Дело № 3а-257/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 августа 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка, находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что нарушает права арендатора при определении выкупной цены объекта.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО2 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы – 14 542 500 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Администрация г. Батайска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала указанные требования.

Иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились.

От ФИО2 поступило заявление о проведении судебного разбирательства в её отсутствие.

Правительство Ростовской области представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы. 

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Отзывы, возражения, ходатайства от других лиц, чьи представители не явились в суд, не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 30 июля 2017 года № 6490, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Батайска, ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 770 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - крытые спортивные и физкультурно-оздоровительные сооружения, гостиницы, мотели, расположенного по адресу: .... 

Арендатор при наличии оснований, предусмотренных законом, вправе претендовать на выкуп земельного участка. Выкупная цена зависит от величины кадастровой стоимости объекта. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца основанной на правовых актах потенциальной заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 27 марта 2018 года в сумме 28 772 073,10 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 12 апреля 2019 года № 18702/04-19, составленный оценщиком ООО «Первая независимая экспертная компания» .... 

Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 9 027 793,72 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 5 июля 2019 года № 38-/2019 судебной экспертизы, выполненной ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей на 27 марта 2018 года составляла 14 542 500 рублей.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Заключение судебной экспертизы содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте за период, предшествующий дате оценки. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае аргументированы экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Возражения, замечания на заключение эксперта кем-либо из лиц, участвующих в деле, поданы не были.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении ее показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (49%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 770 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – крытые спортивные и физкультурно-оздоровительные сооружения, гостиницы, мотели, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2018 года в размере 14 542 500 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 8 мая 2019 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме изготовлено 7 августа 2019 года

Судья О.А.Руднева