УИД 23RS0042-01-2020-006180-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 23 марта 2021 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Литвинова А.Н., 

при секретаре Татаровской А.А. с участием сторон и представителей третьих лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №2-431/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от 

<

ДД.ММ.ГГГГ>, применить последствия недействительности сделки, прекратить право ФИО2 и признать за ней право собственности на указанное недвижимое имущество. 

В обоснование требований ФИО1 в заявлении указала, что 

<

ДД.ММ.ГГГГ> заключила с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Данный договор является фиктивным, так как был заключен с целью обеспечения исполнения ее обязательства по возврату суммы займа в размере 1 000 000 рублей, который ей пообещала предоставить ФИО2. Однако, после регистрации сделки ФИО2 передала ей только 300 000 рублей, а 

<

ДД.ММ.ГГГГ> заключила договор ипотеки с ФИО3, предметом залога по которому является спорные земельный участок и жилой дом. Передача имущества по договору купли-продажи не производилась. Она продолжает проживать в доме и несет расходы по его содержанию. 

В судебном заседании ФИО1 иск поддержала, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства. 

Представитель истца ФИО5 отметила, что сделка купли-продажи является мнимой. Из заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору купли-продажи видно, что их истинная воля была направлена на заключения договора займа под залог недвижимого имущества. Об этом свидетельствует также то, что указанная в договоре цена меньше рыночной стоимости продаваемого имущества. 

ФИО2 иск не признала, указав в своих возражениях на то, что в середине 2018 года ФИО1 предложила ей купить у нее жилой дом по адресу: 

<

адрес>, так как нуждалась в деньгах для развития своего бизнеса. Указный жилой дом ФИО1 приобрела 

<

ДД.ММ.ГГГГ> по договору купли-продажи с рассрочкой платежа у 

<

ФИО11 Свои обязательства по договору ФИО1 в установленный срок исполнить не смогла, в связи с чем, на дом был наложен арест. По просьбе ФИО1 она встретилась с 

<

ФИО11, который согласился снять обременение при условии выплаты ему 660 000 рублей. Она взяла эти расходы на себя, заключив с Резвовой соглашение о том, что эта сумма будет учтена при их расчетах по договору купли-продажи. 

<

ДД.ММ.ГГГГ> в помещении МФЦ в присутствии 

<

ФИО11 и ее знакомой 

<

ФИО4 она передала ФИО1 990 000 рублей, из которых 300 000 рублей ФИО1 отдала 

<

ФИО11. После регистрации права ФИО1 должна была передать 

<

ФИО11 еще 360 000 рублей. Договор купли-продажи заключен ею с целью приобретения жилого дома и земельного участка в собственность. Обязательства по договору ею исполнены полностью. Указанная в договоре цена определена самой ФИО1. После регистрации сделки по просьбе ФИО1 она дала согласие на ее проживание в доме на условиях договора найма. Поэтому она оплачивала налоги на недвижимое имущество и погасила долги по коммунальным платежам. В последующем оплату коммунальных услуг осуществляла ФИО1, как наниматель жилого помещения. Вырученную от продажи дома денежную сумму ФИО1 потратила, с 

<

ФИО11 не рассчиталась, снова «влезла» в долги и в декабре 2018 года попросила ее заключить договора займа с ФИО3 на сумму 1 000 000 рублей под залог проданного ей жилого дома. Обещала, что сама рассчитается с ФИО6. Она поверила ФИО1 и 

<

ДД.ММ.ГГГГ> заключила ФИО6 договор ипотеки. 

<

ДД.ММ.ГГГГ> ФИО1 дала письменное обязательство о погашении долга перед ФИО6, но также как и обязательство перед 

<

ФИО11 не выполнила его. 

Представители третьего лица ФИО7 и ФИО8 выступили против удовлетворения иска и пояснили, что решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 сентября 2019 года в пользу ФИО3 с ФИО2 взыскана задолженность по договору займа от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> в сумме 1 492 885 рублей и обращено взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

<

ДД.ММ.ГГГГ> возбуждено исполнительное производство 

<

№>. 

<

ДД.ММ.ГГГГ> приставом вынесено постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю и постановление о государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество должника. Однако, государственная регистрация перехода права собственности произведена не была, так как в качестве меры по обеспечению иска ФИО1 судом наложен запрет на осуществление государственной регистрации. О заключенном ФИО3 и ФИО2 

<

ДД.ММ.ГГГГ> договоре займа, в том числе о его условиях, ФИО1 было известно, при этом право ФИО2 на дом и земельный участок она не оспаривала и о своих правах на это имущество не заявляла. ФИО1 действует недобросовестно, так как ее поведение после заключения сделки давало основание ФИО3 полагаться на действительность сделки. 

Представитель администрации МО г. Новороссийск ФИО9 от объяснений воздержался, оставив разрешение спора на усмотрение суда. 

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд пришел к заключению, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. 

Из представленных суду документов следует, что 

<

ДД.ММ.ГГГГ> стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 3 договора указанное недвижимое имущество продается по цене 990 000 рублей. Расчет между продавцов и покупателем произведен до подписания договора. Претензий друг к другу стороны не имеют. 

В п.4 договора указано, продавец передал покупателю ключи от жилого дома и квитанции об оплате платежей за земельный участок, вследствие чего договор имеет силу передаточного акта. 

С содержанием ст.ст. 164, 167, 209, 223, 288, 292, 551-558 ГК РФ сторона ознакомлены (п.7 договора). 

В п.8 договора стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для них условиях, отсутствуют. 

<

ДД.ММ.ГГГГ> на основании заявления сторон по сделки Управлением Росреестра осуществлена государственная регистрация перехода права собственности земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись за номером 

<

№> и 

<

№>. 

В тот же день стороны заключили договор найма, в соответствии условиям которого истцу ответчиком предоставлено право проживания в жилом доме по указанному выше адресу с ежемесячной оплатой в размере 25 000 рублей. 

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В п. 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом, обе стороны должны преследовать общую цель на достижение последствий иной сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Исходя из вышеизложенного, для признания сделки притворной необходимо установить, что воля всех участников сделки была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

По данному делу такие обстоятельства судом не установлены. 

В силу статьи 12, части 1 статьи 56, части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Доводы истца о том, что обе стороны имели намерение заключить договор займа и договор ипотеки жилого дома и земельного участка достаточными и достоверными доказательствами в ходе рассмотрения дела не подтвержден.

Договор купли-продажи, заявление о государственной регистрации права, договор найма жилого помещения, подписаны самим истцом. 

Из содержания оспариваемого договора следует, что стороны выразили намерение создать определенные правоотношения, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть добровольно, по собственной инициативе связали себя достигнутыми при заключении договоров соглашениями. 

Оценивая довод истца о несоответствии указанной в договоре цены действительной рыночной стоимости продаваемого имущества, суд исходит из того, что истец не была лишен возможности в случае несогласия с условиями сделки обратиться к иному физическому или юридическому лицу с предложением заключить договор на иных, более выгодных условиях или вовсе отказаться от его заключения.

Суд не может не учитывать также то, что истец является дееспособным человеком, обладающим жизненным опытом и познаниями, позволяющими понимать значение подписываемых ею документов. В этой связи, суд считает, что при подписании оспариваемого договора воля истца была направлена именно на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества по договору купли-продажи и, как следствие, заключение договора найма для сохранения права пользования жилым помещением.

Стороной покупателя совершены действия по исполнению своих обязательств, а стороной продавца принято исполнение по договору без каких-либо возражений. Неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, в связи с чем, соответствующие условия договора считаются согласованными, а договор - заключенным.

Доказательств наличия денежного обязательства в сумме 990 000 рублей, с целью обеспечения исполнения которого истец передала ответчику в залог принадлежащее ей домовладение, оформив эту передачу в виде договора купли-продажи, суду не представлено. 

Дополнительное соглашение, подписанное сторонами в день заключения спорного договора купли-продажи, о его притворности не свидетельствует, так как речь в нем идет о расчетах истца по ее обязательствам перед предыдущим собственником домовладения. К тому юридической силы это соглашение не имеет, так как в установленном законом порядке зарегистрировано не было. 

Взаимосвязи между заключенным сторонами 

<

ДД.ММ.ГГГГ> договором купли-продажи и договором займа, заключенным ответчиком 

<

ДД.ММ.ГГГГ>, обосновывающей притворность сделки купли продажи, суд не нашел.

Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ, пункт 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Действия истца, направленные на заключение ответчиком договора ипотеки с ФИО3, давали основания последнему полагаться на действительность совершенной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. В противном случае договор ипотеки им заключен бы не был. 

При таких обстоятельствах, требуя признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности в виде двусторонней реституции, истец действует недобросовестно. Так как, испытывая острую нехватку денежных средств, необходимых ей для погашения имеющихся у нее долгов, истец преследует цель вновь приобрести право на переданное в собственность ответчика имущество, не имя при этом реальной возможности для возвращения ей полученной по договору денежной суммы и не считаясь с интересами третьего лица, который будет лишен возможности удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества. 

Исходя из этого, суд приходит к однозначному выводу, что со стороны истца имеется злоупотребление правом. 

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от 

<

ДД.ММ.ГГГГ>, применении последствий недействительности сделки, прекращении права ФИО2 и признании права НА указанное недвижимое имущество за ФИО1 отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Краснодарской краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья А.Н. Литвинов