11RS0001-01-2025-005393-32 дело №2-5084/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л., 

с участием помощника прокурора Пархачевой Ю.Н., 

при секретаре Крыжевской А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 13 августа 2025г. гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором (с учетом уточнений) просила изъять путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение по адресу: ...; определить выкупную цену равной 4 558 000 рублей и взыскать указанную сумму с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в счет возмещения за изымаемую недвижимость.

В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений, после чего истцу направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 4029788 рублей, которую она считает явно заниженной.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «ЛидерОценка», департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании истец и её представитель требования поддержали.

Представитель ответчика иск не признала.

Представители третьих лиц в суд не явились.

Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что с 7 февраля 2020 г. истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 54,9 кв.м., кадастровый №.... Право собственности возникло на основании договора дарения от 5 февраля 2020 г.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 18 ноября 2019 г. №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. 

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 17 января 2024 г. №... земельный участок с кадастровым номером 11:05:0107004:120, расположенный под многоквартирным (аварийным) домом №... по ... изъят для муниципальных нужд.

Решением Сыктывкарского городского суда от 6 июня 2024 г. по делу №2-5568/2024 на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения по адресу: ..., а также направить истцу ФИО1 проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии со статьей статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Во исполнение указанного решения суда 31 июля 2024 г. администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилого помещения по адресу: ... путем выкупа у собственника.

В ноябре 2024 г. администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 4 029 788 рублей, определенного на основании отчета об оценке, составленного 9 октября 2024 г. ООО «ЛидерОценка».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказалась и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения №... в ... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №..., подготовленный ООО «ЛидерОценка», согласно которому размер возмещения за изымаемое жилое помещение 4029788 рублей, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 2393475 рублей (из которых 1437279 рублей – стоимость жилого помещения, 110160 рублей – доля земельного участка под жилым объектом, 846036 рублей – доля общего имущества в многоквартирном доме); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1493664 рубля; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 88349 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 43300 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 9000 рублей.

Истец считает отчет №... недостоверным и указывают, что оценщик ООО «ЛидерОценка» неверно определил рыночную стоимость жилого помещения, не учел показатели средней стоимости 1 квадратного метра по субъекту Российской Федерации.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО7

Согласно заключению эксперта №..., отчет об оценке №... от 9 октября 2024 г., составленный ООО «ЛидерОценка», не является достоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности: оценщик не анализирует влияния политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, отсутствует глава по определению сегмента рынка, к которому относится объект оценки, оценщиком не описан объем рыночных данных об объектах-аналогах, что не позволяет сопоставить с объектом оценки по ценообразующим факторам; на страницах 40-42 отчета при расчете рыночной стоимости квартиры оценщик пропускает ряд важных корректировок (нет корректировки на год строительства, наличие\отсутствие коммуникаций, не верно сделана корректировка на состояние здания и физический износ; на странице 49 при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщик не верно учитывает основные показатели.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО7 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 2 807 000 рублей;

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1 613 000 рублей;

-убытки собственника жилого помещения №... (истца), которые она понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере 138 000 рублей.

Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 4 558 000 рублей. 

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО7, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцам жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО7

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... следует определить в сумме, равной 4 558 000 рублей, и возложить на администрацию обязанность выплатить собственнику (истцу) указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Доводы представителя администрации о необходимости применения в рассматриваемом случае положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, подлежат отклонению.

Из указанной нормы следует, что все собственники, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу (за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования), имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 ЖК РФ, но не более стоимости приобретения ими такого жилого помещения.

В отношении собственников, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, ограничение размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ, применению не подлежит.

Право собственности истца ФИО1 на ... возникло по безвозмездно сделке (договору дарения), заключенной 5 февраля 2020 г. с ФИО6

В свою очередь, право собственности ФИО6 на квартиру возникло в 2005 г. на 1/3 доли в порядке приватизации, и в 2018 г. на 2/3 доли в порядке наследования, то есть до признания дома аварийным.

При таких обстоятельствах, истец имеет право на получение возмещения за изымаемое жилое помещение в размере, определенном по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ без учета ограничений, установленных частью 8.2 той же статьи.

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе, расходов на оплату услуг представителей; связанных с рассмотрением дела почтовых расходов, понесенных сторонами; других расходов, признанных судом необходимыми (статьи 88,94 ГПК РФ).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО7 Расходы по оплате экспертизы возлагались на истца.

Стоимость экспертизы (18 000 рублей) истцом оплачена.

Суд относит расходы истца на оплату экспертизы к издержкам, понесенным во время судебного производства и непосредственно связанным с собиранием доказательств по делу, в целях определения выкупной цены изымаемого жилого помещения. 

Соответственно, с администрации в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату экспертизы в размере 18 000 рублей.

Кроме того в пользу каждого истца подлежат присуждению расходы по уплате государственной пошлины в размере по 3000 рублей.

Учитывая, что решением суда взыскание в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение произведено с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар», судебные расходы также подлежат взысканию за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Требования ФИО1 (...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) удовлетворить.

Изъять ФИО1 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 4 558 000 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 4 558 000 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и 21000 рублей в счет возмещения судебных расходов.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 13 августа 2025 г.

Председательствующий О.Л. Саенко