Дело № 2-18/2021

УИД- 75RS0005-01-2020-001020-07

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 марта 2021 года г. Петровск-Забайкальский

Петровск-Забайкальский городской суд Забайкальского края в составе председательствующего Балабановой Н.В.,

при секретаре Юнжаковой И.А.,

с участием истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО1 обратился в Петровск-Забайкальский городской суд с вышеназванным исковым заявлением, указывая, что 02.02.2007 между бывшими супругами ФИО2 и ФИО., с одной стороны и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> Согласно условиям договора ФИО2 и ФИО20. передали вышеуказанную квартиру и земельный участок, а истец передал им денежные средства в сумме 50 000 рублей, из которых 30 000 руб. получила ФИО4, а 20 000 руб. ФИО2 В связи с тем, что данная квартира еще не была приватизирована, а продавцы и покупатель юридически не грамотны, регистрация договора купли-продажи в федеральной регистрационной службе затянулась на годы. После продажи квартиры и земельного участка ФИО5 и ФИО передали все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, оформили доверенности на куплю-продажу и уехали из с. Харауз. С тех пор в указанной квартире проживает семья ФИО1 В квартире официально зарегистрирована только жена ФИО1 - ФИО. Все затраты по обслуживанию квартиры с тех пор несет семья Я-вых. Ситуация с оформлением квартиры в собственность усугубилась еще тем, что ФИО. несколько лет назад умерла. Кроме этого в связи с упорядочением домов, улиц в с. Харауз Петровск-Забайкальского района, согласно Постановления № № от 18.10.2001 г., дом № № изменился на № № В связи с этим имеются расхождения в правоустанавливающих документах. Условия договора Истцом выполнены, деньги переданы С.А.ВБ. и ФИО. в полном объеме. При таких обстоятельствах право собственности истца может быть признано только в судебном порядке. На основании изложенного истец просил признать за ним право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>

После подачи искового заявления истец исковые требования уточнил, просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, пояснил, что является добросовестным приобретателем, свои обязанности покупателя по договору купли-продажи спорной квартиры он исполнил, несет бремя по ее содержанию, ему продавцами были представлены все правоустанавливающие документы на квартиру, а также они уполномочили его на осуществление всех юридических действий с данным имуществом.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, ФИО2 представил заявление о признании исковых требований, ФИО3 посредством телефонной связи сообщил, что с исковыми требованиями не согласен, так как, когда осуществлялась продажа квартиры, он был несовершеннолетним, при этом орган опеки при оформлении сделки не привлекался.

Изучив материалы дела, выслушав истца, его представителя в предыдущих судебных заседаниях, суд приходит к следующему. 

В силу ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса российской Федерации (далее-ГК РФ) и ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее-ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и может избрать только тот способ защиты права, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент заключения истцом договора купли-продажи квартиры, предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в п. 61 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 62 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

П. 63 того же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 02.02.2007 между ФИО2 и ФИО. с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с договором на передачу квартиры в собственность граждан от 09.11.1993 вышеназванный объект недвижимости был передан в собственность ФИО2, ФИО (после расторжения брака ФИО и ФИО3

Согласно условиям договора квартира была оценена сторонами договора в 50 000 руб., право собственности у покупателя на приобретаемое имущество возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы, настоящий договор также подлежит регистрации в указанном регистрирующем органе, передача продавцом недвижимого имущества, являющегося предметом договора, и ее принятие покупателем осуществляется по передаточному акту.

Указанный договор, переход права, право собственности на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы не были.

Согласно выписке из объектов технического учета от 09.12.2020 правообладателями жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> являются ФИО2, ФИО и ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, а нормами права, регулирующими государственную регистрацию недвижимости, не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае ликвидации юридического лица или смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, данное обстоятельство может быть расценено, как уклонение стороны сделки от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

По смыслу вышеприведенных норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действии по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, является основанием лишь для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности. Вопрос о праве собственности на спорное недвижимое имущество не может быть разрешен посредством предъявления вещного иска. Покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности, право собственности по которому не зарегистрированы, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Таким образом, истцом избран не надлежащий способ защиты нарушенного права. 

Кроме того, суд не оставляет без внимания следующее.

Как уже указывалось выше по условиям договора купли-продажи от 02.02.2007 передача продавцом недвижимого имущества, являющегося предметом договора, и ее принятие покупателем осуществляется по передаточному акту.

Такой акт истцом не представлен, ссылку на то, что сам договор является одновременно передаточным актом, договор купли-продажи не содержит. Каких-либо доказательств, подтверждающих фактическую передачу продавцами спорного объекта надвижимости истцу, последним не представлено.

Более того, истцом были представлены доверенности ФИО. и ФИО3, которыми последние уполномочили истца продать принадлежащую им квартиру. При этом, в доверенности ФИО3 содержатся полномочия на продажу жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, доверенность же ФИО датирована 07.02.2007, тогда, как договор купли-продажи был заключен 02.02.2007. Представленная истцом доверенность ФИО2, выданная на имя ФИО. на продажу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> вообще датирована 16.12.2014.

Также, представленный истцом в судебном заседании подлинник договора купли-продажи спорной квартиры содержит 3 подписи: ФИО5, ФИО и ФИО1. 

Вместе с тем, в копии договора купли-продажи, которая была приложена к исковому заявлению, имеется только две подписи: ФИО5 и ФИО1. Данные расхождения между подлинником и копией документа ни истец, ни его представитель в судебном заседании объяснить не смогли.

Помимо прочего, согласно имеющимся в деле документам (записям актов о рождении, заключении и расторжении брака, свидетельству о смерти) ФИО. родилась ДД.ММ.ГГГГ. При этом, в представленном истцом подлиннике расписки ФИО написанной от руки, дата ее рождения указана ДД.ММ.ГГГГ.

Не может суд не обратить внимание и на то обстоятельство, что между подписанием договора купли-продажи и смертью продавца ФИО прошло значительное количество времени (более 10 лет), в течение которых ни одна из сторон (с учетом добросовестности сторон-участников сделки) не проявила инициативу по регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.

Все выше перечисленное не позволяет суду принять решение об удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Петровск-Забайкальский городской суд Забайкальского края.

Судья: Балабанова Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 21 апреля 2021 года.