Дело № 2-1385/2019

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Полоцкой Е.С. при секретаре Беловой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 26 июля 2019 года гражданское дело по иску акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обратилось в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указано, что 16.02.2007 ФИО1 заключил кредитный договор 

<

***> ЗАО «Мираф-Банк», в соответствии с условиями которого Первоначальный кредитор предоставил кредит в размере 5 440 000 рублей на срок 300 месяцев с целевым использованием – приобретение в собственность жилого дома, имеющего 1 этаж и состоящего из 3-х комнат, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, а также земельного участка, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> (ранее стр. поз. 9). Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица». Обязательства по кредитному договору не исполняются ответчиком надлежащим образом. В связи с неисполнением ответчиком обязательств, предусмотренных кредитным договором на основании п. 4.4.1. Кредитного договора истцом было выставлено требование о полном досрочном исполнении обязательств, оставленное ответчиком без удовлетворения. По состоянию на 02.04.2019 задолженность ответчика по кредитному договору составляет 9 329 156,96 рублей, в том числе: 4 729 531,27 рубль – основной долг, 709 189,35 рублей – проценты за пользование кредитом, 3 890 436,34 рублей – пени. Истец полагает возможным снизить сумму пени до 300 000 рублей. Истец также вправе обратить взыскание на заложенное имущество. С целью исключения необоснованного установления начальной продажной стоимости заложенного имущества истец обратился в специализированную оценочную компанию для установления реальной рыночной стоимости имущества. Согласно заключению эксперта № 49/02042019 от 11.04.2019 независимого оценщика ООО «Росконсалт» рыночная стоимость заложенного имущества (дом и земельный участок) составляет 6 628 000 рублей. Полагают, что при установлении начальной продажной цены надлежит руководствоваться стоимостью предмета ипотеки в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в размере 5 302 400 рублей. В соответствии с п. 6.4. Кредитного договора разногласия, по которым стороны не достигнут договоренности, подлежат рассмотрению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ в судебных инстанциях. Просит взыскать с ФИО1 в пользу истца задолженность по кредитному договору 

<

***> от 16.02.2007 по состоянию на 02.04.2019 в размере 5 738 720,62 рублей, в том числе: 4 729 531,27 рубль – основной долг, 709 189,35 рублей – проценты за пользование кредитом, 300 000 рублей – пени; обратить взыскание на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащие ФИО1, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену а размере 5 302 400 рублей; взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в размере 42 893,60 рубля, расходы на оплату экспертизы в размере 4 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» ФИО3 уточнила исковые требования в части начальной продажной цены заложенного имущества, просила установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 608 000 рублей, жилого дома – 7 059 200 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости недвижимости, определенной судебной экспертизой, в остальной части исковые требования поддержала в полном объеме. Возражала против снижения неустойки, так как неустойка уже была снижена банком.

В судебном заседании ответчик ФИО1 участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, причины неявки суду не сообщил.

В судебном заседании ответчик, представитель ответчика ФИО1 по доверенности - ФИО2 не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, просила снизить размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства.

В судебном заседании третье лицо ФИО4, ее представитель по доверенности ФИО5 не возражали против удовлетворения уточненных исковых требований.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя истца, изучив представленные документы, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 434 ГК РФ установлено, что если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Исходя из положений ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

В ходе судебного заседания установлено, что 16.02.2007 между ЗАО КБ «Мираф-Банк» и ответчиком ФИО1 заключен кредитный договор №341-МВ-В, по условиям которого кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере 5 440 000 рублей сроком на 300 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленным настоящим договором, а заемщик обязуется вернуть сумму кредита и уплатить причитающиеся кредитору проценты в сроки и в порядке, предусмотренном настоящим договором.

За пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,5 % годовых (п.3.1. договора).

Размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания договора составляет 59 373,38 рубля (п. 3.6.7. договора).

Согласно выписке по счету истец исполнил свои обязательства, открыв и перечислив на счет ФИО1 денежные средства в размере 5 440 000 руб.

В соответствии с п. 1.2. договора целевым назначением кредита является приобретение в собственность ФИО1 жилого дома и земельного участка, га котором расположен закладываемый жилой дом, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Жилой дом состоит из 3-х комнат, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м. земельный участок имеет площадь 1500 кв.м, кадастровый номер №, предоставлен под ИЖС по адресу: 

<

адрес>, расположен на землях поселений. Стоимость 6 500 000 рублей, в т.ч. жилой дом – 6 400 000 рублей, земельный участок 100 000 рублей.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: ипотека жилого дома и земельного участка, возникшая в силу закона (п. 1.3. договора). 

Права кредитора по настоящему договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого жилого дома и земельного участка) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке и в соответствии с действующим законодательством (п. 1.4. договора). 

Кредитор выполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме. Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им производил с нарушением условий кредитного договора, в том числе в части несвоевременного возврата займа, производя платежи с задержкой и не в полном объеме, что подтверждается выпиской по счету. 

В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в том числе, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более, чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, договорами страхования, указанными в п. 4.1.4 настоящего договора; при допущении просрочек в исполнении обязательств во внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна и в других случаях.

Из материалов дела следует, что в настоящее время владельцем закладной по данному обязательству является АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на основании договора купли-продажи закладной от 20.09.2018 № 05/24-19/107 и акта приема-передачи прав на закладную от 08.10.2018.

Как следует из текста искового заявления, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору истцом в адрес ответчика было направлено требование о досрочном истребовании задолженности, которое было оставлено ответчиком без внимания.

Из расчета, составленного истцом по состоянию на 02.04.2019 задолженность ответчика по кредитному договору составляет 9 329 156,96 рублей, в том числе: 4 729 531,27 рубль – основной долг, 709 189,35 рублей – проценты за пользование кредитом, 3 890 436,34 рублей – пени. Истец полагает возможным снизить сумму пени до 300 000 рублей. 

Таким образом, поскольку в судебном заседании нашел свое подтверждение факт неисполнения надлежащим образом заемщиком обязательств по заключенному кредитному договору, с заемщика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по основному долгу и задолженность по процентам.

В соответствии с п. 5.2. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату кредита за каждый календарный день просрочки.В соответствии со статьёй 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Поэтому размеры неустойки должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. В данной связи, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено не только право суда, а по существу его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, предусмотренное частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации право снижения размера штрафной неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств - независимо от того, является неустойка законной или договорной. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

Принимая во внимание вышеизложенное, размер неисполненного обязательства и начисленной неустойки, суд считает её подлежащей уменьшению до 200 000 руб., как то предусмотрено статьёй 333 ГК РФ. 

При изложенных обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору 

<

***> от 16.02.2007 по состоянию на 02.04.2019 в размере 5 638 720,62 рублей, в том числе: 4 729 531,27 рубль – основной долг, 709 189,35 рублей – проценты за пользование кредитом, 200 000 рублей – пени. 

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. 

В соответствии с ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Статья 336 ГК РФ предусматривает, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

С силу ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. 

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.05.2019 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, и здание – жилой дом с кадастровым номером №, площадью 214,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО1 На квартиру имеется ограничение права в виде ипотеки в силу закона, лицо в пользу которого установлено ограничение права – АО «Мираф-Банк». 

В силу ст. 56 ФЗ Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с отчетом об оценке № 49/02042019 от 11.04.2019, подготовленным экспертом-оценщиком ООО «Росконсалт», рыночная стоимость указанного недвижимого имущества составила 6 628 000 рублей, из которых: 5 802 000 рублей – стоимость жилого дома, 826 000 рублей – земельного участка. 

По ходатайству ответчика ФИО2, не согласившегося с представленным истцом отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры, определением Омского районного суда Омской области от 02.07.2019 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Фирма «Аудитинформ». 

Согласно экспертному заключению №547/07-НИ от 15.07.2019 в результате проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества составила 9 584 000 рублей, из которых: 8 824 000 рублей – стоимость жилого дома, 760 000 рублей – земельного участка. 

В соответствии с п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

При таких обстоятельствах, суд определяет начальную продажную цену жилого дома с кадастровым номером № как 7 059 200 рублей (8 824 000*80%), земельного участка с кадастровым номером № как 608 000 рублей (760 000 * 80%).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом перед подачей иска подготовлено заключение эксперта ООО «Росконсалт» №49/02042019 от 11.04.2019, стоимость которого составила 4 000 рублей.

Учитывая, что в соответствии со ст. 94 ГПК РФ расходы по проведению оценки, необходимой для защиты своих прав, являются издержками, связанными с рассмотрением дела, суд приходит к выводу, что судебные расходы на оплату услуг оценщика подлежит взысканию с ответчика ФИО1

Истцом, при подаче в суд искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 42 893,60 рубля, что подтверждается платежными поручениями от 10.04.2019.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 42 893,60 рубля в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» задолженность по кредитному договору 341-МБ-В от 16 февраля 2007 года в размере 5 638 720 рублей 62 копейки, в том числе: 4 729 531 рубль 27 копеек – задолженность по основному долгу, 709 189 рублей 35 копеек – задолженность по процентам, 200 000 рублей - неустойка; а также расходы по оплате услуг оценщика в размере 4 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 42 893 рубля 60 копеек.

Обратить взыскание в пределах суммы задолженности на жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО1, определить способ реализации – публичные торги, установить начальную продажную цену имущества: жилого дома в размере 7 059 200 рублей, земельного участка – 608 000 рублей, исходя из 80% рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта № 547/07-НИ от 15 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.С. Полоцкая

Решение в окончательной форме изготовлено 31 июля 2019 года.