является крайней мерой за существенное нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Однако, с учетом размера установленной судом задолженности, который является незначительным, срока, по истечению которого арендодатель обратился по вопросу расторжения договора, иных установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и, как следствие, для возврата земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате за период с 08.12.2017 по 31.12.2017 в размере 614,40 рублей, пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 98,30 рублей.

Взыскать с ФИО2 госпошлину в доход МО Узловский район в сумме 400 рублей.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Узловский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2019 года.

Председательствующий И.М. Сафронова