Дело № 2-209/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 сентября 2018 года город Лермонтов

Лермонтовский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Федотовой Т.М.,

при секретаре Ряполовой С.Н.,

с участием: представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Управлению имущественных отношений администрации города Лермонтова о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации города Лермонтова, в котором указал, что извещение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка размещено на официальном сайте и в газете «Лермонтовские известия» от 12.12.2016 года № 51 (556). Согласно извещению о проведении торгов, технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения размещены в аукционной документации. По результатам проведенных торгов (аукциона, проведенного в городе Лермонтове) между истцом и ответчиком был заключен оспариваемый договор № 2780-У аренды земельного участка от 22.02.2017 года, согласно которому ответчик, являющийся арендодателем, обязался предоставить истцу как единственному участнику аукциона земельный участок с кадастровым номером 26:23:030404:689, площадью 703 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, местоположение которого: 

<

...>. Срок договора был определен с 22.02.2017 года по 21.02.2021 года. Размер арендной платы был определен в сумме 79 000 рублей. После подписания заключения между сторонами оспариваемого договора истцом был заключен договор № 09/5 на выполнение работ от 12.09.2017 года с ООО «Лермонтовское управление геодезии и землеустройства», предметом которого было выполнение исполнительной съемки земельного участка, права на который были получены истцом по оспариваемому договору. Исполнительная съемка проведена для получения достоверных сведений под дальнейшую застройку с целью избегания несовпадения информации на документах и реальных границ земли.

16 июня 2017 года истцом был получен утвержденный постановлением администрации города Лермонтова № 28 от 16.06.2017 года градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:689, в котором на чертеже градостроительного плана участка указана зона допустимого строительства объекта. Пунктом 2.2.1. градостроительного плана предусмотрено, что из общей площади земельного участка 703 кв.м. допустимая площадь застройки участка составляет 109 кв.м., то есть чуть более 1/6 части от общей площади земельного участка. При этом в пункте 2.2.5. градостроительного плана указан максимальный процент застройки земельного участка – 70 %.

После получения указанного градостроительного плана истец обратился с претензией о возврате уплаченных денежных средств по договору в связи с тем, что перед заключением договора его ввели в заблуждение относительно реальной информации о земельном участке и денежные средства были получены ответчиком по недействительной сделке. Нигде ни в аукционной документации, ни в договоре не были указаны ограничения по использованию земельного участка и его площади. Между тем, фактически согласно градостроительному плану истец может использовать под строительство лишь 109 кв.м. При этом, и эту площадь он может использовать лишь построив два отдельных здания (но не одно), что противоречит его воле и договоренности сторон при заключении договора. Истец разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы данную сделку, если бы знал о действительном положении дел.

Проведенное по заявке заказчика строительно-техническое исследование АНО «Бюро независимой судебной экспертизы» от 23.05.2018 года на поставленный вопрос, возможно ли строительство объектов капитального строительства на территории земельного участка 26:32:030404:689 ответило на вопрос, что застройка участка невозможна. Представленная документация противоречит действительности: согласно п. 1.3. договора аренды указано, что на спорном участке строений нет, однако установлено, что в границах земельного участка расположена часть здания газораспределительной подстанции; градостроительный план не содержит указания на существующие инженерные сети, зона допустимого размещения объекта строительства, согласно чертежа располагается под магистральной канализацией, что противоречит СП 42.12330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». 

Считает, что оспариваемый договор является недействительной сделкой, как по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом. В данном случае имеются и основания для применения положений статьи 179 ГК РФ – сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Также полагает, что ответчиком были нарушены положения норм Земельного кодекса РФ, регулирующие порядок проведения торгов последующего заключения договора. Согласно п. 7 статьи 39.11. ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Между тем, как следует из извещений о проведении торгов, предметом торгов является продажа права аренды земельного участка. Но не право заключения договора аренды земельного участка, как это требует закон. Спорный участок предназначен для строительства, однако в нарушение предусмотренных требований предельные параметры разрешенного строительства на них определены не были, в аукционной документации указанные параметры отсутствовали, также как и в заключенном договоре (о предельных параметрах строительства истце узнал только из градостроительного плана, а об отсутствии возможности строительства из экспертного заключения). В нарушение пп.8 п. 8 статьи 39.11. ЗК РФ, при наличии объектов недвижимости участок являлся предметом аукциона и впоследствии незаконно был заключен оспариваемый договор. В нарушение требований п. 21 статьи 39.11. ЗК РФ в извещении о проведении аукциона не были указаны сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, также как не были указаны эти сведения и при заключении договора. Таким образом, ответчиком при проведении торгов и заключении оспариваемого договора были допущены существенные нарушения повлекшие нарушения прав истца и являющиеся основанием для признания договора недействительным. 

Просит суд признать недействительным заключенный между истцом ФИО3 и ответчиком Управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова договор № 2780-У от 22.02.2017 года аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 703 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, местоположение: 

<

...>. Применить последствия недействительности указанной сделки, предусмотренные статьей 167 ГК РФ, в том числе, в виде возврата сторон договора в первоначальное положение, взыскания с ответчика в пользу истца, уплаченных истцом денежных средств в счет арендной платы по договору аренды в размере 79 000 рублей, аннулирования путем погашения в ЕГРН регистрационных записей о правах аренды на земельный участок с кадастровым номером № и прекращения прав истца, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, на земельный участок с кадастровым номером №. Взыскать с ответчика в пользу истца сумму процентов за пользование чужими средствами в размере 3973 рубля. 

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержал по основаниям, указанным в иске и пояснил суду, что его доверитель на земельном участке собирался строить объект торговли, согласно вида разрешенного использования земельного участка. Когда он обратился за разрешением на строительство, выяснилось, что фактически он может использовать только 109 кв.м. из площади участка 703 кв.м. Кроме того, часть земельного участка обременена газораспределительной подстанцией. Согласно заключению независимой экспертизы застройка участка невозможна. Таким образом, считает, что его доверитель был введен в заблуждение относительно использования земельного участка и если бы надлежащие сведения о земельном участке ему были бы известны, то его доверитель не участвовал в торгах и не заключил бы договор аренды. Просит суд удовлетворить заявленные его доверителем требования, признать договор аренды земельного участка недействительным по основаниям заключения его под влиянием заблуждения, вернуть стороны в первоначальное положение обязав ответчика вернуть оплаченную сумму 79000 рублей.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 исковые требования не признал и пояснил суду, что торги были проведены в полном соответствии с законом. Сведения о земельном участке были размещены на официальном сайте и в газете «Лермонтовские известия». Согласно паспорта земельного участка никаких обременений земельный участок не содержит. Паспорт земельного участка был представлен регистрационным органом, в котором также отсутствуют сведения об обременениях. Кроме того считает, что у истца была реальная возможность осмотреть земельный участок на предмет нахождения на нем строений. Так же считает несостоятельной позицию истца о том, что вид разрешенного использования земельного участка «размещение объектов торговли» - предполагает капитальное строительство, поскольку данный вид разрешенного использования предполагает именно размещение не капитальных объектов – павильонов, палаток для торговли. Считает, что никто не вводил истца в заблуждение относительно вида использования земельного участка, сведения об обременениях на момент заключения договора аренды отсутствовали, а истец не предпринял должной осмотрительности, участок не осматривал, не запросил о нем сведений, а иск им заявлен нежеланием оплачивать арендную плату. Просит суд в иске отказать.Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из положений ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2).

Согласно ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

По смыслу пп. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела исходя из того, насколько заблуждение существенно для данного участника сделки. 

По смыслу указанной нормы права, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Из материалов дела следует, что истец на основании извещения о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка на официальном сайте и в газете «Лермонтовские известия» от 12.12.2016 г. № 51(556), участвовавший в торгах как единственный участник, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 703 кв.м. из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – размещение объектов торговли. После подписания договора аренды земельного участка, для получения сведений по использованию земельного участка и уточнения границ, 16.06.2017 г. истцом был получен утвержденный администрацией города Лермонтова градостроительный план земельного участка, из которого следует, что при площади участка 703 кв.м. допустимая площадь застройки составляет 109 кв.м. Согласно проведенного строительно-технического исследования земельного участка на предмет возможного строительства от 23.05.2018 г. следует, что застройка земельного участка невозможна.

Как утверждает представитель ответчика, земельный участок был предоставлен истцу не для капитального строительства, а для размещения объектов торговли, что предполагает установку лотков, павильонов и других не капитальных строений, а поэтому его требование необоснованно.

Вместе с тем, как следует из Классификатора видов разрешенного использования земельных участков с изменениями и дополнениями от 30.09.2017 г. наименование вида разрешенного использования земельного участка – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры(комплексы) – предполагает размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м. 

Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка от 27.02.2017 г. предназначение: для размещения объектов торговли, а поэтому позиция представителя ответчика о размещении на земельном участке не стационарных объектов торговли – несостоятельна.

Так же несостоятельна позиция представителя ответчика о том, что истца не вводили в заблуждение относительно обременений земельного участка по тем основаниям, что сведения о земельном участке администрацией были получены из кадастровой службы и согласно данных сведений на земельном участке отсутствуют какие либо строения и обременения, поскольку извещая о проведении торгов, уполномоченное лицо, обязано предоставить полную и достоверную информацию об объекте торгов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец, не обладая должными сведениями о земельном участке при заключении договора аренды, не мог предполагать, что использование земельного участка по назначению невозможно, поскольку рассчитывал на возможность размещение на земельном участке капитального строительства, а в противном случае он бы не участвовал в торгах и не заключил бы договор аренды, что в силу ст. 178 ГК РФ является основанием для признания данной сделки совершенной под влиянием заблуждения, поскольку заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. 

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что волеизъявление истца при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка, не соответствовало его действительной воле. Истец не имел намерения лишать себя права строительства на арендованном земельном участке.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 и ч. 4 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и приходит к выводу, что ответчиком не представлено доказательств в опровержение представленных истцом доводов в связи с чем заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами не основаны на законе, поскольку статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к Управлению имущественных отношений администрации города Лермонтова о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № 2780-У от 22 февраля 2017 года заключенный между Управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова и ФИО3 недействительным.

Применить последствия недействительной сделки, вернув стороны в первоначальное положение. 

Решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении требований ФИО3 о взыскании с Управления имущественных отношений администрации города Лермонтова проценты за пользование чужими средствами в размере 3973 рубля - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня вынесения решения.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 11 сентября 2018 г. 

Председательствующий судья Т.М. Федотова