дело № 2-11297/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 декабря 2017 года г. Набережные Челны

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Е.М. Гайнутдиновой, 

при секретаре Р.Р. Хисамиевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны» к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени, 

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования ...»(далее Исполком ...) обратилось в суд с иском к А.Г. ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени, указав, что на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования ... Республики Татарстан от ... ..., между истцом (арендодатель по договору) и ООО «Онегин» (арендатор по договору) ... был заключён договор аренды земельного участка ...-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:04 03 01:85, находящийся по адресу: РТ, ..., ФИО4, ...А, площадью 1860 кв.м. Участок предоставлен для строительства здания многопрофильного назначения в составе административные помещения, художественные мастерские и магазин. Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 3.1 договора). Актом приема-передачи от ... подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору. Между ООО «Онегин» (продавец по договору) и ООО «ПМК Тамерлан» (покупатель по вору) ... заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого ООО «Онегин» передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ...-АЗ от ... ООО «ПМК Тамерлан», в пределах срока договора аренды. Передаточным актом от ... подтверждается передача ООО «Онегин» земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85, находящийся по адресу: РТ, ...А, ООО «ПМК Тамерлан». Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра .... Между ООО «ПМК Тамерлан» и ООО «Фокс» ... заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участкам, по условиям которого ООО «ПМК Тамерлан» передало ответчику свои права и обязанности по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство здания многофункционального назначения в составе: административное помещение, художественные мастерские и магазин, находящийся по адресу: РТ, ...А. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра .... При этом, ответчик и третьи лица приобретали помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ... А.Г. ФИО1 - ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 343,6 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу РТ, ...А, .... Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ... ФИО5 на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 546,7 кв.м., 2 этаж, расположенное по адресу РТ, ...А, .... Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ... ООО «ТД Челны-хлеб-II» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 513,6 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу РТ, ...А, .... Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ... ФИО6 па праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 909,1 кв.м. Согласно расчету произведенному истцом доли по договору аренды земельного участка, разделены следующим образом, за ФИО5 - 20,68%, ООО «ТД Челны-хлеб-II» - 19,44%, ФИО6 с ... - 46,87%, А.Г. ФИО1 - 13,01%. Согласно проведенному акту осмотра муниципального земельного контроля от ... ..., проведенного совместно с ответчиком и третьими лицами, установлено, что земельный участок не огорожен, забетонирован. Установлено, что помещение 1002 используется под детский клуб и медицинские кабинеты, помещение 1001 используется под салон красоты, помещение ..., 1003 используются под офис, фитнес клуб, кафе, торговые павильоны, помещение ..., принадлежащее ответчику на праве собственности используется под магазин с розничной торговлей. Задолженность по арендной плате ответчика за период с ... по ... - составляет 337877 рублей. Сумма пени по арендной плате за период с ... по ... составляет 140574 рублей 90 копеек. Истец просит взыскать задолженность по арендной плате с ответчика в размере 337 877 рублей, неустойку (пени) в размере 140574 рублей 90 копеек.

В судебное заседание представитель истца Исполнительного комитета муниципального образования ... не явился, извещен надлежащим образом.

ФИО3 ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признает, просит отказать в иске, заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Третье лицо ФИО6, действующий в своих интересах и в интересах третьих лиц ФИО5, ООО «Центр Фокс» в судебном заседании просит отказать в иске.

Третье лицо ООО «ТД Челны-хлеб-II» в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Исполкома от ... ... между истцом(арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Онегин»(далее - ООО «Онегин») заключен договор аренды земельного участка от ... ...-АЗ, согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85, находящийся по адресу: ...А, площадью 1860 кв. м, для строительства здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин, сроком на 49 лет. 

Согласно пункту 3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 225638 рублей. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным. 

Согласно пункту 3.5 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования ..., регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. 

... между ООО «Онегин»(продавец по договору) и обществом с ограниченной ответственностью «ПМК Тамерлан» (далее –ООО «ПМК Тамерлан, покупатель по договору) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ... ...-АЗ. 

На основании договора от ... о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ... ...-АЗ ООО «ПМК Тамерлан» передало ООО «Центр ФОКС» свои права и обязанности по указанному договору аренды на земельный участок, общей площадью 1860 кв.метров.

Согласно материалов дела на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по вышеуказанному адресу, а именно: с ... ООО «ТД Челны-хлеб-II», нежилое помещение ..., общей площадью 513,6 кв. м, с ... ФИО6, нежилое помещение ..., общей площадью 909,1 кв. м, с ... А.Г. ФИО1 нежилое помещение ..., общей площадью 343,6 кв. м, с ... ООО «Фентр Фокс» нежилое помещение ..., общей площадью 329,6 кв. м, с ... ФИО5, нежилое помещение ..., общей площадью 546,7 кв. м. 

Соглашением от ... собственники помещений в здании, расположенном по адресу: ...А, распределили доли по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85. При этом за ООО «Центр Фокс» определена доля в размере 15,87% - 295 кв. м, за ООО «ТД Челны - хлеб-II» 18,68% - 348 кв. м, за ФИО6 33,07% -615 кв. м, за А.Г. ФИО1 32,38% - 602 кв. м.

Соглашением от ... собственники помещений в здании, расположенном по РТ, ...А, распределили доли по договору аренды земельного участка: за ООО «ТД Челны-хлеб-II» 18,68% - 347,75 кв.м.; ФИО6 15,87% - 295,18 кв.м. и 33.07% - 615,1 кв.м.; А.Г. ФИО1 - 12,5% - 232,5 кв.м.; ФИО5 19,88% - 369,77 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРП по состоянию на ... А.Г. ФИО1 принадлежит нежилое помещение ..., общей площадью 343,6 кв. м, этаж 2.

Истцом произведен расчет долей по договору аренды земельного участка, из которого следует, что А.Г. ФИО1 приходится доля в размере 13,01%, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В связи с ненадлежащим исполнением А.Г. ФИО1 обязательств по внесению арендной платы, Исполком направил в его адрес претензию от ... ...П с требованием оплатить задолженность по арендным платежам и предложением расторгнуть договор аренды. Претензия со стороны ФИО3 ФИО1 оставлена без удовлетворения.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от ... № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В ... порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от ... ... «Об арендной плате за землю» (далее - постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от ... ...). 

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан ... предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, со значением 10, а также поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под административные здания, помещения и офисы, со значением 2. 

Исполком в 2015 году производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 2, а начиная с 2016 года – с применением поправочного коэффициента 10. При этом ответчик за весь спорный период оплачивал арендную плату, рассчитанную с применением поправочного коэффициента 2. Начисляя плату за пользование земельным участком с применением поправочного коэффициента «10» как за земельные участки, занятые «под объектами розничной торговли», Исполком ссылается на разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85 («под строительство здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин»), который содержит, в том числе, и возможность размещения на нем объекта торговли – магазин. 

Из буквального толкования постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от ... ... следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости. 

Согласно пункту ... Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от ... ... «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. 

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования ... Республики Татарстан от ... ... «О земельном налоге» также установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Данные выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от ... ...-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, от ... ...-ЭС17-4516.

Сторонами не оспаривается тот факт, что в нежилом здании по ...А ... располагаются различные собственники и арендаторы, в том числе находится объект торговли. Осуществляемая собственниками помещений физкультурно-оздоровительная, лечебная, косметологическая деятельность(3 этаж здания), оказание услуг коммерческого детского садика(2 этаж здания), также направлена на извлечение прибыли. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Документы, представленные ответчиком в подтверждение внесения арендных платежей через ООО «Онегин-и», суд не принимает в качестве доказательств, поскольку из данных документов не следует оплата спорных арендных платежей.

Задолженность по арендной плате ответчика составляет по арендным платежам за период с ... по ... в размере 337877 рублей, сумма пени по арендной плате за период с ... по ... - 140574 рублей 90 копеек. С учетом вышеизложенного, суд соглашается с расчетами истца, подтверждающими размер задолженности ответчика.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Допустимых доказательств, отвечающих требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и принципу состязательности процесса, опровергающих указанное, ответчиком не представлено. Обстоятельства, изложенные истцом, размер суммы задолженности по арендной плате и пени ответной стороной не оспорены и не опровергнуты.

Вместе с тем, разрешая требования о взыскании неустойки с физического лица А.Г. ФИО1, суд считает необходимым снизить неустойку, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении N 263-О от ..., положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (части 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки как меры гражданско-правовой ответственности и ее высокий размер более чем в 2 раза основного долга, оценив соразмерность предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательства, суд признает размер вышеуказанной неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательства и считает возможным уменьшить пени за просроченные проценты с 140574 рублей 90 копеек до 50 000 рублей, подлежащей взысканию с ответчика.

Данных об исполнении обязательств перед истцом суду ответчиком не представлено, как и не представлено каких-либо возражений по заявленным требованиям. При таких обстоятельствах, суд считает подлежащими частичному удовлетворению иск в части взыскания задолженности по арендной плате, пени.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что стороной по договору аренды земельного участка, о расторжении которого заявлено, является ООО «Онегин».

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. При этом выбор способа защиты права и формулирование предмета иска являются правом истца, который в соответствии пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации формулирует в исковом заявлении: в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав, свобод или законных интересов и его требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), фактическое обоснование заявленного требования - обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства (основание иска).

Надлежащим ответчиком по требованиям о расторжении договора аренды является сторона сделки, существенно нарушившая условия договора.

Однако, как следует из искового заявления, требования заявлены истцом к А.Г. ФИО1, которая не является стороной договора аренды земельного участка от ... ...-АЗ.

Требования о расторжении договора аренды от ... ...-АЗ к надлежащему ответчику ООО «Онегин» истцом заявлено не было.

С учетом изложенного исковые требования о расторжении договора аренды от ... ...-АЗ подлежат отклонению, поскольку в силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям к участвующим в деле ответчикам, а предъявление требования к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии со статьями 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в бюджет муниципального образования ... подлежит взысканию с ФИО3 ФИО1 государственная пошлина в размере 7 038 рублей 77 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования ...» к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени частично удовлетворить.

Взыскать в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования ...» с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 337877 рублей, пени в размере 50 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования ...» государственную пошлину в размере 7038 рублей 77 копеек.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья подпись Е.М. Гайнутдинова